2025年不动产登记试卷及答案

2025年不动产登记试卷及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例》及机构改革职能调整规定，我国不动产登记的主管部门是（）A.住房和城乡建设主管部门B.自然资源主管部门C.农业农村主管部门D.民政主管部门2.我国不动产单元代码采用宗地代码加定着物代码的分层编码结构，总位数为（）A.19位B.28位C.32位D.36位3.根据2024年修订的《不动产登记操作规范》，除法律另有规定外，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的法定办结时限为自受理登记申请之日起（）个工作日A.1B.3C.5D.304.我国《民法典》明确规定，居住权的权利性质属于（）A.所有权B.用益物权C.担保物权D.债权5.预告登记后，自能够进行不动产登记之日起（）日内未申请登记的，预告登记失效A.30B.60C.90D.1806.不动产登记簿的法定保存期限为（）A.10年B.30年C.70年D.永久7.下列不动产中，可以依法办理抵押登记的是（）A.村集体所有的宅基地使用权B.公立学校的教学楼C.企业合法所有的生产厂房D.公立医疗机构的门诊楼8.不动产权属证书遗失、灭失，权利人申请补发的，不动产登记机构应当在其门户网站刊发遗失声明，声明期不少于（）个工作日A.5B.10C.15D.309.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过（）规定的标准A.国务院B.省、自治区、直辖市C.设区的市D.县（市、区）10.根据2024年印发的《不动产登记电子证照管理办法》，不动产登记电子证照的法律效力为（）A.仅具有参考效力，不具备法定效力B.与纸质不动产权证书、登记证明具有同等法律效力C.仅在不动产登记机构内部有效D.仅在本行政区域内有效11.下列不动产登记类型中，属于不动产权利设立登记的是（）A.国有建设用地使用权首次登记B.房屋所有权转移登记C.抵押权注销登记D.权利人姓名变更登记12.预购商品房抵押权预告登记的法定申请主体为（）A.房地产开发企业与银行B.预购人与房地产开发企业C.预购人与抵押权人D.房地产开发企业与抵押权人13.我国住宅类不动产登记费的现行收取标准为每件（）元A.40B.80C.550D.按房屋价款比例收取14.根据《民法典》规定，耕地的土地承包经营权法定承包期限为（）年A.20B.30C.50D.7015.当事人提供虚假材料申请不动产登记，造成他人损害的，应当由（）承担首要赔偿责任A.不动产登记机构B.提供虚假材料的当事人C.不动产登记机构和当事人连带D.不动产交易中介机构16.下列情形中，可以单方申请不动产登记的是（）A.商品房买卖转移登记B.房屋赠与转移登记C.继承房屋所有权转移登记D.一般抵押权设立登记17.不动产的界址、空间界限、面积等自然状况发生变化的，权利人应当申请（）A.更正登记B.变更登记C.转移登记D.首次登记18.2025年我国全面推行不动产登记“跨省通办”的核心运行机制是（）A.异地审核、属地代收、结果互认B.属地审核、异地代收、结果互认C.异地审核、异地代收、异地登簿D.属地审核、属地代收、结果互认19.建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，首次登记时应当登记在（）名下A.房地产开发企业B.物业服务企业C.全体业主D.业主委员会20.异议登记申请人应当在异议登记之日起（）日内提起诉讼或者申请仲裁，否则异议登记自动失效A.10B.15C.30D.90二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.我国不动产登记的法定基本原则包括（）A.依申请登记原则B.属地登记原则C.一物一权原则D.公示公信原则E.自愿登记原则2.下列不动产权利中，属于法定不动产登记范围的有（）A.土地承包经营权B.居住权C.动产质权D.宅基地使用权E.地役权3.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料有（）A.不动产权属证书或者土地权属来源材料B.建设工程符合规划的材料C.房屋已经竣工的材料D.不动产界址、面积等权籍调查成果材料E.商品房买卖合同4.居住权的合法设立情形包括（）A.当事人签订书面居住权合同设立B.房屋所有权人通过遗嘱设立C.人民法院生效法律文书设立D.房屋租赁关系自动设立E.房屋借用关系自动设立5.下列情形中，不动产登记机构应当作出不予登记决定的有（）A.不动产权属存在争议且未经依法处理的B.不动产界址、面积等无法确定且未补正的C.申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突且无正当理由的D.违法建设未经依法处理的E.申请人未提前缴纳不动产登记费的6.不动产登记簿应当记载的法定事项包括（）A.不动产的坐落、界址、面积、用途等自然状况B.不动产权利的主体、类型、期限、权利变化等权属状况C.涉及不动产权利限制、提示的事项D.不动产权属证书的编号及补发记录E.不动产交易的资金监管明细7.下列关于不动产预告登记的说法，正确的有（）A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记适用于不动产买卖、抵押等不动产物权协议的保障情形C.预告登记失效后，当事人可以申请注销预告登记D.所有类型的预告登记均可由单方申请，无需双方共同到场E.预购商品房预告登记后，无需办理首次登记即可直接办理转移登记8.2025年我国不动产登记数字化转型的重点任务包括（）A.全面推行不动产登记电子证照跨区域、跨部门互认互用B.实现不动产登记全流程网上办理、无纸化审批C.建立不动产登记大数据分析应用体系，支撑自然资源管理决策D.推进不动产登记与税务、金融、住建等部门“一网通办”“跨省通办”E.全面取消纸质不动产登记簿，仅保留电子登记簿9.下列关于农村宅基地使用权及房屋所有权登记申请主体的说法，正确的有（）A.农村集体经济组织成员可以依法申请宅基地使用权登记B.进城落户的农村村民原合法取得的宅基地使用权，可依法申请登记C.非本集体经济组织成员因继承房屋占用农村宅基地的，可依法申请登记D.城镇居民购买农村宅基地及房屋的，可依法申请登记E.农村妇女结婚后在新居住地取得宅基地的，原宅基地使用权可保留登记10.不动产登记机构办理登记时应当进行实地查看的情形有（）A.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.存量房买卖转移登记E.权利人姓名变更登记三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产权属证书为准。（）2.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）3.居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅一律不得出租。（）4.申请不动产登记必须到不动产登记机构线下办公场所提交申请材料，不得通过互联网渠道办理。（）5.异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人申请处分不动产登记的，登记机构应当直接不予办理。（）6.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（）7.不动产登记机构收到不动产登记申请材料后，发现申请材料不齐全的，应当当场或者在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。（）8.预购商品房办理房屋所有权首次登记后，购房人可单方申请预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记。（）9.不动产登记电子证照的生成时间与不动产登记机构登簿时间完全一致。（）10.土地承包经营权依法流转的，当事人应当办理不动产转移登记。（）四、简答题（共3题，每题10分，共30分）1.简述2025年我国不动产登记“一网通办”的主要服务内容及办理流程。2.简述居住权登记的申请情形、所需材料及法定注意事项。3.简述不动产更正登记与异议登记的核心区别。五、案例分析题（共2题，每题10分，共20分）案例一：2024年5月，张某与甲房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买甲公司开发的某小区一套住宅，总价款120万元，合同约定2025年3月交房。合同签订后，张某按约定支付了全部房款，双方于2024年6月共同向不动产登记机构申请了预购商品房预告登记。2024年10月，甲公司因资金周转困难，擅自将该套房屋以135万元的价格卖给不知情的李某，并签订了买卖合同。2025年2月，甲公司又将该套房屋为其向乙银行的80万元贷款设立抵押，双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。2025年4月，该小区房屋建成，甲公司办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。张某得知上述情况后，向不动产登记机构申请办理预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记。问题：1.甲公司与李某签订的房屋买卖合同是否有效？李某能否取得房屋所有权？为什么？（4分）2.乙银行的抵押权是否依法设立？为什么？（3分）3.不动产登记机构是否应当为张某办理转移登记？需要审查哪些核心材料？（3分）案例二：王某系某村集体经济组织成员，在本村拥有一处宅基地及地上房屋，持有1992年颁发的集体土地建设用地使用证。2020年王某的儿子王某某大学毕业后留在省城工作，户口迁至城市，成为城镇居民。2023年王某因病去世，王某某作为唯一法定继承人，继承了该宅基地上的房屋。2025年1月，王某某向当地不动产登记机构申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记，同时申请对房屋进行翻建后的变更登记（王某某已于2024年12月未经审批将原一层房屋拆除翻建为三层楼房）。问题：1.王某某作为城镇居民，能否继承取得宅基地使用权及房屋所有权？不动产登记机构是否应当为其办理转移登记？为什么？（5分）2.王某某申请翻建后的房屋变更登记，不动产登记机构是否应当予以办理？为什么？（5分）参考答案及解析一、单项选择题1.答案：B解析：2018年机构改革后，原国土资源部门的不动产登记职责整合至自然资源主管部门，《不动产登记暂行条例》相应调整为国务院自然资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，2025年该职责未发生变动。2.答案：B解析：我国不动产单元代码由五层19位宗地代码和两层9位定着物代码组成，总位数为28位，是不动产单元的唯一法定身份标识。3.答案：B解析：2024年修订的《不动产登记操作规范》进一步压缩登记时限，明确一般不动产登记（首次、转移、变更等）法定办结时限为3个工作日，抵押登记为1个工作日，查封、注销登记当场办结，2025年全国范围内已全面执行该标准。4.答案：B解析：《民法典》第三百六十六条明确规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，因此居住权属于用益物权范畴。5.答案：C解析：《民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。6.答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第十三条规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。7.答案：C解析：《民法典》第三百九十九条规定，宅基地使用权（法律规定可以抵押的除外）、学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。企业合法所有的生产厂房属于经营性资产，可依法办理抵押登记。8.答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发遗失、灭失声明，刊发期不少于15个工作日，2025年该规定未作调整。9.答案：B解析：《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。10.答案：B解析：2024年自然资源部印发的《不动产登记电子证照管理办法》明确，不动产登记电子证照与纸质不动产权证书、不动产登记证明具有同等法律效力，可作为办理政务服务、金融服务、公共服务等事项的合法凭证，2025年已实现全国范围内互认互用。11.答案：A解析：首次登记是不动产权利第一次设立时的登记，国有建设用地使用权首次登记属于权利设立登记；转移登记针对权利主体变更情形，注销登记针对权利消灭情形，姓名变更登记属于变更登记范畴。12.答案：C解析：预购商品房抵押权预告登记是预购人将其预购的商品房作为抵押物向抵押权人申请贷款时办理的预告登记，申请主体为预购人（抵押人）与抵押权人（通常为银行等金融机构）。13.答案：B解析：根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，住宅类不动产登记费标准为每件80元，非住宅类为每件550元，2025年收费标准未作调整。14.答案：B解析：《民法典》第三百三十二条规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。15.答案：B解析：《民法典》第二百二十二条第一款规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。不动产登记机构因登记错误造成他人损害的，承担相应赔偿责任，赔偿后可向造成登记错误的人追偿。16.答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因继承、接受遗赠取得不动产权利的，可以由当事人单方申请登记；商品房买卖、房屋赠与、一般抵押权设立均需双方共同申请。17.答案：B解析：变更登记适用于不动产权利的自然状况、权利内容等发生变化但权利主体未变更的情形，不动产界址、面积等自然状况变化属于变更登记适用范围。更正登记适用于登记簿记载存在错误的情形，转移登记适用于权利主体变更的情形。18.答案：B解析：2025年我国全面推行的不动产登记“跨省通办”“省内通办”采用“属地审核、异地代收、结果互认”的核心机制，即申请人所在地登记机构代收申请材料，不动产属地登记机构负责审核登簿，电子证照全国互认。19.答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权首次登记时一并登记，权利人为全体业主，不颁发不动产权属证书。20.答案：B解析：《民法典》第二百二十条第二款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。二、多项选择题1.答案：ABCD解析：我国不动产登记的基本原则包括依申请登记原则（以当事人申请为前提，法定情形除外）、属地登记原则（由不动产所在地登记机构办理）、一物一权原则（一个不动产单元上只能有一个所有权，不得存在相互冲突的物权）、公示公信原则（登记作为物权公示方式，具有公信力）。自愿登记原则错误，部分不动产登记属于法定强制登记（如抵押权设立登记，未经登记不发生物权效力）。2.答案：ABDE解析：《不动产登记暂行条例》第五条明确的不动产登记范围包括土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、居住权等；动产质权属于动产担保物权，不属于不动产登记范畴。3.答案：ABCD解析：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、不动产界址及面积等权籍调查成果、税费缴纳凭证等材料；商品房买卖合同是办理转移登记时需提交的材料，与首次登记无关。4.答案：ABC解析：根据《民法典》及《不动产登记操作规范》规定，居住权的设立情形包括：一是当事人签订书面居住权合同设立；二是房屋所有权人通过遗嘱或者遗赠扶养协议设立；三是人民法院、仲裁机构生效法律文书设立。房屋租赁、借用关系仅产生债权债务关系，不设立居住权。5.答案：ABCD解析：根据《不动产登记暂行条例》第二十二条及实施细则相关规定，权属存在争议且未经依法处理的、不动产界址面积无法确定的、申请登记事项与登记簿记载冲突且无正当理由的、违法建设未经依法处理的，均属于不予登记的法定情形；申请人未缴纳不动产登记费的，登记机构可以暂缓登簿，不属于法定不予登记情形。6.答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产登记簿应当记载不动产自然状况、权属状况、权利限制提示事项以及其他相关事项，不动产权属证书编号及补发记录属于其他相关事项范畴；不动产交易资金监管明细不属于法定登记簿记载内容。7.答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记适用于买卖房屋或者其他不动产物权的协议，包括不动产抵押等；预告登记失效后，当事人可以申请注销预告登记。D选项错误，预告登记原则上需双方共同申请，仅在预售人未配合办理预购商品房预告登记等法定情形下，预购人可单方申请；E选项错误，预购商品房转移登记需以房屋完成首次登记为前提。8.答案：ABCD解析：2025年我国不动产登记数字化转型的重点任务包括全面推行电子证照互认互用、全流程网上办理、大数据应用、跨部门跨区域通办等；E选项错误，不动产登记簿采用电子介质与纸质介质双轨制，电子登记簿与纸质登记簿具有同等效力，不得取消纸质登记簿。9.答案：ABC解析：农村集体经济组织成员可依法申请宅基地使用权登记；进城落户农民原合法取得的宅基地使用权受法律保护，可办理登记；非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可依法登记，在登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。D选项错误，城镇居民购买农村宅基地及房屋的，不予登记；E选项错误，农村妇女结婚后在新居住地取得宅基地的，原宅基地使用权应当由集体经济组织收回，不予保留登记。10.答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第十九条规定，房屋等建筑物构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记，登记机构应当进行实地查看；存量房转移登记、姓名变更登记无需实地查看。三、判断题1.答案：×解析：《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。2.答案：√解析：《民法典》第二百二十三条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。3.答案：×解析：《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，并非一律不得出租。4.答案：×解析：2025年我国已全面实现不动产登记“一网通办”，申请人可通过全国不动产登记网上办事大厅或当地政务服务平台提交申请材料，办理各类不动产登记业务，无需到线下办公场所办理。5.答案：×解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。6.答案：√解析：《民法典》第二百零九条第二款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。7.答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第十七条规定，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容，不存在5个工作日的告知期限。8.答案：×解析：预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记，原则上需买卖双方共同申请，仅在预售人未履行配合义务且购房人持有生效法律文书等法定情形下，方可单方申请。9.答案：√解析：根据《不动产登记电子证照管理办法》规定，不动产登记电子证照在不动产登记机构登簿时同步生成，生成时间与登簿时间完全一致，具有同等法律效力。10.答案：√解析：土地承包经营权属于法定不动产权利，依法流转导致权利主体变更的，当事人应当向不动产登记机构申请办理转移登记。四、简答题1.参考答案及得分点：（1）主要服务内容（4分）：①信息查询类服务：包括不动产登记信息查询、不动产自然状况查询、权属限制信息查询、电子证照查询下载等，申请人可通过全国不动产登记网上办事大厅直接查询本地区及跨区域不动产登记信息。（1分）②登记办理类服务：覆盖首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、抵押登记、预告登记、异议登记等全类型不动产登记业务，支持全流程线上办理。（1分）③公共服务类服务：包括不动产登记电子证照跨部门互认、不动产登记与税务、金融、住建、民政等部门业务联办，实现“一件事一次办”。（1分）④跨区域通办服务：支持“跨省通办”“省内通办”，申请人可在任意不动产登记机构提交异地不动产登记申请。（1分）（2）办理流程（6分）：①网上申请：申请人通过全国不动产登记网上办事大厅或当地政务服务平台，选择对应登记事项，填写申请信息，上传申请材料，完成身份实名认证。（2分）②材料核验：不动产登记机构对申请材料进行线上预审，材料不齐全的一次性告知补正，材料齐全符合法定形式的予以受理。（1分）③属地审核：异地申请的由属地不动产登记机构负责审核，需实地查看的由属地机构组织开展实地查看，审核通过的载入不动产登记簿。（2分）④结果送达：登簿后同步生成不动产登记电子证照，申请人可线上下载，需要纸质证书的可选择邮寄送达。（1分）2.参考答案及得分点：（1）申请情形（3分）：①基于书面居住权合同设立，即房屋所有权人与居住权人通过签订居住权合同的方式设立居住权。（1分）②基于遗嘱或遗赠扶养协议设立，即房屋所有权人通过遗嘱、遗赠扶养协议的方式为特定主体设立居住权。（1分）③基于人民法院、仲裁机构生效法律文书设立，即通过司法裁判、仲裁裁决方式设立居住权。（1分）（2）所需材料（4分）：①申请人身份证明材料，包括身份证、户口簿等有效身份证明，委托办理的还需提供授权委托书及受托人身份证明。（1分）②不动产权属证书，即设立居住权的住宅的不动产权证书。（1分）③居住权设立的依据材料，包括居住权合同、遗嘱或遗赠扶养协议、生效法律文书等。（1分）④税费缴纳凭证，以及其他登记机构要求的补充材料。（1分）（3）法定注意事项（3分）：①居住权不得转让、继承，办理居住权登记时应当明确居住权期限，期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记。（1分）②设立居住权的住宅原则上不得出租，当事人另有约定的除外，登记时应当将是否允许出租等约定载入登记簿。（1分）③同一住宅上已设立居住权的，不得再设立冲突的用益物权或担保物权，办理登记时应当核查登记簿记载的权利状况。（1分）3.参考答案及得分点：更正登记与异议登记均是为纠正不动产登记簿记载错误而设立的登记类型，但二者存在核心区别，主要体现在五个方面：（1）申请主体不同（2分）：更正登记的申请主体包括不动产权利人、利害关系人；异议登记的申请主体仅为利害关系人，权利人不能申请异议登记。（2）申请前提不同（2分）：更正登记需申请人认为不动产登记簿记载的事项错误，且能够证明登记簿确实存在错误；异议登记的前提是利害关系人认为登记簿记载错误，但不动产登记簿记载的权利人不同意更正，且暂时无法提供充分证据证明登记簿错误。（3）法律效力不同（2分）：更正登记是对登记簿记载错误的实质性纠正，更正后登记簿产生正确的物权公示效力；异议登记是临时性的权利限制，仅起到警示第三人的作用，不产生物权变动效力，也不限制登记簿记载权利人的处分权（申请人知悉风险后仍可办理处分登记）。（4）办理程序不同（2分）：更正登记经登记机构审核确认登记簿存在错误的，直接予以更正；异议登记仅需申请人提供初步证明材料，登记机构不对登记簿记载是否存在错误进行实质审查，直接予以登记。（5）有效期限不同（2分）：更正登记没有有效期限，一经作出即长期有效，除非再次出现登记错误；异议登记申请人需在异议登记之日起15日内提起诉讼或仲裁，逾