【《万科和保利财务报表三维分析》10000字（论文）】

XXVIPAGE万科和保利财务报表三维分析目录TOC\o"1-3"\h\u5612第一章绪论 285621.1研究背景和选题意义 2267991.2文献综述 224890第二章行业现状及发展趋势 3106912.1我国房地产发展现状 389262.2我国房地产竞争状况 4173702.3同行业竞争对手市场份额和竞争态势分析 4283352.4房地产行业发展趋势 527844第三章万科和保利的基本情况 6161203.1万科的基本情况 6190583.2保利的基本情况 6111213.3万科和保利2016-2020年的主要财务数据 784793.4万科和保利2016-2020年的主要财务数据比较 7197763.5万科与保利2016-2020年股价走势图 923498第四章万科和保利财务报表三维分析 920734.1资产负债表的比较分析 923954.2资产负债表的结构及其比较分析 1123584.3利润表的比较分析 14317954.4利润表结构及其比较分析 1449304.5现金流量表的比较分析 1626357第五章万科和保利财务指标体系分析 1898365.1盈利能力分析 18268185.2资产使用效率分析 20200285.3资产流动性分析 22195305.4偿债能力分析 2427359第六章万科和保利地产的商业模式价值及其评估 2462286.1成长性模式分析——自我可持续增长率影响因素分解分析 24148536.2现金创造模式分析——获现率的影响因素分解分析 2517846第七章万科和保利战略性财务政策 26172877.1万科战略性财务政策 26199207.2保利战略性财务政策 2612404结束语 277678参考文献 27第一章绪论1.1研究背景和选题意义1.1.1研究背景自从我国深化改革以来，房地产行业一直保持着快速发展，不仅仅是我国国民经济的支撑力量，也有效促金融、建材等其他行业的共同发展，这也使得民众对房地产行业的信心在不断增加。首先，房地产开发行业不仅与其他开发行业之间存在着具有紧密的相互关联，也在一定程度上为其他开发行业提供了发展的空间，因此，我国在初期一直很支持地产行业发展，也为地产行业提供一系列利好政策，这有效推动了地产行业发展，使得我国的GDP长期属于上升状态；其次，经过研究发现，地产行业关乎百姓住房问题，这也使得地产行业在发展过程中具有不可替代的价值体现。1.1.2研究意义2021年3月5日至11日，中国提出了第“十四五”规划以及二〇三五年远景发展目标，其中涉及了未来房价走势的全部信息，从明年开始，经济发展的主题将会从速度变成质量，用高质量的思路来看待房地产，报告中提及了城乡群，即对于核心城市的近郊农村会变成城市群连接的交汇处，发展成城市的一部分，那么，这些地区的房地产价值就会提高，这项政策的颁布，对未来房地产行业发展来说，是机遇，同时也是挑战。对此本文将深入研究两家企业的财务报表、主要财务指标数据，从战略性财务角度对万科地产和保利地产进行分析，提供一些建议，使其可以持续发展。1.2文献综述1.2.1国内文献林芬[2020]认为房地产行业属于资金密集型，开发过程受政策影响大。房地产行业采用合作开发模式、预售制、资金监管等特殊性政策，财务核算及分析有别于工商业。且销售回笼资金、按揭担保资金、拆迁补偿保证金等资金均存入监管账号，流动性受限。最重要的是，房地产开发周期较长，受预售制度的影响，销售收入及盈利水平的财务指标仅放映历史项目的收入及盈利状况，财务报表分析存在滞后局限。段淑静[2015]万科集团是中国房地产行业的领头羊，各方面财务指标都较强，发展前景广阔，但仍存在一些小的问题，万科集团的短期偿债能力相对较弱，公司有一定的财务风险，虽然其盈利能力有所下降，但是受到的政策影响相对较小，为公司保持持续发展的态势提供了良好的保证。公司应不断提升管理能力，在行业遭遇风险时及时调整战略，减缓扩张速度,加速回笼资金，配合灵活的销售策略，オ可能在环境恶化时仍能保持较好的发展态势。唐惠钦[2014]认为就总体而言，两家企业的创值能力比较强，但两者的变化趋势不同，万科呈增强的趋势，而保利地产则现降低的趋势。因此保利地产在未来应特别注意在提高创值能力上努力。章页[2015]指出与同行业的万科相比，保利地产的流动资产和总资产的运营能力与万科基本持平。从盈利能力来看，保利地产的总体盈利能力相对稳定。其中，保利地产资本经营的盈利能力略有降低，产品经营的盈利能力略有提高。与万科相比，保利地产的资本经营盈利能力以及产品的盈利能力与万科相差不大，二者总体的盈利水平相当。1.2.2国外文献ShuzhiYang[2014]指出房地产公司实行集中核算，为了保证会计核算的规范和顺利进行，集中核算部门要制定全面的监管和操作管理流程，并且对于各部门的财务管理必须严格。例如，在报销环节单位集中核算部门如果要报销，财务管理人员必须对原始文件进行详细审查，并分类一式一单的详细上报。因此，各部门的财务管理必须适应会计部门的管理规则和惯例，从而有助于加强其管理水平，促进财务管理的不断规范化和科学化。ZhipingNIE[2014]指出对于万科而言，库存是最重要的资产。它的管理对企业至关重要。由于业务规模扩大，库存增长快于销售增长，库存周转率有所下降。但是，开发产品和成品的比例下降，反观开发产品，比例却在上升。说明了库存结构的合理。1.2.3文献小结通过梳理相关文献，我们可以知道国内外学者大部分都是围绕房地产行业的现状，以及结合相关财务数据得出研究结果，这对我的论文撰写有着重要的意义，房地产行业是最贴近老百姓的一个行业，本文综合运用水平分析、垂直分析、趋势分析、比率分析等方法，对两家企业进行战略性财务分析，如果可以好好研究，将会对企业的发展有着深远的意义。第二章行业现状及发展趋势2.1我国房地产发展现状房地产属于资金密集型行业，国家的政策对其有很大的影响。因此，老百姓对于房地产行业的发展还是有很大期望的，很多百姓会通过购买房产来作为投资项目，这也就导致了我国房价涨幅速度太快，房子价格大幅度涨高的趋势，甚至部分地区出现刚刚开盘就被抢购一空的现状，一些地产企业也会通过摇号选房方式进行出售。首先，由于对房产的需求过于旺盛，导致主动权完全掌握在地产企业手中，这也出现一系列房产不合理涨幅现象，甚至二手房市场也会出现漫天要价现象；其次，由于房地产行业的利润可观，因此，商品房数量在逐渐增加，但保障性住房以及其他住房却存在不均衡现象，这也使得一些低收入人群没有能力获取个人住房，严重影响地产行业的完善。2.2我国房地产竞争状况竞争发展格局分析方面，从各房地产公司销售总量和净利润所占的房地产市场份额规模来看，万科年度销售总资产总量为6308亿元，占比全国商品房销售总资产总量的3.95%，市场份额排名全国房地产行业首位；其次位居第二的就是中国恒大，每年实现营业收入5846亿元，市场份额约3.66%；位列第三的公司是保利投资融创中国，实现营业总销售收入合计5562亿元，市场份额约3.48%，保利投资实现营业总销售收入2359.8亿元，市场份额约2.89%，位列第五。图2-1中国房地产行业市场竞争分析2.3同行业竞争对手市场份额和竞争态势分析从企业拿地面积来看，可将国内前20家房地产企业划分成3个梯队，碧桂园拿地面积超4600万平方米，处于第一梯队；中国恒大、绿地控股、新城控股、保利地产、万科以及龙湖集团处于第二梯队；其余的13家企业拿地面积位于800-1500万平方米之间。图2-2全国房地产企业拿地分析图资料来源：凤凰网房产从其拿地资金数量来看，碧桂园、万科和中海地产位列前三。2020年，国内前10龙头企业实现了拿地10906亿元，占国内前50企业的41.10%。碧桂园和万科跃居去年拿国土地投资行业综合排名的首位和第二。前三企业买地金额均在4000亿元以上，差距不大，碧桂园以较为微弱的总数优势份额排名第一，万科以1349亿元拿地基金资本占据总数优势排名第三。图2-3全国房地产企业拿地金额分析图资料来源：凤凰网房产2.4房地产行业发展趋势首先,政府已经先后出台了一系列的城市调控住房优惠政策,在2021年两会时,李克强总理曾多次明确提出：“我们要通过继续努力坚持做好房子一定是直接用来卖和住的，不是直接用来买和炒的重新定位，解决好西部大城市租赁住房突出的不足问题，切实扩大增加购买保障性住房租赁机构住房和使用共有知识产权租赁住房的资金供给,降低租赁住房税收负担，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房问题”。希望这样可以促进房产市场的合理化，同时，政府也在加强对房产经济的引导；其次，随着货币不断贬值，加购房产可以抵御通货膨胀，也能促进我国经济的长期有效发展。其次，房产价格逐渐趋于合理，我国已经认识到泡沫化对国民经济的影响，因此也在出台一系列政策，积极调控房产价格，根据实践调研发现，目前，很多房价较高的一线城市，价格也有稍微下调。中国经济发展现在提倡以消费为主，中国房地产行业也不会再像前几年一样呈现疯狂涨幅的趋势，过去几年，房地产行业凭借着出色的发展能力，促进我国经济的快速增长。如今，地产行业务必要不断完善，虽然发展不会再那么迅猛，但仍是我国经济发展的中坚力量，因此，房地产行业发展前景还是光明的。第三章万科和保利的基本情况3.1万科的基本情况1984年，万科集团成立，四年后，公司开始股份制变革；其后五年，万科在深证交易所上市。成为深圳交易所，第二家上市公司。2018年，万科在乃至全球各国范围内率先提出了以公司战略性产业研究方向为结构检讨、业务结构梳理、组织结构再造、事人相互管理匹配的公司整体战略经营和绩效管理和以改革为整体提升经营目标的发展主线。2020年万科将继续在吸取过去的转型和升级技术成果基础上，重点地做好三件工作。第一个目标就是对市场环境的变化作出较为深入的分析，回归到基本的商业逻辑,探索在多变的环境下我们可以长期地保持稳定的应变思路。第二个就是要着眼于增强企业的产品实力和服务能力，做好企业的精益经营，增强其竞争力和管理效益。第三个目标就是进一步深化组织重建，在实际工作中检查组织的能力和效能，完成与事人相适应的匹配。我们公司将继承并努力坚持“大道当然,合伙奋斗”。以“人民的美好生活需要”为核心，以发展现金流为根本基础，深入地践行“城乡建设与生活服务商”的战略，持续地创造真实的价值。3.2保利的基本情况保利地产成立于1992年，总部位于广州，是一家大型的国有企业，2006年7月，保利房地产在上海交易所上市。保利地产专注于房地产开发及销售。经过近30年的平稳发展，公司的发展策略是前期以不动产投资开发作为主要路线，后期以不动产金融和综合服务作为次要路线。公司的主要关注点在改善刚性需求方面，主要的布局策略是坚持以中小户型普通住宅和以核心城市及重点城市群为主的布局策略，特别在以国家重点发展区域。围绕不动产投资开发，公司注重房地产多元化业务发展，搭建了覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十多项综合服务板块。2019年，公司两项业务市场化运作和企业经营能力不断提升，业务收入达113.06亿元，其中，物业管理平台保利物业于报告期内登陆香港联交所，标志着公司“打造不动产生态发展平台”战略迈出坚实一步。3.3万科和保利2016-2020年的主要财务数据图3-1万科和保利主要财务数据2016年，万科集团实现营业收入2404亿元，同比增长约23.0%；2017年，万科集团公司累计全年实现营业收入金额2429亿元，同比增长仅为1.0%；2018年，万科集团公司累计全年实现营业收入金额2976亿元，同比增长大幅度提高，约22.6%；2019年，万科集团的销售业绩继续保持稳健性的快速增长，实现营业收入3678亿元，同比增长约为23.6%；2020年，万科主要财务指标保持稳健，实现营业收入4191亿元，同比增长约为13.9%。2016年，保利地产营业收入1547亿元，同比增长约为25.38%；2017年，公司实现营业收入1463亿元，相比较而言，有所下降，约为5.46%；2018年，公司实现营业收入1945亿元，收入比率大幅度提高，约为32.66%；2019年，公司实现营业收入2359亿元，同比上升约为21.29%；2020年，公司实现营业收入2430亿元，相比较前几年，上升幅度不大，仅为3.04%。3.4万科和保利2016-2020年的主要财务数据比较表3-1万科和保利2016-2020年的主要财务数据比较单位：百亿元万科保利万科保利万科保利万科保利万科保利20162017201820192020营业总收入24.0515.4824.2914.6329.7719.4636.7923.6041.9124.32EBIT4.082.555.322.817.353.848.235.31-5.57税后利润2.841.713.721.974.932.615.513.765.934.00总资产83.0746.80116.5369.65152.8684.65172.99103.32186.92125.14总负债66.9034.9997.8753.82129.3066.00145.9480.37151.9398.47有息负债17.0811.2919.1620.5624.8726.4626.0027.1026.1229.81所有者权益16.1711.8118.6715.8223.5618.6527.0622.9534.9826.66经营净现金3.963.418.23-2.933.361.194.573.925.321.522016年，万科的总资产高出保利总资产1.8倍，收入是保利的1.55倍，净利润是保利的1.66倍，经营净现金是保利的1.16倍，2020年，万科的总资产高出保利地产总资产1.4倍，收入是保利的1.72倍，净利润是保利的1.38倍，经营净现金是保利的3.02倍。3.5万科与保利2016-2020年股价走势图图3-2万科和保利股价走势图从上图可以看出，从2016年到2020年，万科的股价普遍高于保利集团的股价，但是，万科地产的股价波动较大，股价最高到达32.17元/股，但最低价为20.55元/股，相比较下，保利地产的股价波动幅度较少，且价格在稳步上升。从2020年12月31日当天的趋势可以看出，两家公司的股份都呈现上升的趋势。第四章万科和保利财务报表三维分析4.1资产负债表的比较分析表4-1资产负债表比较分析（节选）单位：百亿元报表项目万科保利万科保利万科保利万科保利万科保利20162017201820192020货币资金8.704.6917.416.7818.8411.3416.6113.9419.5214.60应收账款20.7516.1214.3318.5515.8620.0619.8818.4529.9224.50存货46.7330.3359.8043.9075.0347.4589.7058.40100.2074.14其他流动资产0.860.480.071.881.453.072.073.542.264.85流动资产合计72.1243.51101.7564.61129.5076.64143.8993.69154.73113.62资产总计83.0646.79116.5369.64152.8584.64172.99103.32186.91125.13短期借款1.654.09161.0930.67101.0230.11153.6531.33251.1247.77应付票据0.3626.0433.3013.57--46.379.4178.286.1149.19应付账款13.803.9517.344.54--4.6026.7210.5329.5613.65预收款项27.4615.5540.7722.530.0229.970.0732.780.090.08流动负债合计57.9925.0784.7336.29112.1944.48127.2659.97131.74751.75长期借款5.646.889.6014.7612.0918.1811.4317.2013.2020.71应付债券2.913.013.232.744.703.304.963.154.352.50非流动负债合计8.899.9013.1317.5217.1021.5118.6720.3920.1823.29负债合计66.8934.9897.8653.82129.2966.00145.9380.36151.9398.47所有者权益16.1711.8118.6715.8223.5618.6527.0622.9534.9826.66图4-1总资产走势图图4-2总负债走势图图4-3所有者权益走势图从上图可以分析出万科和保利的资产、负债和权益的规模持续增长，但万科的资产规模更大，万科的总资产增长和总负债增长速度快于保利地产的同指标增长速度，这主要是因为万科的近5年销售额大于保利地产的销售额，且对于房地产行业来说，土地、代售房子都属于公司的资产。但保利地产的权益增长趋势大于万科地产。4.2资产负债表的结构及其比较分析图4-4万科资产结构图图4-5保利资产结构图从资产看，万科集团的资产相对于保利地产而言，结构更趋稳定，且总资产、流动资产、库存现金都高于保利地产。图4-6万科负债结构图图4-7保利负债结构图从负债看，两家公司的流动负债以长期借款，但是，万科的长期借款的趋势线低于保利地产的长期借款趋势线，且相对比较平稳。4.3利润表的比较分析表4-2损益表节选单位：百亿元万科保利万科保利万科保利万科保利万科保利20162017201820192020营业总收入24.0415.4724.2814.6329.7619.4536.7823.5941.9124.32营业收入24.0415.4724.2814.6329.7619.4536.7823.5941.9124.30营业总成本20.6413.2919.8312.2423.7016.1829.4318.8835.0519.80营业成本16.9710.9816.0010.0818.6113.1323.4515.3429.6516.39营业税金及附加2.191.501.971.242.311.613.292.182.721.84销售费用0.550.350.620.380.780.590.900.661.060.68管理费用0.680.220.880.281.030.341.100.421.020.43财务费用0.150.220.200.230.590.250.570.250.510.31研发费用0.000.000.000.000.090.000.100.000.060.12投资收益0.500.120.620.160.670.260.490.371.350.61营业利润3.902.315.082.556.743.557.665.047.995.22利润总额3.922.335.112.566.743.577.655.057.965.25净利润2.831.703.721.964.922.615.513.755.924.004.4利润表结构及其比较分析图4-8万科损益主要指标图4-9保利损益表主要指标万科比保利具有更高的营收及利润，并且两家公司的营业总收入都处于上升的趋势；万科的销售费用与财务费用和保利地产的销售费用和财务费用基本持平。4.5现金流量表的比较分析表4-3万科和保利现金流量表单位：亿元单位：亿元万科20162017201820192020累计经营净现金395.66823.23336.18456.87531.882,543.82筹资净现金312.97552.65447.98-333.38-325.04655.18投资净现金-433.89-516.13-673.64-286.2757.97-1,851.96当年现金增减277.42848.36113.42-159.30259.241,339.14年末现金金额794.901643.261756.681597.391856.627,648.85保利20162017201820192020累计经营净现金340.54-292.96118.93391.55151.50558.07筹资净现金-113.29673.98464.98-28.35-18.78997.32投资净现金-130.59-169.51-134.59-104.98-69.27-539.67当年现金增减97.73210.13450.93258.9963.061,017.78年末现金金额467.20677.331130.761389.741452.805117.83图4-10万科和保利经营净现金对比根据万科和保利的现金流量对比表可以看出，万科地产在2017年达到最高点823.23亿元，2018年又达到最低点336.18亿元，2018年以后，持续升高；保利地产在2017年达到最低值-292.26亿元，从2017年以后，其经营净现金出现升趋势，2017年两家企业的差距最大，在2019年，两家企业又几乎接近。相比较之下，万科经营创现能力强于保利地产。图4-11万科和保利投资净现金对比从投资净现金的对比数据来看，除了2020年，万科隔年的投资净现金都为负值，且增减幅度较大；从保利地产的数据来看，五年的投资净现金都为负值，虽然两家企业都有上升的趋势，但可以看出，两家企业资金缺口都很大。图4-12万科和保利筹资净现金对比2017年，保利地产经营净现金为最低-292.96亿元，现金缺口较大，因此，本年的筹资金额最高，反观万科凭借其出色的净现金控制能力，相比比较比保利地产好，资金缺口较小，因此筹资净现金相对较低，特别是在2018年以后，筹资资金大幅度降低，直至负值，主要是该年经营活动产生的现金在补偿投资活动的支出后，又用于偿还了一部分的借款。第五章万科和保利财务指标体系分析5.1盈利能力分析表5-1万科和保利盈利表盈利能力万科保利万科保利万科保利万科保利万科保利20162017201820192020营业利润率(%)16.23%14.94%20.92%17.45%22.67%18.30%20.82%21.36%19.08%21.50%销售净利率(%)11.79%11.03%15.32%13.45%16.55%13.44%14.99%15.92%14.15%16.47%资产报酬率(%)3.58273.83%3.35%3.00%3.43%3.28%3.41%3.86%3.41%3.39%净资产收益率(%)18.53%13.92%20.89%14.61%21.68%15.50%20.67%17.92%18.49%16.06%主营业务成本率(%)70.59%71.00%65.90%68.95%62.52%67.52%63.75%65.04%70.75%67.44%图5-1万科保利销售盈利分析表图图5-2万科和保利资产能力比较分析表由盈利能力分析可见：2016-2020年期间，从销售盈利能力看，万科的销售利润率各项指标始终高于保利；从资本和资产利润率看万科的资产资本利润率高于保利。但在2018至2020年，万科的销售利润率和资产资本利润率都有所下降，但保利地产则一直处于上升趋势。图5-3万科净资产收益率2016年，万科集团强化内部管理，经营效率大幅度上升，在多个方面完成了均衡发展。盈利能力提高明显。万科集团的净资产收益率提升至18.5%，较2015年上升0.54%；万科集团房地产业务毛利率为19.8%，较2015年提高0.32%。2017年，万科集团实现净利润人民币372.1亿元，同比增长31.2%；实现权益净利润人民币280.5亿元，同比增长33.4%。随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，万科集团房地产业务的结算毛利率为25.8%，较2016年提高6.0%。2018年，万科净资产收益率为21.7%，较2017年上升0.5%。2019年，万科集团净资产收益率为20.47%，较2018年下降0.8%。2020年，万科的净资产收益率为18.5%，较2019年减少2.2个百分点。图5-4保利净资产收益率2016年，保利地产盈利能力有所下降。2016年集团全面摊薄的净资产收益率降低至15.53%，较2015年下降1.1%。2017年，保利地产实现净利润人民币196.77亿元，净资产收益率提升为16.34，同比增长0.81%。2018年，净资产收益率为16.63%，较2017年上升0.31%。2019年，保利地产净资产收益率为21%，较2018年增长4%。2020年，保利地产净资产收益率为17.10%，较上年减少3.91个百分点。5.2资产使用效率分析表5-2资产使用率分析表万科保利万科保利万科保利万科保利万科保利20162017201820192020总资产周转次数0.33350.3550.24340.25130.2210.25210.22580.2510.23290.21流动资产周转次数0.37920.37750.27940.27060.25740.27540.26910.2770.28070.23应收账款周转次数104.876665.1123138.482284.408197.2095100.7618205.8576122.5268168.3011113.18存货周转次数0.40630.37150.30050.27180.2760.28750.28480.28990.31230.25固定资产周转次数41.008148.548334.925139.967631.952544.739830.742839.107333.559632.13图5-5总资产周转次数比较图总资产经营周转率较高是直接反映一个大型企业的公司资产管理经营效率,近五年以来,百强房地产公司的总资产经营周转率的两个平均值都相对稳定,资产管理经营效率也一直维持平稳。其中，从2016年到2017年，两家地产企业的总资产周转率从0.34下降到0.23，相比略有下降。2017年到2020年，万科的总资产周转率基本保持。保利地产在2017-2019年，总资产周转次数保持稳定，但在2020年，出现下滑趋势。图5-6应收账款周转次数比较图从图5-6可以看出，2016年至2020年,万科和保利地产的企业应收账款周转率正在逐渐提升,说明了企业的应收账款项收回迅速,也很有可能导致企业坏账数额减少,企业抵御风险能力增强。图5-7存货周转次数比较图存货长期周转率较低就是指这说明公司存货长期周转的处理速度较慢,存货的经营管理效率相对较低，房地产开发企业短期存货资金周转率偏低,主要原因在于部分城市房价、地价持续调整。2016年到2017年，两家房地产企业的存货周转率都从0.4左右降到0.25左右，主要系2017年国家出台了一系列对于房地产发展的政策，2017-2019年，存货周转率基本保持在0.25左右，在2020年，万科呈现上升趋势，但保利地产则小幅度下降。ZhipingNIE[2014]指出对于万科而言，库存是最重要的资产。它的管理对企业至关重要。由于业务规模扩大，库存增长快于销售增长，库存周转率有所下降。图5-8固定资产周转次数比较图通过图5-8折算曲线图我们已经可以清楚地明显看出,万科和保利公司的固定资产平均周转率已经开始呈现出连续下降了的趋势,主要构成原因之一就是由于国家对房地产等非商品和服务行业价格进行了政策干预,部分一线城市的整体房价、地价不断出现调整这很非常有概率可能也就会直接严重影响关系到该地产企业的收获利润的能力。5.3资产流动性分析图5-9流动比率比较图通过图5-9折算曲线图我们已经可以清楚地明显看出,2016年至2020年间保利地产的流动比率始终高于万科集团，万科集团流动比率呈现轻微下降趋势，保利地产流动比率虽有小波动，但仍略微下降。可见，保利地产流动资产对流动负债的保障程度高于万科集团。图5-10速动比率比较图通过图5-10折算曲线图我们已经可以清楚地明显看出,2016年至2020年间万科集团和保利地产两公司的速动比率整体呈上升趋势，但仍偏低。五年保利地产的流动比率要高于万科集团。总体来讲，保利地产速动资产对流动负债的保障程度高于万科集团。5.4偿债能力分析图5-11资产负债率比较图资产负债率反映企业利用债权人的资金进行财务活动的能力。资产负债率越高，企业资产对负债的保障程度就越低，财务风险越高，反之，资产负债率越低，企业以负债取得的资产就越少，运用外部资金的能力越差。资产负债率的适宜水平通常被认为在40%-60%。由图4-10可知，万科集团和保利地产资产负债率均较高，万科集团的资产负债率逐年增加，保利地产波动较大。整体而言，保利地产资产对负债的保障程度高于万科集团。第六章万科和保利地产的商业模式价值及其评估6.1成长性模式分析——自我可持续增长率影响因素分解分析图5-3万科营业总收入图5-4保利营业总收入2016-2020年，万科营业总收入均高于保利地产，在2017年以后，万科集团营业总收入都出现稳定的上升趋势；保利地产在同期也出现上升趋势，但在2019年以后，上升的幅度就相对下降，总体而言，万科在这五年的营业总收入整体大于保利地产。6.2现金创造模式分析——获现率的影响因素分解分析图5-5万科和保利获利分析图从获现率来看，保利地产在2016年获利率达到最高，为183%；万科则在2017年达到最高，为206%，但是，此后保利的获现率大幅下降，至2017年仅为-134%；万科在2017年也大幅度下降，仅为62%。总体上看，万科的获现率高于保利地产的获现率。第七章万科和保利战略性财务政策7.1万科战略性财务政策7.1.1营运资本战略1、继续提高资产周转率，多结合上下游的合作交流，强化全面的、全方位的、全过程的精致细化能力。2、在保证高资产周转率的同时也要保证利润。7.1.2股利发放战略1、合理地控制负债的比率,避免负债水平过高2、股利支付率，发放股利的形式等政策必须以该公司的未来发展阶段、发展战略为基础。找到适当的方法来调解股东与投资者之间的矛盾，使得企业可以持续发展。7.1.3投资战略1、在以普通房地产的市场为发展核心的同时,也要结合高度的专业性知识，灵活调整战略，应区分住宅地产和商业地产的不同，依据市场的发展情况调整投资方式。2、国际化的过程中要注意风险的控制与防范。7.2保利战略性财务政策7.2.1营运资本战略1、不断努力提高资产周转，多结合上下游的合作交流，强化全面的、全方位的、全过程的精致细化能力。2、结合自身的特点，保持强劲的预售能力。3、在保证高资产周转率的同时也要保证利润。7.2.2股利发放战略1、发放的股利政策切勿大起小落,保持一个稳定的风险性和可以预测的股利发放状态,可以给社会和股民传递一种可持续发展的观念。2、适当降低现金发放,将现金、股份等多种分配方法相结合。7.2.3投资战略1、跟着自己的发展理念走,以中小户型普通住宅和以核心城市及重点城市群为主的布局策略，2、要注意投资地区对于房地产的适应性，这样向全国布局的过程中，才能稳定。3、投资策略勿激进，应谨慎。结束语总体上看，在2016-2020年期间，万科集团，作为一家民营企业，在中国房地产竞