西西4#地项目可行性研究报告

西西

4#地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日一、

总论1、项目概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处某省市西单北大街西侧，南临皮库，西向华远街，北临大木仓。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程

4#地用地面积约

16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。2、建设规模及经济技术指标本项目处某省市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四规划中的

1318平米的绿地。项目技术指标如下：占地面积：16072.66平方米总建筑面积

21.4866平方米其中：地下建筑面积

63760平方米地上建筑面积

151106平方米层数：

地上：15层地下：4层檐高：59.4米容积率：9.4停车位：996个绿化率：11.6%建筑形式：共分为

1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中：1#楼

：地上建筑面积为

19001平方米，1-5层为商业部分共

8738平方米，6-11层为办公部分共

10263平方米。2#楼

：地上建筑面积为

46879平方米，1-5层为商业部分共

21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共

25666平方米。3#楼

：地上建筑面积为

52944平方米，其中

1-5层为商业部分

5736平方米，1-6层为剧场

13853平方米；8-11层为影院

7354平方米，6-11层为休闲娱乐

11946平方米；12-15层为办公部分共

14055平方米。4#楼

：地上建筑面积为

32282平方米，1-5层为商业部分共

10544平方米，1-15层为办公部分共

21738平方米。西西

4#地楼层功能分布图楼号1234层数ꢀꢀꢀ商业商业商业商业商业ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ12345商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业剧场剧场办公

商业办公

商业办公

商业办公

商业办公

商业剧场剧场剧场剧场、休闲娱乐6办公餐饮娱乐ꢀꢀ办公ꢀ7办公办公办公办公办公ꢀ餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐办公ꢀ办公ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ8影院

办公影院

办公影院

办公影院

办公9101112131415ꢀꢀꢀꢀ办公办公办公办公ꢀꢀ办公ꢀꢀ办公ꢀꢀ办公二、费用估算1、项目的成本估算：费用平米单价项目名称土地成本测算说明（万元）

（元/平米）土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用）10000052806790359包括勘探、设计、结构咨询、规划执照费、工料测量顾问费共4814.412万元，另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。前期其他费用建安费1074335000建安费按5000元/平米暂估业主管理费不可预见费小计26863223182按照建安费费用的2.5%计219按照建安费费用的3%计2186221062012550利息721土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼15000元/平米，商业25000元/平米计算（商业63601平米、办公46056平米、休闲32811946

平

米

、

餐

饮

25666

平

米

），15000*46056+25000*广告销售费用4832（

63601+11946+25666

）

=3221165000

元=32.21165亿元。两税一费合计177161203按照销售收入的5.5%计取。25179014474说明：1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算，商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。2、销售情况按可销售面积的100%售完。3、项目总成本为25.179亿元，平均平米成本为14474元/平米。2、西西

4#地工程建安成本估算表单位：元项目名称基础处理分项名称土方及回填降水费用16667478平米单价77.57139543049135686.4922.87护坡基础处理合计10877925.062406426820022358314775544832356052982347321608044112.00931.8568.77钢筋混凝土结构二次结构及初装非实体费用合计钢筋混凝土结构及初装修装饰工程387.381388.007.48地库商业办公373870353214865532390059247288793163460398992000225510872917316174.00149.62150.75115.09147.23460.72104.9513.58休闲与餐厅影院剧场外装室内门屋面隔断281984013.12装置及设备合计3558411732276163629635260249163321039788965310964437050000665597169239238165.611502.15137.92115.96483.92247.18172.43309.7743.00水卫及采暖消防系统通风空调电梯工程变配电照明动力电话机电工程煤气工程综合布线楼宇自控安保工程合计20743309.6540394808150406206445980188.0070.0030.0038844482475203101807.8535.00室外排水室外工程绿化及照明合计2148660011817630408245401074330000100.0055.00室外工程190.005000.00建筑安装成本合计注：钢筋含量

135KG/M2，混凝土含量

0.65M3/M2三、项目的前期准备及开竣工日期的假定：◆假定本项目的前期工作在

2004年

2月底前完成。◆假定本项目建安施工在两年半内施工完毕。项目的假定持续时间：项目分项持续时间（月）前期施工准备完成项目组建基础施工结构施工2004年

2底前68建安施工装修施工132竣工清理及验收四、经济指标分析1、项目的现金流出如下：三、销售方式：销售原则：销售为主，加快资金流通。销售情况假定：1、写字楼及商业部分

100%于

2005年

6月到

2006年

9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为

9818平米，销售单价为写字楼

1.5万元/平米，商业部分销售单价为

2.5万元/平米。2、写字楼部分未销售，商业部分

100%于

2005年

6月到

2006年

9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为

6748平米，销售单价

2.5万元/平米；五、财务分析1、现金流量分析：（1）现金流出：见附表（2）现金流入：见附表（3）

现金流量表见附表2、投资收益率：A、销售假定一的成本收益率：成本收益率＝（322117-261603）/261603＝23.13％B、销售假定二的成本收益率：成本收益率＝（253033-251379）/251379＝0.66％3、投资回报率：A、销售假定一的投资利润率：投资利润率=（322117-261603）/50514=119.8%B、销售假定二的投资利润率：投资利润率=（253033-251379）/48797=3.4%五、项目定位建议：西西

4#地已有规划面积分配情况：使用功能商业建筑面积63601情况说明可以销售办公46056138537354可以销售剧场无偿提供

4500平米某省市文化局成本价格转让给北京首都影院销售或租赁影院休闲娱乐餐饮娱乐汽车库自行车库119462566635130650销售或租赁经营不可销售设备用房合计10610214866不可销售ꢀꢀꢀꢀꢀ其中：商业及娱乐办公101213460562120746390影院、剧场车库及配套西西

4#地工程位于西单商业街黄金地段，项目规划应该以商业为主，写字楼部分应定位为商家的业务洽谈、办公场所，所以应该修改设计减少写字楼面积（减少到

2万平米左右），增加商业面积（增加到

13万平米左右）；同时，休闲娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。西西

4#地项目并非是典型的房地产项目，实质上是一种商业建设模式。所以西西

4#地的销售不会象普通的房地产项目一样。按其销售方式可以分为两种模式：1、大型商业投资管理公司独家定购：项目在设计期间能够找到一大型商业投资管理公司订某著名企业参与项目设计，根据商业需求修改楼层布局及配套设施，并且商业投资管理公司可以提前进行商业宣传、招商、规划等运作，项目交付后商业投资管理公司即可进行经营。但是，目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司（全部商业定购的资金至少需

30亿元），国外的商业投资公司是否认可西西项目，国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问；西西项目计划

2004年

3月开工，在不到

5个月的时间寻求如此大型的买方恐怕不太现实。所以，这种模式实现的机率很小。2、项目建成后持有经营达到一定规模后再销售：项目建成后委托一家大型商业投资管理公司进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将商业经营规模做大，并使顾客达到一定程度的认可，再把项目分割销售。销售方式为：（1）经营由商业管理公司统一管理，负责运营，项目实行股份形式，公众通过采购股份成为所有人，并按照股份比例参与决策及分红。（2）项目按层设定不同的商业经营种