浙江省集体土地房屋登记实施细则

浙江省团体土地衡宇登记录施细则（征求意见稿）为了范例衡宇登记行为，维护房地产生意业务宁静，保障权利人的正当权益，依据《中华人民共和国物权法》、《乡村与集镇计划建立治理条例》和《衡宇登记措施》（以下简称《措施》）等执法、法例和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。起草说明：本实施细则的目的和依据。本条明确本实施细则是在《物权法》《衡宇登记措施》等的底子上的扩充及细分。第二条本实施细则适用于本行政区域范畴内团体土地范畴内的衡宇登记。本细则所称团体土地衡宇包罗依法利用宅基地制作的村民住房和依法利用其他团体所有建立用地制作的衡宇。第三条凭据《措施》第四条划定，衡宇登记，由衡宇所在地的衡宇登记机构卖力治理。各乡镇、街道等下层房管所配合衡宇登记机构开展团体土地衡宇登记事情。起草说明：本条划定房管所配合登记事情的进行，是鉴于以下考虑：明确房管所不是登记机构，也不是登记机构的派出单位；团体土地衡宇一般位于农村，如果叫村民到统一的登记机构治理，有诸多未便，可以由房管所代为受理，审核事情在登记机构进行。第四条凭据《措施》第十条，村民住房由于分居析产衡宇支解导致独立修建为多个所有权人所有的，已有明确牢固界限并可以独立使用的层、间也可以作为根本单位。起草说明：非成套农民住房分居析产，也应该予以治理。第五条凭据《措施》第十一条，经有关构造确认与原件一致的复印件主要指留存原件的有关构造、机构和部分确认的与原件一致的复印件。起草说明：复印件留存的部分不一定在构造，也有可能在档案馆、土地登记机构等机构和部分。第六条《措施》第十二条第二款第（二）项所称生效的执法文书，主要包罗以下几种：（一）人民法院终审的裁判文书；（二）人民法院一审裁判文书和协助执行通知书；（三）人民法院民事调解书和协助执行通知书；（四）仲裁委员会的仲裁文书和人民法院的协助执行通知书。第七条凭据《措施》第十四条划定，证明监护人身份的质料一般由村委会出具。（起草说明：未成年人的衡宇登记，不涉及衡宇处分，所以监护人身份证明质料可以从简，凭据《民法通则》第十六条的划定，村委会对监护人有同意权、指定权等相关权利和义务，意味着村委会对监护人身份有证明的法界说务。）其他无民事行为能力人或限制行为能力人的监护证明也可以参照本条划定执行。第八条凭据《措施》第十五条划定，涉及衡宇处分的登记，衡宇所有权人委托署理人申请登记的，委托书应当公证。第九条凭据《措施》第十九条，治理因衡宇部分灭失或改、扩、翻建等衡宇状况产生变革的变动登记，衡宇登记机构也应当实地检察。实地检察时，衡宇登记机构的事情人员应不少于2人，并应出示相关有效证明。因申请人原因致无法完成实地检察的，由事情人员在检察纪录中进行纪录，衡宇登记机构可以据此作出中止登记的决定。第十条《措施》第八十三条第一款第（四）项所称切合城乡计划的证明，主要是指县级以上人民政府计划治理部分发表的《建立工程计划许可证》（包罗计划附图）。衡宇制作时衡宇所在地计划治理部分尚未发表《建立工程计划许可证》的，申请人应当提交衡宇所在地乡镇、街道以上人民政府证明该衡宇系切合计划的正当修建的建房批文等证明质料。起草说明：由于各地情况不一样，在这里只作原则性划定，即有《建立工程计划许可证》提供《建立工程计划许可证》，没有《建立工程计划许可证》，提供建房正当证明质料。申请登记的农民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连衡宇的所有权人出具相应的证明质料，以明确毗连墙体的权利归属情况。第十一条申请初始登记的衡宇，竣工后需要验收的，还需要提供衡宇已竣工验收的证明。无法提供衡宇竣工证明的村民住宅，可由登记机构现场检察确认衡宇已经竣工。第十二条申请初始登记衡宇的实际状况同《建立工程计划许可证》大概建房证明质料中纪录不一致的，申请人应当先补办相关手续。起草说明：各地对付少批多建的情况处理惩罚有多种方法。但凭据《衡宇登记措施》的精神，登记只是一种公示行为，需要正当公示，对付同计划不一致的衡宇，如果不能明确确定哪些是正当的，哪些是不正当的，无法明确的部位都不能登记。第十三条凭据《措施》第八十四条划定，衡宇登记机构认为有须要，可以就登记事项进行通告。团体土地衡宇申请初始登记、转移登记以及衡宇权属证书、登记证明补发的，衡宇登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在申请登记的修建物上和衡宇所在地农村团体经济组织（村委会）的相关通告栏上以张贴的形式进行通告。通告期不得少于10日。起草说明：初始登记和转移登记都必须进行通告，是基于以下考虑：农村团体土地不能随意流转的特殊性；村民宅基地的取得以家庭为单位，但实际上土地使用权人一般都确定为一人，而衡宇所有权和土地使用权人应该是一致的，导致衡宇登记也应该是一人。权利的公示存在一定的不确定性；村民住房权利公示存在瑕疵，所以产业处分经通告会更宁静。村民团体经济组织操纵不范例，不妥处理后有导致群体性事件的产生之虞，未经公示，也会增加恶性事件产生的可能性。基于以上考虑，所以确定转移登记需要进行通告。通告以张贴的形式，而不是以登报的形式，主要是考虑到村民了解情况的主要方法。通告期内有异议，登记机构认为异议建立的，应当中止治理原登记申请，并在3个事情日内通知登记申请人。起草说明：细则中不对异议建立后的处理惩罚方法进行划定，是考虑异议建立的情况有多种，特别是许多正当而不公道的，登记机构可凭据实际情况作相应处理惩罚。第十四条申请衡宇初始登记前，衡宇权利人应先治理土地使用权登记。衡宇所有权产生转移时，土地使用权性质产生变革的，申请衡宇转移登记前，衡宇权利人应先治理土地使用权登记。起草说明：未作转移登记都必须先进行土地登记的划定，主要是基于以下考虑：如果土地部分在衡宇登记之前，不予土地登记，会导致转移登记无法治理；在浙江省，衡宇登记和土地登记都分属差别部分治理，涉及到职能的问题。如果转移登记也都是先土地后衡宇，导致衡宇登记部分在团体土地衡宇登记中的职能全面丧失。第十五条申请人申请登记的衡宇实际占地面积或界址与团体土地使用权证大概宅基地使用权证不一致的，登记机构不予登记。第十六条“土改”前制作的衡宇，该衡宇所有权变动的历史演变资料已经不完全的，也不能提供有效产权证明的，切合以下条件的，可以申请衡宇登记：登记机构核查确认未进行衡宇所有权登记的；村委会或农村团体经济组织证明该衡宇在“土改”后一直由申请人居住的；农村团体经济组织和乡镇街道政府证明或同意申请人为该衡宇的所有权人的；已经取得土地使用权证的。申请人申请衡宇登记，适用初始登记。切合申请条件的申请人已经死亡的，其正当继续人可以申请衡宇登记，适用初始登记和转移登记归并治理。第十七条《措施》第三十六条申请变动登记的情形还包罗土地使用权性质的变革。土地使用权性质的变革，主要是指团体土地使用权转为国有土地使用权。衡宇面积增加或淘汰的情形主要是指同一宗土地上衡宇的改、扩、翻建和因衡宇部分灭失所引起的衡宇面积的增加或淘汰的情形。同一宗土地上的衡宇新建，适用于初始登记。第十八条乡镇、村企业更名时投资主体的投资份额产生变革的大概乡镇、村企业性质产生变革的，申请人申请变动登记的，还应当提供村民集会同意大概由村民集会授权经村民代表集会同意的证明质料。起草说明：由于团体土地使用权一般都是没有使用期限的，所以本条的划定，主要是对团体经济的一种掩护。特别是企业性质的变革，从理论上来说，更应该是先治理土地使用权出让。