南昌市规范物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责实施细则（试行）2026

南昌市规范物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责实施细则（试行）第一章总则第一条为规范本市物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责，维护物业管理区域公共秩序和公共安全，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等法律法规，以及《关于规范物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责的通知》（赣建房〔2025〕3号）有关要求，结合本市实际，制定本细则。第二条本市行政区域内服务商品房住宅小区的物业服务企业，适用本细则。第三条物业服务企业是物业管理区域内违法违规行为的“第一道防线”。本细则是进一步细化《关于规范物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责的通知》，落实南昌市物业服务企业服务行为负面清单第6项的制度支撑，与信用信息评价、首问负责制、“街道吹哨、部门报到”等机制共同构成企业履职、社区协调、部门执法、业主监督的物业管理综合监管体系。第四条物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责，是指业主或物业使用人在物业服务区域内有违反有关建管、治安、环保、消防、人防等法律法规行为，违反国家、本省和市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，物业服务人按照“发现→劝阻→制止→报告→配合→存档”的流程进行处置。第五条履行“劝阻、制止、报告”职责，应当遵循以下原则：（一）及时有效。发现违法违规行为后第一时间响应，防止危害扩大；（二）程序规范。按照本细则规定的流程和文书要求操作，确保履职留痕；（三）合法适度。劝阻、制止方式不得违反法律法规，不得侵害他人合法权益；（四）协同配合。主动报告、积极配合行政主管部门处理。第二章适用范围第六条本细则所称的违法违规行为，是指业主或物业使用人占用消防通道与疏散通道（以下简称“两个通道”）、电动自行车违规停放或充电、高空坠物等存在重点安全隐患的行为，以及其他违反治安、环保、消防等法律法规和规章的行为。物业服务企业应当对业主或物业使用人的以下行为履行“劝阻、制止、报告”职责。（一）消防隐患。占用消防通道、电动自行车违规停放充电、飞线充电、损坏消防设施；（二）违章搭建。楼顶加建、挖掘地下室、圈占绿地、扩建阳台、搭建违章建筑；（三）违规装修。拆除承重墙、改变房屋承重结构、拆改共用管线等；（四）侵占共有部位。天台、楼道、管井堆放杂物、占用公共空间和道路、堵塞疏散通道；（五）破坏绿化。擅自砍伐树木、过渡修剪树木、破坏公共绿地；（六）公共安全。高空抛物、违规存放危险品、堆放易燃易爆物品；（七）违规养犬。饲养危险犬、遛狗不牵绳、犬只扰民；（八）环境污染。餐饮油烟扰民、噪音扰民、违规排放污水、产生或排放有毒有害烟尘或恶臭气体；（九）违法经营。住宅改商铺、住宅违规分割出租、无证经营扰民；（十）其他违法违规行为。违反法律法规、管理规约或物业服务合同约定的其他禁止性行为。第七条物业服务企业应根据行为性质，及时向街道社区或有关行政主管部门报告：（一）占用“两个通道”、电动车违规停放充电、飞线充电、损坏消防设施等——消防救援部门；（二）违章搭建、违规装修、侵占共有部位、破坏绿化、占道露天烧烤、违规排放污水等——城管执法部门；（三）高空抛物、噪音扰民、养犬纠纷等——公安部门；（四）施工单位不履行保修义务或拖延履行保修义务的，破坏外墙保温层等——住建部门；（五）电梯故障等——市场监管部门；（六）侵占人民防空工程，改变人防工程平时规划用途，破坏人防工程结构，拆除人民防空工程设施设备，向人民防空工程内排入废水、废气或倾倒废弃物等——人防部门；（七）产生或排放有毒有害烟尘或恶臭气体等——生态环境部门。本条所列举事项并非穷尽式列举，仅供参考；所列行政（行业）主管部门的分类仅为参考指引，具体负责部门应以县区人民政府书面明确授权、且实际承担该事项监督管理职能的部门为准。第三章发现机制第八条物业服务企业应当按照物业服务合同建立健全物业管理区域巡查检查制度：（一）日常巡查建设现场、装修现场、楼道堆物、车辆停放等；（二）重点巡查消防通道、电动车充电点、有限空间等；（三）专项巡查高空坠物（大风天气）、烟花爆竹（节日期间）、内涝积水（强降雨）等，根据季节/预警安排。物业服务企业可根据项目规模、业主户数、物业服务费标准等实际情况，合理配置巡查人员，鼓励通过智能化手段（如智能监控、电子巡更、业主举报奖励等）提高巡查效率，优化人力资源配置。第九条每次巡查须填写巡查记录表，注明以下内容：（一）巡查时间；（二）巡查人员；（三）巡查区域；（四）发现问题；（五）现场处理情况。巡查记录须由巡查人员签字确认。第十条物业服务企业应当畅通业主投诉渠道：（一）在小区显著位置公示服务电话；（二）建立业主投诉登记簿，记录投诉时间、投诉人、投诉内容、处理情况；（三）参照“首问负责制”要求，不得以任何理由推诿拒绝登记。第四章劝阻、制止规范第十一条物业服务企业发现违法违规行为后，应立即采取以下任一种或多种方式进行劝阻、制止：（一）口头告知。现场口头告知行为人违法违规事实、依据及停止要求。应当留存记录告诫内容的影音资料（录像/录音/照片）；（二）书面告知。送达《劝阻告知书》，要求签收。应当留存告知书副本、送达回执（当事人签字）、送达过程影音资料。送达时建议两人以上同行，若当事人拒绝签收的或无法联系当事人的，可通过邮寄方式送达并留存快递单据；（三）张贴告知。在行为人门口、单元公告栏以及违法行为现场等显著位置张贴告知书。应当留存告知书副本、可反映张贴地点和时间的照片。物业服务企业在采取合理措施劝阻、制止过程中，可就现场采取临时性、预防性措施（如张贴警示标识、设置隔离设施等），但不得损害他人合法权益。具体措施的合理性应根据行为性质、危害程度等因素综合判断，不得采取强制清移、扣押财物、限制人身自由等超出民事管理权限的措施，对拒不配合的行为应固定证据后按流程协助报告。第十二条《劝阻告知书》应当包含以下内容：（一）涉嫌违法违规行为的具体事实；（二）违反的法律法规，（临时）管理规约或物业服务合同约定的禁止性行为；（三）要求停止行为、恢复原状的具体要求和时限；（四）逾期不改正的后果（报告有关行政主管部门）；（五）物业服务企业联系方式。第十三条涉及装饰装修活动的，物业服务企业还应：（一）与业主（物业使用人），或业主（物业使用人）和装饰装修企业共同签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》和《消防安全责任书》，告知装饰装修施工安全、禁止行为、注意事项及垃圾堆放和清运要求；（二）物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级和《住宅室内装饰装修管理服务协议》的约定，对装修施工现场进行巡查。巡查频次不得低于合同约定的标准；合同未约定的，根据小区规模和风险等级合理确定巡查频次，巡查频次每周不少于2次；装修现场动用明火的，根据动火作业安全指引进行巡查；（三）发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的违规装修行为，应及时制止并报告。第五章报告规范第十四条经劝阻、制止后，有下列情形之一的，物业服务企业应当在3个工作日内向街道社区报告，也可同步向有关行政主管部门及业主委员会报告：（一）行为人未在限定期限内完成整改或拒不改正的；（二）行为已造成实际损害或存在重大安全隐患的；（三）劝阻、制止过程中发生暴力行为或威胁人身安全情形的；（四）法律法规明确整改后仍应予以行政处罚的违规行为。第十五条发生下列紧急情形（第二至五项）或已履行三次劝阻程序仍未能有效制止的（第一项）时，物业服务企业应当及时报告，可先行采取电话、微信等方式报告，事后24小时内补交书面材料。涉及人员伤亡或重大安全隐患的，应当同步抄送属地住建部门。（一）存在火灾隐患或消防通道堵塞，经物业服务企业三次劝阻、制止仍无效，或自首次劝阻之日起超过三日仍未完成整改的；（二）发生燃气泄漏，物业服务企业应当第一时间向燃气经营企业报告，及时报告属地办事处和应急、住建、消防救援等部门；（三）房屋结构出现坍塌风险；（四）电梯困人超过两小时或其他特种设备安全事故；（五）其他可能造成人身伤害或重大财产损失的紧急情况。第十六条物业服务企业报告时，应当根据行为类型，同时或分别向以下对象报告：（一）业主委员会、物业管理委员会或居民委员会（街道、社区）（告知情况，请其协助做业主工作）；（二）有关行政主管部门（请求依法处理）。物业服务企业应向属地街道（社区）反映，也可向有关行政主管部门报告。街道办事处接到反映后，应当即时启动吹哨程序，统一调度城管、消防、住建、公安等相关部门进行联合处置。物业服务企业向有关行政主管部门报送书面报告后，应继续协助街道（社区）或相关行政主管部门开展后续工作，配合现场核查、证据提供及整改落实等事宜。第十七条《关于XX小区存在XX问题的报告》应当包含以下内容：（一）物业服务企业名称、报告时间；（二）涉嫌违法违规行为当事人信息（房号、姓名和联系方式）；（三）涉嫌违法违规行为的时间、地点、事实描述；（四）已采取的劝阻、制止措施及效果；（五）请求处理的具体事项；（六）附件清单（巡查记录、劝阻告知书副本、现场照片/视频等）。第十八条报告方式及证据留存要求：（一）书面报告（首选）：应留存快递单号或签收凭证；（二）电子邮件：应留存发送截图；（三）电话报告：应留存通话录音；（四）微信报告：应留存聊天截图。市、县（区）住建部门应统一汇总并公示辖区内各相关行政主管部门、街道（社区）接受报告的电子邮箱地址和联系电话，便于物业服务企业准确投送。第六章配合与跟踪第十九条物业服务企业向街道社区或行政主管部门报告后，应当配合以下工作：（一）提供相关证据材料（巡查记录、劝阻告知书、影音资料等）；（二）配合现场勘查、调查取证；（三）根据需要派员到场协助。第二十条物业服务企业应当跟踪报告事项的处理进展：（一）报告后7个工作日内未收到部门反馈的，应主动跟进；（二）行政主管部门已处理的，记录处理结果；（三）同一问题反复出现或处理不彻底的，物业服务企业应及时或再次向属地街道办事处反映，由街道办事处启动吹哨程序。第七章“一事一档”台账管理第二十一条物业服务企业应当建立《XX小区XX物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责工作台账》，实行分级台账管理，对当场劝阻改正、未造成后果的轻微违规行为，纳入日常巡查记录合并登记，不再单独建档；对拒不整改、需报告街道社区及主管部门的事项严格执行“一事一档”。鼓励企业运用信息化手段提升台账登记效率和管理水平第二十二条工作台账应当逐项记录以下信息：按年度顺序编号的序号；业主（使用人）的房号、姓名及联系方式；存在的违法违规行为描述；发现时间（巡查或接报时间）；劝阻、制止的时间、方式及处理结果；报告的行政主管部门名称；报告方式（书面、电话、微信等）；报告时间（精确到小时）；社区或行政主管部门的处理结果和办结时间（跟踪记录）；物业服务企业经办人员；备注（附件清单，含照片、视频等证据）。第二十三条台账保存应当符合以下要求：（一）台账里每一起违规事项对应唯一编号，物业服务企业在项目管理期限内持续保存，不得销毁、隐匿或篡改。物业服务合同终止时，应将正在处理的事项、近两年台账及相关档案资料移交业主委员会（物业管理委员会或社区居委会），并办理书面移交手续；（二）附件照片、视频应优先标注时间水印，以便核验。无法添加的，需后期注明拍摄时间、地点，确保材料真实可溯；（三）电子台账或纸质台账定期备份。物业服务企业应完善台账管理的内控机制，落实项目经理负责制，由项目负责人对履职记录进行复核，避免一线员工记录错漏、履职不到位无监督的问题。第八章监督与考核第二十四条市、县（区）住建部门应当加强对物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责的督促指导。市、县（区）住建部门每年至少开展1次“四不两直”“四不两直”：“四不”指不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同接待，“四不两直”：“四不”指不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同接待，“两直”指直奔基层、直插现场。“双随机、一公开”：随机抽取检查对象、随机选派执法检查人员，抽查情况及查处结果及时向社会公开。第二十五条对不履行或不完全履行“劝阻、制止、报告”职责的物业服务企业，应当依法依规予以处理。第九章培训与保障第二十六条物业服务企业应当建立健全培训制度，分层分类开展履职能力培训。其中，对物业服务企业负责人、项目经理，由市级统一组织，重点培训法律法规、本细则及典型案例，每年至少1次；对一线员工（包括保安、保洁、客服、维修等人员），由企业自行组织，重点培训劝阻技巧、报告流程及证据留存等内容，每半年至少1次。第二十七条物业服务企业应当配备以下物资：（一）《劝阻告知书》印制本（一式两联，自带复写）；（二）巡查记录本；（三）台账登记本（或电子台账系统）；（四）记录设备（建议优先配备具有时间水印功能的拍照录像设备或记录仪）。第二十八条物业服务企业应当落实公示要求：（一）在小区显著位置公示履行“劝阻、制止、报告”职责承诺；（二）公示投诉举报电话（属地街道物业管理部门、县（区）住建部门）；（三）公示“劝阻、制止、报告”流程图。第十章附则第二十九条本细则由南昌市住房和城乡建设局负责解释。第三十条本细则自12月1日起施行。

附件1劝阻告知书（本模板仅供参考，物业服务企业可结合实际进行调整）

尊敬的**栋**号业主：我公司在**年**月**日检查中发现，位于（违法违规情形发生的具体地点）存在（违法违规情形）的情况，该行为违反了（法律法规名称及主要规定内容）的有关规定。为了营造舒适安全的小区环境，请您立即停止上述违法违规行为，并于**月**日前恢复原状。感谢您的配合！如有疑问请致电：0791-********。**物业服务企业（加盖企业公章或项目通知章）**年**月**日签收人：（一式两份，业主及物业服务企业各执一份）附件2关于**小区存在**问题的报告（本模板仅供参考，物业服务企业可结合实际进行调整）********（相关行政主管部门或业主委员会名称）：我公司于**年**月**日发现**项目**栋**单元**号业主**在物业使用过程中存在以下行为（违法违规情形）。上述行为违反了（法律法规名称）的有关规定。经我司劝阻、制止无效，其仍进行活动，依据《民法典》第二百八十六条、第九百四十二条，《物业管理条例》第四十五条，《江西省物业管理条例》第七十二条等有关规定，现特向贵单位报告，我司将做好配合工作。物业服务企业联系人：违法违规人联系方式:（如有）附件：可附相关违法违规问题证据资料及影音资料**物业服务企业（加盖公章）**年**月**日备注：1.本报告一式两份，一份送达主管部门，一份由物业服务企业存档；2.采取当面送达的，应留存签收信息（签收人签名、联系方式、签收日期）；采取邮寄送达的，应留存快递签收信息（收件人名称、收件地址、快递单号、签收日期等）；紧急情形下采取微信、短信、电话等方式报告，应留存电话录音、微信截图等信息。附件3**小区**物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”职责工作台账序号业主（使用人）存在问题发现时间劝阻、制止时间及方式报告部门报告方式报告报送时间处理结果经办人备注11-1-1001业主**在**栋**室装修拆除承重墙**年**月**日1.**月**日现场要求停止施工。2.**月**日当面送达《劝阻告知书》要求停止施工并恢复原状。3.**月**日再次电话通知恢复原状。1.**住建部门2.**城管执法部门1.发送电子邮件（邮箱地址：**）2.书面送达3.当面告知**月**日业主于**月**日自行恢复原状。**水印照片已存档​备注：可采用当面告知、书面告知、张贴告知任一种或多种形式，对违规行为进行劝阻、