房地产中式建筑规划方案：保利_山东济南小园菜市项目投标方案

1、1、谨：聚山东住宅有限公司，济南、聚山东小公园烹饪项目招标计划，2、济南中央大明湖区，距大明湖约200米的街区，济南未来主要建设弹簧城特征标记区，3、路、北公园大道、历路和历黄路等城市项目东1公里是日历山路，济南南北的主要道路。项目西侧向力黄路连接北原距离和通过。项目南方相邻东莞街有大明湖扩建项目范围。历黄路，4，商业，教育，医疗，人民商场东店，东门是明湖天地，聚芙蓉也计划沿着街道业务，是地区内的主要业务集。该地区的教育资源丰富，中小学更多。胸部医院，山2医院附近，医疗保障。红楼商圈、东门商圈、天成路商圈、商业、教育、医疗等部队丰富。5、北约1000米，北约300米桥铁路北公园街，西约1000

2、米，西约200米济南火车站，北约1000米，东约1000米，东约1000米，距聚木槿第8宿舍500米日历路，胸部医院，地方大剧院约1500米，南约人民6、商业幅度更多，地块完整性差，安牙周泽多。a、B、C、B地块土地特性：商业金融土地总土地面积：1.72公顷容积率：地面容积率3360低于1.7的地下容积率：0.8%建筑密度：35%以下建筑高度：30米以上，C地块土地特性：总土地面积：总土地面积，区域、资源、环境方面：城市的一般面貌，大明湖扩建项目将大大改善区域环境；支援领域：周边商业、教育、医疗等配套设施齐全。本体，更多的业务临街面，明显的业务价值；宗地完成度不足。更大的开发价值，地块属性摘要

3、，8，目录内容，1，2，3，6，5，4，市场和地区，战略和定位，房地产开发建议，价格预先判断，营销概念，销售保证，9，2006-2008年济南招生住房土地转让交易，2005-2007年3年平均2008年济南土地供应，2007年济南44块土地中，23块土地占预售土地面积的74%，总住房面积超过200万平方米。这表明，从2007年开始，很多品牌开发商将在新的世界、保利、海尔、天红、新元、东海定居济南，济南房地产将进入新的竞争时代，并将大大提高济南住宅的产品力度。，新世界房地产，阳光100房地产，海信房地产，中海房地产，天红房地产，聚居地，海尔绿色城市房地产，新原房地产，万达房地产，资料来源：济南市

4、国土资源局，11，07年上半年，济南房地产市场销售量和销售价格逐年稳定增长，在类似城市。向左看，济南商品住宅销售额在2002年(首次住宅需求释放)出现了较大的增长趋势，03-06年保持了稳健的增长势头，年平均增长率不到20%，1999-2006年济南商品住宅销售额从右图看，济南商品住宅销售价格从99年到2006年持续增长，年平均增长率为10 资料来源：济南住宅和房地产信息网、济南市住宅管理网、12，07年下半年，根据土地价格、供应结构等因素，济南房价大幅上涨，但同期销售面积有限制地增加。 2000-2007年济南住宅销售量统计，2000-2007年济南住宅销售价格统计，2007年济南住宅销售价

5、格变化，顺利大幅上涨，03-06年济南住宅价格保持10%左右的增长速度，2007年7个月前济南销售价格波动不大。价格在4500 5000元之间，自2007年7月以来伴随着新的高档房地产市场，济南房价开始飙升，年末达到5575元/平方米的水平，2007年住宅销售平均价格为4625元/平方米，比去年3266年上涨了41%，资料来源：济南住宅和房地产信息网，济南市住宅与全国其他城市相比，济南08年上半年商品房交易量萎缩，宏观大势影响较小，市场业绩不冷不热，如果一两年没有大的利好消息，市场将缓慢发展；2007.1-2008.9济南住宅交易区域统计，2007.1-2008.10济南住宅交易平均价格统计，

6、2008年上半年全国主要城市商业住宅交易区域同期下降率，资料来源：济南市建设委员会网上销售系统，14，08年第3季度，新入店项目大部分销售缓慢，新入店项目销售缓慢。因此，个人住房公积金贷款利率也降低了5年以下(包括5年)贷款利率0.18个百分点，降至4.59%。5年以上贷款利率下调了0.09个百分点，下降到5.13个百分点。中国人民银行决定从2008年10月15日开始将存款金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。从2008年10月9日开始，一年内人民币存款贷款基准利率将分别下调0.27个百分点，其他期间等级存款贷款基准利率将相应调整。通货膨胀：中国的居民消费指数(CPI)在过去08年继续

7、保持高上升趋势，但继第一季度上涨8%后，逐渐下降到10月4%，通货膨胀的压力有所缓解，但仍很严重。资本市场低迷：华尔街的金融风暴导致国内股市在调整中继续下跌。股票市场的停滞，第一，消费者财富的减少，购买力的减少或丧失，以及使消费者对经济的期望有些悲观的货币持有态度很明显。，由于美国次贷危机引起的全球金融危机的影响，全球经济增长放缓；中央政府和地方政府刺激房地产市场变暖，16、中央的一系列组合政策，是我国应对国民经济低变的积极实践，通过与货币政策的协调作用，有助于保持房地产市场的稳定，保障国民经济的稳定。经国务院同意，财政经济部、国家税务总局22日公布了个人住房交易连接税制调整、住房交易税收下调

8、的决定。降低到1%的第一套房契税税率从2008年11月1日开始，个人首次购买了90平方米以下的普通住宅，财产税税率一致下调到1%。与此同时，为了加强税收优惠政策管理，住宅所在地县(区)住房建设负责部门要求发放第一份住房购买证明。印花税，土地增值税临时征收两个部门从2008年11月1日起，对个人出售或购买住宅暂时不征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。以前，印刷税率为0.05%。土地增值税根据住宅面积的不同，税率也不同。政府高层管理人员对房地产问题提出了缓解交易商税费鼓励购房的方案，这是多年来的第一次。商业信用利率下降幅度扩大到0.7倍。中国人民银行22日决定扩大商业个人住房贷款利率下降

9、幅度，加强个人首次购买普通住房的金融支持。从10月27日开始，金融机构首次向居民提供普通住宅和改良型普通住宅的贷款，贷款利率的下限将扩大到贷款基准利率的0.7倍。从最初的住房首付比例下调到20%的10月27日开始，金融机构首次向居民提供普通住房和改良型普通住宅的贷款，最低首付款比重调整到20%。公积金贷款利率再次降低0.27%，中国人民银行也下调了个人住房公积金贷款利率，将各等级利率分别降低了0.27个百分点。财政部上周末分析了当前的经济状况，在准备第四季度经济事业部署时，明确支持“扩大经济适用房建设规模，减少住房交易税费，支持居民购房”。17、济南未来将建设多套经济适用房，对中低价房地产市场

10、将产生什么影响；济南市政府表示将投资46亿元建设经济适用房项目。这个核心项目共有6个项目。加快明北路、关站街等11个地区一带一级项目96万平方米安宅住宅建设，推进有条件组成的棚户区改造项目。加快了天鸟屋、天宝新房等3.4万平方米低工资住宅的建设，开始建设天星新房2万平方米低工资住宅。济南市11月4日启动关于保持房地产市场稳定健康发展的意见，国家部门正式实施了扩大住房消费需求相关政策。第二，放宽公积金贷款政策。第三，暂时免除征收房地产登记费。到2009年底，个人首次购买90平方米以下商品住宅和储藏室的住房登记费将被免除。第四，扩大住房贷款政策的享受范围。第五，调整与房地产开发相关的税费管理方法。

11、第六，适当放宽当前的住房安置政策。市内购置建筑面积90平方米以上，新建住房套，取得住房证书(包括住房抵押贷款室)。在市内购买90平方米以上的二手房，获得2年以上房地产许可证(包括住房抵押贷款室)。在章丘、平阴、济阳、商河县(市)居住3年以上，购买城市建设面积75平方米以上的商品房套(二手商品房必须购买2年以上，包括住房抵押贷款住宅)实际居住。18.从基础的角度来看，济南房地产市场以老师的内生自生需求为主，晚些时候加快速度，在今后较短的时间内保持比较稳定的发展。但是大势所趋的影响不容忽视。标杆城市的市场变化对济南购房者的心理有很大影响。理性，慎重将成为2009年济南房地产市场发展的关键词。，19

12、，区域房地产市场调查，20，项目济南大明湖地区，济南市中心，西部地区，东部地区，千佛山地区，西南山区，中心城市，北部地区，大明湖地区中心城市人文教育氛围，城市交通便利，改善城市支持，地区知名度很高大明湖地区居民以老济南人为主，目前生活条件不好。大明湖扩建工程已着手，从2007年12月10日起确定了拆除范围。东部地区南部至民浩，北部至明湖东路；南北离山街，东黑湖泉北路；西区南齐明湖路，北至大明湖公园；东山东省图书馆东墙，西大明湖公园。21、项目中心城市泉城特别标记区，未来济南主要变更城市，该地区南部是济南市最繁华的泉城路商圈，泉城特色标记区，泉城路商圈，22、大明湖扩建项目全部工程投资16.38

13、亿元，拆迁面积22万平方米。大明湖新扩建地区有八个旅游景点，即七桥风月、秋柳烟、明昌晨钟、竹埠风、嘉玄右云、超自然智苑、堤防水、鸟鸣绿荫。大明湖扩建工程将于2009年6月30日全面竣工。齐鲁晚报2008年8月，大明湖扩建工程竣工后，将成为将名胜古迹、人文景观、休闲健身、文化娱乐活动和旅游、参观、购物融为一体的古城特色的城市湖。在一定程度上恢复萨姆市的旧面貌，改善这里的城市环境，将对商业和旅游有很大帮助。大明湖地区内将建设明湖新八景，改善周边地区的面貌，大幅提升周边地块的城市风格。大明湖扩建工程、净价-海长阁等古城改造后，旧济南的传统城市文化再次受到关注。明湖新8景，23年，大明湖历史悠久，安排

14、了他济南传统文化代表的地位，特别是老济南人对它有很深的留恋，记者：爷爷，我听说你以前去过波利希维斯克家几次，为什么要在波利希维斯克买房子呢？老兵：我和我的朋友是保利集团授权的大型中央企业，非常可靠，实力雄厚，开发的房子质量有保证，有财产管理规范，住在大明湖畔，景色也比较好。我放弃在其他项目中买房子的机会，去买poly hivis cus项目。我想在波利芙蓉买一栋房子，和老朋友一起度过晚年。水是济南的灵魂，古城区济南的根，济南人有特殊的感情，如大明湖、芙蓉街、曲水亭、鞭指巷、王府井等。大明湖周围的济南人世世代代住在湖边，他们迷恋大明湖所代表的济南传统民居文化。大明湖有着悠久的历史，其名字始于北魏

15、尹道源水经注，书中写道：“洪北流是大明湖，书代名词，东西是好的。”宋代的元昊问题济南行记开始被称为“大明湖”。马可波罗在中国游记写道：“美丽的花园，欢乐的心，山色湖，闲暇时间。”，24，版内未来供应：大明湖周边地区板房翻新能力，地区潜在供应更多。大明湖周边地区山区改造三年计划，25，板块销售项目的建筑类型分析：销售项目更丰富，建筑风格以现代和欧洲风格为主，26，板块销售项目的公寓比例分析：地区内产品以2室及3室为主，2室面积为78-94平方米；3室面积123-166平方米，27，区域市场概要，板块模式方面，本地区属于济南中心地区。以大明湖为中心的泉城特色标记区的建立，将使该地区的商业价值、景观价值、文化价值有质的提高。地方价值提高的项目对济南的客户都很有吸引力。未来棚户区转换强度大，潜在供应大；因地区特有的销售项目不多，正在销售的建筑类型也很丰富，公寓也很多种。大明湖扩建工程扩展了传统的大明湖景区，欧洲古典、现代建筑没有融入大明湖编队整体风格，无法与即将开放的大明湖实现完美的融合和呼应。区域项目不能体现济南市的价值，表现城市传统文化。28、明浩天地是商业事务和底商多的地区的强大竞争对手。建筑物沿着所有的路排