房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义(第二版)

1、房地产企业年度所得税申报表的填写和解释完成年度企业所得税处理为什么确认完成年份？国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知(total tax201431)表示：“产品完成后，应及时结算计税成本，计算以前销售收入的实际毛利额，同时检查与相应预计毛利额的差异，以支付年度当前项目应纳税收入的企业所得税。对于年度房地产开发项目的完工销售部分，没有根据应计主义原则承认收益或故意推迟工程结算收益实现的现象。”房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税200931号)第九条企业销售未完成开发产品取得的收入应按预计计税毛利率季度(或月)计算，包括在本期应纳税收入中。开发产品完成后，企业必须及时

2、结算计税成本，计算以前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额和相应的预计毛利额之间的差额包括在当年企业中此项目和其他项目组合计算的应纳税收入中。年度纳税申报时，企业应当出具有关本开发产品实际毛利额与预计毛利额差异调整的报告，以及税务机关需要的其他相关信息。4集延期完成：第三十五条开发产品完成后，企业可以在竣工年度企业所得税结算清算前，选择确定计税成本会计的终止日期，不得落后。完成的开发产品未按完成年度规定结算计税费用的，主管税务机关有权决定或批准计税费用，相应地进行税务调整，并按照中华人民共和国税收征收管理法相关规定处理。根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额一般高于税法规定的预计

3、毛利额。企业不按照税法规定完成符合完工条件的开发项目的完工结转处理，企业和主管税务机关存在巨大的风险，随着时间的推移，风险会像滚雪球一样增加。房地产企业所得税申报见下表(单位：万元)。a项目2011年销售完成。公司从未结转项目a。2014年税务检查发现a项目已经交付给业主，满足了竣工条件。核查结论是，a项目总销售额达12500万元，总开发成本为8125万元，a项目的实际毛利为4375万元(因为实际毛利为35%的开发成本中存在非规定票据)。该企业应补充2012年应纳税所得额2500万元(4375-(750 1125)，追加缴纳所得税625万元。罚款(50%-5倍)，滞纳费用(每年18.25%)如

4、何确定完成年份？税收政策提供：国家税务总局2009年公布的房地产开发经营业务企业所得税处理办法第3条规定，企业的房地产开发事业包括土地开发、住宅、商业用房及其他建筑、附件、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合以下条件之一，应视为完成：(一)开发产品完成证明材料已报房地产管理部门备案。(b)开发产品开始投入使用。(c)产品开发获得了初始产权证书。国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 (IRS 2009342号)规定，房地产开发企业建设和开发的开发产品，无论工程质量是否合格，还是竣工(竣工)记录手续及会计结算手续，只要其开发产品开始启动，就视为完工。房地产开发

5、企业应当及时结算开发产品计税费用，计算以预售方式销售开发产品获得的收益的实际毛利额，同时将开发产品的实际毛利额与相应的预计毛利额的差额记入当年(竣工年)应纳税所得。国税局信函2010201:房地产开发企业建设、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收、竣工(竣工)记录手续及会计结算手续，企业开始进行开发产品交付程序(包括入股程序)或已经开始实际运行时，开始投入产品开发，开发产品应视为已经完工。房地产开发企业应当按照规定及时结算开发商品计税费用，计算企业年度应纳税所得额。完成年份确认原则：“启动”是如何确定的？开发产品开始投入意味着房地产开发企业开始了包括入住程序在内的开发产品交付程序，或者已经

6、开始实际运行。根据建筑法有关规定，只有“竣工记录”，才能运行。有关交付使用房地产开发产品的法律规定如下：1，建筑法第61条：进行竣工检查的工程必须符合竣工的建筑工程质量标准，有完整的工程和技术经济资料，签署的工程保证书，具备国家规定的其他竣工条件。建设项目完成经验合格后才能交付。验收或验收不合格时不能交货。2，中华人民共和国城市房地产管理法第26条第2款：房地产开发项目竣工，经验合格后方可使用。3，城市房地产开发经营管理条例第17条第1款：建设完成经验合格后方可使用；验收或验收不合格时不能交货。4，建设工程质量管理条例第16条：建设工程在收到建设工程完成报告后，应组织设计、施工、工程监督等相关

7、部队进行竣工验收。建设工程经验合格后才能交货。5，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第7条：工程经竣工检查合格后，建设单位应及时提交工程竣工验收报告。第九条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15天内按照房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法规定向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门申报以上规定表明，工程竣工竣工竣工验收合格后，建设单位应当及时提交工程竣工竣工竣工竣工验收报告，并在法定时间内提交房地产负责部门备案。但是，仅在工程竣工竣工竣工竣工竣工竣工竣工竣工验收合格的情况下。但是，尚未记录的准准合规合格的开发产品对交货没有影响，经常商品房交付条件一般在商

8、品房买卖合同第8条中达成协议，开发人员作为卖方，将提供条件统一选择为选项1“相应商品房经验供求”，或者在选项5中明确指定为“建设单位验收合格及竣工验收接受报告”，买方一般只能接受此合同。这两种情况下达成的交付条件是，在实际销售住宅买卖合同中达成的住宅建设工程竣工后，建设单位(即开发企业)通过调查、设计、建设、监督等相关部队接受，获得建设工程竣工验收报告。商品房取得建设工程竣工验收报告相当于具备了合同约定的房屋交付条件。根据上述相关规定，必须经过“竣工申报”才能运营。但是税收政策说：“完全一样。”完工年度该做什么？会计处理：未完成项目的会计处理借方：银行存款贷项：开单前帐户借方：税捐-营业税圣健

9、世增加教育费地方教育部门土地增值税贷项：银行存款已完成项目的会计处理将开发成本转移到开发产品借方：产品开发-成本物件贷方：开发成本-成本料号确认开发产品销售收入借方：预先收款科目贷项：主要业务收入确认销售成本借方：主要业务费用贷项：产品开发税金和附加税借方：营业税与新增贷项：税-销售税圣健世增加教育费地方教育部门土地增值税税务处理：未完成项目的税务处理：应缴纳的所得税=应纳税收入的25%应纳税收入=总利润预计总利润-从当前期间扣除，允许应计运营税和追加，土地增值税预估毛利金额=未结专案销售收入预估税捐毛利百分比注：在季度报告毛利时，总收益为“会计收益合计”，不包括结算时未完成项目的应纳税收入已

10、完成项目的税务处理：实际毛利金额=实际销售收入-计税成本预估毛利金额=未完成开发产品销售所得的收入预估税捐毛利百分比整个项目应纳税收入=不包括完成项目的应纳税收入(实际毛利额-预计毛利额)所得税负债=应纳税收入25%如何申报？房地产企业所得税申报见下表(单位：万元)。a项目根据2011年竣工条件，全部交付给了业主。具体写附件2010年2011年延期2011年正确延期允许提前提取的费用是什么？房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税200931号)第三十二条除下列预提(应付)费用外，计税费用应为实际应计成本。(a)参展工程未最终处理结算，未获得全额发票，在证明充分的前提下，该发票的不足金额可以

11、预缴，但不得超过合同总额的10%。(二)公共设施尚未建设或者尚未完工的，可以合理计算建设费用作为预算费用。这种公共设施必须具备销售合同、合同或广告、模型中明确承诺和撤销建筑的条件，或者按照法律规定必须配合的条件。(三)必须上交政府但尚未提交的许可保健费、财产完备费，可以按规定存入。房地产完美费用是企业应负担的房地产管理基金、工程维护基金或其他特别基金。例如，a公司向b建设公司的高层住宅建筑支付了3000万韩元的定金，截至2009年12月31日，该公寓开始交付，但a公司出于某种原因没有最终结算，仅从b建设公司获得了2000万韩元的建设业账单。在这种情况下，a公司需要计算2009年完成的开发产品的

12、计税成本，该企业会计中提前提到了公司1000万元的建安成本，并有足够的相关证明，但是完成的高层住宅建筑的计税成本只能计算为2000 300 (300010%=2300万元)，竣工开发成本700万元是年度企业所得税结算计算税额计算企业因上述或其他原因不结算开发产品的计税费用的，国税厅有权根据国税2009第31条第35款确定或批准自己的计税费用，并据此进行税务调整，并按照中华人民共和国税收征收管理法相关规定处理。解读新企业所得税申报书的背景和结构新报税表的特点合理的结构：修订后的申报书以主票为中心填写，主票数据的大部分是从浮标生成的，可以进行电子申报和人工填写。每个表都与主表相关，同时反映税收政策

13、或优惠。主票和日程之间的层次清晰，内容明确，便于写报告。丰富的信息：包括申报单上的会计信息和税务变动以及税收优惠、海外收入等信息，有助于促进税收优惠、纳税情况、纳税风险等分析和提取信息、数据。主体性、简洁性、适度性：申报都是41章，但是纳税人根据自己的工作情况报告所有相关的事情，不需要报告不参与的事情。修改后的所得税申报书更加科学、规范，以正式申报为基础，增加了报表封面、报表填报表单等资料。除报表封面、报表填报表单外，企业需要填写的正式报告共41章，与房地产开发企业相关的报告38章(其馀3章为金融企业、事业单位报告、民间非营利组织报告)申报单的组成(a)基本信息表此表反映了纳税人的基本信息，包

14、括姓名、注册地点、产业、注册资本、从业者、股东结构、会计政策、库存方法、外商投资情况等。这些信息包括企业记录信息(如资产情况和变化、从业人数、纳税人是否属于微观企业、如果微观企业享有优惠政策，则无需提交其他信息)。这也是税务当局管理所需的信息。(b)主表主表结构与当前报告没有变化。反映企业所得税纳税流程。也就是说，根据会计利润，根据税法进行应纳税调整，计算应纳税扣减额，扣除税收扣减额，海外税收扣减额，最后计算应纳税(扣减额)。(c)收入成本明细表收入费用分摊计划主要反映企业根据会计政策发生的费用、费用情况。此表单也是企业进行税务调整的主要数据源。(d)税务调整表税收调整是所得税管理的重点和难点

15、。现行申报单上只有一张纳税调整表的这一表格功能，对纳税人的纳税调整结果进行了统计总结，没有反映政策和程序，没有反映税收和会计的差异，因此税务机关很难判断合理性和准确性。因此，此次修订的申报书根据收入、费用、资产三大类别设计了15个表格，通过表格计算和反映，使纳税人更容易申报。税务机关的税金评价、分析也很方便。(e)损失赔偿表此表反映了亏损结转问题在企业中的发生方式，正确计算亏损结转年度和限额，并便于税务机关管理。(六)税收优惠表现行申报单是一张只汇总企业享受的优惠金额的特许权表，没有反映各种优惠条件和计算口径，不利于税务机关审查合理性和遵守情况。此次修订的申报书目前我国的企业所得税优惠项目为3

16、9个，以世纪、应纳税收入、税收抵免等为标准设计了11个表格，并以表格形式计算了享受税收优惠、过程等。对纳税人编写报告很方便。税务当局获取减税免税信息，验证优惠的合理性，便于优惠利益分析。(7)海外收入扣除表此表反映了企业发生海外所得税的方法和扣除额的具体计算问题。(8)汇总税务报表此表反映了汇总的征税企业的总分机关分配税额的方式。报告之间的关系通常，数据按计划汇总到主表中。表单编号的含义：企业基础信息表隐含着什么潜在的纳税风险填写内部错误说明。5.“104员工数”:请填写与企业有劳动关系的工人数和企业收到的劳务派遣雇佣人员相加的纳税人年平均就业人数。根据企业年平均月数确定的从业者指标计算如下：月平均值=(月初月末值)2年度月平均值=年度月平均值总和12年度从业人员=每月平均12在年度中间开业或运营结束时，使用实际营业时间作为纳税年度确定这些相关指标。6.“总计105资产(万韩元)”:记载纳税人年度资产总额的平均值，计算方法等“从业者”口径，资产单位总额为万韩元，小数点后留下2位小