城市房地产转让法律制度.ppt

1、第七章城市房地产转让法律制度本章主要内容：第一节房地产转让概述第二节房地产转让的条件第三节商品房销售管理第四节商品房买卖合同纠纷的处理,第一节房地产转让概述一、房地产交易指一切房地产权属的流通，包括城市房地产的转让、抵押和租赁。,注意几个问题：1.房地产交易不包括国有土地使用权的出让、划拨和出租（通称一级市场）,2.交易客体的特殊性（1）不包括土地所有权和集体土地使用权（有突破？）；（2）房地不分离：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。,3.房地产交易与权属登记的关系（1）转让：所有权登记转移；（2）抵押：抵押权自登记之日设立；抵押合同呢？（3）租赁：

2、房管法第54条：出租人与承租人签订书面合同，并向房产管理部门登记备案（实践中并未执行）。,二、房地产转让权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,（一）转让形式1.买卖2.赠与房地产权属转移前赠与人可以撤销赠与，但具有公益、道德义务性质和经过公证的赠与合同不得撤销；权属转移后，赠与也可撤销。3.其它合法方式：作价入股，合资合作开发经营房地产，企业被收购、兼并或合并，抵债等。,（二）转让原则1.房产与地产一体处分原则“房随地走”和“地随房走”2.价格申报（纳税）3.公示原则：房地产权属登记发证制度,第二节房地产转让的条件一、禁止条件房管法第37条和城市房地产转让管理规定第6

3、条，下列房地产不得转让：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合房管法第38条规定条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、法规规定禁止转让的其他情形。,二、必备条件（一）以出让方式取得土地使用权的房地产：房管法第39条1、已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、按合同约定进行投资开发达到法定程度（房屋建设的：完成投资总额25以上，成片开发土地的：形成工业用地或其他建设用地条件）；3、转让房地产时房屋已建成的，持有房屋所有

4、权证书。其中1和2为建设用地使用权转让的必备条件。,（二）以划拨方式取得建设用地使用权的房地产：房管法第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。1、领有建设用地使用证；2、具有地上建筑物、附着物合法的产权证明；3、签订建设用地使用权出让合同，补交出让金或将转让所得抵交出让金；4、按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。,三、转让程序1、签订书面转让合同；2、合同签订后90日内持相关文件向房管部门提出申请，申报成交价格；3、房管部门审查，在7日内作出是否受理申请的书面答复；4、房管部门核实申报的成交价格；5、当事人按规定缴纳有关税费；营业

5、税，土地增值税费用：登记费（住宅80/套，非住宅550/件，印花税5元/本），交易手续费由卖方缴纳。6、房管部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。,第三节商品房销售管理一、商品房销售的概念指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房或建设中的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款或定金的行为。商品房销售包括商品房现售（现房）和商品房预售（期房）两种方式。,二、近年来房产政策动向（一）2005年（严格调控，抑制房价）1、3月：财政部拟开征房产税，以遏制房价。房产税以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向所有人征收的财产税。国务院发展研究中心阐释：开征房产税是必然，但需要一个长期过程

6、。2、3月27日：央行上调个人住房抵押贷款利率，其中五年以上为6.12（最低利率为5.51）。3、3月30日，国务院出台关于切实稳定住房价格的通知，将房价问题提至政治高度（即“国八条”）,4、4月：社科院2005年房地产蓝皮书告诫消费者05年不是最佳买房时机。5、5月：国家七部委发布关于做好稳定住房价格工作的意见。禁止期房转让。6、8月15日：央行发布2004年中国房地产金融报告，建议取消房屋预售制度，改为现房销售，直言房地产市场存在市场、财务、道德、操作、信用、法律六大风险，遭到房地产商的集体不满。7、8月24日建设部发表声明：国家近期不会取消商品房预售制度。8、10月：中消协建议逐步取消商

7、品房预售制度，建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。,（二）2006年（继续严控，稳定房价）1、4月28日，央行将5年期以上住房抵押贷款利率上调至6.39（最低利率上调至5.75%）。2、8月19日央行将5年期以上贷款利率上调至6.84。3、5月24日国务院办公厅37号文件转发建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（即“国六条”）：,（三）2007年（继续严控）1、3月18日起，央行上调存贷款基准利率，五年以上住房抵押贷款利率上调至7.11。同时建设部公布，住房公积金贷款从18日起，五年期以下(含五年)从

8、4.14调整为4.32，五年期以上从4.59调整为4.77。2、从5月19日起，央行上调存贷款基准利率，五年期以上住房抵押贷款利率上调至7.20。公积金贷款利率上调0.09。3、8月1日国务院24号文件国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见：购买经济适用房的，若购买商品房，则应将经济适用房原价退回。4、9月27日,央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知：对于贷款购买第二套房，首付款比例提高到40，贷款利率上调10。5、12月21日，五年以上住房抵押贷款利率上调至7.83。住房公积金贷款五年以下4.77，五年以上5.22。,（四）2008年（两个阶段）第一阶段：严控1、1

9、月7号，国务院出台关于促进节约集约用地的通知(3号文件)。强调：为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费（目前基本不执行）。2、央行于1月、3月、4月、5月、6月先后6次上调存款准备金率，执行17.5，抑制货币信贷过快增长。,第二阶段：促进政策3、央行于9月、10月、12月先后3次下调存款准备金率，执行15和14；4、从9月16日开始，央行先后5次降低贷款基准利率，12月23日起五年以上为5.9

10、4，公积金贷款为3.87。5、10月22日，财政部和税务总局出台关于调整房地产交易环节税收政策的通知（11月1日实施）：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。6、12月底，财政部下发关于个人住房转让营业税政策的通知，规定：自09年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售，免征营业税（5）。

11、7、杭州市政府：关于促进杭州房地产市场健康稳定发展的若干意见24条。,（五）2009年：房地产宏观调控政策主要是年初的营业税减免政策、放开外资购房的政策，放松银行货币政策。（促进政策）1、1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2、12月9日，中国国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。3、12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。4、12月17日，中国五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一

12、年内缴全款。5、12月23日，中国财政部调整住房转让营业税政策，不足五年按全额征收营业税。基准利率没有调整。,（六）2010年：主要是二套房政策（严控）1、1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2、3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。3、4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在

13、90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4、两次上调人民币贷款利率。5、杭州：10月11日起，每户只能新购一套住房。,（七）2011年：进一步调控房地产市场1、1月26日，国务院办公厅出台关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等。3月1日，杭州“限购令”出台：杭州市已有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套；二套首付至少6成，利率1.1倍，停购第三套。拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停购买。2、1月27日，国务院同意个别城市开展房产税试点，重庆和上海成为第一批试点，北京、深圳和杭州

14、等可能为第二批。,3、连续2次上调人民币贷款基准利率。4月6日起，5年以上6.80；5年以上4.7。4、加强保障性住房建设未来5年建设3600万套保障性住房，“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率达到20以上。住建部宣布2011年开工建设1000万套保障性住房。,三、商品房销售条件（一）预售条件城市商品房预售管理办法第5、6条：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按预售商品房计算，投入资金达到工程建设总投资的25以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（多层：已完成主体结构三分之一以上，即二层楼顶三层楼板（不含架空层）；高层：已完成地面以下

15、主体工程，即露出地面）。4、向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,申请预售许可提交的证件（复印件）及资料（第7条）：1、商品房预售许可申请表；2、开发企业的营业执照和资质证书；3、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；5、工程施工合同及关于施工进度的说明；6、商品房预售方案（含预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并附分层平面图）。,（二）商品房现售条件商品房销售管理办法第7条：1、开发企业具有企业法人营业执照和资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件3、持有建设工程规划许可证和施

16、工许可证；4、已通过竣工验收（取得综合验收备案表）；5、征收安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实。,第四节房屋买卖合同纠纷的处理一、合同主要条款（2008年版）1、合同双方当事人2、项目建设依据3、买受人所购商品房的基本情况4、建筑区划内相关物业归属的约定5、计价方式与价款6、面积确认及面积差异处理7、付款方式及期限8、买受人逾期付款的违约责任,9、交付期限及条件10、出卖人逾期交房的违约责任11、规划设计变更的约定12、交接13、抵押与相关债权债务14、出卖

17、人关于装饰、设备标准承诺的违约责任15、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺16、关于产权登记的约定,17、消费者权益保护法实施办法规定的退房情形18、保修责任19、商品房相关事项约定20、房屋交付使用后相关权利义务约定21、前期物业服务22、纠纷解决方式23、补充协议条款24、附件效力25、合同份数26、生效时间27、合同备案28：八个附件：房屋平面图，应分摊的共有建筑说明，其他物业买卖、赠与、租赁协议书，装饰、设备标准，有关购买该商品房预告登记的约定，保修责任主要条款，业主临时管理规约、前期物业服务合同的主要内容，补充协议内容。,2003年5月关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

18、律若干问题的解释二、预售合同的效力1、出卖人未取得预售许可证，与买受人订立买卖合同的效力？（1）原则上无效，起诉前取得预售许可证的，可认定合同有效；（2）起诉时仍无证的，应认定合同无效；但出卖人具备办证条件而故意不办的，买受人请求确认合同有效的，可否得到支持？注意：出卖人故意隐瞒未取得许可证的事实或提供虚假许可证，导致合同无效的，买受人享有何种权利？,2、当事人以预售合同未依法办理登记手续为由，请求确认合同无效，如何处理？（1）一般不予支持；（2）若约定以登记为生效要件的，则合同无效；但已实际履行的，则合同有效。3、办理预告登记手续的预售合同可以产生对抗第三人的效力（物权法第20条）,三、因销

19、售广告引起的纠纷案例：01年4月18日，湖北宜昌市四季花园的四位业主将开发商宜昌润海公司告上法庭。原因是，98年1月至99年6月间，润海公司利用报纸广告、宣传册等方式销售其开发的四季花园商品房，声称四季花园拥有大面积绿地及网球场等多功能配套服务设施，原告根据广告签订了购房合同，但入住后发现，根本没有广告上承诺的配套设施。原告请求：依法判令被告赔偿因利用虚假广告欺诈原告所造成的经济损失共计人民币745450元（双倍返还差价）。被告润海公司认为：公司卖房时已是现房销售，不存在广告欺诈，原告的购房行为是知假买假。,法院认定，依据广告法润海公司在商品房销售广告中发布虚假信息，误导了消费者，应承担相应的

20、民事责任；由于目前无法确定地鉴定出小区配套设施的价格，考虑当地经济发展水平，酌定润海公司按原告购房款的7予以赔偿。广告法第38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。,1、销售广告性质（1）通常情况，销售广告为要约邀请；（2）构成合同条款的情形：A.当事人在购房合同中对广告内容的约束力进行认可的；B.将销售广告作为购房合同附件的（但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同为准）；C.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要

21、约。（该说明和允诺即使未载入合同，亦视为合同条款）。,2、开发商违反作为合同条款的广告许诺应承担的民事责任。（1）开发商应承担违约责任，赔偿买受人的损失；（2）买受人要求解除合同的，是否支持？A.开发商行为构成一般违约的，应继续履行；B.违约事项没有继续履行可能，但不影响购房基本目的的，不应解除合同；C.违约事项严重影响了当事人合同目的的实现，可以解除合同。,四、认购书纠纷解释第四条（一）认购书的性质：预约合同；区分认购书和房屋买卖合同：定金、购房款（二）处理：1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按定金规则处理。2、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应返

22、还定金。,五、房屋权利瑕疵纠纷（一）出卖他人房屋纠纷案例：81岁的华老太有套位于杭州市下城区的30多平米的房子，02年10月，以650元每月的价格租给了傅女士。03年2月，傅女士以单位发租房补贴，需拿房东的三证审核为由，骗取了三证。不久，华老太生病住进医院，三证一直没拿回来。04年初，华老太想起此事，委托邻居向傅讨还。邻居回来说，房内居住的是一位姓龚的女士，03年4月，傅以老太太住院急需用钱为由，持三证以11万元的价格，把房子转卖给了龚女士。华老太向公安机关报案，傅被抓获后，因诈骗罪被判有期徒刑11年，但傅骗来的11万元早被挥霍一空。,7月16日，华老太把傅和购房的龚女士告到了下城法院，要求退

23、还房子。龚女士说，买方时，傅曾出示一份授权委托书（经查证，是傅伪造的）和房屋三证。担心有诈，自己还专门打了电话去医院，证实华老太真的在住院，并去房地产交易中心核实了三证的真实性，已尽到了应尽的义务。傅某造假，自己并不知情，房子不能退。问题：1、如何判断善意？龚女士是否属于善意？2、本案如何处理？,二手房交易中买方应注意的问题：（1）查验房屋“三证”是否齐全以及“三证”的真伪；实地考察房屋质量状况；（2）查验出售人是否所有人本人；如非本人，应查验出售人是否有所有人经公证的书面授权委托书；（3）查验房屋是否为共有财产，如是共有财产，应由全体共有人签字出售或有其他共有人经公证的书面授权委托书；（4）

24、应以合理的市场价格购买；（5）查验房屋上是否有他项权利，如抵押权、承租权以及是否被国家机关依法查封等。卖方义务：信息披露,（二）未经共有人同意出卖共有房屋纠纷1、合同订立后但未过户登记的，按无权处分处理。2、合同订立后并办理过户登记，买受人为善意、有偿取得的，合同有效。买受人取得房屋所有权第十条房地产登记簿和权属证书记载的登记权利人未经其他实际共有人同意，擅自处分共有的房地产，买受人符合善意取得条件而取得物权，因此造成实际共有人损失的，应由登记权利人承担赔偿责任。,案例：2004年元月15日，被告赵女士和原告陈先生签订了私房转让协议书，约定将位于拱宸桥金华新村1-2-2室房屋以17万元的价格转

25、让给原告，原告分两次付清款项。因该房屋为拆迁房，因此协议还约定，该房屋拆迁置换房归原告所有，超出面积部分价款由原告承担，被告协助原告办理相关手续。后被告拿到拆迁房，但迟迟不肯履行合同。2010年1月，原告将被告诉至拱墅法院，要求法院判令回迁房归原告所有。本案应如何处理？,六、商品房质量纠纷（一）因房屋质量问题发生的纠纷1、一般质量问题，出卖人在保修期内承担修复责任；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失。,建设部关于印发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的通知（建房1998102号）第五条正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面

26、防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。,国务院2000年1月建设工程质量管理条例第六章建设工程质量保修第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采

27、暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,建设部房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月）第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为:（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。,建设部2001年4月商品房销售管理办法第五章交付第三

28、十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。,（二）房屋主体结构质量不合格，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失：,（三）擅自变更房屋设计导致不能实现合同目的，买受人享有合同解

29、除权，并可请求赔偿损失。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所有商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在15日内未书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。,七、房屋面积纠纷（按建筑面积计价）当事人应当在合同中载明发生误差的处理方式；新示范合同约定的处理方式，为最高院司法解释确定的处理方式：1、面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款，买受人不得要求解除合同；2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权请求解除合同、返还

30、已付购房款及利息。买受人不退房的具体处理方式？,案例：02年底，小张在富阳买了一套花园别墅，建筑面积200多平方米，每平方米6000元，合同签订时，开发商说，房子还在建造，花园面积大约为600平方米，建好后“少退多补”如开发商短缺了面积，退多收的花园价，如多了，小张“埋单”。2004年3月，房子交付，花园面积是795平方米，比签合同时多了近1/3。开发商说，按合同规定，少退多补，小张得多付花园款8万多元。小张不愿交钱，双方发生纠纷。问题：1、花园等配套设施的面积是否属于建筑面积？2、该误差是否适用商品房面积误差的规定？3、本案如何处理？,八、出卖人迟延交付房屋纠纷1、迟延交付的认定原则上，是指出卖人不能在约定时间交付房屋。但如遇到特殊原因（遭遇不可抗力，且出卖人在约定日期内告知买受人的以及双方约定的其他特殊原因），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2、迟延交付的法律后果（由合同约定）（1）买受人行使合同解除权；（2）出卖人支付违约金或者赔偿损失（按合同约定的违约金数额或者损害计算方式支付，没有约