田欣然组-新加坡

1、新加坡住房市场和安全体系微型警队成员田喜悦180825035利卡宁180825036王方文180825037集流180825038目录一、从基本供求角度分析新加坡住房市场3二、新加坡住房保障体系的产生3三、新加坡住房保障制度的演变4四、新加坡住房保障制度的特点5五、新加坡的公共住房5(a)第5组(b)联合管理公寓执行12六、新加坡的私人住宅(摘要)13(a)私人公寓14(b)土地储备15(c)个人住房市场抵押15(d)相关政策15一、从基本供求关系分析新加坡住房市场(一)作为供给商，新加坡的居住用地只有总土地的15%，土地年限比较多，经常有99、999、3种永久土地证书(分别为101、103年

2、)。(b)从需求来看，居住区面积为107.87平方公里，平均每平方公里7797人。新加坡的总人口从2000年的402.8万人增长到2016年的560.7万人，平均年增长率以2%的速度增长。在短时间内，由于人口快速增长，房价有暴涨的冲动，但新加坡的房价控制比较好，主要由租住组成的住宅让82%的居民住在廉价的房子里，保障了居民的基本居住条件。相反，努力控制移民的增加，规范民间住宅价格。二、新加坡住房保障体系的出现1824年，新加坡正式成为英国的殖民地。1959年通过与英国的宪法制协商，获得了完全的自治权。在当年议会选举立法会选举中，人民行动党成为执政党。1960年新加坡人均国民生产总值进入“黄金3

3、盎司”时期，新加坡政府面临着严重的住房短缺和高失业率问题。为了解决住房问题，1960年新加坡成立了住房建设发展局(HDB)，建立了以政府公共团体住房供应为核心的住房安全制度。根源有三个方面。第一，新加坡人很多，特别是进入“黄金3盎司”时期后，土地不足量日益严重，住房成为社会矛盾的焦点。第二，新加坡自治后实行立法、行政和司法三权分立的议会民主，立法会议由市民直接选举，立法会议由拥有最多议席的党内阁执政，这种选举政治使执政党在政策制定和执行中具有重视舆论的价值取向，住房问题受到普遍关注。第三，执政党建立了由优秀公务员组成的官僚制度，降低了制度的运营费用。三、新加坡住房保障制度的演变1960年，新加

4、坡政府制定了新加坡建屋与发展法令，明确了政府的住房发展方向和目标，建立了住房发展局。1961年，新加坡制定了第一个五年计划。1964年出台了“居民有家”的计划，主要是公共住宅、公共租住住宅可租、不同收入层的需求得到保障。1967年，政府颁布土地征用法令，土地产权分为国有和私有，民间房地产商必须通过土地租赁费取得土地使用权，而法定非营利机构将无偿分配土地，得到政府“居屋”计划实施的土地保障。1968年政府修订了中央公积金法，允许公积金会员利用公积金购买公共商品房，提高了低收入家庭购买住房的支付能力。1981年，政府颁布中央公积金法（修正案），并公布强制住房保险计划，明确表示，集团房屋所有者丧失偿

5、还能力时，仍可拥有该房子，拖欠款项由中央公积金负责清算。1988年，成立了以选区为基础的地区团体市镇理事会，控制、管理、整顿和改善公共租住住宅居住环境，推进结构房屋及其公共设施的翻新计划。40多年来，实施了“居流有家”的计划，87.6%的居民住在小组住宅，其中79%是经济适用房。四、新加坡住房保障制度的特点第一，在住房发展局(building housing development bureau)成立，这是一个依法许可的非盈利性政府组织，同时，通过建设不包括土地费的销售租住房，降低了租住房建设的执行费和价值计量费用。二、修改公积金方法，允许使用公积金购买集团住房，提高居民支付能力，改变居民购买

6、偏好；第三，在选区的基础上，建立非营利社区公共组织，采用企业化经营模式，将民意与选举紧密联系，改善地区团体和选民对住房保障制度运营的参与权、监督权，大大降低交换双方的衡量和监督成本。第四，通过制定上市交易条件，增加交换双方的交易成本，达到了降低居民对出售业主住宅的偏好和投机的目的，从而降低了社会总租金租金租金，最终降低了住房制度的社会交换费用。五、新加坡的公共住房(a)集团之家新加坡的全球“租住制度”源于新加坡独立后的住房困难，李光宇以“人不一定生育就没有一定的心”的儒家思想为基础，制定了提高居民国家认同感的租住制度，截至2016年底，租住占新加坡住房的80%。大量低廉的土地和政府投入的支持，

7、集团住宅将以低廉的价格得到保障。表1: 2017年新加坡租房平均每平米5000新币左右据2015年新加坡家庭收入报告，新加坡的人均月收入为2500新元，家庭月平均收入为8666新元。这意味着家庭收入为10.4万人，通过普通家庭，成熟小区的4个卧室(一般家庭申请3个客厅以上，单身申请2个客厅以下)，例如房价收入比例为4.5，即普通居民家庭4.5年可以买一套。另外，政府对未成熟社区小公寓的补贴也很大。据2015年新加坡家庭收入报告，住在一卧室及两卧室房子的家庭平均每人获得9318新美元补助金。除了低廉的价格、丰厚的补助金外，建设厅还向居民发放贷款，让居民购买早宅，贷款申请条件为单身者每月收入600

8、0新美元，普通家庭12000新美元等。居民可以申请住房贷款的90%贷款(新单位的贷款限额为购买价格的90%，转售单位为转售价格或市场评价的90%，低价基准)，以比中央公积金利率高1%的变动利率支付利息，最大偿还期限为25年或贷款人65岁，以较短者为准。表2:住房管理局的贷款条件是单身者的收入为6000，一般家庭为12000新币以下1.集团之家简报：(1)支持组家家庭单位，单身者到一定年龄才申请。一方面鼓励国民结婚，一方面阻止了很多单身人士消耗政府的住房资源。(2)赵邦泽有各种补助金，供大部分居民负担。最初的购房补贴，与父母一起生活或父母居住补贴等。(3)新加坡租屋附有部分基本家具，入住者只能拎

9、着行李入住。减少购房者其他支出的压力。2.集团房屋再上市和租赁管理相关规定：(1)一家只能同时拥有一所房子，购买新房也要退出旧房子，防止投机；(2)房主不能租一段时间的房子，房主必须住在这套租赁的房子里，只租其他房间。(。(3)在一定时间内出售集团住宅，要缴纳高政府税费。团体住房租赁补贴：新加坡HDB特别针对收入低的家庭制定了适当的租赁集团之家计划，政府支付了很多津贴，帮助他们找到住的地方。例如，月收入低于1500元的家庭可以申请租1号或2号房集团，政府可以按最低市场租金的10%收取租金。如果每个家庭的月收入不超过800元，一个住宅小区的月租价格只有26-33元(约125-150元/月)。朝房

10、虽然便宜，但小区商场、学校、医院、大众联络所、儿童游乐场、小公园、游泳池等朝别区周围的公共辅助设施设备齐全。4.集团住房政策发展演变：(1)寒舍时代(1920-50年代)随着住房困难的严重，1927年英国殖民政府成立了新加坡改善信托局，清理简陋住宅，为简陋住宅区的居民迁移提供住处，在新加坡改良信托局存在的32年里，共建设了23000个单位的住房，只有不到10%的人能解决住房问题。(2)着手“居民拥有那所房子”的计划，解决住房短缺问题(1960-1970)面临严重的住房困难，新加坡于1960年至1970年建立了为低收入居民提供经济适用房的“住房开发代理”(HDB)，制定了综合5年计划，接下来的5

11、年间将继续成为住宅建设计划，为了鼓励国民拥有自己的住房，1964年推出了“居民拥有自己的住房”计划，从1960年至1970年(3)新农村建设，住房供应大幅增加(1971-1977)大力开发建设租屋，到20世纪70年代中期，一半以上的人口在政府租屋，地方自治团体计划也呈成熟的趋势。(4)建立提供综合居住环境的综合社区(1978-1988)到20世纪80年代初，约有百分之70的人口住在政府大楼里，80年代末，超过百分之85的人口住在政府大楼里。(5)改善住房质量和服务，改造住房和旧城(截至1988年)新加坡建设了87万套窝点，新加坡向旧都邑提供了包括主要改建计划在内的“开工房屋改建计划”，制定了将

12、旧住宅复原为当前住宅的标准。电梯再生计划为每一层没有等待楼梯的高层建筑提供该设备，使老年人和行动不便的居民易于出入。选择整体重建计划为了更好地利用土地，选择性拆除旧房屋，为附近地区受影响的居民提供新住房。5.集团之家监管和限制：新加坡政府也有严格的转卖限制，防止集团住宅偿还债务，昂贵的买卖被利用。(1)买方的最低保留期限为5年。(2)购买转售集团住宅的人必须是新加坡居民或永久居民，因此永久居民的家属可以在集团住宅的转售市场购买；(3)转售的全过程必须在建防局登记，过程完整。转售价格可以由买卖双方讨论，但实际交易上略高于新出售价格的可能与加入新加坡永久居民(绿卡)有关，永久居民不能申请新出售房屋

13、，但可以在转售市场购买二手房；表3:二手房的房价随着二手市场的需求和供应而波动表4:二手租赁住宅价格略高于初级租赁住宅(四)分组不允许任何商业行为，任何违反规定的行为都将受到严惩。(五)居民申请分组集时提供的资料有虚假陈述的，可以处以5000身份的罚款或6个月的有期徒刑，并处以两项罚款。6.申请人资格：是新加坡公民，21岁以上的新加坡和海外没有其他房地产，在过去30个月内没有购买新加坡租住房，或政府的住房津贴和补贴等全部满足的情况下，至少6000新币居民可以申请租住房，最大限度远超过中等人数2500%，新加坡的租住房可以复盖全体的一半以上，事实上是82%。表5:新加坡租赁房屋申请收益上限为最低

14、月收入6000新币对不符合住房建设厅申请资格的居民，可以向银行申请住房贷款，银行住房抵押贷款的申请金额以偿还期限、是否有住房贷款记录为准，最大偿还期限为30年，最大贷款金额为住房贷款的80%。表6:银行贷款最多可占房价的80%(b)实施联合管理公寓：1.分析：执行公馆公寓是一栋建筑物有多个所有者，单位财产权是个别所有者，公共设施是共同财产权。生活条件比集团住宅更好的公共住宅EC公寓，疲惫的一般在99年，收入超过租住上限，但不是富裕阶层的“三明治层”建设，而是低廉的住宅。比较同一组房子：(1)同一馆公寓和民间公寓的布局基本相同。一般包括俱乐部、运动场、体育馆、游泳池等，但价格只有个人公寓的7成，

15、目前平均价格为1.2万美元左右。本公司假设，只要申请实施公馆公寓的进口是1万2000神治计算(因为集团住宅申请限额为1万2000人)，如果一个家庭购买90平米的公寓，房价收入费为7.5，也就是说，购买EC公寓的家庭最多可以在7年半收入的情况下购买。(2)像曹家一样，新执行公馆公寓的购买者需要公民权，持有5年后可以转售给新加坡永久居民，10年后可以自动私有化成为个人公寓，可以转售给外国人。3.特性：(1)公共管理：在新加坡，封闭的公馆公寓被建设并出售，10%的业主要求召开业主大会时，住宅开发商将在6周内举行第一次业主大会。一般业主大会由公馆公寓管理委员会理事会召集，一年至少举行一次，两次业主大会

16、间隔不能超过15个月。(2)公共产业管理：除了业主直接购买的产业外，公寓内其馀的建筑和设施属于为全体业主提供的公共产业。公寓的公共产业管理维护费用由业主分担。只是根据所有者的拥有产业领域占公寓总销售面积的比例进行分配。销售公寓的共同产业必须得到全体业主的同意，否则不能转让。像管理和反对公寓财政预算的主人一样，增加公寓的共同产业只要不超过25%就可以通过。(3)处理房地产纠纷：公寓所有者之间发生房地产纠纷，可以由公寓管理委员会仲裁，也可以向分层财产局申报。上诉案件必须在6个月内处理，通常4周内败诉方不服等，可以做出仲裁决定，也可以向法院起诉。六、新加坡的私人住宅(简述)新加坡目前有约20多万套个人住宅，类型为公馆公寓、个人公寓、土地储备住宅等。主要由民间房地产商开发，以营销价格销售。相反，民间住宅价格的变动更大，平均出售价格达到公共出售价格的2-3倍。表7:二手房的房价随着二手市场的需求和供应而波动(a)私人公寓个人公寓是对外国购房者开放的住宅。据Wind数据显示，新加坡核心中心地区没有所有权的房地产(99年券)的价格指数和租赁指数增长比较平缓，从1998年到2017年6月房价上涨了25.9%，租金上涨了4.3%。表8:二手租赁住宅价格略高于初级租赁住宅(b)土地储备永州宅是拥有永久居住权