宁夏中卫开盛购物中心、金世纪商厦等市场调

1、中卫商业市场调查报告目录：一、 中卫市概况1、 中卫市地理位置及人口分布情况2、 中卫年人均GDP和年人均收入水平3、 中卫的经济状况和核心行业支撑二、 中卫商业市场1、 中卫主要商业街分布2、 中卫主要营业百货大楼调研3、 中卫其他主要成行商业业态调研4、 中卫主要成形商业街调研5、 中卫沿街底商租金价格分析6、 世纪朝阳重点招商案例分析三、 中卫商业总结1、 业态比较分析2、 规模总量分析四、 本项目商业建议五、 北京百货业图片参考一、中卫市概况1、中卫市地理位置及人口分布情况中卫地处黄河前套之首，位于宁夏回族自治区中西部，东邻宁夏吴忠市，南靠固原市，西连甘肃省景泰县，北接内蒙古自治区阿拉

2、善左旗，辖两县一区（中宁、海原、中卫城区），总面积1.7万平方公里，境内南部地区多为黄土丘陵沟壑，北部为低山与沙漠，中部为黄河冲击平原。总人口105万人。其中市区人口32万。2、中卫年人均GDP和年人均收入水平2006年，中卫城区经济保持了较快的增长势头。初步核算， 城区完成生产总值38.49亿元，比上年增长12.8%，其中，第一产业增加值5.99亿元，增长5.1%；第二产业增加值16.03亿元，增长17.7%；第三产业增加值16.47亿元，增长11.3%。2006年中卫城区三次产业结构依次为15.6：41.6：42.8，与2005年相比，第一产业下降1.2个百分点，第二产业上升1.5个百分点

3、，第三产业下降0.2个百分点。人均GDP突破万元大关，达到11035元。城镇居民人均可支配收入达到9245元，农民人均纯收入达到3060元。中卫市人均GDP核算成美元应为1400美元左右，这个阶段的明显特征是私家车逐步进入家庭，住房开始热销。受收入水平的影响，大型商业应适度开发。3、中卫的经济状况和核心行业支撑中卫市工业化、农业产业化、城市化和旅游特色化发展迅猛，综合经济实力不断攀升。中卫市坚持走新型工业化道路，基本形成了具有区域特色优势的造纸、酿酒及农副产品加工、冶金化工、建筑建材、机械制造、能源电力等6大主导产业，培育了中冶美利纸业集团、宁夏红枸杞产业集团、昊丰伟业、大河机床公司、科豪陶瓷

4、公司等一批骨干龙头企业。2007年，完成工业增加值26.5亿元。规模以上企业达78家，有年销售收入过10亿元的企业1户，过亿元的22户，过5000万元的31户，形成了一批市场竞争力较强的名牌产品，具有90万吨机制纸、60万吨制浆、2万吨枸杞酒、68万吨电石、50万吨生铁、14.8万吨铁合金、3万吨电解铝、4.5万吨金属锰、1.9万吨金属镁、348万吨水泥、3500万平米陶瓷制品、20万吨玉米淀粉、2000台机床的生产能力。中卫是西北地区重要的商品粮、畜禽产品、水产品生产基地之一，是闻名全国的压砂硒砂瓜基地，2007年硒砂瓜产产值达到4亿元人民币，2008年硒砂瓜已达到6亿元产值，中卫地区瓜农总

5、共约15万人。目前，中卫享有“世界枸杞之都”、“中国硒砂瓜第一市”等诸多美誉， 2006年度中卫被评为“中国特色魅力城市200强”。中卫旅游资源丰富，以全国5A级旅游景区沙坡头为龙头的旅游业发展方兴未艾，2007年全市旅游人数达到110.2万人（次），实现旅游总收入2.6亿元工业、农业、旅游业强大的核心产业对未来中卫经济的发展有强大的支撑作用，随着人均GDP和收入水平的提高，中卫的地产将会有较大的发展潜力。二、中卫市商业市场1、中卫主要商业街分布鼓楼北街鼓楼南街文昌南街商业北街商业南街鼓楼东街鼓楼西街家居、建材、机电一条街服装专卖一条街KTV 一条街长城东街长城西街百货业态文昌北街鼓楼建材一条

6、街家电一条街业态中卫市商业街主要分布在以鼓楼为中心的鼓楼东、西、南、北四条城市主街道。其中，鼓楼北街和鼓楼南街集中了中卫市的主要大型商场，开盛购物中心、金世纪商厦、新华白货中卫商厦、中卫人民商场、儿童大世界等；鼓楼东街和鼓楼西街主要集中了服装专卖、化妆品专卖、电器专卖、家居、家具、电工电料、酒店、娱乐等商业业态，而且商业铺面以楼体下一层或一连二结构为主，属于低端的商街形态。中卫现有成型的商业业态：百货业态、服装专卖（品种仍需丰富）、家电、建材、家具、KTV(档次有待提高)、酒店。2、中卫主要营业百货大楼调研2.1 开盛购物中心开盛购物中心位于中卫市鼓楼北街在中卫属于一家大型的购物商场，约有1.

7、6万平米。设计较新颖装修比较有档次。消费人群为中端客户，人气比较旺。开盛购物中心外立面采用石材，门头挑高，设计感觉大气，档次较高。开盛商场中厅平时用于换季特卖，电器展卖等，中厅挑空，自然采光（见上图）。开盛购物中心电梯设置：中厅设置双向自动扶梯一部（见下图）开盛购物中心各楼层卖场布局（见下图）： 开盛购物中心店内、户外广告（见下图）： 开盛购物中心招商之初没有完备的商业业态规划，造成现在的布局较混乱。目前开盛购物中心正在重新划分商业布局，尤其是四层商业。四层商业是隔出10平米左右的小铺位，铺位以销售为主，租赁也可，商户各自经营，因而在一个区域出现多种不同的商品类型，显得非常零乱，所以购物中心借

8、助交下一年租金的机会对四层进行整体规划，划分出几大区域，分为男装鞋包区、女装鞋包区、小商品区、小型餐饮区。经过调整，开盛购物中心的卖场氛围、布局整体性、档次有了较大的提升，但因为商户觉得单一品种过分集中会形成较强的商业竞争，也造成有一部分商户退租。从规划设计来看，开盛购物中心设计的是纯购物的商业形态，不具备开展购物、餐饮、休闲、娱乐等多种商业业态组合的一站性经营服务，在同质化较为严重的中卫百货业，竞争异常激烈，仅靠中低端百货销售创造利润手段相对单一，没有差异化的竞争，最终会导致经营不善的商业被淘汰。2.2 新华百货新华百货中卫店位于中卫市鼓楼北街，面积约为：1.2万平米，是宁夏新华百货股份有限

9、公司旗下的分公司。中卫新华百货借助新百在宁夏地区的品牌影响力与专业的管理，目前已成为中卫所有百货商场中店面形象、卖场布局、服务质量、拥有品牌最多的百货公司。 新华百货中卫店外立面采用石材贴面和玻璃幕墙结合的方式，较显档次；晚上灯光也比较吸引眼球，符合中高档百货业立面和灯光要求。新华百货中卫店大厅主要是品牌展卖，形象较好，档次较高。但由于设计的缺陷，进门大厅层高较矮，显得很压抑；大厅中央正对大门的地方设计上下自动扶梯，中间再摆放商品，占据了一层最好的形象空间，而且截流了进来的客户，使扶梯后方的店面经营受到较大的影响。新华百货中卫店卖场布局及购物环境（见下图） 新华百货中卫店卖场布置走的是中高端路

10、线，装修较显档次，并且引进了档次较高的品牌专卖。但商场的经营情况一直不佳，人流量始终不如开盛购物中心。所以，高档次的百货定位是否符合中卫目前的消费水平、和消费者对品牌的接受度还有待印证。2.3 金世纪商厦金世纪商厦是中卫比较老的商场，位于中卫市鼓楼北街，约有8000平方米。设计、装修较陈旧，消费人群为中低端，是纯购物的商业业态。目前销售情况一般。金世纪大厦外立面采用瓷砖贴面，深色玻璃，外立面形象较差，档次较低。 金世纪商厦中厅挑空，自然采光，中厅设置双向自动扶梯一部（见上图）金世纪商厦卖场布局（见下图） 金世纪商厦一层设置小型超市，超市外柜台品种比较杂；其余楼层商业整体陈列落后，品牌档次较低。

11、中卫各大商厦均设置超市的做法只能加深简单的同质化竞争，分流客源，降低超市利润。2.4 人民商场人民商场位于鼓楼北街，建于1989年，商场总建面7200平米，属于中卫市的老牌商场，商场所在的位置较好，采用统一管理模式，适合中卫中低端消费群。人民商场外立面石材贴面，深色玻璃幕墙，整体设计比较陈旧。人民商场卖场布局（见下图） 人民商场中厅挑空自然采光，中厅设置单向上行自动扶梯一部，下楼通过步行楼梯；商品基本采用大卖场柜台的形式陈列，品牌少，档次较低，适合中低端消费群。2.5 鼓楼百货大楼 鼓楼百货大楼位于中卫市鼓楼南街，建筑面积为4500平方米，与附近几个百货大楼比较，面积是最小的，属于中卫老牌的百

12、货大楼；档次较低，适合中卫中低端客户消费。鼓楼百货大楼立面整体采用深色玻璃幕墙，因为建设较早，立面略显陈旧。 鼓楼百货大楼采用一层挑空大堂的设计，在进门口侧面设置单向向上自动扶梯，下楼通过步行楼梯。同人民商场的设计一样，考虑的是低成本的设计，商场因此适合的是中低端的消费客户群。 鼓楼百货大楼商业业态规划较为混乱，一层设有多种不相关业态并存，而且规模较小，属于临时拼凑型；二楼以上销售服装、鞋帽，大卖场形式，品牌较少，业态比较单一。2.6.1 经营中各大主要百货规模比较名称面积新华百货12000开盛购物中心16000金世纪商厦8000人民商场7200鼓楼商场4500合计：47700 新华百货和开盛

13、购物中心规模较大，属于新生代商业代表。2.6.2中卫百货大楼各层业态分布情况比较 商业名称 楼层新华百货开盛购物中心金世纪商厦人民商场鼓楼商场一层珠宝、化妆品、包、鞋、特卖场电器、小家电、珠宝、文体用品超市、珠宝、文化用品、小电器超市、文体、珠宝、小吃、小家电、饰品、超市、小家电、通讯、化妆品、小吃、珠宝、特产卖场二层超市、烟酒、休息鞋、羊绒、内衣、衬衫、体育用品器材、女装黄金、鞋、包、羊绒服装、鞋、包服装、鞋、床上用品三层女装男女装、休闲装男装、女装服装、鞋服装、鞋 四层男装、运动装出租网铺女装、内衣服装、鞋、小吃服装、鞋五层电器无无无无B1床上用品、羽绒服、字画超市、烟酒无无无各层的商业业

14、态比较分析：从一层商业业态来看，新华百货依据其集团经营优势，引进的品牌最多，档次是中卫最高的。各大百货大楼都将超市设置为其中的主力商业业态之一，借助超市对人流的吸聚力来拉动商场人气，增加人流，促进销售。但各大百货在同一区域都设超市，除了新华百货的超市比较具有规模之外，其他超市规模较小，开盛购物中心只是依托位置的优势，经营略好一些，各超市普遍竞争力较弱，不能形成差异化竞争优势。一层除超市之外，珠宝、家电是目前百货主要考虑的商业业态；品牌化妆品仅在新华百货内具有一部分柜台，其他百货大楼基本不设化妆品专柜。原因一是招商过程中本来招来的化妆品品牌就少，二是中卫消费水平较低，品牌化妆品进驻后经营不理想，

15、出现暂时撤出市场的情况。中卫百货一层常设服装、鞋帽等低端商品特卖场，导致商场品质直接降低。二层商业业态主要是服装、鞋、包，三四层业态基本是男女服装类，除新华百货品牌档次较高，其他百货在服装、鞋、包类业态上同质化较严重，没有突出自己的特色，同时商品的陈列较为落后，经营普遍不太理想。2.6.3中卫百货的经营模式和租金水平中卫百货主要采取统一招商、统一管理的经营模式，仅开盛购物中心在四层有隔出10平方米的商铺进行销售。中卫商业的租金水平（见下表） 商业名称 楼层新华百货开盛购物中心金世纪商厦人民商场鼓楼商场一层40元/平米/月二层100元/平米/月60元/平米/月个人整层承包三层扣点18.5-20.

16、5%（不含增值税发票）100元/平米/月60-80元/平米/月25-35元/平米/月80元/平米/月四层扣点18.5-20.5%（不含增值税发票）铺面:30-75元/平米/月、售价5000-1.2万/平米60-80元/平米/月25-35元/平米/月租金可以看出商场的档次和经营状况。从上表可以看到开盛购物中心的租金水平是最高的，实际的经营状况也优于其它商场；人民商场的租金水平最低。新华百货采用的是联营的经营方式，设任务额，也就是最低租金,并根据销售金额扣点作为商户的租金。联营方式将租金收入与商户的经营捆绑在一起，需要有较高的经营管理水平，并引进竞争机制，对末位商家进行淘汰，对优秀商家进行奖励。联

17、营方式在大城市普遍盛行。 开盛购物中心在四层隔出10-12平方米的小铺面进行销售，单价在5000-12000元/平方米不等。因为四层没有统一的业态规划，经营相对比较混乱，仅销售了位置较好的铺面，销售率大概在15%左右，其余铺面主要还是租赁。针对四层经营混乱的问题，开盛已经开始调整。3、中卫其他主要成形商业业态调研3.1儿童大世界儿童大世界位于中卫市鼓楼北街，面积3000平米，项目前身是中卫市文化旅游市场，后改为儿童大世界。 儿童大世界是目前中卫市唯一的儿童用品专业市场，但经营一年以来品类单一，仅有儿童服装、童鞋，没有形成规模经营。现在全国人口出生率比较高，婴儿用品市场在中卫还是一片空白，有较大

18、挖掘潜力。儿童大世界三层正在招商中，以中底端儿童用品为主，品种仍然比较单一。3.2 中卫电器一条街 中卫电器一条街位于鼓楼东街和文昌街交叉口附近，代表电器行有金耳朵电器、春之声电器、天地家居电器等。电器一条街既有电器大卖场，也有品牌专卖店，品种、品牌齐全，为中卫主要的电器采购场所。 3.3 中卫家居、建材市场 中卫家居、建材业已经形成一定的规模。传统的建材销售主要集中在文昌北街和长城东街附近，主要是一、二层商铺的形式，规模较小；随着新家居建材业的发展，新建了三森家居广场、鸿祥家私城、物华家世界三大家居、建材广场，规模基本形成。三森家居广场（下图） 三森家居广场建筑立面现代、大气，内部挑空的空间

19、，上档次的装修，引领中卫家居消费。目前租赁情况较好，只有少量空置铺面。鸿祥家私城（下图） 鸿祥家私城主要是大卖场形式，一层主要以办公家具为主，档次相对较低。物华家世界（下图） 物华家世界主要以装修、建材销售为主，与三森家居广场和鸿祥家私城形成差异化，并且整合了老的建材街，目前物华家世界招商已经基本完成，它将成为中卫最大、最专业、品种最全的建材市场。 家居建材市场租金价格情况： 商业名称 楼层三森家居鸿祥家私物华家世界 面积租金面积租金面积租金一层440030/平米/月80050元/平米/月528640元/平米/月二层380020/平米/月70040元/平米/月474426元/平米/月三层380

20、010/平米/月60025元/平米/月474414-25元/平米/月合计:12000210014774 从上表租金和面积比较，鸿祥家私城的规模较小，但租金水平较高；三森家居广场和物华家世界规模较大，引领着家居和建材两大市场的消费。 从租金水平来看，三森的租金价格最低，以其的装修档次，配合诱惑力的租金价格，其租赁情况较好，具有较大竞争力；物华家世界定位在建材销售，这种规模的建材市场只有其一家，虽然位置较偏，租金价格还比较合理；鸿祥家私的租金较高，以其较低的装修档次，未来租金应适当调低，提高竞争力才能吸引商家持续经营。3.4 中卫酒吧、KTV一条街中卫酒吧、KTV一条街位于鼓楼西街南侧的向阳步行街

21、，目前集中了多家酒吧、KTV、休闲会所等娱乐业态，为中卫主要的娱乐消费场所。 目前这条街道除了娱乐业态，还涉及服装、餐饮、网吧等多种业态，因为之前没有完善的招商规划，才导致目前各种业态存在，没有形成一条纯意义上的娱乐、餐饮一条街。3.5 中卫酒店业 中卫依托旅游城市的优势，酒店数量较多，档次相对较低，酒店最高星级为三星级。 中卫酒店统计表：街区名 称面积距离备注鼓楼东街商业招待所1000东北明珠宾馆2400东南吉祥宾馆1400东南同顺和酒店1200东北悦福聚酒店2400东北卓越酒店6000东南400三星级鼓楼西街鸿祥酒店5000西南650豪宫酒店2000西北100逸兴大酒店西北250三星级中卫

22、宾馆12000西北350二星级元昊宾馆1500西北600鼓楼南街中影酒店3000西南200黄河宾馆1800东南200阳光大酒店 5000东南300合计： 13座44700中卫普通酒店标准间价格一般是每天90-120元，少量几个星级酒店标准间价格是每天150-220元。4、中卫主要成形商业街调研 4.1雍楼步行街雍楼步行街主要经营服装、美容美发、餐饮、娱乐等商业业态，为中卫最早的步行街。 4.2 高庙商街该商街主要以土特产品、餐饮、饰品、服装等为主要业态，依托高庙历史文化古迹及鼓楼北街浓厚的商业氛围，成为中卫历史最悠久、最知名的商街。 4.3 鼓楼东、西街服装街 鼓楼东西街沿街一、二层店面为中卫

23、以前主要的服装街，中卫市民买衣服主要逛的两个场所，一是百货大楼，二就是鼓楼东西步行街。 5、中卫沿街底商尺寸、租金价格分析中卫沿街底商尺寸、租金价格表：商业位置面积层数面宽进深 租金(元/.月）雍楼步行街（花店）45237.537雍楼（美容院）80161323雍楼（美容院）80231318长城东路（中卫大酒店东)11023.316.519小吃广场（高庙北）摊位2015420小吃广场（高庙北）营业房75151530高庙商铺（北侧）1813666高庙商铺（东靠北）12.6134.280高庙商铺（东靠北）12134100高庙商铺（东侧靠南）12.6134.2102新华百货南侧底商30131085鼓楼

24、东街（三中西，电子店）90231545鼓楼东街（三中西，眼镜店）10423.51530鼓楼东街（中医院对面）170281040文昌北街5024625文昌南街100251022红太阳商场底商（广场东）4015860红太阳商场底商30131085鼓楼西街底商501510100红太阳广场南步行街301310100商业北街（鼓楼西街北）20182.535商业南街（鼓楼西街南）1513550中卫沿街底商面宽分析：在调研对象中，沿街底商面宽集中在3米左右，属于比较经济型的商铺面宽设置；4米面宽设计的商铺比较少。沿街底商进深尺寸比较分析： 在调研的对象中，沿街底商进深在6米以下的占到较大的比例，店面形式为低

25、端路线，代表了底商设计之初中卫的消费水平；目前9-12米进深的商业是主流，占到较大的比例；15米以上的进深适合餐饮店面。鼓楼北街鼓楼南街文昌南街商业北街商业南街鼓楼东街鼓楼西街家居、建材、机电一条街服装专卖一条街KTV 一条街长城东街长城西街百货业态文昌北街鼓楼建材一条街家电一条街70100元/月2040元/月2030元/月3050元/月6090元/月3040元/月5070元/月60100元/月 从租金分布图可以看出，中卫市沿街底商以鼓楼南街和北街最高，其次是鼓楼西街，鼓楼东街因为开发比较晚，商街整体档次较低，租金价格比鼓楼西街相对都低得多，但中卫的城市发展是向东和向南，鼓楼东街具有较大的发展

26、潜力。6、世纪朝阳招商重点案例分析世纪朝阳位于中卫市鼓楼南街占地1.1万平方米，建筑面积4.2万平方米，四层结构，总投资1.4亿元。世纪朝阳巨大的商业体量几乎相当于目前在经营的五家百货大楼的总体量之和，建成后将成为中卫市最大的百货大楼。目前世纪朝阳正处在招商阶段。6.1 世纪朝阳的外立面形象世纪朝阳采用了新颖的立面设计和高档次的装修，现代感较强。6.2 世纪朝阳内部设置出入口：6个（东西各一主出入口，南北面各两次出入口）外墙立面：石材、花岗岩公共部分：石材、花岗岩、不锈钢玻璃栏杆消防系统：自动喷淋、烟感、消防栓、防火卷帘门采暖系统：地热电梯：每层四部扶梯、四部垂直客梯停车场：地面300个停车位

27、6.3 世纪朝阳的经营方式世纪朝阳采用整体招商、部分商铺销售托管的经营方式，主要目的是在保证商业统一经营管理的前提下，收回部分资金，解决资金压力的问题。中卫其他百货商业基本都是招商形式，销售类商业物业还是属于稀缺产品。楼层单个铺面面积数量面宽进深销售价 (元/平方米）租金（元/平米月)一层40-50平方米外围56个、内围30个4.5米10米14800-16800100二层整体招商800080三层33-40平方米122个4.2米8米5300-560050-60四层灵活划分招商不售从销售的情况来看，一层的商业铺面需求旺盛，均价在1480016800元/平方米，现已销售了85%以上，可以看出，客户比

28、较认同一层商业的投资价值。一层内围和三层铺面形式商业采用销售托管10年，年回报8%的方式也取得了较好的销售业绩，一层销售85%以上，三层销售了65%以上。原因是客户看重8%的投资回报，但纵观全国商业，如何保证商业经营8%的年回报率是有相当难度的。从招商的情况来看，如此大体量的商业在市区人口仅有30万人、消费能力较弱的中卫还是有较大的难度，品牌商家进驻中卫的数量较少，主要集中在新华百货和开盛购物中心，还有就是在沿街底商以专卖店的形式经营。世纪朝阳目前招商效果不理想。世纪朝阳商业招商、销售策略调整情况分析：楼层原计划现调整调整原因分析一层化妆品、眼镜店、皮鞋、皮具、珠宝、手表、女性饰品、周边外围、

29、内围品牌专卖店统一招商外围店面销售自主经营；内围销售后托管5年，年收益8%左右；中间卖场统一招商，内容不变品牌专卖店不足；销售收回一定资金；销售托管保证商场统一经营管理二层统一招商，外围北部服装精品，南面连锁超市；中部连锁电器数码科技大卖场销售7个中大型铺面，其余部分统一服装经营连锁超市、连锁电器招商不理想；销售收回一定资金；销售托管保证商场统一经营管理三层统一招商，外围北部家居饰品、男装、朝阳百货；南面连锁超市；中部连锁电器数码科技大卖场精品店，店面统一托管经营；大卖场内容未定招商不理想；托管保证商场统一业态经营管理四层KTV、影视城、美食广场、儿童服装用品玩具、健身、咖啡餐饮大卖场，交给餐

30、饮公司统一进行餐饮招商减少复杂性，操作相对简单 从世纪朝阳招商情况分析，服装、鞋帽等品牌商家无法满足如此大体量的商业需求，这和中卫目前消费水平较低有直接关系；中卫在鼓楼东街已形成具有一定规模的家电销售市场，另外各家百货大楼也各有中小规模的家电卖场，家电总体规模已基本能满足中卫的家电消费需求，家电品牌商家已完成布局，所以世纪朝阳引进家电连锁可能性较小，目前招商策略已经调整。数码科技大卖场在中卫还没有经营成功的案例，长城路和鼓楼北街东北角的光大数码广场已经倒闭。数码科技大卖场首先需要本地区有较高的消费能力，然后要求电脑普及率较高，显然中卫目前还不具备开数码大卖场的条件。世纪朝阳原计划在四层设影视城

31、等娱乐休闲业态，目前已调整为整层的美食餐饮业态。四层按招商原计划来看，难度最大的应该是影视城。（光大数码广场）6.4 世纪朝阳采取的优惠措施：优惠措施：1、免收第一年物业管理费2、优惠三年工商管理费3、免收第一年所有杂费（卫生费、市场综合管理费等）其他优惠措施:1、协调政府奖励国税、地税收缴，协助办理营业执照2、协助布货、装修、广告发布、开业庆典3、品牌店、旗舰店可享受全年免费推广4、带动若干商户进驻经营的可无偿获得公共区域广告位一年免费使用权5、子女入托、入学商业招商的优惠措施应尽可能的争取政府相关部门最大的政策支持，在此基础上为客户提供完善的商业相关服务非常重要。三、中卫商业情况总结 1、

32、 中卫商业业态比较分析中卫成形的商业业态：百货业、家电市场、家居、建材、KTV、服装街、超市。百货业家电家 居建 材KTV服装街超市中卫成形商业业态 稀缺的商业业态：婴儿用品、服装品牌折扣店、大中型品牌餐饮、中型以上个性网吧、体育用品市场、电影院、溜冰场、中型游戏厅、专业培训教室、品牌休闲咖啡、中档大型洗浴桑拿、专业KTV、中型迪厅等。 中国70后、80年代初最密集的人口正在进入生育高峰期，婴儿用品市场全国兴起，消费火爆。中卫人口出生率达到千分之十六，但目前没有一家成规模婴儿用品经营店。中卫KTV一条街虽然已经形成了一定规模，但档次较低，设备不专业，随着消费水平的提升，中档专业KTV结合迪厅有

33、潜在的市场需求。中卫餐饮发展较为滞后，基本没有一块餐饮集中的区域，并且餐饮店面的规模都较小，一般中卫的商务接待都在酒店餐厅，但酒店餐厅不具备大众消费性。城市影院是大众必不可少的文化休闲场所，中卫影院还是空白，世纪朝阳影院招商遇到阻力，可能会被餐饮代替，对本项目这是一个机遇。影院消费将带动一系列的消费，如溜冰场、游戏厅、品牌休闲咖啡、网吧、体育用品商店等等，这些商业在中卫也是具有较大的市场发展空间。 2、 中卫商业总体规模分析中卫城区人口仅30万，两条主要街道，城市消费主要依靠本市人口，旅游消费集中在景区。而中卫在一平方公里的范围内集中了所有的商业，商业规模严重超量，尤其是百货业。百货名称面积新华百货12000开盛购物中心16000金世纪商厦8000人民商场7200鼓楼商场4500世纪朝阳42000女人街11300合计：发达国家城市商业规模标准是按每人1平方米计算，发展中国家中一般的发达城市都达不到这个标准，中卫城市商业标准应按每人0.5平方米计算就已基本饱和。但商业中仅百货业目前总体规模已经达到了10万平方米，如果算上沿街商业，总体规模超过15万平方米，实际上商业已经饱和。而且，百货大楼集中在同一区域，经营同质化严重，造成百货业无效竞争，在某种意义上来说，目前百货业甚