26 房地产设计管理

1、房地产设计管理,目录：,第一章 设计管理职能的发展规律 第二章 设计管理中心的职责及构架 第三章 设计管理中心在项目运营过程的参与 第四章 设计管理的基本介绍 第五章设计管理的要点,初期,房地产初期，地产的主要盈利依靠对总包的管理。 没有产品概念，基本是依赖设计院的设计图纸。,设计职能特征,没有设计管理部，合并在开发工程部内,设计管理人员为非专业，了解规划部门和设计院流程,设计管理人员主要任务是图纸“二传手”,第一章 地产设计管理职能的发展规律,发展期,房地产发展期，地产公司有一定的产品意识。 设计管理基本是对设计院的图纸进行把关。,设计职能特征,有设计管理部编制，,设计管理人员为专业人员，可

2、以对图纸技术把关,设计管理人员主要任务是保证图纸的进度、质量、成本,第一章 地产设计管理职能的发展规律,成熟期,房地产成熟期，地产公司开发量具有一定规模，开发流程清晰。设计管理除了对设计院的图纸进行把关，更多的职能是制定产品标准。,设计职能特征,具备产品研发能力，制定产品标准和产品创新,设计管理人员为综合性技术人才,设计管理出现中心和地方的层级,第一章 地产设计管理职能的发展规律,随着地产开发竞争度加剧，不同公司会形成独有的开发模式 和产品模式设计管理的专业化分工会越来越细，设计管理职 能也会细分。,设计职能特征,中心只做研发，研发职能进一步细分， 比如标准化+绿色技术+客户研究+新材料+新技

3、术研究,城市公司设计部也具备研发职能,专业化分工更细会出现更多的专业岗位，比如幕墙设计师、绿色技术建筑师。,未来,第一章 地产设计管理职能的发展规律,工作目标 一、 通过调研、分析、制定产品策略， 通过对概念、方案、初步设计、施工图设计过程的管理， 达到控制产品效果、使用功能和成本之目的。 二、 通过不断的设计优化， 通过不断的提升设计管理效率， 使公司的产品有足够的市场竞争力， 进而提升公司品牌形象，实现经济效益和社会效益的最大化。,第二章 设计管理中心的职责及构架,(1)设计管理业务 建筑设计、室内设计、景观设计、 展示区设计、二次深化及专项设计、 设计变更等设计管理业务 (2)研发及标准

4、化 设计管控流程、技术标准、产品标准研究和梳理； 项目专题研究； 市场对标与研究； 项目回顾和总结 等工作 (3)协助配合业务 配合土地前期获取阶段方案设计； 配合报建部门到外部单位沟通协调； 配合营销、成本、采购、客服、物业相关业务、 配合工程现场处理相关事务； 领导安排的其他任务。,部门职责,第二章 设计管理中心的职责及构架,部门架构,第二章 设计管理中心的职责及构架,第三章 设计管理中心在项目运营过程的参与情况,工程部：设计扩初或施工图阶段介入，负责到入户,成本部：从项目拓展介入，负责到竣工结算,营销：从项目拓展介入，负责到入户，重点是前期 产品定位，后期销售事务,客服：从方案介入，负责

5、到入户，重点客户关系维护,拓展：从项目拓展介入，负责到获取土地,报建：从项目拓展介入，负责到产权初始登记,设计部需要同所有部门横向联系，且联系密切,第三章 设计管理中心在项目运营过程的参与情况,设计管理基本贯穿项目全过程,前期拓展,产品定位,方案设计,材料定版,施工配合,销售配合,客服配合,报建配合,设计部是项目运营的数据中心,设计是把一种计划、规划、设想通过 视觉的形式传达出来的活动过程。,第三章 设计管理中心在项目运营过程的参与情况,设计管理火车图(原理）,设计管理的主线（红色） 设计管理的辅线：景观设计、装修设计。,第四章 设计管理的基本介绍,设计工作细分表,第四章 设计管理的基本介绍,

6、设计工作细分表,第四章 设计管理的基本介绍,设计工作细分表,第四章 设计管理的基本介绍,前提条件：1、拿地前市场定位、规划方案基本确定。2、设计方案没有大的调整。3、按单个开发期面积约10万M2计算,设计周期,第四章 设计管理的基本介绍,第四章 设计管理的基本介绍,第四章 设计管理的基本介绍,第四章 设计管理的基本介绍,1.快、好、省： 快：满足公司快速开发运营计划节点要求。 好：满足公司快速销售要求，利润率要求， 产品高附加值。 省：成本控制好 2.人均效能： 人均管控的面积或者销售价值高 3.知识沉淀： 形成公司独具竞争力的产品，形成设计标准化，系列化,第五章 设计管理的要点,1.土地获取阶段： 拓展阶段需要保证方案可实施 总图的建筑退线、规划形态不可以变化 容积率、日照、赠送等 满足要求 避免后续单体方案的反复 2.方案阶段 ： 方案阶段需要满足报建要求 为施工图做准备 各种规划指标及户型面积、配比需要准确。,第五章 设计管理的要点,3.扩初阶段： 扩初阶段需要同施工图阶段合并 4.施工图阶段 ： 施工图要满足施工准备的要求，包括成本对标。 施工图图纸可以分批次，桩基、地下室可以先出， 地上可以后出。