XX项目贷款申请报告(报银行)

1、 E-11E-11E-11 项目项目项目项目 19.519.519.5亿元开发贷款亿元开发贷款亿元开发贷款亿元开发贷款 申请报告申请报告申请报告申请报告 二二一二年十月一二年十月 项目概况及资金需求报告项目概况及资金需求报告 银行： 我公司北京珠江投资开发有限公司是经北京市商务局批准成立的房地产 投资开发有限公司，于 2005 年 4 月 11 日成立，是珠江投资集团旗下的子公司。 公司为独资经营企业，企业注册资本为 28,000 万元，法定代表人为张雪林先 生。 本公司在北京地区正在开发的项目有：通州张家湾“北京国际物流商贸港” 项目、通州马驹桥科研项目、通州马驹桥物流 B0608 地块项目

2、、永乐工业标准 厂房项目、E-11 项目。 北京珠江投资开发有限公司是珠江投资集团的控股公司。珠江投资及其控 股子公司的主营业务为房地产开发、建筑施工、土地一级开发，以及其它相关 业务。珠江投资集团作为中国内地最早的房地产开发商之一，公司经过近 20 年的快速发展，形成了一整套完善的企业管理制度与项目开发流程，凭借雄厚 的经济实力，优越的地理位置，完善的规划设计，齐备的配套设施，以及优质 的建筑品质，不断强化其品牌优势，目前已成为中国最具实力的的房地产企业 集团。珠江投资股份公司年报显示，截至 2011 年末集团资产总计 365.64 亿元， 净资产 75.68 亿元，资产负债率 79%，拥有

3、极为安全的资本结构，财务风险小。 2011 年销售面积达到 66 万平米，合约销售金额为 70.11 亿元，至 2011 年 12 月末，珠江投资集团累计销售面积达到 529 万平方米，实现销售收入累计达到 511 亿元，土地储备总量折合建筑面积 1,862 万平方米，丰富的土地储备为企 业的可持续发展打下良好基础。珠江投资集团 1999 进入北京市场，相继开发 了珠江骏景、珠江逸景、珠江国际城、珠江壹千栋、中关村国际商城、张家湾 国际物流商贸港等大型高端时尚社区、商业综合体以及现代物流、高端商务服 务新型综合体项目，树立了北京高端综合地产的领头羊地位。珠江投资集团通 过实施跨地域发展战略，已

4、基本完成了在全国具有经济活力的城市核心区域的 战略布局，从一家区域性的房地产企业发展成为一家国内领先的全国性房地产 企业，投资版图从广州扩展到北京、上海、深圳、天津、武汉、西安、成都、 东莞、惠州、江门、佛山等地。目前上述地区的项目已相继完成前期拿地手续 和开发，陆续进入销售和经营阶段。计划 2012 年整个珠江投资集团达到 149 亿的合约销售额，凭借珠江投资丰富的开发经验与不断创新的产品理念，珠江 投资集团将不断创造新的辉煌。 目前，我司开发建设的重点项目是“E-11”商务综合体项目，项目位于北 京市亦庄经济开发区区域内，东至融商四路，西至融商五路，南至兴贸南街， 北至兴贸三街。 本项目地

5、块于 2011 年 8 月 18 日由北京珠江投资开发有限公司通过挂牌出 让的方式取得。2011 年 9 月 20 日，北京市国土资源局与北京珠江投资开发有 限公司签订国有建设用地土地使用权出让合同京地出（合）字(2011)第 0308 号，本项目地块受让方为北京珠江投资开发有限公司。 本项目位于北京亦庄经济开发区区域内，周边紧邻通州物流基地。亦庄经 济开发区是北京市现代制造业的核心基地，总控制范围内的用地面积达 200 平 方公里，包括凉水河以南、京津塘高速公路以东周边 143 平方公里的配套协作 区(含配套的物流、居住和绿化空间隔离地区均纳入了开发区的用地范围)。经 过二十年建设，亦庄经济

6、技术开发区成功打造了若干产业集群，并在亦庄区域 形成了 3 大生活板块，即：亦庄生活区，马驹桥生活区，通州物流基地板块。 通州物流基地是北京市物流发展规划确定的三大物流基地之一，是首都现代化 国际大都市的功能性基础设施，辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽。物流 基地的发展方向为融合北京经济技术开发区，形成设施、功能、产业的全面 对接，实现区域联动；功能面向首都北京，建设流通企业总部，发挥现代商 贸和城市物流配套服务功能；与天津滨海新区等周边工业区形成联动，形成 产业传递链条，打造京津发展核心环节。 为实现上述发展目标，在该 区域 周边为入驻企业提供完善的配套设施是必要条件之一，园区内企业对具备

7、交 易、管理、信息交流等现代化商务办公功能场所及居住的需求日益增加，而 该区域现有的居住类产品较为匮乏，已满足不了日益增加的相关需求，尤其 缺少配套设施齐全的高品质 商住项目。居住类项目等配套设施的不完善，在 一定程度上制约着 经济开发区以及 物流基地的发展。 以此为契机，我司决 定启动亦庄区域“珠江.洛菲公元”商务综合体项目，以满足该区域内对于高 端商务办公公寓产品的需求。 项目占地面积 20.15 万平方米，建设用地面积 11.78 万平米，现状已达 “七通一平”的开发建设条件。总建筑面积 384,848 平方米，其中商务办公 258,758 平方米 、商业 68,602 平米、车库、设备

8、用房及其他配套等 57488 平 米。我司按项目整体向贵行申请融资，本项目开发成本费用总计为 388,111 万 元，预计总销售收入 730,612 万元，税前利润 193,966 万元，税后利润 145,474 万元，净利润率 19.91%，现金净流量为 300,799 万元。显示了项目较 强的盈利能力和抗风险能力。本项目预计 2012 年 12 月取得四证，计划 2013 年 3 月开工， 2015 年 6 月竣工，总建设周期为二十七个月。 E-11 项目开发建设总投资 425,563 万元（含财务费用），计划资金来源为： 1、股东投入自有资金 155,325 万元；2、向银行申请借款 1

9、95,000 万元；3、 通过预售筹集建设资金 75,328 万元。由于房地产开发资金投入量大，回收 期长，为缓解资金短缺带来的压力，特向贵行申请 195,000 万元的房地产开发 贷款，以项目土地及在建工程提供抵押担保。首笔用款时间为 2013 年 3 月份， 其后随工程进度和抵押物到位情况分期放款。贷款用于支付项目建安工程等费 用，(单笔)贷款期限为三年，利率为同期贷款基准利率上浮 10%。 我司一贯秉承诚信至上的原则，与各家银行交往平等互利，诚实守信。针 对该笔贷款，我司认为：（1）、我司以项目土地及在建工程提供抵押担保； （2）、本项目弥补了亦庄区域对该产品的稀缺性,销售市场前景良好，

10、为归还 贵行该笔贷款提供了有力的保障；（3）、我司拥有成熟、高效、执行力极强 的管理团队。所以该笔贷款风险是极低的。我司历年来按期还本付息，与各家 银行保持了良好的合作关系。希望以此次合作为契机，在存款及结算等方面展 开全面合作, 形成银企共同发展、合作共赢的良好局面，从而进一步提升银企 双方的市场竞争力，促进双方业务更好的发展。 以上报告，恳请贵行优先审核批准。 北京珠江投资开发有限公司 二一二年十月二十日 E-11E-11E-11项目项目项目项目 申请申请申请申请19.519.519.5亿元借款方案亿元借款方案亿元借款方案亿元借款方案 二二一二年十月一二年十月 关于 E-11 项目项目项目

11、申请 19.5 亿元开发贷款方案 一、一、 借款人：借款人： 北京珠江投资开发有限公司 二、二、 借款性质及金额：借款性质及金额： 房地产开发贷款，人民币 19.5 亿元，借款期限 3 年。 三、三、 借款项目情况与借款用途：借款项目情况与借款用途： 借款项目：E-11 项目，该项目位于北京亦庄经济开发区，总用地面积为 20.2 万平米，规划建筑面积为 384,848 平方米。预计总投资 388,111 万元。 该笔借款用于本项目的开发建设 四、还款来源：四、还款来源： 还款来源为 E-11 项目的全部销售收入。根据测算，项目的总销售收入 将达到 730,612 万元。项目现金回笼充足，有较强

12、的还款付息保障。 五、还款方式：五、还款方式： 1.还款计划：还款计划： 2015 年 6 月前偿还 20,000 万元；2015 年 11 月前偿还 60,000 万元;2016 年 2 月贷款到期时偿还剩余贷款 115,000 万元 2.2.资金来源：资金来源：根据北京市预售款资金监管规定，该项目所有销售款均将进 入在贵行设立的资金监管账户，其中重点监管资金（工程建设资金）约 17.79 亿元，将于项目达到0、主体封顶，竣工备案后分别提取 40%、30%、25%部分 用于偿还开发贷款，不足部分由可自由使用的部分销售款补足。 六、担保计划：六、担保计划： 1、抵押担保：拟提供北京珠江投资开发

13、有限公司拥有的 E-11 项目的土 地使用权及在建工程作为抵押物（贷款项目本身的建设用地及在建工程），该 部分目前的评估价值约为 亿，若抵押率不满足银行要求，则在形成在建工程 进度后，重新评估，根据新的评估值放款。 七、七、 贷款银行收益：贷款银行收益： 1、利息收入：借款人民币 19.5 亿元，3 年期，预期为贷款行带来可观 的利息收入约 37,452 万元人民币； 2、按揭业务收入：按照项目按揭资源与开发贷款相配比原则，贷款银行 将负责承办 E-11 项目的全部按揭业务。按照客户中有 50%办理按揭，平均按 揭贷款比例为 50%计算，银行承办的个人按揭贷款额为：*50%*50%=万元。贷

14、款的综合经济效益十分可观。 3、存款沉淀：项目销售收入 73.06 亿，且全部进入贵行的资金监管账户， 直至符合北京市建委规定的提取条件方可支取，将带来大量且稳定的存款沉 淀。 北京珠江投资开发有限公司 2012 年 10 月 20 日 E-11E-11E-11 项目项目项目项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 北京珠江投资开发有限公司北京珠江投资开发有限公司 二二一二年十月一二年十月 目目 录录 一、项目概况一、项目概况1212 二、项目背景二、项目背景2020 三、项目投资环境与市场研究三、项目投资环境与市场研究2121 四、项目开发条件及技术设计方案的分析四、项目开发条件及技术

15、设计方案的分析2727 五、项目开发建设及经营的组织与实施计划五、项目开发建设及经营的组织与实施计划2828 六、项目投资估计、资金筹措及支付计划六、项目投资估计、资金筹措及支付计划2929 七、项目评估结果七、项目评估结果3535 一、项目一、项目概况概况 1、项目名称：E-11 项目 2、项目地点：本项目建设地在亦庄经济开发区区域，周边紧邻通州物流 基地。亦庄经济开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五 环路南侧。东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、 酒店、娱乐中心、写字楼等） 。其周边为 143 平方公里的配套协作区，为开发 区及投资商的发展提供了广

16、阔的空间。距南四环路 3.5 公里，距南三环路 7 公 里，距市中心天安门广场 16.5 公里。交通便利，距三环路分钟寺桥 7 公里， 距国贸开车 20 分钟。既是高科技产业基地，也是生态环境住宅区。 本项目东至融商四路，西至融商五路，南至兴贸南街，北至兴贸三街，周 边两条地铁（亦庄线已通车，距离项目三公里。M12 号线于 2015 年修建，距项 目步行 5 分钟即到） 、三条交通（经海路、经海 1 路、京津唐高速）20 分钟直 达国贸 CBD，辐射东南三四环沿线，最终形成国贸-亦庄泛 CBD 核心区域。另外， 随着首都第二机场兴建以及两站一街规划，势必会拓宽我项目可至客户区域。 区域交通见图

17、 1-1。 本项目总用地面积约为：20.2 万平米，建设用地面积约为：11.8 万平方 米，总建筑面积约为：38.5 万平方米。现状已基本具备“七通一平” （包括： 通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力）的开发建设条件。 图 1-1 区域交通图 图 1-2.项目鸟瞰效果图 3、整体项目经济指标 地块经济技术指标表 序号项目单位指标备注 1 总用地面积 .622 2 建设用地面积 .209 3 代征道路面积 35171.448 4 代征绿地面积 48597.965 5 总建筑面积 6 地上总建筑面积 商务办公 .08 商业 34598.98 其中 门楼 1042.94 7 地下总建筑

18、面积 90448 其中汽车库 32800 自行车库 8832 设备用房 2700 地下商业 32965.84 设备用房（楼座内) 2000 储藏 11150.16 8 人防建筑面积 27665 9 基底建筑面积 34619 10 绿地总面积 35238 11 容积率 万/ha 2.5 12 总建筑密度 % 30 13 绿地率 % 30 14 机动停车位 辆 1914 15 其中地上停车 辆 382 地下停车 辆 1532 非机动停车位 辆 5888 4、投资商简况 项目开发商为“北京珠江投资开发有限公司”，我公司是经北京市商务 局批准成立的房地产投资开发有限公司，于 2005 年 4 月 11

19、 日成立，是珠江投 资集团旗下的子公司。公司为独资经营企业，企业注册资本为 28,000 万元， 法定代表人为张雪林先生。 本公司在北京地区正在开发的项目有：通州张家湾“北京国际物流商贸港” 项目(项目一二四期已进入二级开发建设阶段，三五六期处于一级开发阶段)、 通州马驹桥科研项目、通州马驹桥物流 B0608 地块项目、永乐工业标准厂房项 目、E-11 项目。 北京珠江投资开发有限公司是珠江投资集团的控股公司。珠江投资及其控 股子公司的主营业务为房地产开发、建筑施工、土地一级开发，以及其它相关 业务。珠江投资集团作为中国内地最早的房地产开发商之一，公司经过近 20 年的快速发展，形成了一整套完

20、善的企业管理制度与项目开发流程，凭借雄厚 的经济实力，优越的地理位置，完善的规划设计，齐备的配套设施，以及优质 的建筑品质，不断强化其品牌优势，目前已成为中国最具实力的的房地产企业 集团。珠江投资股份公司年报显示，截至 2011 年末集团资产总计 365.64 亿元， 净资产 75.68 亿元，资产负债率 79%，拥有极为安全的资本结构，财务风险小。 2011 年销售面积达到 66 万平米，合约销售金额为 70.11 亿元，至 2011 年 12 月末，珠江投资集团累计销售面积达到 529 万平方米，实现销售收入累计达到 511 亿元，土地储备总量折合建筑面积 1,862 万平方米，丰富的土地

21、储备为企 业的可持续发展打下良好基础。珠江投资集团 1999 进入北京市场，相继开发 了珠江骏景、珠江逸景、珠江国际城、珠江壹千栋、中关村国际商城、张家湾 国际物流商贸港等大型高端时尚社区、商业综合体以及现代物流、高端商务服 务新型综合体项目，树立了北京高端综合地产的领头羊地位。珠江投资集团通 过实施跨地域发展战略，已基本完成了在全国具有经济活力的城市核心区域的 战略布局，从一家区域性的房地产企业发展成为一家国内领先的全国性房地产 企业，投资版图从广州扩展到北京、上海、深圳、天津、武汉、西安、成都、 东莞、惠州、江门、佛山等地。目前上述地区的项目已相继完成前期拿地手续 和开发，陆续进入销售和经

22、营阶段。计划 2012 年整个珠江投资集团达到 149 亿的合约销售额，凭借珠江投资丰富的开发经验与不断创新的产品理念，珠江 投资集团将不断创造新的辉煌。 5、项目建设背景 该项目位于亦庄经济技术开发区区域内，东至融商四路，西至融商五路， 南至兴贸南街，北至兴贸三街。紧邻已开通的地铁亦庄线及正在建设中的 M12 号线，邻近京津塘高速。 该项目定位为商住 LOFT 项目，可以通过装修标准的提升以及社区内部园 林景观的提高，打造亦庄区域的高端产品。 二、二、 项目背景项目背景 北京经济技术开发区，也称亦庄经济技术开发区（简称 BDA）筹建于 1991 年，于 1992 年动工建设，并开始招商。北京

23、经济技术开发区是经国务院 批准建设的北京市唯一的开发区，是北京市现代制造业的核心基地。2002 年 8 月 8 日经国务院批准，在北京经济技术开发区（一期）15 平方公里的基础 上，将凉水河以南的 10 平方公里和京津塘高速公路以东的 14 平方公里全部 纳入北京经济技术开发区的用地范围，包括周围为开发区配套的物流、居住 和绿化空间隔离地区，总计控制范围内的用地面积达 200 平方公里，为北京 经济技术开发区将发展成为北京市以至于中国高新技术产业和现代制造业的 核心区域及北京作为世界城市的展示区奠定了坚实的物质基础。 目前，经过二十年建设，北京亦庄经济技术开发区成功打造了若干产业集 群，并在亦

24、庄区域形成了 3 大生活板块，即：亦庄生活区，马驹桥生活区，通 州流基地板块。开发区已聚集了来自 30 多个国家和地区的 4800 多家企业，主 要行业为高新技术产业、服务业、房地产业、贸易、通信业、金融业。其中包 括 75 家世界 500 强企业投资的 108 个项目，规模以上工业企业实现产值 2272.6 亿元，占全市 16%，电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造四大主 导产业产值分别占到全市的 50%、48%、22%和 17%。 本项目周边紧邻通州物流基地，通州物流基地是北京市物流发展规划确定 的三大物流基地之一，是首都现代化国际大都市的功能性基础设施，辐射环渤 海地区及全国的重要物流

25、枢纽。物流基地的发展方向为融合北京经济技术开 发区，形成设施、功能、产业的全面对接，实现区域联动；功能面向首都北 京，建设流通企业总部，发挥现代商贸和城市物流配套服务功能；与天津滨 海新区等周边工业区形成联动，形成产业传递链条，打造京津发展核心环节。 为实现上述发展目标，在该 区域周边为入驻企业提供完善的配套设施是必 要条件之一，园区内企业对具备交易、管理、信息交流等现代化商务办公功 能场所及居住的需求日益增加，而 该区域现有的居住类产品较为匮乏，已 满足不了日益增加的相关需求，尤其缺少配套设施齐全的高品质商住项目。 居住类项目等配套设施的不完善，在一定程度上制约着 经济开发区以及 物 流基地

26、的发展。以此为契机，我司决定启动亦庄区域“珠江.洛菲公元”商务 综合体项目，以满足该区域内对于高端商务办公公寓产品的需求。 图 2-1 产品导向性 为推动亦庄区域的整体建设发展的施行和完善，加快亦庄新城的商务、 商贸、文化制造中心区组团的建设和形态面貌更新进程，改善生态环境和人民 居住条件， 在北京珠江投资开发有限公司 2011 年 8 月 18 日成功取得项目开 发权的基础上，继续秉承和沿袭公司良好的开发经验、运用科学的项目管理机 制，把“E-11 项目”建设成为现代化、人性化和绿化质量更高的舒适生活商住 区。 三、项目投资环境与市场研究三、项目投资环境与市场研究 （一）投资环境分析（一）投

27、资环境分析 亦庄新城规划 2005-2020指出，按照北京城市总体规划（20042020 年）确定在北京市域范围内构建“两轴两带多中心”的城市空间结构， 亦庄被确定为北京市未来重点发展的三个新城之一，并承担高新技术产业发展 中心的城市职能。总体规划要求大力推动新城建设，建设宜业宜居的人居环境， 提升经济活力和保障就业，切实解决好交通、入学、就医等关系人民群众切身 利益的问题。切实保障合理配置各级各类公共服务设施，并进行人性化的细节 设计。此外积极引导产业和人口向新城集聚。要求充分依托现有卫星城和重大 基础设施，建设相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发 达的健康新城。2020

28、年，亦庄新城人口规模规划控制在 70 万人左右，年均增 长率控制在 12%以内。其中常住人口 33 万人左右，居住半年以上暂住人口 37 万人左右。阶段目标到 2010 年达到 30 万人，2015 达到 47 万人。考虑到人口 流动以及其他不确定因素，本次规划的城市基础设施等相关指标暂按 100 万人 预留。 此外，亦庄区域需提高自主创新能力，发展壮大优势产业，大力发展电子 信息（中芯国际、京东方、诺基亚星网工业园）、汽车制造（奔驰、华泰汽车） 、新医药、光机电一体化、新材料等主导产业。重点启动京津塘高速路东部新 区、凉水河西部新区的综合开发。路东区要充分利用开发区的政策优势，加快 产业区建

29、设；凉水河西部新区应围绕奔驰汽车园建设，逐步形成相关的产业链， 加速产业集群化发展。在提升高新技术产业和高端现代制造业的层次和竞争力 的同时，发挥首都科技智力、信息优势，积极发展产业链上游研发、下游商务、 行销等生产性服务业，成为带动区域经济结构调整和经济增长方式转变的强大 引擎。在中心公建科技研发区、凉水河西岸滨水区大力进行科技创新基地建设。 继续完善产业园区配套设施，发展荣华路商务会展、马驹桥物流、职业教育等， 扩大就业机会，为增强新城综合服务功能奠定基础。鼓励发展房地产业，建设 新型居住社区，通过建设河西区双语学校等配套设施的建设，逐步完善生活服 务配套设施，提高居住社区的吸引力。结合京

30、津城际铁路和城市轻轨 L2 线建 设，在京津城际亦庄枢纽站前区，建设面向区域的站前综合中心；在荣华路两 侧，完善为生产、生活配套的公共服务设施。对外交通：以京津城际铁路、亦 庄枢纽站以及京津第二通道建设为契机，加强对外交通廊道建设，强化京津之 间联系。内部交通：在大力完善新城内部道路网的同时，重点建设 4 座桥梁， 以加强各片区之间的联系。公交系统：在近期建设轻轨 L2 线的同时，全面启 动黄亦路至荣昌街的大容量公交线路（BRT）的建设（线路总长 16 公里，沿线 共设 8 座公交站）。加大力度进行公交枢纽建设。完成亦庄水厂及南水北调调 节池建设，缓解亦庄水资源紧缺的现状。加强新城电力供应系统

31、建设，完成河 西区 110KV 变电站、路东区 110 KV 变电站、路东区 220KV 变电站等工程建设， 提高新城供电保障能力。完成亦庄污水处理厂、经开再生水厂等工程，提高新 城污水处理能力及再生水回用水平。加强新城供热系统建设，完成核心区及路 东新区内 3 号、4 号、6 号等供热厂的建设。突出产业发展与资源环境相协调， 以循环经济为方向，以高新技术为先导，注重生态环境保护与建设，控制污染 物的排放并有效利用，建设生态工业示范园区，实现产业效益与环境效益的双 赢。加强新城河道水系综合治理，重点进行凉水河综合治理及沿岸休闲娱乐区 建设。继续加强对三海子公园的保护和修复。 E-11 项目的建

32、设符合国家、北京市及亦庄区域加强和谐社会建设、推进建 设宜业宜居的人居环境，提升经济活力和保障就业的规划和原则要求；在空间 区域布置上也符合优化人口布局的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和 社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。 图 3-1-1 北京市发展规划示意图 亦庄新城规划 2005-2020中指出：“十二五”时期，新城将紧紧围绕 “建设面向区域的可持续发展的综合性服务新城”的发展定位，全力推进新城 建设和产业发展，构建完善的基础设施、功能设施和公共服务设施体系，城乡 协调发展，人民生活达到更高水平，全面建成小康社会。 本项目的规划设计指导思想为按照北京市规划委员会

33、的审定方案的要求细 致规划，合理布局，精心设计，认真建设，为美化北京、造福一方百姓做贡献。 建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的商住小区，提高土地使用率， 改善现有环境，改善人文景观。合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物 错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。 E-11 项目位于亦庄经济技术开发区区域内，周边紧邻通州物流基地。用地 形状规整、市政设施齐全、便于规划；地势平坦、地质条件稳定、便于建设； 交通便利、区位优势明显。项目规划有成片绿地，绿化率达 30以上。花草遍 地，绿树成荫，使居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质环境。 珠江.洛菲公元项目符合北

34、京市、亦庄新城的经济与社会发展规划要求。 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确提出：集中中明确提出：集中 力量聚焦新城建设。力量聚焦新城建设。 图 3-1-2 亦庄区域功能结构示意图 ( (二二) )、市场研究、市场研究 (1)(1)、市场定位：、市场定位：本着打造国际一流商住项目的原则，本项目将本着融合亦庄 区域及通州物流基地园区整体布局及景观设计角度出发，秉承现代、简约的建 筑风格，突破传统产业园区商住建筑风格，全力打造建造新居住模式，LOFT 花 园式商住环境，力将该项目打造成区域标杆项目。 (2)(2)、目标客群定位：、目标客群

35、定位：亦庄经济开发区、物流基地园区内工作人员、家属及工 作在东单、国贸、丰台等区域的年轻白领。 （3 3）、客群分析：）、客群分析： 1、目前周边成交客户大多数是地缘性客户，工作在亦庄周边的企业里，对 该地区比较认可，今后打算长时间在此居住生活的客群； 2、多数客群不具有购买资格，商住项目受到追捧； 3、购房用途多为自住，占到了成交数量的 70%； 4、由于交通和生活配套的逐步完善，我们的客群将辐射到国贸、东单和丰 台等区域，购房需求也将逐步从自主向投资倾斜。 （三）、周边项目对比（三）、周边项目对比 周边生活区周边生活区 项目名称融科钧廷合生世界花园米拉 VILLAGE 物业类型住宅 住宅：

36、70 年，商 务办公楼：50 年 住宅：70 年，商务 办公楼：50 年 总体量（）建筑面积: 建筑面积: 建筑面积:54335.28 容积率 2.53.662.5 均价（元/） 15000 LOFT18000 起平层 19000 起 商住楼 12800，住宅 17800 户型配比 共 505 套，一居 42- 62 占 0.75%，二居 75-142 占 41.35%， 三居 99-176 占 46.24%，四居 160- 193 占 5.08%，复式 141-223 占 6.58%， 住宅网签 47 套。 共 2015 套，90- 150住宅占 19.45%，50-70 LOFT 占 80

37、.55% 共 632 套，一居 33- 88占 65%，二居 74-89占 34%，三 居 108-109占 1%， 网签 356 套。 装修情况毛坯精装修 住宅精装修，商住毛 坯 总户数 5052015632 四、项目开发条件及技术设计方案的分析四、项目开发条件及技术设计方案的分析 项目规划设计方案项目规划设计方案 1、设计理念 （1）以可持续性发展、节约型的设计理念为主导，以建设绿色宜居商住社 区为目标，促进亦庄的建设与发展； （2）通过优化的规划及建筑设计，为亦庄乃至北京东南部区域提供以“绿 色人文运动健康”为主题的宜居商住社区； （3）根据总体控规要求，合理、有效地使用可规划用地。并结

38、合用地的自 身条件，充分发挥地块优势，合理地规划，完善配套服务设施，创造舒适的商 住及娱乐条件； （4）规划设计从总体考虑，使本地块与周边区域的规划形态有别、肌理共 生、过渡自然。 五、项目开发建设及经营的组织与实施计划五、项目开发建设及经营的组织与实施计划 （一）建设方式（一）建设方式 项目施工单位 目前是我公司的施工合作方，该公司有用国家建设部 核准的房屋建筑工程总承包特级资质，具备房屋建筑装修、水电安装、消防工 程施工，以及建筑测量等资质。该公司有几十年的施工管理经验，技术力量雄 厚，聚集大批高中级施工管理人才，建筑质量绝大部份达到优良，在消费者中 树立了良好的声誉。同时项目还将聘请工程

39、监理，有效控制项目的工期、成本 及质量。 （二）开发进度（二）开发进度 本项目建筑面积为平方米，整体项目建设周期为 27 个月，2013 年 3 月 1 日开工，具体进度安排如下： 节点指标节点指标计划完成日期计划完成日期 土地出让合同已完成 立项核准已完成 用地规划许可证已完成 国土证2012 年 11 月 总规批复2012 年 10 月 专业意见审核2012 年 11 月 工程规划证2012 年 11 月 施工许可证2012 年 12 月 开工时间2013 年 3 月 预售许可证2013 年 3 月 0.00 2013 年 9 月 主体封顶2014 年 7 月 初装竣工备案2015 年 8

40、 月 六、项目投资估计、资金筹措及支付计划六、项目投资估计、资金筹措及支付计划 （一）（一）投资成本、资金筹措计划投资成本、资金筹措计划 E-11E-11 项目单位成本、售价估算表项目单位成本、售价估算表 项项 目目 总成本总成本 （万元）（万元） 单位成本单位成本 （元（元/M2/M2） 备注备注 综合容积率：综合容积率： 2.52.5 总用地面积（总用地面积（）：）： 201,529.62201,529.62 总建筑面积（总建筑面积（）：）： 384,848.00384,848.00 其中：LOFT 及商业.06 平方 米 门楼：1042.94 平方米 地库：35500 平方米 可销售面积

41、（可销售面积（）：）： 359,123.00359,123.00 (LOFT：平米，商业：67565 平米，车位：32800 平米) 不可售面积（不可售面积（）：）： 25,725.0025,725.00 面积以出让合同中各出让用途具 体部位表为准 一、成本支出：一、成本支出： 1、土地成本 123,237 3,202 根据出让协议（含契税），含大 市政配套费 2、前期工程费用 10,853 282 含土地平整、土地勘察费、建筑、 市政、园林、装修设计费；报规、 报建费；临建建安费 3、建筑安装工程费用 177,896 4,623 含建安工程、精装修及设备装修 费 4、市政及环境工程费用 15

42、,513 403 含供水、电、气、热工程及排水、 排污，市政规划路工程费 5、公共配套工程费用 0 0 含社区卫生服务站、会所、高低 压站等 6、开发间接费用 5,045 131 含监理费造价咨询费等 7、不可预见费（按开发成本的 1%） 770 20 按开发成本的 1%,开发成本为第 2-5 项之和 8、销售费用（按销售额的 2.5%） 36,531 475 9、财务费用（按贷款 19.5 亿 3 年计算） 37,452 973 贷款 19.5 亿元，3 年期，利率上 浮 10%考虑按销售进度提前还贷 因素 10、行政管理费用（按销售收入的 5%计算） 18,265 949 合合 计计 42

43、5,563425,563 11,05811,058 二、预计销售收入：二、预计销售收入： 可售项目可售项目 可售面积可售面积 （） 预计销售预计销售 价格（元价格（元 /） 预计销售收入（万元）预计销售收入（万元） LOFT258,758 20,100 520,104 商业 67,565 29,700 200,668 车位 32,800 3,000 9,840 合合 计计 359,123359,123 20,34420,344 730,612730,612 （二）（二）项目建设及销售进度项目建设及销售进度 E-11E-11 项目施工及销售进度计划表项目施工及销售进度计划表 一、施工及销售进度计

44、划一、施工及销售进度计划 科目科目 20122012 20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年合计合计 年年 施工计划施工计划 0%50%25%25%0%0%100% LOFTLOFT0%20%20%15%20%25%100% 商业商业 0%0%0%20%30%50%100% 销售销售 计划计划 车位车位 0%0%0%40%35%25%100% 二、销售面积计划二、销售面积计划 单位:平方米 科目科目 20122012 年年 20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年201720

45、17 年年合计合计 LOFTLOFT - 51,752 51,752 38,814 51,752 64,690 258,758 商业商业 - - - 13,513 20,270 33,783 67,565 销售销售 面积面积 车位车位 - - - 13,120 11,480 8,200 32,800 合合 计计 - - 51,75251,752 51,75251,752 65,44765,447 83,50183,501 106,672106,672 359,123 三、销售收入计划三、销售收入计划 单位:万元 科目科目 20122012 年年 20132013 年年20142014 年年20

46、152015 年年20162016 年年20172017 年年合计合计 LOFTLOFT - 104,021 104,021 78,016 104,021 130,026 520,104 商业商业 - - - 40,134 60,200 100,334 200,668 销售销售 金额金额 车位车位 - - - 3,936 3,444 2,460 9,840 合合 计计 - - 104,021104,021 104,021104,021 122,085122,085 167,665167,665 232,820232,820 730,612730,612 （三）（三）项目总体成本及资金筹措平衡分

47、析项目总体成本及资金筹措平衡分析 E-11E-11 总体成本及资金筹措平衡表总体成本及资金筹措平衡表 单位：万元 项项 目目合合 计计已投入已投入20122012 年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年 一、成本支出一、成本支出 1、土地成本 123,237 87,000 36,237 2、前期工程 费用 10,853 510 10,343 3、建筑安装 工程费用 177,896 13,516 77,030 47,679 36,334 3,337 4、市政及环 境工程费用 15,513 7,718 7,795 0 5、

48、公共配套 工程费用 - 6、开发间接 费用 5,045 0 2,725 2,018 151 151 7、不可预见 费（按开发成 本的 1%） 770 0 416 308 23 23 8、销售费用 （按销售额的 2.5%） 36,531 0 14,612 14,612 3,653 3,453 200 9、财务费用 （按贷款 19.5 亿 3 年 计算） 37,452 6,943 9,904 19,308 1,297 10、行政管理 费用（按销售 收入的 5%计 算） 18,265 0 5,480 5,480 3,653 3,353 300 合合 计计 425,566425,566 87,5108

49、7,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 11,61411,614 500500 二、资金筹措二、资金筹措 1、自有资金 155,327 87,510 67,817 0 0 0 0 0 2、销售回笼 滚动投入 75,236 0 0 0 63,122 11,614 500 3、贷款 195,000 0 115,000 80,000 0 0 0 合合 计计 425,563425,563 87,51087,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 1

50、1,61411,614 500500 （四）利润估算分析（四）利润估算分析 E-11E-11 项目利润估算表项目利润估算表 项项 目目合计合计已投入已投入20122012 年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年 一、销售收入一、销售收入 730,613730,613 0 0 0 0 11,57211,572 12,21512,215 195,456195,456 248,354248,354 263,016263,016 二、成本支出二、成本支出 1、土地成本 123,237123,237 87,000 36,237

51、0 0 0 0 0 2、前期工程费用 10,85310,853 510 10,343 0 0 0 0 0 3、建筑安装工程费 用 177,896177,896 0 13,516 77,030 47,679 36,334 3,337 0 4、市政及环境工程 费用 15,51315,513 0 7,718 7,795 0 0 0 0 5、公共配套工程费 用 0 0 0 6、开发间接费用 5,0455,045 0 0 2,725 2,018 151 151 0 7、不可预见费（按 开发成本的 1%） 770770 0 0 416 308 23 23 0 8、销售费用（按销 售额的 2.5%） 36,

52、53036,530 0 0 14,612 14,612 3,653 3,453 200 9、财务费用（按贷 款 19.5 亿 3 年计算） 37,45237,452 0 0 6,943 9,904 19,308 1,297 0 10、行政管理费用 （按销售收入的 5% 计算） 18,26618,266 0 0 5,480 5,480 3,653 3,353 300 合合 计计 425,563425,563 87,51087,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 11,61411,614 500500 三、营业税三、营

53、业税 40,18440,184 0 0 0 0 3,8433,843 4,0564,056 6,1906,190 11,62911,629 14,46614,466 四、税前利润四、税前利润 264,866264,866 -87,510-87,510 -67,817-67,817 -107,271-107,271 -71,841-71,841 126,144126,144 225,111225,111 248,050248,050 五、土地增值税五、土地增值税 70,90070,900 0 0 0 0 1,8631,863 1,9671,967 2,2262,226 3,2963,296 61,54861,548 六、所得税六、所得税 48,49248,492 0 0 0 0 5,8665,866 6,1926,192 9,6449,644 18,33918,339 8,4518,451 七