商品房买卖合同法律实务

1、商品房买卖合同法律实务主讲人：法律事务部 郑增基前 言 商品房买卖合同示范文本的意义及不足一、商品房销售广告和宣传资料的法律约束力问题最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释（以下称司法解释）第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。1、销售广告和宣传资料的范围。包括开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目发布的宣传资料、以及开发商自行印

2、制的售楼宣传资料（如楼书）、设置户外广告、样板房等形式，对商品房进行的宣传和介绍的所有资料2、销售广告和宣传资料在法律上的性质。一般情况下，销售广告和宣传资料是邀约邀请，对开发商没有法律约束力。3、构成合同组成部分的销售广告和宣传资料的要件。要件一：销售广告和宣传资料对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定。主要情况：一是对房屋户型、楼层的具体说明，二是对商品房的基础设施和相关配套设施的具体说明，三是对小区内绿化的具体说明，都可能视为合同组成部分。要件二：销售广告和宣传资料对合同的订立和房价的确定有重大影响。对于商品房规划范围外的配套，如道路、商业、服务业以及医疗教育、

3、公共交通等公共设施的说明，不构成合同内容。但是，对于商品房规划范围外的配套的说明，也不能太言过其实，否则，即使不构成合同条款，也构成虚假广告。案例：厦门“旭日海湾”楼盘。制作广告和宣传资料注意事项：一是如果措辞很具体、明确的，最好实事求是，不要轻易作出明确的承诺；二是对开发范围之外的描述可以适当夸大；三是销售广告和宣传资料明中要明确注明“广告内容不作为邀约，具体内容以政府审批和合同约定为准，合同没有约定的，以交付时的实物为准”。二、严格按照示范文本中的“说明”填写和理解合同条款示范文本中的“说明”是合同的组成部分，对双方都有约束力，不能掉以轻心：1、涉及需要选择或填写的内容，以手写内容或当事人

4、选择的内容优先。2、严格按照“说明”规定的方法进行选择、删除。3、示范文本的条款内容可以修改、增补或删除。另外，网上签约完成后打印出来的纸质合同，要认真校对，防止打印时出现误操作三、买受人签署合同时要合法、规范、准确1、买受人委托代理人购买房屋的，应要求提交书面的授权委托书“买受人”栏可以填委托人，也可以填受托人（代理人），根据授权委托类型而定。2、以自己未成年的子女的名义购房的，应该在“委托代理人”栏旁边的括号中注明监护人。3、买受人有两个人以上时，不管买受人之间是按份购买还是不分份额购买，出卖人都可以要求其中任何一个买受人付清全部购房款。4、买受人的地址栏应填写其实际居住地。四、预售许可证

5、颁发之前签订的合同和相关协议的效力问题1、取得预售许可之前签订的商品房买卖合同的效力。最高法院司法解释第二条明确规定，取得预售许可之前签订的买卖合同无效。但是，如果在合同签订后，当事人起诉之前取得预售许可的，可以认定合同有效。2、取得预售许可前签订的认购书或认购意向书的效力。最高法院司法解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。但是，在实践中，如何界定“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”，缺乏可操作性。3、签订认购协议要注意的问题。一是有的内容应采用模糊语言

6、，留有变更的空间。二是定金和订金不要混淆。三是通知认购人前来签订买卖合同时一定要保留书面证据。五、对建筑物公共部位使用权的归属的约定1、建筑物的区分所有权。一是业主（建筑物区分所有权人）对建筑物专有部分的专有权。二是业主对建筑物共有部分的共有所有权。三是业主对建筑物共有部分的共同管理权（也称成员权）。2、慎用赠与共有部分条款，合理规避法律义务和风险。六、面积差异处理条款的若干问题（一）按套计价房屋的面积差异处理1、按套计价房屋的面积差异处理方法的分歧一是参照合同示范文本中3%的约定处理，支持购房人的主张。二是按照示范文本第二条第二款，不退不补，支持开发商的主张。三是根据公平原则，误差比超过3%

7、的才进行少退多补，3%以内的不退不补。2、完善按套计价合同条款的办法1、明确告诉买受人按套计价的含义、可能的后果；2、应在合同中明确选择“按套计价”，明确排除适用面积差异处理条款；3、合同中避免出现单价条款，即不填写单价；4、在合同文本第三条（房屋基本情况）“面积约定”条款后的空白栏中注明“该面积不作为计价依据”，即不与合同价款挂钩。对坚持要约定面积差异处理条款的高端客户的处理办法。（二）示范文本面积差异处理条款（非按套计价房）履行中的问题及完善。根据合同约定的不同的计价方式只能适用与计价依据相应的面积差异处理方法。完善办法：增加公摊面积变化的处理方式内容；除约定建筑面积误差处理，还约定套内建

8、筑面积误差的处理。建筑面积、套内建筑面积均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积据实结算房价款；两个面积误差比绝对值有一项超出3%时，买房人有权退房。 七、房屋的交付1、交付使用的条件验收合格。2、可延期交房的事由。（1）不可抗力。不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。（2）社会异常事件（如战争、罢工、骚乱）、政府行为（如法律、政策变化）。（3）其他免责事由，比如国家政策或市政规划的调整，比如在施工现场有重大考古发现。3、房屋的交付。一是要向买受人发出书面交房通知，并保存证据。二是办理交房手续应在合同约定的期限之前。三是合同中要明确约定因买受人原因未按时前来办理交接手续的，视为在通知的交房日已交付，房屋的风险责任从通知的交房日起转移给买受人。八、合同解除权的行使合同法94条规定，一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍不履行，另一方可解除合同。最高法院司法解释在合同法第九十四条的基础上规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应