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文档简介

1、1,房地产经济学,2,第四章 住宅的租金及价格,第一节 概述 第二节 住宅的异质性与住宅价格 第三节 区位因素与住宅租金和价格 第四节 住宅租金与价格的联系:资本化率,3,第一节 概述,学习指导: 1.掌握租金、住宅价格的概念 2.理解住宅价格的影响因素,4,1.租金的概念 地租、契约租金和经济租金 2.住宅价格的概念 构成复杂,不同地区、不同时期、不同类型的住 宅价格构成不同 3.住宅价格的影响因素 房地产自身因素、环境、人口、经济、社会、行政、国 际、心理等因素,5,第二节 住宅的异质性与住宅价格,学习指导 1.掌握住宅的异质性 2.理解住宅的特征价格模型,6,1.住宅的异质性 住宅的区位

2、特征和居住特征 2.住宅的特征价格模型 将住宅价格模型表述为各属性的函数 因变量是住宅价格P,自变量可能包含住宅单元中卧室 的数目、客厅数目、浴室数量、建筑面积、房龄、附 近街区质量、车库车位等。,7,第三节 区位因素与住宅租金和价格,学习指导 1.掌握住宅价格函数、住宅投标租金函数 2.理解模型假定的放宽,8,1.住宅价格函数 (1)住宅价格函数的基本假设 (2)无消费者替代的住宅价格函数 (3)有消费者替代的住宅价格函数 (4)住宅价格梯度 2.住宅投标租金函数 (1)固定要素比例的投标租金函数 (2)存在要素替代的投标租金函数,9,3.模型假定的放宽 (1)通勤假定的变化 (2)住宅品位

3、的变化 (3)公共物品和污染的变化 (4)收入的变化,10,第四节 住宅租金与价格的联系：资本化率,学习指导: 1.掌握房地产经济学的概念 2.了解房地产经济学涉及的内容 3.了解房地产经济学的学习方法,11,1.资本化率的概念 一种投资收益率 2.资本化率与报酬率的关系 报酬率是关于资本回报的回报率 区别体现: (1)资本化率在直接资本化法中采用,是将房地产未来预期收益转化为价值的比率; (2)报酬率是在报酬资本化法中采用,是通过折现 的方式转化二者所得到的比率,12,3.资本化率的影响因素 (1)长期利率 (2)租金的预期增长 (3)与该租金有关的风险和不确定性 (4)房地产方面的税制,13,4.资本化率的确定 (1)市场提取法 (2)累加法 (3)复合投资收益率法 (4)投资收益率排序插入法 (5)

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