汉口北市场调查报告-武汉

1、 目录前 言一、竞争楼盘综合分析二、竞争楼盘个案分析个案分析一：汉口北一号公馆个案分析二：现代工业园配套工程金寓 个案分析三：金马家居CBD精英公馆三、总结前 言前 言本次市场调查，主要针对目前武汉市黄陂汉口北区部分在售楼盘进行的调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。 一、竞争楼盘总体分析 竞争楼盘总体分析一一、调查说明、调查区域本次竞争楼盘的调查，主要选取“汉口北地区部分楼盘”进行调查。在调查过程中，样本项目的采样主要以商用住宅为主，涵盖SOHO和LOFT等。、调查对象及数量本次调查，共调查竞争楼盘3个，其中SOHO项目2个、LOFT项目1个。、

2、调查时间4月20日4月23日 二、综合分析（一）综合分析：本次主要针对“汉口北商务区的三个楼盘”进行了全面调查，总开发面积近 万，总套数在 套左右，现已销售近95%。第一公馆： 万 576套金寓1-3期：5万 3000套金马家居CBD： 11万方【住宅】：本次调查的住宅项目户型主要以二房一厅一卫为主，销售价格为3500元/5500元/。产品囊括：精装SOHO、毛坯LOFT和SOHO产权普遍为40年。从销售情况看：精装SOHO销售情况较好；LOFT户型价格卖得比较高可以到5500元/。所调查的三个楼盘销售情况都十分的好。楼盘表单价销售率汉口北第一公馆3800-4400元/99%金寓1期5500元

3、/98%金寓2期4400元/96%金寓3期4000元/以下开始认购（1000抵10000）金马家居CBD精英公馆4800元/95%（二）借鉴及失误分析：本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。1、值得借鉴之处 建筑设计方面：金寓1、2期 营销推广方面：金马家居CBD精英公馆2、失误分析 样板房、看房通道普遍都无 销售人员着装及销讲技巧一般 销售中心包装及现场气氛营造普遍一般 竞争楼盘个案分析二二、竞争楼盘个案分析个案分析一：汉口北一号公馆一、楼盘概况案 名汉口北一号公馆建筑风格高层公寓开发商汉口北商贸城投资有限公司表单价3600

4、-4200元/物业位置盘龙城刘店村交房日期2010年10月建筑类型精装SOHO物业公司汉口北物业管理公司楼栋数2栋物业费1.2元/占地面积销售率100建筑面积11万主力户型两房层 数28层主力面积40、60总套数约余套交房标准精装容积率2.30工程进度交付使用二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345一房一厅485770二房一厅637320三房一厅8210特点分析： 一房房户型；面积实用，半明设计；二房送露台，两面朝阳，光线不错；三房户型，布局紧凑，客厅与房间面积较大，相对卫生间与厨房面积较小。四、价格分最高价： 4500 元/平米，层数： 10-18层 最低价： 33

5、00 元/平米，层数：3-7层、顶层 分析： 按照销售量定价格，辅以加层加价手法。 五、销售状况分析：随着汉口北商贸城商户逐步进驻和大量的投资客涌入，在众多商业区域里面仅有的公寓住宅在2年内销售一空。六、小区配套分析：(1)双气入户供热水；（2）有线电视、电信宽带等智能化系统；（3）有约100的入户大厅；（4）车位不足仅30位。 七、优劣势分析：优势分析：（1）交通优势：紧邻巨龙大道，汉口北商贸城正门口，交通便利；（2）建筑优势：全框架结构，外墙保温技术；（3）户型紧凑，空间利用率高，颇受投资客与商户喜爱。 劣势分析：周边配套少，整个地块周边生活氛围不足，小区物业太差，安防设施配套不齐全，电梯

6、等物业设施少并且缺乏管理。 八、学习借鉴方面（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；（2）建筑品质方面：多重智能安防；（3）销售人员着装统一，技巧及讲解水平不错。 九、失误及问题方面（1）无样板房，无看房通道；（2）销售部与物业公司管理散漫，没有同意的接待流程；（3）销售部设计敞亮，现场气氛不错，虽然在目前已无房促销时比较活跃。 十、楼盘分析1、 从平面图看该楼盘可以感觉出诸多设计不足之处，4间暗房以及户型紧凑以至于生活空间质量不高；2、 实地踩盘感觉，目前该楼盘以租户居多，租金在15-20元/月之间，按照先前3500元/，价格，年回报率在6%不到，低于银行理财利息，目前增值空间在2

7、500元/，二手房价格5500元/，但是有价无市；3、 随着汉口北市场的完善，如果在目前的周边的居住楼盘不饱和的情况下，该楼盘投资收益会逐渐加大；4、 其周边配套设施及物业管理水平还亟待提高，这些已经影响了该楼盘的居住条件。5、 未来G2区要开始建设，并且卓尔集团在开始预售卓尔生活城，可预计待这些项目启动后会带动该区域的房地产价格上扬的趋势。个案分析二：金寓3期一、楼盘概况案 名金寓3期建筑风格欧式现代风开发商六指集团表单价3800-5500元/物业位置武汉汉口北现代工业园开发有限公司公开日期2010年10月建筑类型高层LOFT交房日期2010年8月楼栋数1、2期各一栋3期4栋物业公司武汉文丰

8、物业管理有限公司占地面积余亩物业费1.5元/月建筑面积5万销售率金寓1-2期售完3期待售层 数16层主力户型三房/两房总套数390套主力面积40、63、87工程进度3期主体封顶交房标准毛坯、双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）户型比例1234一房一厅384020%二房二厅657530%三房二厅879050%特点分析：户型面积利用率普遍较高。两房设计较紧凑；三房面积配比合理，实用率高，全明设计双阳台，采光，通风效果好。 四、价格分析最高价： 5800 元/平米，层数： 16层 最低价：3800元/平米，层数：8层分析： 目前推出的为4栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场接

9、受度一般。 五、销售状况分析：该项目已1、2期已售完，3期开始登记销售，主要是借助该地区企业入驻及周边商户住宿需求及投资客投资。六、小区配套分析：（1）双气入户；（2）欧式高层建筑，项目临大道茂密树木成林七、优劣势分析：优势：（1）环境优势周边众多工业区，以及相关渔具和体育用品市场的陆续建成可带动销售；（2）3期户型要优于1、2期，空间布置比较合理，可选房型众多。 劣势：（1）地块离主干道要还有一定距离，进出社区还是欠方便；（2）左侧紧河，在工业区内，环境较差。 八、学习借鉴方面（1）建筑风格：欧式建筑在该地区鹤立鸡群，十分显眼，不仅很好的消除了项目不临主干道的劣势还成立吸引眼球和投资客目光的

10、亮点；（2）形象：销售代表形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。（3）户型合理，利用精装以及高层送面等实用政策。 九、失误及问题方面推盘力度有一而再再而三偃旗息鼓之势，3期项目较之1、2期不论从建筑风格和内部装饰都差些，以及政策优惠力度都大大减退，吸引力不足，唯独打出价格优势，在目前的市场环境下吸引力估计不大 十、楼盘分析1、虽然该楼盘离汉口北大道有近1000米距离，由华中工业园支干道进去，但是金寓1、2期卖的十分火爆，究其原因两点：一是绿化带丰富，在经过该楼盘的时候，映入眼帘的先是长达2000米的绿化林，给人一种十分清新的绿色环境，与周边工业和商业气氛浓厚的区域隔离开来，让人耳目一新，

11、档次瞬间提高；二是建筑风格，欧式建筑群，在外部看起来就是别树一格，整个小区显得高档时尚，又不失简约实用，让人们感觉出一个世外桃园里的高端生活区。2、金寓3期销售预测，金寓项目虽然间隔在金马CBD与四季美农庄之间而且也有近2000米的距离，而且3期风格和格调大大打折，仅仅做出价格低廉的售房政策，看似没有什么竞争力，但是经过实盘踩点发现，其优势在于，后期的渔具和体育用品市场，而且前期的工业园招商工作已经完成，该区域已经有成熟的商业工业体，这样会给投资者有一定吸引力，同时入驻后期两个市场的商户也会有购买意愿。综合评价，如果后期渔具和体育用品市场招商顺利，以及后期运营良好，金寓3期销售完成预期目标不是

12、问题。个案分析三：精英公馆一、楼盘概况案 名金马家居CBD精英公馆建筑风格现代开发商香港金马凯旋集团表单价5500元/物业位置黄陂汉口北大道21号交房日期4月底建筑类型高层物业公司金马管理物业楼栋数2栋物业费2元/月占地面积30000平方米销售率96建筑面积主力户型二房层 数5层主力面积总套数110套交房标准毛坯/双气容积率1.44工程进度现房二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345一房一厅36（40%）100二房一厅64（30%）78（30%）100%特点分析： （1）半明设计，正南北通向，采光较好，无明显暗房；（2）干湿分离；（3）多个采光阳台。 四、价格分析最高

13、价：5500元/平米，层数：3层最低价：4000元/平米，层数：5层分析： 多层住宅，三四层最贵，顶层最便宜。 五、销售状况分析： 目前全部售完，并且是针对之前老业主以及家具城内经营户。 六、小区配套分析： 天然气、车库以及储藏室。 七、优劣势分析：优势：（1）价格优势：4800均价元/，精装高档SOHO，性价比优于周边楼盘；（2）地理位置优势，该项目位于金马CBD项目中，300万方的商业体中目前唯一的商业住宅，而且位于CBD后期会展商务区的核心位置 劣势：销售模式单一，需要已买商铺人士或者在CBD经营人员 八、学习借鉴方面低价入市的市场策略 九、失误及问题方面目前暂无，感觉其各方面良好十、楼

14、盘分析经过实地踩盘，该精英公馆为5-26层，1-4层为华中红木家具博览中心，该模式与汉口北第一公馆类似，目前该项目商业住宅已经销售一空，在同样是精装SOHO的前提下，虽然价格比第一公馆高出1000元/，不过依旧售完，可见该区域对于商业住宅的需求量还是很客观的。 个性化总结三三、个性化总结1、先来说说个人对于盘龙城发展的看法：整个盘龙城地区共由四个板块构成一是以天河国际机场为核心的空港经济区。武汉市委、市政府对此高度重视，在政府工作报告中多次强调要抢抓机遇，把天河机场建成为“全国六大门户枢纽机场”。二是空港配套服务的航空城。规划总面积90平方公里，建有会展中心、星级酒店群、国际办公区、商业区等。

15、三是国际性的生态社区。盘龙城与南湖、东湖和四新地区并列为四大居住新城，是武汉市重点建设的区域之一，区域内高端别墅和精品住宅项目林立，宜居指数非常高。四是现代制造。后湖大桥对岸，规划的制造业工业园是目前湖北省最大的集中成片的工业园。盘龙城未来的这四大板块会使盘龙城成为门类齐全、生活舒适、各种配套完善的一个新城区。现在，盘龙城正以汉口北批发第一城、四季美农贸城、中国家俱CBD、五洲建材城、华泰农机产业园、长江金属交易中心等十大专业市场群为抓手，大力推进产业建设。2、对于该区域住宅地产的几点想法A、目前在该区域沿巨龙大道两端分布着多个商业及工业项目，随着前期少量的住宅项目火爆售完，预想后期应该会有大

16、量的住宅项目会蜂拥而至，比如：卓尔集团的生活城，金马CBD的商务区等，但目前就土地供应状况和招拍挂文件，近期汉口北这边的靠近盘龙城四大板块的住宅用地不多；B、该区域需求住宅的用户多集中在投资客、在该区域办公的工作人员，这些潜在客户的特性是对于住宅的舒适性要求不太高，面积要求不太大，环境要求不太好，价格要求比较低。所以建议在该区域建设楼盘户型最好是二房，带精装修最好，面积在60-80左右最适宜，建设成本要降低，以迎合投资者的投资意向和相关刚需人员的购房水平。C、伴随着盘龙城未来的发展趋势，如果在武汉市整体规划前提下稳步进展，相信这块区域的潜力十分巨大，相关产业 培养期预计5-10年，在下一个5年

17、，相信一个新的“光谷”，会孕育而生。 以上内容仅供参考，相应的数据落实还不够准确希望谅解，个人建议部分有不足之初还请包涵，请各位领导多多指正。提要：9月30日，44公里的武汉大道全线贯通，从武昌的双湖桥到天河机场只要43分钟；同日，约12公里长二环线汉口段贯通，从江汉二桥到竹叶山只要10分钟。无论你在汉口中心还是在武昌中心，盘龙城都触手可及。盘龙城在区位交通、自然条件、历史底蕴、建设规划等方面优势明显，但盘龙城远景如何呢？今天，我们将对这一困惑作出解答。 千般宠爱集于一身 盘龙城是中国目前在长江流域发掘的唯一一座保存较为完整的商代早期城市遗址，它不仅拥有丰富的历史人文底蕴，而且作为武汉城市之根

18、，它在区位交通、自然条件、发展机遇等方面的优势也高人一筹。 区位和交通优势明显。盘龙城地处汉口火车站、阳逻深水湾、天河飞机场的“金三角区域”，附近的武汉北货运列车编组站是亚洲最大货车编组站，阳逻港是长江中游最大的枢纽港，天河机场、武汉北编组站、阳逻港是规划成衔接配套的中部三大交通枢纽设施。处于其中的盘龙城，武汉仅此一家，华中地区少有。随着武汉大道和二环线汉口段的开通，通过天兴洲大桥、二七长江大桥及无障碍高架桥，三镇均可快速直达，盘龙城的立体交通优势进一步凸显。 名副其实的“后花园”。地理学家发现，在地球北纬30度附近，由于气候湿润，温度适宜，是最适合人类居住的地区。而盘龙城所处位置正好位于北纬

19、30度，它地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，区内有投资十亿元的盘龙城名胜风景区。开发区基本保持了比较原始的生态环境：有风光如画的盘龙湖，有延续的山脉，大大小小的池塘，山涧流水，茂密的森林。在整个垂直的等高线上生长有植物群落，形成有层次的自然景观。盘龙湖的平顶山是数千只白鹭和其他鸟类栖息地，傍晚鸟类归巢形成美丽动人的风景画。这里自然无限、环境清幽，为武汉近郊少有。 发展机遇良好。从汉口城区的整个发展轨迹来看，目前正值盘龙城发展的最佳时期。自古汉口城区是从长江沿边开始发展，由东南方逐渐向北，从发展大道再到后来的江岸区，从中环线逐渐向外环线扩展，从整个规律来看，盘龙城位于汉口的北方，正是汉口主城区外扩的发展重点。 有专家称，未来的盘龙城将是武汉最国际、最时尚、最现代的区域。 商贾云集、万货集散，这就是盘龙城的未来 和武汉经济技术开发区、东湖高新技术开发区等一样，盘龙城也是从一片空白开始发展，整个开发区的布局、道路的规划与建设、配套设施的引进与完善等都有一个整体的把握。根据武汉市城市经济发展规划，盘龙城经济开发区将建设成集现代制造业区