遵义市场调研报告.ppt

1、遵义房地产市场研究报告，2016年10月，目录，1。城市背景分析，2。宏观经济分析，3。城市发展模式，4。房地产开发概况。城市背景分析，遵义城市定位：位于贵州和重庆之间的核心位置，是贵州融入成渝经济圈的桥头堡，对两地客户都有一定的辐射能力。遵义位于中国西南腹地，是中国西部重要城镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中工业带建设的主体区域。遵义位于黔中经济圈和重庆一小时经济圈的交汇处。目前已经通车的贵尊高速公路从遵义到贵阳只需一个半小时。随着高速铁路的建设和开通，从遵义到贵阳只需要半个小时，从重庆只需要一个小时。遵义市凭借北接重庆、南接贵阳的优越地理位置，继续实施“依托黔北、紧临重庆、面向

2、三方、扩大对外开放”的经济发展战略，积极吸引贵州和重庆的投资，有效开放两地的经济、社会和文化联系。遵义交通：2015年立体交通系统基本建成，遵义到周边地区的时空距离将有效缩短。遵义计划建设“一横三纵”铁路、“四纵三横三环”骨干路网和机场交通系统，使遵义四通八达。1.铁路：“一横三纵”铁路运输系统：一横主要指贵州省毕节市威宁县至湖南省吉首市的维基铁路，三纵主要指遵义至开阳的川黔铁路、渝黔高速铁路和开阳城际铁路；2.公路：对外“一纵一横”与遵义市公路共同构成“四纵三横三环”，总规模约3437公里，其中高速公路902公里，一、二级公路2535公里；3.机场：遵义机场于2012年8月正式通车。目前，北

3、京到遵义和广州到遵义有两条路线。根据航空业务量预测，到2020年，旅客吞吐量将达到30万人次。遵义机场和渝黔高速铁路预计将于2014年通车。到那时，从遵义到贵阳只要半个小时，从重庆只要一个小时。2015年贵广高铁开通后，从遵义到广州只需5个小时。实现3小时经济圈，“四纵三横三环”路网实现遵义市区到县(市)3小时、县到县6小时的交通经济圈。立体交通带动城市发展，遵义立体交通网络的形成极大地缩短了遵义与周边地区和主要城市的时空距离。区域人口流动性增加将有效促进区域经济发展和城市建设。遵义市现状：主城区设备齐全，但城市承载能力逐步提高。中心城市包括红花岗区和汇川区，是遵义市居民的主要居住、消费和娱乐

4、区。城市规划密集，人口众多，交通拥堵严重。国际贸易广场、丁字路口、主城区交通、城市发展：主城区的城市框架正在扩大，新浦新区和南白区融入主城区框架将带来新的机遇。扩大主要城市的范围。遵义市原有的主城区仅包括红花港区和汇川区。东扩新浦新区，南扩南柏区，建设产业集群，形成“一主两副一区”的空间结构。人口吸收得到加强。市区的扩大和新区的经济发展将能够吸收大量的郊区多核发展有利于城市均衡发展，分散城市发展压力。新核心区的发展将成为城市发展的动力源泉，并将促进城市的快速发展。“城市群”的发展必然是城市发展的结果。多核发展有利于城市群的形成。发展机遇：从单核扩张到城市群建设发展，副城区配套设施逐步完善。中心

5、城市、中心城市、绥阳、桐梓、仁怀、城市群逐步形成。遵义市主城区规划从单核扩张到多核发展再到城市群形成，将完成从单点到点的发展，实现功能区的合理规划和多个经济中心的相互促进。遵义市目前正处于多核发展阶段，东部新浦新区和南部南白区的城市化逐步发展。遵义现阶段，遵义市的文化体系图，汉文化与苗族文化的相互渗透，形成了遵义独特的多元文化内涵：遵义市辖区内有许多民族，如汉族、仡佬族、苗族和土家族，其中少数民族人口约占总人口的9%；沙滩文化、巴蜀文化：沙滩文化与巴蜀文化的融合使遵义人更加亲渝：贵州文化在黔北，黔北文化在沙滩上。城市文化：文化融合提高了遵义在四川、重庆等周边地区的认可度。多元文化融合。遵义的文

6、化遵从主要体现在两者的融合上。少数民族人口占9%，这带来了汉苗文化的融合。沙滩文化与巴蜀文化的融合使遵义人更加亲渝。遵义文化与巴蜀文化的融合将提高重庆和四川人对遵义的接受程度，促进区域贸易，并带动更多的川渝人到遵义工作或经商。遵义市未来城市定位：城市价值提升，遵义在全国的影响力增强。充分利用遵义独特的资源和自然地理优势，扩大烟、酒、茶等特色产业的生产范围；随着交通网络的不断完善，遵义市中心城市黔北的影响力将扩大并辐射整个西南地区；工业园区的逐步投产将进一步巩固遵义作为能源、新材料和现代制造业基地的地位。国家历史文化名城和红色旅游城市；贵州北部的中心城市，绿色宜居城市；全国著名的酒、烟、茶基地；

7、能源、新材料和现代制造基地。2.宏观经济分析显示，从2011年到2015年的五年间，国内生产总值几乎翻了一番。2015年，遵义市国内生产总值达到2168亿元，居全省第二位，人均国内生产总值35123元，比上年增长12.7%。目前，低于全国平均水平，高于贵州省平均水平。自2011年以来，遵义的国民生产总值保持了13%以上的增长率。从2011年到2015年，遵义市国民生产总值、人均收入和城市化水平、城镇人口人均可支配收入稳步增长，2015年为24997元/平方米。随着经济水平的提高，2009年以后城市人口的增长速度逐渐加快，但2012年遵义市登记人口同比略有下降。房地产开发水平尚未满足中高档城市人

8、群的需求，居民人口被分流。2015年，遵义市整体消费水平相对较低，但保持快速增长。2015年，全市零售总额639.93亿元，同比增长12.2%。其中，城市消费品零售总额547.6亿元，增长15.3%；农村消费品零售总额92.33亿元，下降3.4%。近五年来，遵义市固定资产投资保持快速增长，2015年达到3236.91亿元，同比增长26.8%，50万元以上固定资产投资达到2563.32亿元，同比增长24.9%。其中，第一产业完成了2000年遵义市城市发展格局、行政区划图和区域功能、区域现状红花港(旧城):总体成熟度高、商贸设施齐全、承担主要综合性城市功能的主城区。汇川板块：一个城市扩展、面积平坦

9、、土地来源广阔、商品房市场发展具有一定规模的新兴区域。新浦新区：作为一个副中心城市，位于遵义市东部，距主城区10公里，乘车15分钟即可到达。森林覆盖率高，是一个有待开发的城市地区。南柏区：由遵义县的一个县级市发展而来，具有一定的城市发展基础。主要在行政、工业和住宅方面。遵义市的经济文化中心和交通枢纽。副中心城市、科教、会议疗养、休闲度假、文化体育、高科技产业和房地产业。副中心城市，重点是贸易、仓储、对外运输、住宅和一类工业区。新浦市南白区格局：遵义市主要由四个板块组成，包括红花港区、汇川区、新浦新区和南白区。城市结构：遵义市主要由四个板块组成，包括红花港区、汇川区、新浦新区和南白区。优势：传统

10、的城市商业中心集中于遵义现有的各种大型商业项目(如国茂、国美、百盛等)。)；目前遵义市的优质教育和医疗等配套资源主要集中在这一地区，生活便利性高。缺点：旧的城市建筑，狭窄的道路，交通拥挤，城市的外观需要改善；旧城改造力度不够，居住价值提升不够，宜居性较差。红花港区：遵义市的经济文化中心和交通枢纽，南部未来将形成产业集群。遵义国际贸易，遵义第四中学，遵义会场，优势：汇川是一个具有郊区特色的新城区，也是遵义市政府所在地。财政投入大，城市规划相对较新；全区工业基础雄厚，遵义卷烟厂、遵义烟草公司、常征电气集团公司、贵州茅台啤酒公司、贵州海尔电气公司等大中型企业落户该地区。缺点：工业企业污染区域生活环境

11、。市政府、师范学院、汇川体育馆、汇川区：当前的行政中心，遵义与重庆两江新区合作的桥头堡。优势：南白区位于城市发展主轴的南端。这是一个由政府规划的新区，得到了南部新城发展政策的支持，许多开发商已经入驻。缺点：新开发地区缺乏人气和生活氛围；城市配套发展不完善。南白区：城市向南扩展的副城区，是工业园区聚集区。南白区的典型项目，优势：新浦新区是遵义市区东扩规划的新城区。未来遵义市政府办公室、四中、遵义医学院附属医院等教育医疗设施将搬迁至新浦新区；该地区的自然条件优越，城市居民对环境的接受程度很高。缺点：新区开发起步晚，城市配套不完善。新浦新区：遵义市未来的政治、经济和文化中心，一个综合城区。新浦新区城

12、市规划总建筑面积70平方公里，人口70万。它由三部分组成：高铁区、新浦城集团和忻州机场集团(即国家遵义经济技术开发区东区)。高速铁路区、新浦新城、忻州机场、区域规划概要、市中心的发展受到空间的限制，正在向南白区和新浦新区扩展。四.房地产开发概述、整体市场供需分析、高层市场分析、别墅市场分析、商业市场分析、公寓市场分析典型项目分布图：金科中央公园城7000元/，钟健幸福城3100元/，田芸南加州5500元/，东信彩虹城4200元/，翔龙皇家大厦4200元/，中铁贡青湖12000元/，格洛丽亚国际4000元/，典型项目分布：A，典型市场保利未来城B，高层红花岗区东信彩虹别墅：新浦区-金科中央公园市

13、遵义县-中国铁路贡青湖，典型市场-保利未来1山、2湖、3园，营造多组团景观； 为0-18岁儿童创建教育包；最长商业步行街西南2.5公里，集主题商务、购物中心和休闲中心于一体；产品及除化、高层、平房、联排别墅，2间70、2间106 、94-256 、262 、209 ，典型户型，2011-2012年，由于新浦新区公务员政策调整和市场分流，在交易客户中，公务员占60%。客户情况，四。房地产开发概述、高层市场整体市场供需分析、别墅市场分析、商业市场分析、公寓市场分析、写字楼市场分析、高层项目总结、翔龙鱼凫，翔龙鱼凫的主要户型是一套三居室公寓，面积91-100，目前已经减少了90%左右，主要是因为总价

14、低，客户接受度高。3个房间102,2个1个房间82,产品和去化学品，该项目平均每天拜访约8组客户，90%的客户来自两个城区，10%来自地州；每天，10名固定兼职员工发送订单。如果在发送订单的过程中有顾客想看房子，一辆专车将与销售部相连。客户情况东信彩虹城东信彩虹城的主要公寓是一套三居室公寓，面积为91-110，减少了70%左右，主要是由于总价低，客户接受度高。其中，B型2室81米2 A型4室129米2，C型2室1室83米2，产品和去化学品，该项目平均每天拜访约10组客户，95%的客户来自两个市区，5%来自地州；该项目销售周期长，老业主多，目前销售的客户中有60%是老业主介绍的。客户情况，中国建

15、设幸福城，中国建设幸福城的主要户型是101-120m2三居室，目前，一批高层建筑已经减少了95%。2个房间94,2个1个房间104,2个1个房间120,产品和去化学，80%的客户来自两个城市地区，20%来自邻近的城镇，因为没有扩展地州，有更少的交易为客户在遥远的地州；在中国建设幸福城，从市区到项目有免费班车，方便客户参观项目现场。每周约有100名兼职员工向市区的注册客户发送订单。客户情况高层总结，目前市场高层产品面积在80-150之间，公寓比例多为二居室和三居室，热卖产品主要为91-110的三居室单元；高层次的项目客户主要集中在两个城区，渠道利用已经成为开发商发掘客户的重要手段。四.房地产开发概况、整体市场供需形势分析高层市场形势分析别墅市场形势分析商业市场形势分析公寓市场形势分析写字楼市场形势分析、别墅项目总结、别墅项目总结，从面积细分和总价细分来看，主要交易集中在120-140m2和40-50万产品上；然后专注于超过140m2和700，000-900，000的产品。根据2014年上半年平房交易汇总，田芸南加州有3间157,3间146 , 3间134。南加州总共售出了540套平房，售出了422套，总体净化率为78%。80%的客户来自两个城区，10%来自遵义县，5%来自地州，5%来自