城市进入性报告：12月-保利成都眉山城市进入性研究

1、眉山城市进入性研究,谨呈：保利地产,正合代理运营中心,城市宏观环境分析,城市外部环境,【城市区位】,四川地级市，面积7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地带，东邻内江、自贡、资阳，南连乐山，西接雅安，北接成都 。 距成都60KM，离成都市区最近的地级市，位于成都半小时经济圈， 是“成都平原经济圈”的重要组成部分，距成都60KM，成都都市圈发展主轴上的重要节点。,成都平原西南部，岷江中游，成乐黄金走廊中段节点位置,成都都市圈发展主轴节点,三位一体，机遇与发展并存，发展利好,【城市发展】,紧邻成都，有利于承接成都国际金融、旅游等中心职能的辐射，承接成都产业技

2、术、资金的转移,空间布局上，眉山区域围绕宜业宜商宜居的国际化现代新城区，落实现代产业、现代生活、现代都市三位一体 高铁、高速、快速路推进了成眉同城化时代来临，眉山逐步融入成都交通枢纽体系,新津,眉山市整体规划图,“绵-成-乐”城际铁路,成都都市圈生态功能区划,眉山,背靠天府新区成都直管区，部分纳入四川天府新区范围，规划成眉战略新兴产业区，以新材料、生物医药、节能环保产业和科技研发为主导，对未来眉山在经济发展、人才引进上起到良好的助推作用。,【天府新区辐射】,背靠天府新区，经济、人口辐射利好,城市内部环境,【城市概述】,行政区划,2000年6月10日设立 管辖两区四县 幅员面积7186k 201

3、6年常住人口349.85万,自然人文资源,自然人文资源丰富：岷江和青衣江贯穿境内；眉山市人文旅游资源有东坡文化、长寿文化等。 主要旅游景点：三苏祠、瓦屋山国家森林公园、黑龙滩水库、彭祖山（仙女山）、东坡湖公园、龙鹄山。,新兴产业发展,“两化互动、产城一体”理念打造的现代工业旗舰和城市组团，由两个组团、七个园区组成。北组团为天府新区成眉工业集中区、彭山经济开发区和成眉石化园区，南组团为眉山经济开发区新区、金象化工产业园区、甘眉工业园区和机械工业园区,历史文化名城 ，最年轻地级市，自然人文资源丰富,眉山位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游，眉山是国家、省历史文化名城、园林城市、文明城市、全国社会管

4、理综合治理优秀市。 2000年6月设立眉山市，是四川省最年轻的地级市之一。 眉山也是成（都）乐（山）黄金走廊的中段重点位置及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是国家星火计划农村信息化试点市和四川省制造业信息化工程重点城市。 2013年，眉山成功创建国家园林城市。 2015年11月，列为第二批国家新型城镇化综合试点地区。 2016年，眉山市荣获亚太地区（二三线城市）首选旅游目的地称号。,【城市发展战略】,总体战略：融入成都、中部崛起、两翼突破、全域共进,融入成都，积极承担区域分工 以区域分工加速工业化发展，进而带动城镇化进程，吸引成都市劳动力密集型产业、土地密集型产业和高耗能产业落户。 中部崛起

5、，强化中心带动作用 重点发展“眉山彭山青神”中部城镇密集地区，强化极核中心城市带动作用。 两翼突破，打造特色城镇密度带 市域东西两翼分别形成以农业和旅游为特色的城镇密集地带。 全域共进，发挥重点城镇枢纽作用 充分发挥极核和重点城镇在城镇体系中承上启下的枢纽作用，依托区域内的发展 轴线，形成带动整个市域城乡社会经济全面发展的格局。,成渝城市群发展规划中对眉山市的规划：眉山地位为成渝经济圈中的重要节点城市，成都天府新区的重要组织部分；眉山定位为“以东坡文化为特色的历史文化名城，现代生态田园城市”；眉山通过围绕区域中心城市、新兴工业基地、宜居田园城市、特色文化名城来进行城市规划打造。,资料来源：眉山

6、市政府,【城市发展规划】,总体布局：十字带动、两翼齐飞、全域共进,2000年，国务院同意撤销眉山地区和县级眉山县，设立地级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县、彭山县、洪雅县、丹棱县、青神县和新设立的东坡区。2014年，国务院同意撤销彭山县，设立眉山市彭山区。,“十字带动”是指打造南北向沿成乐高速公路和东西向沿省道106线两条城镇发展主轴线，是市域城镇与产业的隆起带； “两翼齐飞”是指东西两翼的两条南北向城镇发展副轴； “全域共进”指的是自东向西形成北环线，将市域北部城镇联系起来，构成市域城镇发展网络，实现全域整体发展。,资料来源：眉山市政府,【城市交通规划】,以成乐高速、成乐城际快速铁路为依托，重点

7、强化省道103的交通联系职能，在眉彭地区各组团间建立公交导向的BRT快速通道，串联南北各城镇组团，构成多中心、网络型和生态化的空间结构。 高速公路：成乐高速/雅眉资遂高速 公路：三纵七横 三纵：成眉快速通道 、103省道、岷江东路 七横：青龙北路、彭山北路、主城区北路、106省道、青神-仁寿路等 铁路：成绵乐城际铁路、成昆线、成昆复线 航运：彭山、眉山2处港口,打造复合交通走廊 建立TOD快速通道,眉彭青都市带综合交通规划图,资料来源：眉山市政府,【城市旅游资源】,三大旅游资源：东坡文化、黑龙滩、瓦屋山,融入成渝，南北对接 高端定位，精品营造 东坡为魂，文化引领,旅游总体布局： 一带：岷江文化

8、休闲旅游带。 两环： 东环线（成都黑龙滩眉山成都）； 西环线（成都眉山洪雅成都）， 组成了“8”字形的旅游交通线路网络。 三大旅游经济区： 东坡文化旅游经济区、黑龙滩休闲旅游经济区、瓦屋山生态旅游经济区。 三大片区分别突出文化旅游、休闲旅游和生态旅游三大主题。,资料来源：眉山市政府,【城市发展关键指标】,经济总量,眉山市2016年GDP为1117.23亿元，在四川省21市州中排名12位，处于中等水平，但整体增速较快，发展势头向好。,资料来源：眉山市政府,【城市发展关键指标】,人口情况,眉山全市常住人口基本保持恒定，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年增加，城镇化率处于从低水平高速增长的阶

9、段。,资料来源：眉山市政府,【城市发展关键指标】,居民收入情况,从近五年省、市居民可支配收入对比情况看，眉山市城镇居民收入水平处于全省平均线，农村居民收入水平高于全省平均线，居民收入情况属于中等水平。,资料来源：眉山市政府,【城市产业发展】,产业发展现状,全市第三产业占比逐年增高，发展良好，第二产业占比逐渐下降，向现代工业发展，产业结构优化调整，整体经济环境运行较为平稳；随着市域内城镇化率提高，以及工业和服务业吸纳导入，城市吸附能力将得到提升，一定程度上有利于房地产市场环境。,2016年地区生产总值（GDP）1117.23亿元，增长8.4%。其中，第一产业增加值169.45亿元，增长4.0%；

10、第二产业增加值620.45亿元，增长9.2%；第三产业增加值327.33亿元，增长9.3%。,资料来源：眉山市政府,资料来源：眉山市及各县（区）政府,作为眉山地级市的中心城区，东坡区各项经济发展指标均位居市域前列，本报告将聚焦东坡区进行分析。,【东坡区概述】,行政区划,幅员面积1331k 辖15镇、8乡、3街道 2015年常住人口83.92万,自然人文资源,自然资源：岷江贯穿全境，穿城而过； 主要旅游景点：三苏祠、东坡湖公园、水天花月； 传统文化美食：东坡肉、东坡饼、东坡豆腐鱼。,市政府驻地，中心城区，眉山政治、经济、文化中心,东坡区古称眉州，又称齐通，位于眉山市西南方向，眉山市市辖区，市政府

11、驻地，是眉山政治、经济和文化中心。 东坡区是中国脐橙之乡、中国优质稻米之乡、中国泡菜之乡。 全区面积1331平方公里，辖15个镇、8个乡、3个街道，2015年全区常住人口83.92万人。 2012年被评为第二批国家现代农业示范区；2013年被评为全国土地集约节约模范县；2014年被省委、省政府表扬为县域经济发展先进县，全区县域经济综合实力晋级升位，由2010年第26位跃升到第19位，成功迈入全省县域经济发展第一方阵。,新兴产业,泡菜食品、生物医药、机械电子三大主导产业产值占工业比重达63%,发展总体思路： 主动融入成都都市经济圈、天府新区、四川自贸区 倾力打造“特色产业聚集区、宜居宜业生态区、

12、全面小康先行区、法治良序示范区”,资料来源：东坡区政府工作报告,【东坡区发展思路】,【东坡区发展规划】,空间结构：一环、两心，三片，四轴，多组团,“一环”：绕城快速环路及绿化带，作为城市生长边界并疏解过境交通压力。 “两心”：南部老城传统商业文化中心和北部新区现代商务商业中心。 “三片”：以成昆铁路交通走廊、岷江生态走廊为分隔，形成东部文化旅游片区、中部城市综合功能片区、西部工业物流片区。 “四轴”：东西向横贯三片区的城市发展主轴和各片区内南北向三条发展轴。 “多组团”：三大片区内结合生态廊道建设，将城市分隔成若干功能组团。,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区交通规划】,

13、构建外围公路环线，打造综合交通枢纽，提升城市交通地位,公路： 新建2条高速公路和2条快速通道，改善中心城区对外交通； 中心城区外围形成公路环，疏解过境交通。,铁路： 提升中心城区铁路客运功能，铁路货运中心向城外转移。,水路： 中心城区南侧设港口一处； 东坡湖公园东北侧、太和镇岷江西岸各规划客货码头1处。,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区内部交通】,构建“三横五纵”城市交通干道体系，建设7条跨江通道，形成畅通城市交通体系,城市道路交通系统： 城市快速路：城区外环 交通性主干道：三横五纵 生活性道路：以组团内部主次道路为主,跨江通道： 现有2条跨江通道：岷江一桥、岷江二桥

14、新增5条跨江通道,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,十字带动、两翼齐飞，多组团城市发展,中部片区：历史文化名城 包括老城核心组团、东坡岛、东站板块，南湖板块，主要以三苏文化、综合服务业并逐步改善品质，打造历史文化名城。 岷东新城片区：生活品质之城 主要依靠大学城，现代服务业，三苏文化延续及系统展示打造高端宜居社区。 西部片区：现代工业新城 依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km，“两化互动、产城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。 南部片区：泡菜城产业园区，万科意向布局崇礼镇区域。,以中部老城区为核心，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片式格局，主体向北、重点向东

15、、适度向西、优化南部、提升中部，多点开发、多组团发展,【东坡区发展进程】,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区生态环境】,岷江、东坡湖水资源丰富，结合城区绿地水系规划，实现“山水田园城市”发展目标,绿地系统结构 一心：东坡岛中央公园 一环：快速环路防护绿带 两带：岷江沿岸生态保护绿带、交通廊道生态防护林带 六楔：利用河流、绿地，各片区组团之间形成六条生态绿地 多园：结合河流，城市主要道路的节点处形成多个城市公园,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区发展关键指标】,经济总量,作为眉山中心城区，东坡区经济总量始终处于全市首位，GDP不断提升，增速减缓但仍保持

16、8%以上的较高水平，城市经济整体向好,总量：2016年东坡区GDP总量达到382.23亿元，增长8.67%，占眉山市经济总量的34.21%； 排名：全市排名第一位; 增速：近五年东坡区GDP增长率逐步放缓，但仍保持8%以上的较高水平； 趋势：随着目前政府更加重视绿色GDP，强调GDP对民生、环境等的贡献，预计未来GDP的绝对增速将放缓。,数据来源：东坡区政府,【东坡区发展关键指标】,常住人口及城镇化率,东坡区常住人口较稳定，2016年达84.12万人，其中城区常住人口44.77万人，整体城镇化率呈快速增长态势，2016年达54.8%，城市化水平较高。,常住人口：东坡区目前常住人口约84.12万

17、人，其中城区44.77万人，城市人口占比达到53.22%； 城市发展增速：近年来城镇化率保持高速增长，2016年东坡区城镇化率达到54.8%，远高于眉山平均水平； 人口展望：近5年的人口增长缓慢，但随着未来户籍制度改革及“二胎”政策的全面放宽，以及城市发展的吸引力增强，预计未来的人口增长速度将得到提升。,数据来源：东坡区政府,人口变动情况,2012-2015年东坡区整体迁入人口大于迁出人口，属于人口导入型城市，随着与成都产业转移的加剧以及眉山城市的快速发展，未来城市吸附力将进一步增强，人口回流、产业人才的引入和城镇化带来的农村人口将为房地产发展奠定消费基础。,因政治中心的行政优势，东坡区近四年

18、整体迁入人口大于迁出人口，城市吸附力在眉山范围内较为突出。 成都城市挤压、两地发展融合及东坡区自身城市的快速发展，将吸引大量人口回流。 眉山承接成都产业转移将促使东坡区产业获得强劲发展，由此将推动部分产业人才进入。 随着城市化进程加快，农村人口的持续迁入产生大量购房需求，促进房地产销量增长，稳定房价，增强市场抗风险能力。 新进城人口消费观念、消费能力局限性较大，客户的市场教化需要一个过程。,数据来源：东坡区政府,【东坡区发展关键指标】,居民收入情况,东坡区居民人均可支配收入逐步上涨，2016年城镇居民人均可支配收入达29711元，农村居民人居可支配收入达15391，居民购买力持续增强。,数据来

19、源：东坡区政府,【东坡区发展关键指标】,居民消费情况,近五年东坡区社会消费品零售额保持12%以上的高增速，2016年达152.2亿元，在眉山市各区县处于第一集团，居民消费力较强。,数据来源：东坡区政府,总额：2016年东坡区社会消费品零售总额达到152.2亿元，比上年增长了12.8%； 增长：2012-2016年东坡区社会消费品零售总额以12%以上的增速持续增长； 排名：2016年在眉山市六个区县中，东坡区社会消费品零售总额排名第二，与仁寿县同处第一集团，较第三名有绝对优势。,【东坡区发展关键指标】,东坡区以第二产业为支撑，第三产业地位不断提升，产业结构逐步清晰、发展路径明确，工业、服务业带动

20、经济发展的同时也将吸引大量人口迁入，为房地产发展制造利好环境。,【东坡区产业发展】,产业发展现状,数据来源：东坡区政府,产业规划格局,向西拓展，南北延伸，形成“三楔两轴、两心四区”的眉山整体产业空间布局，其中东坡区主要有眉山经开区、金象化工产业园、铝硅产业园、机械产业园。,【东坡区产业发展】,机会产业发展,机械装备制造、食品加工、生物医药、电子信息、现代物流、冶金新材料等新兴产业方面将迎来良好的发展空间,【东坡区产业发展】,【】,城市能级判定,眉山市位于成都半小时经济圈内，通过七横七纵的高速、快铁、快速通道形成的交通体系与成都有机联系，区域发展价值较为优越。 东坡区作为眉山主城区，各项经济指标

21、均呈上升趋势，虽然增速受全国经济环境影响有所减缓，但城市经济实力依然持续加强，随着成、眉发展融合进程加快，城市产业结构优化调整，对外承接产业转移，未来具备较强竞争力。 食品、生物医药、机械电子属东坡区支柱产业，在天府新区强势规划辐射下，城市产业和经济发展前景向好，具备一定人口吸附能力，潜在市场客户容量存在潜力。,大环境利好、自体发展较强、 城市进一步发展，能级逐渐提升，存在一定的市场机会。,房地产环境分析,备注：研究范围为眉山主城区,宏观市场分析,眉山积极楼市政策期结束，部分刚性需求得到提前释放，改善性需求在东坡区市场逐步显现； 成都房地产调控政策持续加码，眉山作为承接城南挤压外溢客户和天府新

22、区利好的首位城市，不在限购范围，房地产发展机遇显著。,【房地产政策简析】,【房地产整体市场】,主城区商品住宅市场,去库存背景下，眉山主城区商品住宅进入缺货状态，价格稳步提升，住宅成交均价为约6000元/，目前楼市进入调整发展期。,数据来源：锐理备案 （因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）,【房地产整体市场】,眉山主城区商业市场,眉山主城区商业市场整体形势严峻，库存量逐年增高，去化压力大，目前商业均价约10600元/。,数据来源：锐理备案 （因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）,【土地市场】,土地供需趋势（仅商、住用地）,近年因房地产市场处于去库存阶段，东坡区近年土地市场供需呈逐年递

23、减态势，2017年成交土地楼面均价1139元/。,数据来源：眉山市国土资源局,拿地、溢价情况,政府背景企业拿地活跃程度逐渐上升，且基本以原价取地，市场化开发企业拿地数减少、溢价较高。,【土地市场】,数据来源：眉山市国土资源局,最新土拍动态,【土地市场】,拍卖时间：12月20日 土地位置：齐通路与青衣街交叉口西南角 土地面积：125.77亩 土地用途：住宅兼容商服 容积率：1.0R2.0 建筑密度：28% 限高：100m，地下深度不超过15m 起拍价：21500万元 成交金额：44000万元 溢价率：104% 楼面价：2623.8元/ 竞得人：恒大,拍卖时间：12月20日 土地位置：齐通路与文定

24、街交叉口西南角 土地面积：122.98亩 土地用途：二类住宅兼容商业用地 容积率：1.0R2.0 建筑密度：28% 限高：100m，地下深度不超过15m 起拍价：20000万元 成交金额：52000万元 溢价率：160% 楼面价：3171元/ 竞得人：眉山天邦,拍卖时间：12月20日 土地位置：齐通路与文定街交叉口东南角 土地面积：157.81亩 土地用途：住宅兼容商服 容积率：1.0R2.0 建筑密度：28% 限高：100m，地下深度不超过15m 起拍价：27500万元 成交金额：63500万元 溢价率：130% 楼面价：3017元/ 竞得人：万景集团,12月眉山城区最新土拍价格再创新高，城

25、北楼面价已突破3000元/大关，显示出高涨的市场信心。,【土地市场】,土地供应性质趋势,数据来源：眉山市国土资源局,近年供应土地性质以商住用地为主，比例在2016年大幅上涨，纯商业用地降幅较大，17年仅占比7%。,【土地市场】,土地潜在供应趋势（仅商、住用地）,资料来源：眉山市国土资源局,城区土地放量受控，2017年-2019年仅供应1315.27亩商住用地，供应区域集中在城市北部。,备注：政府公开供应计划，根据实际情况常有新增供地,【】,宏观市场小结,房地产政策紧控，成都市场大环境压抑，客户外溢。 眉山作为成都郊区首位城市，属热点市场里的非限购区域，大市场利好明显。 东坡区自身房地产市场发展

26、较为健康，去库存阶段结束，市场需求旺盛，产品供不应求。 未来土地供应趋紧且价格上升趋势明显，将进一步对房地产市场形成刺激，市场价格有望继续走高。,眉山城区房地产市场发展迎来机遇，提档升级趋势呈现,市场格局分析,眉山东坡区核心城区包含经开区（西区+东区），中部历史文化名城和岷东新区三个部分，传统居住集中于中部城区，产业分据东西。,经开区西区 （西部现代工业化新城） 眉山经济开发区西区即现有的眉山经济开发区新区和眉山金象化工产业园区，规划总用地面积为20.09平方公里，经开新区以医药为主导产业，引进以生物制品，涵盖医药研发、生产、销售及配套的完整产业链；金象化工定位为以天然气化工为主导的化工园区，

27、向精细化工方向发展的循环经济产业园区。,中部 眉山东坡区传统居住集中区，依托老城不断扩张发展，近几年房地产市场表现较为活跃。,岷东新区 岷江东岸，辖96平方公里，其中，城市规划控制面积69平方公里，承载人口30万，起步区21.4平方公里，是眉山市按照“跨江东进、拥江发展”城市发展战略和“和谐、自然、人文的生活品质之城”的建设理念，于2011年9月设立的城市新区，规划用10年时间再造一座眉山新城。,经开区东区（泡菜产业园） 眉山经济开发区东区即现有的眉山中国泡菜城，产业特色为基地有机农业、工厂生产加工、居住旅游展会，三次产业互融互动。规划总用地面积为13.61平方公里，东区规划区涉及东坡区崇礼、

28、永寿2个乡镇。,【东坡区核心城区简述】,中部格局,【中部格局】,目前市场整体在售货量较少，老城板块无项目在售，东坡岛、东站板块进入开发尾期，南湖板块、北部新城板块、岷东新区块尚余部分土地待开发，未来均是房企进入眉山的可选板块。,【整体市场】,目前市场以刚需刚改产品为主，主力产品为80-120套三套四，改善型产品溢价情况良好，市场改善需求初步释放。,【北部新城板块】,板块概述,北部新城板块依附板块内市政单位逐渐发展成为眉山市新城区，但目前板块内生活配套还有待完善，有少量待开发土地，以及部分可拆迁（厂房、棚户）的开发土地（预判拆迁资金较高），整体生活氛围尚未成熟，已开发项目基本为刚需项目。,板块市

29、场情况,在售住宅项目情况 区域内在售项目主要为刚需产品，在投资需求涌入背景下市场接受度较高； 主力户型集中为70-90套三功能型刚需产品； 住宅整体均价5000-6000元/，开盘后去化速度较快，在售项目后期还有部分货量待推。,住宅产品以70-90套三功能型刚需产品为主，住宅均价为5000-6000元/ 。,【北部新城板块】,【东站板块】,板块概述,依托距离优势、东客站枢纽成为眉山老城区向外发展的首站，已具备较为成熟的生活配套，板块内目前在售项目较少，后期可开发力度小,板块市场情况,在售住宅项目情况 区域内在售项目主要为刚需、刚改产品； 主力户型集中为70-120套三、套四产品； 住宅仅一个主

30、力项目在售，均价7000元/ 。,住宅产品以70-120套三刚需刚改产品为主，住宅均价为5500-6500/。,【东站板块】,【东坡岛板块】,板块概述,东坡岛板块依托东坡岛湿地公园独有的生态景观优势，市政重点打造区，成为眉山居住品质最高的、房价标杆所在区域；目前仅少量项目在售，基本已完成开发,板块市场情况,在售项目情况 区域内高层目前断货，在售项目主要销售联排、双拼、独栋别墅等产品； 高层主力面积80-140，别墅主力面积200-350； 市场高层整体均价为8000-9000元/，别墅整体均价为13000元/。,住宅产品以80-140高层，200-350别墅为主；高层整体均价为8000-900

31、0元/，别墅整体均价为13000元/ 。,【东坡岛板块】,【眉山老城板块】,板块概述,眉山老城板块属于眉山市中心区域，交通、医疗、学校、商业等生活配套齐全，整个区域重点打造人文景观及特色商业，整体已开发完成，但居住品质较低。,板块市场情况,【眉山老城板块】,在售住宅项目情况 区域内基本无在售项目； 主力户型集中为60-120刚需及刚改产品； 电梯住宅整体均价为5000-6000元/，老小区物业陈旧，整体均价为3000-3500元/，价格较低。,住宅产品以60-120刚需及刚改产品为主，住宅整体均价为5000-6000元/ 。 （该板块因属老城区，在售新盘仅雕像国际广场）,【南湖板块】,板块概述

32、,南湖板块虽生活配套还处于有待成熟的阶段，但距离老城区近，且具备一定临河景观优势、整体区域环境较好，目前在售项目基本售罄，后期还有部分土地待开发，由于土地资质较好目前有多家开发商有意向拿地，可能处于与政府协议中。,板块市场情况,在售项目情况 区域内在售项目主要为刚需及刚改产品，满足眉山城区及周边城市客户对居住购房需求； 主力户型集中为70-120刚需及刚改产品，别墅面积段200-350； 高层整体均价5500-6500元/；别墅整体均价13000元/；主要为尾盘销售；,住宅产品以70-120高层，200-350别墅为主；高层整体均价为5500-6500元/，别墅整体均价为13000元/。,【南

33、湖板块】,【】,中部格局小结,城北新城板块及南湖板块具备可发展机会； 北部新城板块：距离中部成熟板块较近，政务发展中心，但整体居住品质较低，生活配套尚未成熟，有部分待开发土地（需棚改），具备可发展机会； 东站板块：目前已基本发展成熟，后期可开发力度小； 东坡岛板块：整体占地较小，目前已进入开发尾声，后期可开发力度小； 老城板块：眉山最早的老城区，居住品质较低，但整体已开发完成； 南湖板块：距离老城区较近，具备一定临河景观优势，生活配套尚未成熟，有部分土地待开发。,岷东新区格局,【岷东新区板块】,概述：岷东新区位于四川省眉山市区岷江东岸，辖96平方公里，其中，城市规划控制面积69平方公里，承载人

34、口25万，起步区21.4平方公里，是眉山市按照“跨江东进、拥江发展”城市发展战略和“和谐、自然、人文的生活品质之城”的建设理念，于2011年9月设立的城市新区，规划用10年时间再造一座眉山新城。截止目前，新区累计签约项目32个，签约金额235.37亿元，到位资金70亿元，累计完成固定资产投资约92亿元。,三年形成框架、五年初见成效、十年再造一座眉山新城,始终坚持规划高品质、建设高速度、产业高起点，用三年时间快速形成了新的城市增长和发展极,坚持规划高品质。国内知名规划机构完成了城市策划、城市分区规划、城市设计等系列专项规划，做到了新区规划全覆盖，为品质之城建设奠定了科学的规划基础。 坚持建设高速

35、度。新区致力打好“一路、二校、三房、四景”项目总体战。一路，快速构建新区城市道路框架。二校，入驻六所学校。三房，开工三个安置区。四景，实施三大绿化景观工程。 坚持产业高起点。截至2016年岷东新区成功引进了华为大数据中心项目、共完成签约中兴智能交通15亿元西部大数据产业园项目，四川广电网络30亿元智慧广电岷东产业园项目等。,城市交通： 打造“三纵八横”的城市交通。新区与老城区隔江相望，岷东大道、滨江大道、岷江航道纵贯南北，上连成都、下通乐山；省道106线、蒲仁路横贯东西，东接资阳、西达雅安； 产业园区：眉山市大数据产业园，2016年7月华为大数据中心落户岷东新区，顺势启动建设占地约600亩的眉

36、山大数据产业园； 生态旅游：2016年眉山市启动建设“中国樱花第一城”，拥有蟆颐观景区等，重点发展影视、游乐小镇、农业主题公园等； 教育科研：已完成建设四川工商学院、四川城市职业学院、冠城七中，以及川师八中等学校在建； 健康养老：以养老服务与养老地产为支柱，重点建设生态家园、候鸟式山庄、养生社区、老年公寓、疗养院、理疗中心等项目，打造养老、养生、养心圣地。,三年形成框架、五年初见成效、十年再造一座眉山新城,始终坚持规划高品质、建设高速度、产业高起点，用三年时间快速形成了新的城市增长和发展极,樱花博览园,【岷东新区板块】,内部规划,岷东新城板块主要由4大组团构成，各组团城市职能以及开发规划明确，

37、分别为中部综合中心及教育科研区、南部文化旅游及品质居住区、北部休闲养生度假区、东部CID中央创新区。其中中部综合中心及教育科研区距离已开发城区最近、各类规划齐全、居住用地稀少，开发价值相对凸显。,中部综合中心及教育科研区 区域描述：距离城区较近，教育用地规划集中同时规划有旅游度假用地、医疗卫生用地、行政办公用地及少量居住 用地等，整体规划完善；,南部文化旅游及品质居住区 区域描述：距离城区较近，但整体占地面积较小，其中住宅用地规划较多，以及已呈现的部分旅游度假用地如蟆颐仙观，但整体缺乏生活配套；,北部休闲养生度假区 区域描述：距离城区相对较远，规划较大面积旅游度假用地，同时规划有部分住宅及生活

38、配套用地，整体休闲养生功能凸显；,东部CID中央创新区 区域描述：距离城区较远，整体占地面积最大，规划大片产业园区用地及居住用地，其他生活配套相对齐全；,【岷东新区板块】,板块现状,【岷东新区板块】,目前区域内仅3所学校、以及学校周边及安置社区商业配套有部分呈现，产业仅华为大数据中心展示厅已呈现，而数据中心整体还在建设中，以及三片棚改区域，整体区域内大部分都还是荒地待开发状态。,【岷东新区板块】,棚改安置房情况,岷东新区针对富牛镇等片区的北、中、南三片区棚改安置（安置房形式）工作已基本完成，安置棚改户数预计将达到7000户。,北部安置区改造项目位于岷东新区北部富牛片区（原桐坡村），占地约10公

39、顷，建筑面积约33.3万平方米，地上建筑约24.2万平方米，地下约9.1万平方米，容积率2.07，绿地率50.1 % ，户数2365户。,中部安置区改造项目由18栋住宅和1栋社区服务中心组成，全部为高层电梯公寓，最高24层，最低11层。总建筑面积约23.45万平方米，共1456套住宅，商业约2.2万平方米，共有机动车位约1324个。,南部安置区改造项目位于眉山市岷东新区岷东大道与柏杨路交汇处，占地面积249.61亩，总建筑面积47万平方米，住宅面积32平方米，预计共3200户。,房地产市场概述,眉山市未来发展方向，规划完善，教育、生态、产业等资源聚集，处于待开发阶段。区域内大部分项目处于规划阶

40、段。,【岷东新区板块】,板块市场情况,在售项目情况 江山美墅仅别墅在售，完全处于滞销状态，高层尚未推售； 冠城学府项目100以上住宅产品基本处于滞销状态，仅冠城七中老师购买，50左右、低总价小面积产品也仅能依附学校作为投资产品有一定销量，客群分布分散，在售均价6000元/； 目前包括眉山本地以及外地仁寿、成都等客户对本区域整体认可度都较低。,板块内项目较少，住宅产品现仅有冠城学府、江山美墅项两个项目在售，高层住宅面积49-200，均价为6000元/ ，但销售情况不佳。,【岷东新区板块】,【】,岷东新区小结,岷东新区具备可发展机会（首选中部综合中心及教育科研区） 发展规划：政府整体规划较为完善，

41、但仍需3-5年时间才能进入快速发展状态； 内部规划：4大组团中中部综合中心及教育科研区距离已开发城区最近、各类规划齐全、居住用地稀少，开发价值凸显； 房地产市场：区域内住宅规划用地仅15%，目前尚处于开发初期，大部分项目均未呈现，具备可发展机会。,经开区分析,以医药和天然气化工为主导产业区，住宅用地较少，多为工业区提供配套居住等功能，商业配套稀少，教育资源缺乏，不具备支撑品质住宅项目开发的条件。,眉山经济开发区，是四川省重点经济开发区，经四川省人民政府2000年4月批准成立，由西区和东区组成。 眉山经济开发区西区，即现有的眉山经济开发区新区和眉山金象化工产业园区，规划总用地面积为20.09平方

42、公里，西区规划区涉及东坡区尚义、象耳、白马、悦兴4个乡镇。,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,眉山经济开发区新区：以医药为主导产业，引进以生物制品、化学药制剂、现代中药为主的药品制剂项目，医疗器械生产项目，保健品、化妆品生产项目，医药仓储物流及其他医药配套项目，涵盖医药研发、生产、销售及配套的完整产业链，园区致力于建设西部最专业、规模最大的生物医药开发区，打造“西部药谷”。 眉山金象化工产业园区：位于东坡区象耳镇，按照规划，该片区定位为以天然气化工为主导的化工园区，向精细化工方向发展的循环经济产业园区，西部打造市级综合物流中心，中部为生活配套区，为工业区提供居住生活、行政管理、商

43、务办公、商业服务等功能，使西部组团形成功能相对完善的城市新区。,【经开区西区】,2016年眉山市对眉山经济开发区进行扩区调位，将四川眉山经济开发区东区（中国泡菜城）纳入为眉山经济开发区，并对其进行扩区调位。 眉山经济开发区东区即现有的眉山中国泡菜城，规划总用地面积为13.61平方公里，东区规划区涉及东坡区崇礼、永寿2个乡镇。 眉山经济开发区东区（中国泡菜城）是市区二级政府着力打造的一、二、三产业互融互动的产业新城。基地有机农业、工厂生产加工、居住旅游展会，实现三次产业互融互动是中国泡菜城的独特优势，已建成国家泡菜质量检测中心、眉山市食品药品检验检测中心、水天花月国际度假酒店。,即中国泡菜城，涉

44、及崇礼、永寿2个乡镇，以产业规划为主，商业和教育配套稀少，居住环境欠优。,【经开区东区】,资料来源：眉山市规划局,【】,经开区分析小结,经开区不具备可发展机会 经开区西区：以产业为主导，住宅用地较少，多为工业区提供配套居住等功能，商业配套稀少，教育资源缺乏，不具备支撑品质住宅项目开发的条件； 经开区东区：以产业规划为主，商业和教育配套稀少，居住环境欠优（万科拟投资300亿以产业为主体进入，但尚未确定）。,城市进入性分析,成都向南首位城市，吸附能力向好，产业融合蓝图已绘，打造宜居宜业新城,【城市进入性分析】,城市发展现状及趋势判定,环境利好,发展规划利好、产业升级提档、城市价值攀升,【城市进入性

45、分析】,资料来源：四川省、成都市、眉山市政府,眉山所辖仁寿和彭山部分地区属天府新区，凭借区位优势，以天府新区彭山经开区为切入口，沿成眉乐城市带依次布局7大产业园区，其中4个 产业园位于东坡区，按照“主动融入成都都市经济圈、天府新区、四川自贸区”的发展思路，未来眉山将加速融入成都的步伐，攀升为新的城市价值高地，房地产业也将顺应城市发展迈入高速发展时代,眉山属于成渝经济区“成都平原经济圈”重要组成城市，是成都向南首位城市成绵乐城市带重要发展节点,成都向南偏移发展的承接首站，成眉新兴产业功能区成为眉山发展新引擎，城市产业结构发生质变，城市价值攀升，吸附力增强,城市化发展利好,城市化发展， 16万新增

46、人口量，坚实房地产业发展基础,人口增量：未来4年，眉山市域规划人口增量将达61万人，其中主城区16.7万人。 地域发展：未来4年，主城区地域规模将扩大约6平方公里，当前处于发展中期。,【城市进入性分析】,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【城市进入性分析】,房地产格局,三段布局，十字结构，重点向北向东发展,城市整体房地产发展三段式分布，房展方向呈十字结构， 根据城市情况和政府规划引导，主体向北、重点向东扩展。,发展成熟区域 老城区：核心城区，配套醇熟，已无开发空间 东坡岛：生态环境优渥，高端改善聚集区域，进入开发尾期 东站：老城区延伸区域，进入开发尾期 核心发展方向 北部新城：政

47、府所在地，城市房地产发展主力方向 岷东新区：生态环境、土地储备较优，近期重点拓展方向 辅助发展方向 南湖半岛及城南延伸区域：城市延伸及改造区域，南湖生态环境及区位较优，是近期热点板块，城南延伸区域有大量厂房、民居、农田，尚处于开发初期，难度较大 经开区（含泡菜城）：产业为主导的工业园区，处于发展过程中，居住规模较小，环境较差，不属于房地产重点板块,市场态势,【城市进入性分析】,市场保持高去化率，处于极度缺货状态，供需失衡特征明显， 受大环境影响，预判态势将持续保持,【城市进入性分析】,城市改造,城市改造带来的置业需求被大量安置房消化，主城区全部货币化安置政策的出台，能够对商品房市场形成一定刺激

48、,资料来源：眉山市政府,以上数据为网络搜集不完整数据,2016年眉山全市棚户区货币化安置完成率居全省第二位，2017年截至11月底，全市棚户区改造新开工10210套，占目标任务的101.59%，其中货币化安置8602户，占目标任务的143.73%； 眉山市中心城区规划范围内，安置方式按现行政策一律实行货币化安置（不能选择其他安置方式），货币化安置资金(含住房和商业安置)最高达到28.8万元/人。,【城市进入性分析】,换房需求,老城区范围集中大量房龄5-10年以上的住宅小区，存在一定的升级换房需求向城市其他区域外溢蔓延,以上数据为二手房不完整统计信息,客户构成,【城市进入性分析】,机会发展区域,

49、【城市进入性结论】,南湖及衍生板块充分享受老城配套，开发价值明显；北部新城板块目前为政府主力供地发展区， 而岷东新区目前尚处于开发初期，但整体规划布局占位较高，发展方向明确，尚需3-5年进入快速发展期，因此区域进入性建议如下： 1、快速进入快速开发，则进入优先性：南湖及衍生板块北部新城板块岷东新区板块 2、伺机进入、战略储备、3-5年后投入开发，则进入优先性：南湖及衍生板块岷东新区板块北部新城板块,保利品牌优势明显，可根据开发时机择优进入机会发展区域,附件：典型项目案例,旺达广场,整体概况：项目位于眉山市北部新城板块，总占地164亩，涵盖了住宅、写字楼、酒店以及商业街区。受到投资客青睐的刚需型

50、住宅。,基本情况：8栋2T8、3T12户的高层住宅区，集中式商业、写字楼、星级酒店等多种业态。 产品情况：69-94的套三 项目自身配套：师范大学附属元迪幼儿园、儿童游乐场、星级会所等 外部配套： 交通：9路，13路，14路，17路，20路 学校：小红帽幼儿园、东坡小学、东坡中学、眉山市第一小学 医院：心脑血管医院 景观：诗书公园,整体规划：项目分三期开发，由高层住宅、酒店写字楼和商业综合体构成的一站式生活社区。,旺达广场,一期（在售）,二期（未售）,A2户型：建面94 实得面积114 （3室2厅2卫） 优势： 主卧独立卫浴，舒适度较高； 独立入户小花园半赠送； 户型方正，动静分区； 劣势：

51、主卧门与主卫门正对，私密性差。,A1户型：建面79 实得面积101 （3室2厅2卫） 优势： 主卧独立卫浴，舒适度较高； 赠送面积大； 劣势： 动静分区不合理； 次卧面积较小，舒适感差。,典型户型：赠送空间较大，紧凑型，实现用途多元化。,旺达广场,【北部新城板块】,推售情况：项目5月份开始销售，推出一期（1、2、3、8#）共计约1400套69-94的住宅，目前仅剩余6套顶跃及样板间 成交均价：6300元/（另加3万-5万渠道费） 未推情况：预计明年加推二期（4、5、6、7#）约1200套； 预计价格：高层7000元/左右； 营销动作：渠道带访，渠道专场、户外大牌,备注：来源于锐理数据,旺达广场

52、,旺达广场,改数据,客户情况：客户为渠道带访，成都客户占比较大，主要有以下3种类型： 1、无资格客户，因成都限购挤压至眉山； 2、养老客户，看重眉山历史和生态资源； 3、投资客户，看重眉山后期规划。,旺达广场,加州国际城,整体概况：项目位于眉山市北部新城板块，占地170亩，刚改型住宅。,基本情况：20栋2T2、2T4、2T6户的高层住宅； 产品情况：66-136的套二、套三 项目自身配套：菁英沙龙会所、大型超市、商业、健身空间，社区品牌幼儿园 外部配套： 交通：14路、15路、16路公交线路 学校：东坡中学、东坡小学 医院：三医院，一医院 景观：岷峨生态公园，东坡国际会展中心，诗书城公园 商业

53、：万达广场,整体规划：项目分为四期开发，分组团围合式布局住宅社区。,加州国际城,典型户型：空间赠送较大，后期利用率高，舒居套二、套三,D1户型：建面105 实得面积131 （3室2厅2卫） 优势： 户型方正，动静分区 套房设计，舒适型高 劣势： 客厅区域较小,加州国际城,B3户型：建面76 实得面积95 （2室2厅1卫） 优势： 空间赠送大，后期改造可能性大 劣势： 次卧门正对入户门，私密性差,B3户型：建面119 实得面积133 （3室2厅2卫） 优势： 动静分区合理 劣势： 走廊较长，利用率低 入户门正对厕所门，私密性差,推售情况：项目于2017年11月30日加推10#楼共计约190套66

54、-962T6户的高层，目前已推货源均售罄 成交价格：5500元/左右 未推情况：后期仅剩余3栋楼，约600套高层，推售时间待定 预计价格：6500元/左右 营销动作：公交车身及站台广告释放、售楼部暖场活动,备注：来源于锐理数据,加州国际城,改数据,客户情况：项目客户多数为眉山主城区、周边乡镇客户，部分成都客户因总价低或了解眉山规划后选择投资。,加州国际城,玫瑰园19期,整体概况：项目位于眉山市东站板块，占地106亩，打造开放体验式商业街和住宅的综合生态社区，刚改型住宅。,基本情况：由8栋27-29层2T5户的纯住宅和开放式商业街组成。 产品情况：79-123的套三、套四 项目自身配套：大型超市

55、、开放式商业街、健身设施、游泳池、会所、私人幼儿园 外部配套： 交通：11路、16路、15路、轻轨中心、长途客运站 学校：东坡区第一幼儿园、东坡小学、东坡中学、眉山中学、眉山外国语学校 医院：眉山市人民医院、骨科医院 景观：苏洵公园,玫瑰园19期,整体规划：项目分为二期开发，由点式布局住宅社区与集中式商业街区构成,B户型：建面91 实得面积108 （3室2厅2卫） 优势： 户型方正； 主次卧带飘窗，无限风景； 劣势： 次卧较小，舒适感差； 餐厅正对门口，与客厅分隔，较为拥挤。,A户型：建面79 实得面积98 （3室2厅1卫） 优势： 主卧带大飘窗，无限视野； 劣势： 缺乏观景阳台； 次卧面积较

56、小，舒适感差； 三房1个卫生间，略显紧凑。,典型户型：赠送空间较大，紧凑实用型套三、舒适型套四。,玫瑰园19期,【东站板块】,C户型：建面123 实得面积135 （4室2厅2卫） 优势： 户型方正，通风采光较好； 客厅连通景观阳台，阳光、清风入室； 主卧独立卫浴带观景阳台，舒适度较高； 劣势： 动静不分区，靠门口房间舒适度差。,玫瑰园19期,玫瑰园19期,重点案例分析,玫瑰园19期,玫瑰园19期,推售情况：项目于17年11月开盘，推出一期5栋（7#、8#、9#、10#、12#）约700套79-123的高层，目前7#8#9#10#已售罄，仅12#少量顶跃及大面积住宅在售 成交均价：7000元/

57、未推情况：二期预计于18年年初推出3栋（11#、13#、15#）约400套住宅 预计价格：住宅均价7500元/以上,玫瑰园19期,玫瑰园19期,客户情况：项目多为眉山主城区、周边乡镇的自住客户，因项目在中心城区且开发商在本地知名度较大，有少量外地或回流客户选择投资,林元康城,整体概况：项目位于眉山市东站板块，占地19亩，刚需型住宅。,基本情况：整个项目占地较小，分为二期开发，打造了2栋11层2T6户的住宅及1栋公寓，配有自带的商业街。 产品情况：78-105的套三、套四 项目自身配套：快递柜、健身设施、儿童游乐场、运动场地 外部配套： 交通：火车站，轻轨站，公交总站，城际客运总站 学校：东坡区

58、第一幼儿园、田家炳中小学外国语学校 医院：中铁医院、友谊医院 景观：苏洵公园,整体规划：小体量项目，住宅、商业多产品线打造。,林元康城,A2户型：建面78 （3室2厅2卫） 优势： 主卧独立卫浴，舒适度较高； 劣势： 次卧较小，舒适感差； 过道狭长，浪费面积大。,A1户型：建面85 （3室2厅2卫） 优势： 户型方正，动静分区； 劣势： 缺乏观景阳台； 次卧面积较小，舒适感差。,典型户型：总价低，紧凑实用型套三、套四。,林元康城,A3户型：建面105 （4室2厅2卫） 优势： 客厅连通景观阳台，阳光、清风入室； 主卧独立卫浴，舒适度较高； 劣势： 过道狭长，浪费面积大； 次卧较小，实用性差。,

59、推售情况：项目住宅于2017年8月10号开盘，推出一期两栋（1#、2#）约130套78-105的小高层，目前仅2#剩约5套105户型在售 成交均价：5500元/ 未推情况：二期预计17年12月底-1月初加推3#楼约110套49-90的公寓式住宅以及部分商业 预计价格：公寓式住宅预计价格7000元/（精装）,备注：来源于锐理数据,林元康城,改数据,客户情况：因项目总价较低，较为吸引眉山周边乡镇进城客户，有部分外地客户看重眉山的发展选择以低价购房投资。,林元康城,紫胤府,整体概况：项目位于眉山市东坡岛板块，高层+合院，临江生态改善型住宅。,基本情况：占地90.1亩， 958套高层和26套合院 排卡情况