城市进入性报告：【亿翰-绿都】南通城市投资价值研究（终稿完整版）

1、,绿都地产集团,南通城市投资价值研究 2018年1月16日,写在“十九大”之前,|内外部环境|实体经济|房地产政策|市场预判|,内外部环境内忧外患共存，房地产长效机制势在必行 实体经济地产先行，金融跟进，扶持实体别无他选 房地产政策房住非炒”，长效机制雏形已定，“十九大”或将成为长效机制落地重要节点 市场预判“以时间换空间”，2018年下半年之前政策都不会有实质性放松，“六限”时代，楼市缓行,写在“十九大”之前,内忧外患共存，房地产长效机制势在必行,3,-50,50,150,250,外患：全球经济同步复苏，货币政策由“鸽”转“鹰” 各主要机构普遍看好世界经济走势，且OECD称，其追踪的45个国

2、家今年有望实现 自2007年以来的第一次经济全面增长 表：IMF、世界银行、经济合作与发展组织（OECD）全球经济增速预测,内忧：资产价格泡沫化、债务风险陡升 流动性充裕造成资产价格泡沫化 表：2007年海门实验学校、江苏省实验学校、海门市东 洲小学、海门市实验小学;海门市中心医院（二甲） 楼市发展：老城区主要为老旧居民住宅，空地稀缺，区域内新房项目稀少 产业支撑：三产为主 客户构成：启动本地及周边县城,板块分布图,海门老城板块 海门新城板块 海门城东板块 海门开发区板块 沙鑫农场板块 工业园区板块 森林公园板块 海门其他板块,1 2,179,3,4 5,7,6,8,如东县,如皋市,通州区,海

3、门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：海门汽车客运站，主城区模块包括海南路、江海路、秀山路、张 骞大道等构成城区四通八达的道路系统。 配套设施： 商业：文峰广场、神州购物广场、亚萍国际购物广场等。 学校：海门实验学校、江苏省实验学校、海门市东洲小学、海门市实验 小学等学校。 医院：海门市中心医院（二甲）。 景点：东洲公园、童乐岛儿童乐园等。,板块配套图,海南路,180,城市距离：海门老城东南部，临近老城 公路交通：华中西路、S336 区域配套：海门欧商商业中心；中南东欧国际学校（初中）；同济医院（二甲）；无大型旅游景点； 楼市发展：海门重点发展区域

4、，目前新房项目较多 产业支撑：三产为主 客户构成：主要为海门本地以及周边村县，部分上海以及江浙投资客,板块分布图,海门老城板块 海门新城板块 海门城东板块 海门开发区板块 沙鑫农场板块 工业园区板块 森林公园板块 海门其他板块,1 2,3,4 5,7,6,8,如东县,181,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,交通： 公路：S336、南海路等。,配套设施： 商业：海门欧商商业中心。 教育：中南东欧国际学校（初中）。 医院：同济医院（二甲）。 景点：无大型旅游景点。,医院,商业中心,景点,学校,南海路,S336,板块配套图,182,海门市板块丨海门城东板块分析,城东板块楼

5、市价格低，开发程度低，人口处于外流状态，短期内不具备投资价值,4,城市距离：海门老城东部，海门近郊 公路交通：S336、南海路 区域配套：板块内无大型商业中心；板块内无重点学校；海门市第二人民医院（二甲）；板块内无大 型景点 楼市发展：近几年宅地供应价少，2017年上半年宅地供应增加，在售新房项目较少，房价较低 产业支撑：一、二产业为主 客户构成：地缘客户为主,板块分布图,海门老城板块 海门新城板块 海门城东板块 海门开发区板块 沙鑫农场板块 工业园区板块 森林公园板块 海门其他板块,1 2,183,3,4 5,7,6,8,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,板

6、块配套图,交通： 公路：主要干道包括华中西路、S336等。 配套设施： 商业：板块内无大型商业中心。 教育：板块内无重点学校。 医院：海门市第二人民医院（二甲）。 景点: 板块内无大型景点。,医院,商业中心,景点,学校,S336,184,城市距离：老城西南部，临近主城 公路交通：富江南路、江海路、上海路、南海路 区域配套：证大大拇指广场；海门市证大初中、中南东欧国际学校；海门市人民医院（二甲）；江海 风情园、海门江海文化公园 楼市发展：重点发展区域，政府推地节搜快，房价不断升温 产业支撑：三产为主，总部经济 客户构成：主要为海门本地以及上海客户,板块分布图,海门老城板块 海门新城板块 海门城东

7、板块 海门开发区板块 沙鑫农场板块 工业园区板块 森林公园板块 海门其他板块,1 2,185,3,4 5,7,6,8,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,交通： 公路：富江南路、江海路、上海路、南海路等。 配套设施： 商业：证大大拇指广场。 教育：海门市证大初中、中南东欧国际学校。 医院：海门市人民医院（二甲）。 景点：江海风情园、海门江海文化公园。,医院,商业中心,景点,学校,南海路,板块配套图,186,海门市板块丨沙鑫农场板块分析,板块以一产为主，发展水平低，客户购买力较低,4,城市距离：与主城距离较远 公路交通：沿江路、香港路、珠海路 区域配套：板块内无大

8、型商业中心；海门市江心学校；板块内无三甲医院；板块内无大型旅游景点 楼市发展：尚无成熟的商业性房地产开发 产业支撑：一产为主 客户构成：当地客群购买力弱,板块分布图,海门老城板块 海门新城板块 海门城东板块 海门开发区板块 沙鑫农场板块 工业园区板块 森林公园板块 海门其他板块,1,187,2,3,4 5,7,6,8,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：沿江公路、香港路、珠海路等。 配套设施： 商业：板块内无大型商业中心。 教育：海门市江心学校。 医院：板块内无三甲医院。 景点：板块内无大型旅游景点。,海门市板块丨沙鑫农

9、场板块分析,4,板块配套图,海大公园,板块内交通便利； 板块内有海门市江心中学，但总体配套设施仍不充足；,海门市板块丨工业园区板块分析,板块以一二产为主，发展水平低，房地产开发程度较低，处于起步水平，客户购买力较低,4,城市距离：与主城距离较远 公路交通：洋海线,金洁公路 区域配套：天门兴旺百货、伊丽佳人购物广场、金三角购物中心，华联购物中心等综合商业中心；板 块内有三星镇太阳小学、三星中心小学等；瑞金医院；无大型景点 楼市发展：房地产开发程度较低，处于起步水平 产业支撑：以纺织产业为主客户构成：当地客群购买力较弱,板块分布图,海门老城板块 海门新城板块 海门城东板块 海门开发区板块 沙鑫农场

10、板块 工业园区板块 森林公园板块 海门其他板块,1,189,2,3,4 5,7,6,8,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,交通： 公路：洋海线，金洁公路等，板块内交通纵横交错。 配套设施： 商业：天门兴旺百货、伊丽佳人购物广场、金三角购物中心，华联购物 中心等综合商业中心。 教育：板块内有三星镇太阳小学、三星中心小学等。 医院：瑞金医院。 景点：无大型景点。,医院,商业中心,景点,学校,板块配套图,洋 海 线,190,城市距离：距离老城相对就较远 公路交通：G328 区域配套：通州市第一实验小学；滨海森林公园、蛎岈山牡蛎礁海洋特别保护区、蛎蚜山国家海洋公 园

11、楼市发展：发展水平较低，处于起步阶段 产业支撑：以三产为主 客户构成：以地缘性客户及少量海门投资客为主,板块分布图,海门老城板块 海门新城板块 海门城东板块 海门开发区板块 沙鑫农场板块 工业园区板块 森林公园板块 海门其他板块,1 2,191,3,4 5,7,6,8,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,交通： 公路：内部有G328，发展大道，西安路等构成板块交流通网络。 配套设施： 商业：无大型商业中心。 教育：通州市第一实验小学。 医院：无三甲医院。 景点：滨海森林公园、蛎岈山牡蛎礁海洋特别保护区、蛎蚜山国家海洋公园。,医院,商业中心,景点,学校,G 3 2

12、 8,192,板块配套图,启东市板块丨启东老城区板块分析,启东老城区主要为老旧小区，目前空地稀缺，暂无城市更新计划，总的来说，缺少投资机会,4,城市距离：启东城央核心 公路交通：人民西路 区域配套：东方明珠商业广场、天鼎购物休闲广场等商业中心，江苏省启东实验小学，启东市人民医 院、城区医院，人口文化主题公园和儿童乐园 楼市发展：老城区土地资源稀缺，缺少可开发土地，目前多为拆迁小区 产业支撑：三产为主 客户构成：启东本地客户、周边村县客户,板块分布图,8,193,9,7,6,1 2,3,5,4,启东老城区板块 启东城东板块 启东城南板块 启东城西板块 启东城北板块 滨海工业园区板块 恒大威尼斯板

13、块 恒大其它板块 长岛板块,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：与人民西路相接。 配套设施： 商业：板块内有东方明珠商业广场、天鼎购物休闲广场等综合商业中心；另有西 门子等名企。 教育：江苏省启东实验小学。 医院：板块内有启东市人民医院、城区医院。 景点：板块中西部有人口文化主题公园和儿童乐园。,194,城市距离：位于老城东部，临近老城 公路交通：中央大道东路、人民东路 区域配套：汇龙中学，人民公园 楼市发展：城东板块楼市发展快速，未来短期内价格将持续升高 产业支撑：三产为主 客户构成：启东本地客户以及周边村

14、县客户,板块分布图,8,195,9,7,6,3,5,4,1 2,启东老城区板块 启东城东板块 启东城南板块 启东城西板块 启东城北板块 滨海工业园区板块 恒大威尼斯板块 恒大其它板块 长岛板块,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：主要干道有中央大道东路、人民东路贯穿板块，板块内交通便利。 配套设施： 商业：无，有美的等名企。 教育：汇龙中学。 医院：无。 景点：板块中有人民公园等旅游休闲景点。,196,启东市板块丨启东城南板块分析,板块土地市场升温，目前已有阳光城高价拿地，板块投资价值较好，但目前拿地难度加大

15、,4,城市距离：位于老城南部，临近老城 公路交通：世纪大道 区域配套：城河公墓、江海清风园 楼市发展：板块工业区较多，目前随着阳光城高价拿地，板块市场有升温态势 产业支撑：制造产业为主 客户构成：启东本地及周边村县,板块分布图,8,197,9,7,6,1 2,3,5,4,启东老城区板块 启东城东板块 启东城南板块 启东城西板块 启东城北板块 滨海工业园区板块 恒大威尼斯板块 恒大其它板块 长岛板块,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：主要干道包括世纪大道。 配套设施： 商业：无。 教育：无。 医院：无。 景点

16、：城河公墓、江海清风园。,198,城市距离：位于老城西部，临近老城 公路交通：人民西路 区域配套：新时代购物广场商业，江苏省启东中学 楼市发展：城市属于启东价格洼地，随着碧桂园进入，房价有所带动，未来规划利好，板块楼市或将 持续升温 产业支撑：三产为主 客户构成：地缘性客户为主,板块分布图,8,199,9,7,6,1 2,3,5,4,启东老城区板块 启东城东板块 启东城南板块 启东城西板块 启东城北板块 滨海工业园区板块 恒大威尼斯板块 恒大其它板块 长岛板块,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：人民西路贯穿

17、该板块。 配套设施： 商业：新时代购物广场位于板块北部，版块内还有名企金双喜。 教育：江苏省启东中学。 医院：无。 景点：无。,200,城市距离：位于老城北部，临近老城 公路交通：江海北路 区域配套：华夏医院、博大医院，紫薇公园、长安陵园、烈士陵园等 楼市发展：城北主要为动迁小区和工业园区，房价较低，宅地供应较少，楼市开发水平低 产业支撑：制造业 客户构成：启东本地客户,板块分布图,8,201,9,7,6,1 2,3,5,4,启东老城区板块 启东城东板块 启东城南板块 启东城西板块 启东城北板块 滨海工业园区板块 恒大威尼斯板块 恒大其它板块 长岛板块,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,

18、海安县,开 发 区,通州区,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：与江海北路相接。 配套设施： 商业：无，有北京现代等车企在该板块内。 教育：无。 医院：板块内有华夏医院、博大医院。 景点：板块中南部有紫薇公园、长安陵园、烈士陵园等旅游休闲景点。,202,城市距离：与主城距离较远，约15-18公里 公路交通：临海公路 区域配套：好又多生活购物广场、南通大学启东校区、黄金海滩 楼市发展：随着产业园发展，在售楼盘增多，未来短期内板块购买力不强 产业支撑：海洋产业 客户构成：本地工作人员,板块分布图,8,9,7,6,1 2,3,5,4,启东老城区板块 启东城东板块 启东城南板块 启东

19、城西板块 启东城北板块 滨海工业园区板块 恒大威尼斯板块 恒大其它板块 长岛板块,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,203,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：临海公路。 配套设施： 商业：好又多生活购物广场。 教育：南通大学启东校区。 医院：无。 景点：黄金海滩。,204,城市距离：与主城距离较远，约25公里 公路交通：临海公路 区域配套：圆陀角风景区、玉龙寺，海上威尼斯 楼市发展：板块内主要有恒大水上威尼斯项目，目前售价低于启东市区，项目去化良好 产业支撑：三产 客户构成：上海投资客占据75%以上，其余为江浙投资客，少量启东本地客户，以投

20、资为主,板块分布图,8,9,7,6,1 2,3,5,4,启东老城区板块 启东城东板块 启东城南板块 启东城西板块 启东城北板块 滨海工业园区板块 恒大威尼斯板块 恒大其它板块 长岛板块,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,205,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：主要干道临海公路等。 配套设施： 商业：无。 教育：无。 医院：无。 景点：板块中南部有圆陀角风景区、玉龙寺，东部还有海上威尼斯。,206,城市距离：与主城距离较远，约15公里 公路交通：无 区域配套：无 楼市发展：长岛板块位置好，景观优秀，目前已有品牌房企进驻，未来房价持续升高 产

21、业支撑：三产 客户构成：上海，江浙投资客为主,板块分布图,8,207,9,7,6,3,5,4,1 2,启东老城区板块 启东城东板块 启东城南板块 启东城西板块 启东城北板块 滨海工业园区板块 恒大威尼斯板块 恒大其它板块 长岛板块,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,启东市板块丨长岛板块分析,该长岛板块内有绿地项目绿地长岛,4,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：崇启长江公路大桥。 配套设施： 商业：无。 教育：无。 医院：无。 景点：无。,208,城市距离：如皋老城城北，临近老城 公路交通：雪袁路、惠民路、如海路 区域配套：景城商业广场，中华

22、美庐城 楼市发展：房地产市场发展处于起步阶段，碧桂园大盘项目带动片区发展 产业支撑：以一产、二产为主 客户构成：以地缘性客户及少量老城外溢客户为主，伴有大量乡镇客户,板块分布图,209,如皋城北板块 如皋城西板块 如皋老城板块 如皋城东板块 如皋城南板块 如皋其它板块,6,1,4,2 35,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,如皋市板块丨如皋城北板块分析,板块内交通便利； 板块有景城商业广场，无重点中学小学及医院，配套设备总体不足；,医院,商业中心,学校 景点,交通： 公路：主要干道包括雪袁路、惠民路、如海路等主要道路。 配套设施： 商业：板块内有景城商业广场。

23、 教育：板块内无重点小学和初中。 医院：板块内无三甲医院。 景点：中华美庐城。,4,210,板块配套图,如皋市板块丨如皋城西板块分析,如皋城西以物流产业为支撑，刚需性板块，以地缘性客户及乡镇客户为主,4,城市距离：如皋老城城西，临近老城 公路交通：惠政西路、花城大道、解放西路 区域配套：有如皋市实验初中，东方大寿星园 楼市发展：房地产市场发展处于起步阶段 产业支撑：物流产业 客户构成：以地缘性客户及少量老城外溢客户为主，伴有大量乡镇客户,板块分布图,211,如皋城北板块 如皋城西板块 如皋老城板块 如皋城东板块 如皋城南板块 如皋市其它板块,6,1,4,2 35,如东县,如皋市,通州区,海门市

24、,启东市,海安县,开 发 区,通州区,如皋市板块丨如皋城西板块分析,板块交通便利，如皋市客车站坐落于板块内； 板块内有如皋市实验初中，总体配套设施大大不足；,4,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：板块内有如皋市客车站，主要干道包括惠政西路、花城大道、解 放西路等。 配套设施： 商业：板块内无大型商场。 教育：板块内有如皋市实验初中。 医院：板块内重点没有医院。 景点：板块内有东方大寿星园。,212,如皋市板块丨如皋老城板块分析,如皋老城核心，发展历史悠久，但以发展饱和，发展空间有限,4,城市距离：如皋老城核心 公路交通：中山路、海阳路、观凤路 区域配套：文峰城市广场、亿园购

25、物中心等商业中心，有如皋实验小学、如皋市第一中学、如皋师范 学校附属小学等学校，有如皋市人民医院，水绘风景区 楼市发展：发展较为迅速，但可供出让地块较少 产业支撑：现代服务业 客户构成：以地缘性传统老城客户为主,板块分布图,213,如皋城北板块 如皋城西板块 如皋老城板块 如皋城东板块 如皋城南板块 如皋市其它板块,6,1,4,2 35,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：主要干道包括中山路、海阳路、观凤路等，板块内交通便利。 配套设施： 商业：板块内有文峰城市广场、亿园购物中心、文峰大世界、大润发等 商业中

26、心。 教育：板块内有如皋实验小学、如皋市第一中学、如皋师范学校附属小 学等学校。 医院：板块内有如皋市人民医院三甲医院。 景点：板块内有水绘风景区等旅游休闲景点。,214,如皋市板块丨如皋城东板块分析,如皋老城东进区域，但发展边界逐渐停滞，市场表现较为平缓，在售项目少,4,城市距离：如皋老城城西，临近老城 公路交通：中山东路、兴源大道、李渔路 区域配套：安定小学，红四十军公园 楼市发展：房地产市场发展较为成熟 产业支撑：三产为主 客户构成：老城外溢客户及乡镇客户,板块分布图,215,如皋城北板块 如皋城西板块 如皋老城板块 如皋城东板块 如皋城南板块 如皋市其它板块,6,1,4,2 35,如东

27、县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,如皋市板块丨如皋城东板块分析,板块交通十分便利，且如皋火车站坐落于该板块内； 板块有安定小学，总体配套设备还非常不足；,4,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：板块内有如皋火车站，主要干道包括中山东路、兴源大道、李渔 路等，板块内交通便利。 配套设施： 商业：板块内无大型商业中心。 教育：板块内有安定小学。 医院：板块内无三级医院。 景点：板块内有红四十军公园。,216,城市距离：如皋老城城南，临近老城 公路交通：惠政东路、万寿南路、李渔南路、中央大道 区域配套：如皋财富广场，长寿旅游区、博物馆 楼市发展：发展迅

28、猛，打牌房企纷纷入驻 产业支撑：三产 客户构成：大量乡镇客户及城区外溢客群，少量上海投资客,板块分布图,217,如皋城北板块 如皋城西板块 如皋老城板块 如皋城东板块 如皋城南板块 如皋市其它板块,6,1,4,2 35,如东县,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：主要干道包括惠政东路、万寿南路、李渔南路、中央大道等。 配套设施： 商业：板块内有如皋财富广场。 教育：板块内没有重点小学和中学。 医院：板块内重点没有医院。 景点：板块西南角有如皋市长寿旅游区和板块中有如皋市博物馆。,板块配套图,218,城市距离：海安城区中心 公路交

29、通：人民东路、黄海中路 区域配套：海陵中学等，江苏省海安县人民医院，安陵公园等 楼市发展：发展稳健，但趋于饱和，可供出让土地逐渐减少 产业支撑：三产为主 客户构成：地缘性客户为主,板块分布图,219,海安县城中心板块 海安县城北板块 海安县城西板块 海安县城南板块 七星湖板块 海安县城东板块 海安县南郊板块 上湖新城板块 海安县其它板块,7,2 1 3 4,5,6,8,9,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县 如东县,开 发 区,通州区,交通： 公路：主要干道包括人民东路、黄海中路等，板块内交通便利。 配套设施： 商业：板块内有奥华国际服装城。 教育：海陵中学、海师附小等学校。 医院：板块内

30、有江苏省海安县人民医院等医院。 景点：板块北部有安陵公园等旅游休闲景点。,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,220,海安县板块丨海安县城北板块分析,海安城北，临近城中心，涨幅较高，去化良好，以80-120刚需性产品为主，乡镇客户居多,4,城市距离：海安城北，临近城市中心 公路交通：黄河路、通榆北路 区域配套：江苏省海安高级中学等，海安城北医院、海安县第三人民医院，广福禅寺 楼市发展：整体发展相较城中心更为平缓 产业支撑：一、二产为主 客户构成：乡镇客户为主及部分城中心外溢客群,板块分布图,221,海安县城中心板块 海安县城北板块 海安县城西板块 海安县城南板块 七星湖板块 海安县城东板块

31、 海安县南郊板块 上湖新城板块 海安县其它板块,7,1 3 4,2 5,6,8,9,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县 如东县,开 发 区,通州区,板块配套图,交通： 公路：主要干道包括黄河路、通榆北路等，板块内交通便利。 配套设施： 商业：无商业中心。 教育：板块内有紫石中学、江苏省海安高级中学、海安县实验中学。 医院：板块内有海安城北医院、海安县第三人民医院等医院。 景点：板块内有广福禅寺。,通 榆 北 路,医院,商业中心,景点,学校,222,海安县板块丨海安县城西板块分析,海安城西，与城中心相对较偏，去化良好，以80-110刚需性产品为主，乡镇客户居多,4,城市距离：海安城西，客户心

32、理上与城中心距离较远 公路交通：宁海线、烟沪线、黄海西路 、海胡线 区域配套：无 楼市发展：整体发展相较城中心更为平缓 产业支撑：二、三产为主 客户构成：乡镇客户为主,板块分布图,223,海安县城中心板块 海安县城北板块 海安县城西板块 海安县城南板块 七星湖板块 海安县城东板块 海安县南郊板块 上湖新城板块 海安县其它板块,7,1 3 4,2 5,6,8,9,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县 如东县,开 发 区,通州区,海安县板块丨海安县城西板块分析,板块内交通便利，西沿烟沪线，南沿宁海线； 板块配套基础设施十分匮乏；,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：主要干道包括

33、宁海线、烟沪线、黄海西路 、海胡线等，板块内交通便利。 配套设施： 商业：板块内无商业中心。 教育：板块内无学校。 医院：板块内无医院。 景点：板块内无旅游休闲景点。,4,224,城市距离：海安城南，临近城市中心 公路交通：宁海线、黄海中路 区域配套：海安县城南实验中学、江苏省海安县城南实验小学 楼市发展：城南是城市发展的主方向，受市区价格影响较大，楼市整体向好，市场较热 产业支撑：三产 客户构成：以城中心外溢客群为主，兼有一定比例的乡镇客群,板块分布图,225,海安县城中心板块 海安县城北板块 海安县城西板块 海安县城南板块 七星湖板块 海安县城东板块 海安县南郊板块 上湖新城板块 海安县其

34、它板块,7,3,1 4,2 5,6,8,9,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县 如东县,开 发 区,通州区,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：主要干道包括宁海线、黄海中路。 配套设施： 商业：板块内无商业中心。 教育：板块内有海安县城南实验中学、江苏省海安县城南实验小学。 医院：板块内无医院。 景点：板块内无旅游休闲景点。,226,城市距离：海安城东部，当地客群心理认知上较为偏远 公路交通：省道221、宁海线 区域配套：海安国际商贸城，海安立发中学、开发区实验小学，海安新瑞慈医院、海安县仁济医院、 海安新康明医院，七星湖生态园 楼市发展：去年市场非常艰难，今年上半年在外

35、来“上海炒房客”的推动下，市场逆转，去化良好 产业支撑：无 客户构成：乡镇客户及外地投资客,板块分布图,227,海安县城中心板块 海安县城北板块 海安县城西板块 海安县城南板块 七星湖板块 海安县城东板块 海安县南郊板块 上湖新城板块 海安县其它板块,7,3,1 4,2 5,6,8,9,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县 如东县,开 发 区,通州区,板块配套图,交通： 公路：主要干道包括省道221、宁海线，板块内交通便利。 配套设施： 商业：板块内有海安国际商贸城。 教育：板块内有海安立发中学、开发区实验小学。 医院：板块内有海安新瑞慈医院、海安县仁济医院、海安新康明医院等医院。 景点：板

36、块南部有七星湖生态园旅游休闲景点。,医院,商业中心,景点,学校,228,海安县板块丨海安县城东板块分析,海安城西，与城中心相对较偏，楼市发展较为落后，无商业性房地产市场，当地整体购买力较弱,4,城市距离：海安火车站以东区域，距离海安城中心较远 公路交通：省道221、国道328、环城线、海安铁路 区域配套：韩洋初级中学、海安县城东镇韩洋小学等，徐正生牙科、三角社区卫生服务站，圆通寺 楼市发展：较为落后 产业支撑：一、二产为主 客户构成：乡镇客户为主，当地客户购买力较弱,板块分布图,229,海安县城中心板块 海安县城北板块 海安县城西板块 海安县城南板块 七星湖板块 海安县城东板块 海安县南郊板块

37、 上湖新城板块 海安县其它板块,7,3,1 4,2 5,6,8,9,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县 如东县,开 发 区,通州区,海安县板块丨海安县城东板块分析,板块附近交通便利，且南沿国道328； 板块内有韩洋初级中学等，总体配套设备还不够强劲；,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,G328,交通： 公路：主要干道包括省道221、国道328、环城线、海安铁路 等，板块内交通便 利。 配套设施： 商业：无商业企业。 教育：韩洋初级中学在板块内，另有海安县城东镇韩洋小学等学校。 医院：板块徐正生牙科、三角社区卫生服务站。 景点：板块北部有圆通寺旅游休闲景点。,S221,230,4,海安

38、县板块丨海安县南郊板块分析,海安城南郊，与城中心相对较偏，楼市发展较为落后，无商业性房地产市场，当地整体购买力较弱,4,城市距离：海安县城南郊，距离海安城中心较远 公路交通：宁启铁路、北沿江线 区域配套：无 楼市发展：较为落后 产业支撑：一、二产为主 客户构成：乡镇客户为主，当地客户购买力较弱,板块分布图,231,海安县城中心板块 海安县城北板块 海安县城西板块 海安县城南板块 七星湖板块 海安县城东板块 海安县南郊板块 上湖新城板块 海安县其它板块,7,3,1,4,2 5,6,8,9,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县 如东县,开 发 区,通州区,海安县板块丨海安县南郊板块分析,板块交通

39、便利，四面沿主要干道； 板块基础配套设施十分匮乏；,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：板块内有宁启铁路、北沿江线，主要沈海高速、S28、G328、G24等，板 块内交通便利。 配套设施： 商业：板块内无商业中心。 教育：板块内无重点小学。 医院：板块内无重点医院。 景点：板块内无旅游休闲景点。,S 2 8,4,232,城市距离：上湖周边区域 轨道交通：宁启铁路、北沿江线 区域配套：无 楼市发展：处于起步阶段 产业支撑：中意大产业园区 客户构成：预计将以产业及乡镇客户为主,板块分布图,233,海安县城中心板块 海安县城北板块 海安县城西板块 海安县城南板块 七星湖板块 海安县

40、城东板块 海安县南郊板块 上湖新城板块 海安县其它板块,7,3,1,4,2 5,6,8,9,如皋市,通州区,海门市,启东市,海安县 如东县,开 发 区,通州区,海安县板块丨上湖新城板块分析,板块交通便利，北部、东部沿国道，西部沿宁启铁路； 板块配套基础设施十分匮乏；,板块配套图,医院,商业中心,景点,学校,交通： 公路：宁启铁路、北沿江线途经此板块，主要干道包括G15、启扬高速、 S328等，板块内交通便利。 配套设施： 商业：板块内无商业中心。 教育：板块内无重点小学。 医院：板块内无重点医院。 景点：板块内无旅游休闲景点。,北 沿 江 线,234,4,城市距离：如东县城西部，距离老城及市政

41、府略微有些偏远 公路交通：黄山路、S335、S334、西环路 区域配套：无 楼市发展：处于起步阶段，整体发展较为落后 产业支撑：二、三产为主 客户构成：以地缘性乡镇客户为主,板块分布图,如东县城西板块 如东县开发区板块 如东县市政府板块 如东老城-城东板块 如东县其它板块,1,235,2 3 4,如东县,如皋市 通州区 海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,如东县板块丨如东县城西板块分析,板块交通便利，四面沿主要干道； 板块内部基础配套设备十分匮乏；,交通： 公路：主要干道包括黄山路、S335、S334、西环路等，板块内无交通不便。 配套设施： 商业：板块内无商业中心。 教育：板块内无重

42、点学校。 医院：板块内无医院。 景点：板块内无景点。,医院,商业中心,景点,学校,西 环 路,236,板块配套图,4,城市距离：距离如东老城较远，但是如东城市发展的主方向 公路交通：泰山路、洋口大道、黄山路 区域配套：文峰购物广场 楼市发展：发展阶段，去化情况良好 产业支撑：二、三产为主，产业支撑性较好 客户构成：地缘性客户及乡镇客群以及老城外溢客群,板块分布图,如东县城西板块 如东县开发区板块 如东县市政府板块 如东老城-城东板块 如东县其它板块,1,237,2 3 4,如东县,如皋市 通州区 海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,交通： 公路：主要干道包括泰山路、洋口大道、黄山路等。

43、 配套设施： 商业：板块内有文峰购物广场。 教育：板块内无重点学校。 医院：板块内无医院。 景点：板块内无景点。,医院,商业中心,景点,学校,板块配套图,东 二 环 路,238,城市距离：如东老城北部，市政府所在地 公路交通：东二环路、黄山路、泰山路 区域配套：上城商业广场，有如东实验小学、如东县掘港高级中学，水湾水上公园 楼市发展：快速发展中 产业支撑：三产 客户构成：老城外溢客群为主,板块分布图,如东县城西板块 如东县开发区板块 如东县市政府板块 如东老城-城东板块 如东县其它板块,1,239,2 3 4,如东县,如皋市 通州区 海门市,启东市,海安县,开 发 区,通州区,交通： 公路：主

44、要干道包括东二环路、黄山路、泰山路等。 配套设施： 商业：板块内有上城商业广场。 教育：板块内有如东实验小学、如东县掘港高级中学。 医院：板块内无三甲医院。 景点：板块内有水湾水上公园。,医院,商业中心,景点,学校,板块配套图,东 二 环 路,黄 山 路,240,城市距离：老城核心 公路交通：东环路、黄山路、江海东路 区域配套：有如东县人民公园 楼市发展：发展较为饱和 产业支撑：三产 客户构成：地缘性城区客户为主,板块分布图,如东县城西板块 如东县开发区板块 如东县市政府板块 如东老城-城东板块 如东县其它板块,1,241,2 3 4,如东县,如皋市 通州区 海门市,启东市,海安县,开 发 区

45、,通州区,交通： 公路：主要干道包括东环路、黄山路、江海东路等。 配套设施： 商业：板块内有亚萍国际购物广场。 教育：板块内无重点学校。 医院：板块内无三甲医院。 景点：板块内有如东县人民公园。,医院,商业中心,景点,学校,板块配套图,黄 山 路,242,价格增速热力图,南通老城板块,星湖开发区中心板块,中央 创新 区 城南新城区板块,观音山新城,苏通科技园区板块,唐闸公 园板块 港闸开发区板块 五水 商圈 板块,市北高新 板块,北大街 板块,火车站及周边,市北新城 板块,滨江新区南,243,流动性对比丨板块存量盘点,通过对各个板块的带推量做压力测试，南通市区大部分板块去化周期健康，去化周期较

46、短,4,17年板块压力测试,高压区 中压区,低压区,南通老城板块,星湖开发区中心板块,中央 创新 区 城南新城区板块,观音山新城,苏通科技园区板块,唐闸公 园板块 港闸开发区板块 五水 商圈 板块,市北高新 板块,北大街 板块,火车站及周边,市北新城 板块,滨江新区南,244,流动性对比丨板块存量盘点,245,4,南通市存量去化周期适中的板块有五水商圈板块 中压分析：,低压分析（1）：,246,低压分析（2）：,247,低压分析：,248,流动性对比丨板块产品溢价,目前高溢价产品主要集中在崇川以及港闸部分板块，开发区主要为刚需高容积率产品,4,板块产品溢价图,南通老城板块,崇川区,观音山新城,

47、开发区（崇川）,中央创 新区 城南新城区板块 星湖开发区中心板块,苏通科技园区板块,五水 商圈 板块,市北 高新板 块 唐闸,公园 北大 板块 街板块,火车站及周边,市北新城 板块,滨江新区南,249,港闸区 港闸开发区板块,高端：总价在200-250万，根据 客户置业需求分别流向南通老城 及城南新城区板块，置业需求： 优质配套，环境及资源； 中端：主力总价150-180万，客 户主要流向北大街、市北新城、 观音山新城等片区，享有更强的 发展潜力； 刚需：成交总价80-120万，客户 主要流向星湖开发区中心板块等 区域。,高端客户,南通老城、城南新城区,观音山新城、北大街板块、市 北新城板块；

48、未来星湖开发区 中心板块和城南新城区之间是,否会形成新的中端客户需求区 域,市北高新板块、星湖开发区中 心板块、苏通科技园区板块； 未来观音山新城以东是否会形 成新的刚需客户需求区域,中端客户,刚需客户,客户区域分布与流动,高端 客户,中端 客户,中端 客户 高端 客户,刚需 客户,刚需 客户,刚需 客户？,中端 客户？ 中端 客户？ 刚需 客户,250,流动性对比丨客户分析,主流高端改善总价在200-250万，根据置业需求分别流向观音山新城、北大街乃至市北高新、星湖开发区中心等板块,4,港闸区： 1.北大街板块：南通老城外溢客群及部分下辖县 域客群，县域客群占比3-4成 2.五水商圈板块：以

49、老城外溢客群为主及部分港闸 开发区地缘性产业客群 3.唐闸公园板块：以地缘性产业客群为主兼有部分 老城外溢客群 3.市北新城板块：以市区外溢客群为主，兼有少量 地缘性客户 4.市北高新板块：，大量下辖县域客群，占比大 约5-6成，其余为市区外溢客群，兼有少量外地 投资客，上海居多 5.港闸开发区板块：无成熟的房地产开发，客户以 向外流出为主 6.火车站及周边：乡镇、农村等地缘性客户购买力 较低 7.滨江新区南：乡镇、农村客户，购买力较低,崇川区： 1.南通老城板块：以传统本地老南通人为主 2.观音山新城：以南通老城外溢客群为主，兼有少 量当地地缘性客群及部分县区客户 3.城新城区板块：吸附南通

50、全市优质客群，以老城改 善性外溢为主,客户流动方向,最近6个月成交均价,城南新城区板块,南通老城板块,星湖开发区中心板块,中央 创新 区,观音山新城,苏通科技园区板块,唐闸公 园板块 港闸开发区板块 五水 商圈 板块,北大 街板 块,火车站及周边,市北新城 板块,滨江新区南 市北高新 板块,通州 区,开发区（崇川）： 1.星湖开发区中心板块：以地缘性产业客群为主，兼 有少量市区刚需外溢客户 2.中央创新区：目前板块内还无相对成熟的成规模 的房地产开发，板块内客户整体购买力较低，客户 以流出为主 3.苏通科技园区板块：吸收了大量通州区客户，尤其 是13-15年，低密产品由于低总价，受到通州区 客

51、户欢迎,251,252,流动性对比丨客户分析,高端产品主要集中在老城区和城南新城区等核心板块，近几年有向港闸区北大街等板块流向趋势,4,数据来源：克而瑞数据库，搜房网,253,综合评述,从宏观规划、配套资源、拿地空间、市场表现、客户需求五个维度对板块进行基本面评分,4,备注：土地成交价格按照16年到17年6月各区域成交价格计算，空白处表示该区域该时间段内无土地出让,254,4 板块市场,板块热度： 核心版块：南通老城板块、城南新城区板块 机会型版块：市北高新板块、星湖开发区中心板块、中央创新区板块、市北新城板块 保守型版块：北大街板块、观音山板块、唐闸公园板块、五水商圈板块、苏通科技园板块、港

52、闸开发区板块 供求量价： 南通市区内各版块基本都处于供不应求状态，全市平均去化周期为2个月，区域单盘年去化能力强 成交结构： 刚需型板块主要为星湖开发区中心板块、市北高新板块和五水商圈板块，首改型板块主要在北大街板块和观音山新 城板块，再改型板块为城南新城区板块 投资决策： 战略布局型：南通老城板块、城南新城区板块 重点深耕型：观音山新城、星湖开发区中心板块、中央创新区板块、北大街板块、市北新城板块、五水商圈板块 机会发展型：市北高新板块、唐闸公园板块、苏通科技园区板块 远期关注型：港闸开发区板块、滨江新区南板块、火车站及周边板块,品牌房企研究,5,|市场占有率|新进与退出|典型企业|,目录,

53、市场占有率,256,市场占有率方面，外地品牌房企占据优势，居民品牌意识已经形成,5,2017年上半年南通开发商TOP10,2014-2016年南通开发商TOP10,销售排行,257,5,南通市场成交较为集中，top10房企占据一半以上市场份额，其中多为外地品牌房企 2017上半年南通开发商销售金额排行,0,25.43,42.58,0,5.15,6.01,23.7,5.45,0,10,20,30,40,50,2014,2017H1,近三年万科逐年取地总建面与住宅成交面积对比,2015 总建面积（万）,2016 成交面积（万）,95.28,6.04,62.06,0.00,14.65,9.48,14

54、.56,3.79,120 100 80 60 40 20 0,2014,2017H1,近三年碧桂园逐年取地总建面与住宅成交面积对比,2015 总建面积（万）,2016 成交面积（万）,149.46,98.22,71.52,40.45,1.51,3.77,3.93,0.23,180 150 120 90 60 30 0,2014,2017H1,近三年绿地逐年取地总建面与住宅成交面积对比,2015 总建面积（万）,2016 成交面积（万）,48.88,12.80,33.43,29.11,3.51,6.61,14.01,12.16,60 50 40 30 20 10 0,2014,2017H1,近三年新城逐年取地总建面与住宅成交面积对比,2015 总建