房地产估价报告模板-

1、房地产估价报告标准分为1分。(1)封面（或者扉页）的要素包括：估价报告名称、估价项目名称、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期、估价报告编号6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣0.5分。估价报告中的内容前后严重矛盾的；致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；属于严重质量缺陷外在质量5分(1)报告专业术语及用词不规范的，扣0.53分。(2)文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的，扣0.53分。(3)报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣0.52分。(4)报告各部分之间内容重复的，扣0

2、.53分。(5)排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.52分。(6)报告各部分之间描述不一致的，扣0.53分。(7) 装订质量粗糙的，扣0.52分。估价项目名称： 估价机构：XXXXXXXX有限公司注册房地产估价师 ：XXXXXXXXXXXX 估价报告出具日期 ：2009年8月8日估价报告编号：XXXXXXXXXX致估价委托人函3分(1)致函基本内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（总价、单价）、估价机构名称和盖章、致函日期10项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)

3、表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1分。（个人姓名或者单位全称）：我们接受您（贵单位）的委托，选派注册房地产估价师（姓名和注册号）、（姓名和注册号），为了（如房地产抵押贷款、房屋拆迁补偿、国有建设用地使用权招标出让确定投标报价）的需要，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用估价方法（如市场法、收益法、成本法、假设开发法），对位于（如市区路号）、建筑面积（或套内建筑面积）平方米、土地面积平方米、用途为的房地产，在年月日的价值（如抵押价值、市场价值、投资价值）进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为人民币大写捌仟捌佰捌拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元（小写元），

4、单价为人民币元/，有关结果见下表。估价结果汇总表（注：本表适用于估价项目中的估价对象为单宗房地产的情形。）币种：人民币估价方法相关结果市场法收益法成本法假设开发法基准地价修正法测算结果总价（元）单价（元/）估价结果总价（元）单价（元/）估价结果汇总表注：本表适用于估价项目中的估价对象为多宗房地产的情形。币种：人民币估价方法及结果估价对象及结果测算结果估价结果市场法收益法成本法假设开发法基准地价修正法估价对象1总价（元或万元）单价（元/）估价对象2总价（元或万元）单价（元/）估价对象3总价（元或万元）单价（元/）总价（元或万元）单价（元/）汇总估价结果总值（元或万元）平均单价（元/）估价的有关情

5、况和相关专业意见，请见附后的估价报告。本估价报告使用期限至年月日止。另请特别关注本估价报告中的价值内涵和估价假设。此致估价机构（盖章）估价报告中没有加盖估价机构公章的属于原则性错误：XXXXXXX房地产评估有限公司估价机构法定代表人（签名）：年月日估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的属于原则性错误房地产估价报告目录目 录标准分为1分。(1)目录基本内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5分。(3)估价技术报告缺少一级标题的，扣0.5分。(4)组成内容名称前后不

6、一致的，扣0.5分。(5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。(6)附件具体名称未列示或者不详细的，扣0.5分。注册房地产估价师声明1估价假设和限制条件2房地产估价结果报告4（一）估价委托人4（二）估价机构4（三）估价目的4（四）估价对象4（五）估价时点5（六）价值类型5（七）估价依据6（八）估价原则7（九）估价方法7（十）估价结果9（十一）估价人员9（十二）估价作业日期9房地产估价技术报告10（一）估价对象实物状况描述与分析10（二）估价对象权益状况描述与分析12（三）估价对象区位状况描述与分析14（四）市场背景描述与分析15（五）估价对象最高最佳利用分析15（六）估价方法适用性分析

7、17（七）估价测算过程18（八）估价结果确定18附 件19（一）估价委托书（二）估价对象位置图（三）估价对象内外部状况及周围环境和景观照片（四）估价师注册证书复印件（五）估价机构资质证书复印件（六）估价机构营业执照复印件（七）估价对象权属证明复印件（八）委托方营业执照复印件 1房地产估价报告注册房地产估价师声明第 页注册房地产估价师声明1分。(1)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日期的，扣0.5分。(2)说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助的，应说明帮助的专家，未说明的，扣0.5分。(3)应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的，扣0.5分。(4)缺少注册房地产估价师姓名、注册号

8、、亲笔签名的，扣0.5分。 我们郑重声明16条摘自房地产估价规范，其他内容视具体估价项目增减。：（一） 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（二） 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（三） 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（四） 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（五） 注册房地产估价师于20年月日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象

9、的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。（六） 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。（七） 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。（八） 本估价报告复印无效。本估价报告的附件是本报告重要的组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构不承担责任。（九

10、） 本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构。中国注册房地产估价师证书编号签 字估价报告中没有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名的属于原则性错误3房地产估价报告估价假设和限制条件第 页估价假设和限制条件估价的假设和限制条件主要包括以下方面：一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定；二是对估价对象有关状况的假定（主要是其中的权益状况和实物状况）；三是对评估的价值前提的说明；四是对估价方法使用前提的说明。对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假

11、设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。属于严重质量缺陷随意编造估价假设的属于原则性错误标准分4分。(1)估价假设未按“必要、合理、有依据”要求说明的，扣13分。(2)估价限制条件针对性不强的，扣12分。（一） 估价委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不得隐瞒或者提供虚假情况和资料。估价师对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查（或核实），无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性、合法性。（二） 说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料，特别是估价对象的面积和权属。例如，估价对象的土地面积或建筑面积（或套内建筑面积、使用面积）是以证件上记

12、载的为准，经过实地非专业测量或目测大体相当，但估价师未进行专业测量；估价对象的权属是以证件上记载的为准，估价师未向有关管理部门核实。因估价对象的权利人（房屋所有权人、土地使用权人）或占有者、使用者的阻拦，估价师无法进入估价对象内实地查看，估价对象的实物状况是根据估价师的外部观察或证件、图纸、照片、知情人的描述推断的。（三） 说明在资料不全或情况不明下是以何种情形来估价的。例如，本估价对象为房地产开发用地，但影响其价值的规划设计条件尚未正式取得，其用途、容积率是咨询规划主管部门或专业机构或专家的意见确定的。（四） 说明估价中的一些特殊处理。例如，估价对象的土地权属证书与房屋权属证书记载的用途不一

13、致，估价师是依据其中的房屋权属证书（或土地权属证书）上的用途来估价的。估价对象的实际用途与房地产权属证书上记载的用途不一致，估价中是以证件上记载的为准。估价时点不是完成实地查看之日，但假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。（五） 说明在估价中未考虑的因素。例如，估价对象建筑物的使用年限（实际年龄）尚未达到其设计使用年限，无理由怀疑其存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。（六） 对应着评估的价值类型，说明其主要条件。例如，本次估价评估的是市场价值，假定估价时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。（七） 在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自

14、愿转让前提”、“被迫转让前提”。例如，本次估价因是人民法院委托的强制拍卖估价，在假设开发法估价中采用的是“被迫转让前提”。（八） 其他有关说明。例如，估价对象已出租或抵押、查封等，但因本次估价是国有土地上房屋拆迁补偿估价，估价中假定估价对象未出租或抵押、查封等。估价对象已查封，但因本次估价是为人民法院强制拍卖确定拍卖保留价提供参考依据，估价中假定估价对象未查封。9房地产估价结果报告第 页房地产估价结果报告（一）估价委托人1分。缺少估价委托人必要信息（单位名称或者个人姓名和住所）的，扣1分。单位名称（或姓名）：公司住所：（二）估价机构1分。估价机构基本内容包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合

15、伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。机构全称：XXXXXXXX房地产评估有限公司住 所：XXXXXXXXXXXXX法定代表人：XXXXX房地产估价资质等级：XX级 资质证书号：建房估证字号资质证书有效期：工商营业执照注册号：XXXXXXX联系人： 联系电话：XXX-XXXXXX（三）估价目的2分。(1)估价目的表述不具体、不准确的，扣1分。(2)估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣2分。尽量避免“了解房地产市场价值”之类的表述。如果估价项目背景复杂或者估价报告用途特殊，在简要说明估价目的之后，还应描述一下估价项目的背景或加以必要的解释，

16、使估价目的的表述更加准确、明晰。为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。为结算房屋产权调换的差价而评估被拆迁房屋的房地产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格。为房地产买卖或租赁活动确定相关价格或租金提供参考依据。为税务机关核定某种房地产税收的计税依据而评估其房地产市场价格。为保险公司衡量投保房屋的保险价值而评估其房地产市场价格。为政府掌握划拨土地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等费用提供参考依据而评估其房地产市场价格。（四）估价对象4分。(1)估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。描述不全面、不

17、准确的，扣0.52分。(2)估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的，应说明）界定不清楚的，扣0.52分。估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；虚构、编造估价对象状况的；属于原则性错误一）名称：估价对象为项目用地；商场；大厦；酒店；小区楼（座、幢）门（单元）号住宅。二）坐落：估价对象位于市区路（大街、大道）号。三）范围：四）四至：估价对象东至，南至，西至，北至。五）规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积平方米（公顷）。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。

18、例如，估价对象房屋的建筑面积平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明可同时容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。六）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途、预期用途。七）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。（五）估价时点1分。 (1)估价时点确定不正确的，扣1分。(2)估价时点确定理由未简要说明的，扣0.5分。估价时点与估价目的不适应或

19、者与有关规定不同且未充分说明理由的属于原则性错误根据估价委托书及估价目的，确定估价时点为2009年8月1日。（六）价值类型4分。(1)价值类型未明确或者不准确的，扣1.5分。(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.51.5分。价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的属于原则性错误六种基本价值类型：（1）市场价值；（2）快速变现价值；（3）谨慎价值；（4）在用价值；（5）残余价值；（6）投资价值。价值类型首先可分为市场价值和非市场价值（或称为市场价值以外的价值）两大类。本质上的非市场价值主要有以下5种：不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值；在存在不确定因素的情况下遵守谨慎原

20、则评估出的谨慎价值；在现状利用（不一定符合最高最佳利用条件）下的在用价值；不符合继续利用条件下的残余价值；从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。房地产估价有六种基本价值类型：一）市场价值；二）快速变现价值；三）谨慎价值；四）在用价值；五）残余价值；六）投资价值。依据估价目的，确定此次估价的价值类型为市场价值。市场价值是指估价对象在满足下列条件下进行交易最可能的价格：一）交易双方是自愿地进行交易的卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；二）交易双方是出于利己动机进行交易的交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；三）交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易

21、对象、知晓市场行情交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；四）交易双方有较充裕的时间进行交易卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；五）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。（七）估价依据估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的属于严重质量缺陷2分(1)必要的法律法规依据未列明的，扣0.51分；法律法规名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(2)估价标准依据未列

22、全的，扣0.51分；估价标准名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(3)估价依据过时或者失效的，扣0.51分。(4)滥列估价依据的，扣0.51分。一）有关法律、法规、政策文件和技术规程：1 中华人民共和国土地管理法；2 中华人民共和国城市房地产管理法；3 中华人民共和国物权法；4 房地产估价规范（GB/T502911999）；5 城市房屋拆迁估价指导意见建住房2003234号拆迁估价报告必列项目；6 民用建筑可行性研究与快速报价；7 XXX建设工程技术经济指标；8 全国统一建筑安装工程工期定额未用成本法可删除；9 关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出2002112

23、1号）未用基准地价法删去等。二）委托方提供的相关资料：1 ；2 ；3 。三）本估价机构掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料：1 ；2 ；3 。（八）估价原则1分。应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。一） 独立、客观、公正原则独立客观公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求估价机构和估价师在估价中不应受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是要求估价机构和估价师在估价中不应带着自

24、己的情感、好恶和偏见，应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正”是要求估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。二） 合法原则合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。三） 最高最佳利用原则最高最佳利用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。四） 估价时点原则估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。五） 替代原则替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同

25、等条件下的正常价格。（九）估价方法理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；估价方法选用出现错误的；估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；估价技术路线确定出现严重错误的；属于严重质量缺陷2分。(1)应采用的估价方法未采用的，扣2分。(2)采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣0.51分。估价对象用途为用途，理论上可采用市场法、收益法、成本法、假设开发法估价。估价对象房地产为住宅（普通住宅、高档公寓、别墅）、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地，其同种类型的数量较多且经常发生交易，在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易，因此可采用市场法估价。估价对象为数量很少的房地产特殊厂房

26、、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等（很少发生交易的房地产学校、医院、行政办公楼等、可比性很差的房地产在建工程），难以采用市场法估价。估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等，可采用收益法估价。估价对象为公用、公益性房地产行政办公楼、学校、公园等，不适用收益法。估价对象为新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产旧的房地产、正在开发建设的房地产在建工程、计划开发建设的房地产期房，可采用成本法估价。估价对象建筑物已很破旧，基本上没有了使用价

27、值，不宜采用成本法估价。估价对象具有开发或开发潜力并且其开发价值可采用市场法、收益法等方法求取，适用假设开发法来估价。一） 市场法市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。二） 收益法收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。三） 成本法 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折

28、旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其全额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。四） 假设开发法假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。（十）估价结果2分。(1)估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣0.

29、51分。(2)估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用估价方法（如市场法、收益法、成本法、假设开发法），对位于（如市区路号）、建筑面积（或套内建筑面积）平方米、土地面积平方米、用途为的房地产，在年月日的价值（如抵押价值、市场价值、投资价值）进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为人民币大写捌仟捌佰捌拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元（小写元），单价为人民币元/。（十一）估价人员1分。(1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名的，扣0.5分。(2

30、)有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。(3)有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。一）执行估价的注册房地产估价师姓名证书编号签名二）协助估价人员姓名资格（职称）协助内容签名三）重要帮助的专家姓名资格（职称）帮助内容签名（十二）估价作业日期1分(1)表达不正确的，扣1分。(2)时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。xxx年x月x日至xxxx年x月x日。18房地产估价技术报告第 页房地产估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析土地实物状况：3分(1)土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形

31、地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。每缺少一项扣0.5分。(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣0.51分。建筑物实物状况：3分(1)建筑物实物状况包括：名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。每缺少一项扣0.5分。(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。一）土地实物状况1 名称2 四至3 面积：通常以平方米（）为单位，面积较大的土地通常以公顷（h）为单位。对于房地产开发用地，通常要说明项目规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。4

32、用途：5 形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。6 地势：说明该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。7 地形：说明是平地还是坡地等。8 土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。9 地基（地质）：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病），有无不良地质现象（如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等）。10

33、土地开发程度：说明基础设施完备程度和场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等。11 其他。例如，临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明其排水和灌溉等。二）建筑物实物状况1 名称：2 规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。仓库一般要说明其体积。此外，旅馆通常还要说明客房数或床位数以及不同标准的客房或床位数，餐馆还要说明可同时容纳用餐人数或者座位数、餐桌数，停车场还要说明车位数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数。3 用途：4 层数和高

34、度：说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）和总高度。建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分的：13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）。建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。5 建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构。具体如以

35、组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：钢结构；混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等）；砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）；木结构；塑料结构；薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：墙体结构；框架结构；深梁结构；筒体结构；拱结构；网架结构；空间薄壁结构（包括折板结构）；悬索结构；舱体结构。6 装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。7 设施设备：说明供水、排水、供电、燃气、供暖、通信、卫生、照

36、明、空调、电梯、防灾等系统和设备的配置情况（有或无）及性能。8 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。9 空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。10 建成时间：最好具体说明开工日期、竣工日期。不能具体说明的，要说明建成年份或建成年代。11 维修养护情况及完损程度：说明基础的稳固性、沉降情况（沉降是否均匀及其程度），地面、墙面、门窗等的破损情况等。12 其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位（房地产开发企业）、施工单位、设计单位和建筑师、工程监

37、理单位等的名称或者姓名、资质或资格、信誉、品牌等。对于在建工程或期房，还要说明其工程进度（例如是正负零、结构某层，还是结构封顶）、预计竣工日期、交付日期等。对于商业用房特别是临街铺面房，还要说明其面宽、进深和宽深比。（二）估价对象权益状况描述与分析3分(1)土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。(2)房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。一）土地权益状况1 土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。例如

38、，估价对象土地为农民集体所有，由村集体经济组织（村民委员会、村民小组、乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。2 土地使用权：（1）说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于出让取得的，说明土地使用期限及其起止年月日、剩余期限、可否续期。（2）说明是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。3 土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括用途，容积率，建筑密度，绿地率，建筑高度，建筑

39、后退红线距离，建筑间距，交通出入口方位，停车泊位，建筑体量、体型、色彩，地面标高等。4 目前使用情况：（1）土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等土地定着物。（2）出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。5 其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。6 其他特殊情况：说明：是否达到了法律、行政法规规定的转让条件。是否属于法律、行政法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。是否有拖欠建设工程价款。是否已依法公告列入征收、征用范围。是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。是否土地取得手续不齐全。是否土地所有权或者土地使用权不明确

40、或者归属有争议。是否为临时用地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。是否为违法占地。二）建筑物权益状况1 房屋所有权：（1）说明房屋所有权人。（2）说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。2 出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。3 其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。4 其他特殊情况：说明：是否达到了法律、行政法规规定的转让条件。是否属于法律、行政法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。是

41、否有拖欠建设工程价款。是否已依法公告列入征收、征用范围。是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。是否房屋建设等手续不齐全。是否房屋所有权不明确或者归属有争议。是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。是否为违法、违章建筑。5 其他。例如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。（三）估价对象区位状况描述与分析3分。(1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(2)交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少

42、一项扣0.5分，最多扣1分。5 (3)环境状况包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(4)外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(5)区位状况未来变化趋势未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。(6)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。一）位置状况1 坐落：估价对象位于市区路（大街、大道）号，其位置见位置图。2 方位：估价对象位于市部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），路口角（东北角、东南角、西南角、西北角），路（大街、大道）侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。3 距离：估价对

43、象离市中心公里，离火车站公里，离机场公里。4 朝向：估价对象建筑物坐朝。5 楼层：估价对象位于地上层。二）交通状况1 道路状况：说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费过桥费及收费标准。2 出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公共交通线路数量，到公共交通站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离。例如，有路公共汽车经过，到公共汽车站约米（步行约分钟）。3 交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。4 停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停

44、车场的距离等。三）环境状况1 自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别是其周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所、汽车加油站等。2 人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。3 景观：例如，水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。周围环境和景观通常用文字并附照片来说明。四）外部配套设施状况1 基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。2 公共服务设施：说明一定距离内教育（如幼儿

45、园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）等公共服务设施，以及商业、金融、邮政等设施的完备程度。五）区位状况未来变化趋势分析。（四）市场背景描述与分析4分。宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。(1)未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(3)未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(4)分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣1分；支持不充分的，扣

46、0.5分。一）宏观经济形势。二）产业经济状况 。三）房地产市场状况。（五）估价对象最高最佳利用分析3分。(1)未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分。(2)未进行利用前提选择表述的，扣0.5分。(3)未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣0.51分。(4)最高最佳利用分析针对性不强的，扣1分。最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。最高最佳利用有下列五种估价前提： （1）保持现状前提：认为对现有房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价；（2）装饰装修改造前提：认为对现有房

47、地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行估价；（3）改变用途前提：认为改变现有房地产的用途再予以利用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价；（4）重新开发前提：认为对现有房地产进行重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发再予以利用为前提进行估价；上述情形的某种组合。最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用。一）估价对象合法性分析（1） 所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据；（2） 使用权利方面，以使用管制（土地用途管制、规划条件等）为依据

48、；（3） 处分权利方面，以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式（买卖、交换、租赁、抵押、出资、抵债、赠予等）为依据；（4） 其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策（如测算过程中相关参数的选取）。结合估价对象情况，按以上内容加以具体分析。二）估价对象利用前提选择应用经济学的三个原理收益递增递减原理、均衡原理、适合原理来分析判断，当估价对象与其外部环境最为协调，同时估价对象内部各构成要素的组合最为均衡时，估价对象即为最高最佳利用。估价对象建筑面积为平方米，土地面积为平方米，容积率为，规模适中，建筑物与土地的组合处于均衡状态；同时，建筑物作为用途，其结构、装修及设施设备的档次和估价对

49、象的位置较为协调，无功能过剩。估价对象周边多为用途，估价对象现状（规划）用途与区域环境最为协调。故估价对象保持现状、继续利用最为有利，以此为前提进行估价。三）估价方法应用分析待完善。（六）估价方法适用性分析3分。(1)技术路线未表述或者表述不清晰的，扣0.51分。(2)已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.51分。(3)未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.51分。估价对象用途为用途，理论上可采用市场法、收益法、成本法、假设开发法估价。估价对象房地产为住宅（普通住宅、高档公寓、别墅）、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地，其同种类型的数量较多且经常发生交易，在估价时点

50、的近期有较多的类似房地产的交易，因此可采用市场法估价。估价对象为数量很少的房地产特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等（很少发生交易的房地产学校、医院、行政办公楼等、可比性很差的房地产在建工程），难以采用市场法估价。估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等，可采用收益法估价。估价对象为公用、公益性房地产行政办公楼、学校、公园等，不适用收益法。估价对象为新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产旧的房地产、正在开发建设的房地产在建工程、计划开发建设的房地产期房，可采用成本法估价。估价对象建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，不宜采用成本法估价。估价对象具有开发或开发潜力并且其开发价值可采用市场法、收益法等方法求取，适用假设开发法来估价。一） 市场法市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的