北京市马连道区域调研报告

1、北京市马连道地区情况一、马连道区域的范围马连道区域大体上东西在西二环和西三环之间，南北可以规划从丽泽路到广安门外街的区域。二、马连道区域的配套购物：首都茶街、法国家乐福、英国百安住、德国床家庭、易初莲、亿客隆、华联超市、苏宁电器、质量等。教育：北京小学、华夏女子中学、马连道幼儿园等。饮食：渔公渔婆、金山城火锅、南城香、九丰源酒楼、月三千里烤、今天假日海鲜城、重庆火锅、甘鸭梨烤鸭、城锅。酒店：百莲名称酒店、双龙花园酒店、逸羽连锁酒店、安华景苑酒店、鸿坤国际酒店。银行：中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、建设银行、民生银行、邮政储蓄。医院：电力医院、广外医院、北京世纪坛医院、宣武医院、广安门

2、医院。其他：中国移动马连道营业所、中国邮政、新华书店。三、马连道区域交通情况这个地区有京石、京开两高速公路的西二环、西三环、西南路、两广路、丽泽街等五个城市干线的九座立交桥(莲花桥、天宁寺桥、广安门桥、菜户营桥、丽泽路和西站南路立交桥、丽泽桥、六里桥、太平桥十字路口立交桥、湾子十字路口立交桥)计划中的两条地铁线：地铁9号线地铁9号线计划案于2005年6月完成，2006年正式开始。 从南边的世界公园，经过威尔舍大街所在的西三环城市新区，最后到达颐和园北宫门。 预定建设全部14站，在威尔郡大街附近设有6里桥站、西客站两站。西站-北京站直线地铁2005年12月24日开工。 这条路线全长9.16公里，

3、从北京站向西，沿着前三门大道笔直延伸，在崇文门十字路口进入地下，经过前门、宣武门、长椿街、白云路，从天莲大楼附近到地面，进入北京西站。 预计2008年之前开通。四、马连道区域的环境特征马连道区域经过多年发展形成了自己的区域环境特征区域环境特征1 :老北京、新宣南、传统与现代冲突共存的人居区金中所在地、位于老北京文化发源地的国际媒体街、广安门商务区、马连道购买中心区等商圈的规划和建设，给该地区带来了城市化发展的色彩。区域环境特征2 :政务、金融、媒体、物流几个大商圈一致呼应以CPD (中央购买区)、西客站商圈、丽泽商业区为中心，向中央政治经济区、金融街、国际媒体街辐射，6大商圈构筑了西部中心城市

4、的结构。区域环境特征3 :多交通的脉络聚集，延长城市的脉动2006年开通的西站南路有长安街、两广路、丽泽路、西二环、西三环、“三横两纵”城市干线道路相邻规划中的地铁9号线、西客站、京石路、城市脉动。区域环境特征4 :汇集了城市风景、人文风景和自然风景远眺西山风骨，长安街的繁华脉动，莲花池公园，三环绿化水景绿色，天宁寺人文古风，周围生活丰富成熟，有城市人文特征的居住环境。地区环境特征5 :京都茶街上世纪50年代第一家北京茶叶总公司的进入，至今已聚集了全国800家茶商，形成8个大型茶叶市场，马连道不仅成为北京、华北地区最大的茶叶集散地，产品还销往美国、韩国、俄罗斯、日本、中东、东南亚等国家，年交易

5、额超过13亿元到2008年，马连道支持大宗购买，建设一体化商流、物流、信息流、数据流、文化、旅游的新商业区。五、马连道地区发展优势：1 .商业气氛浓厚，有商业潜力现在，马连道区域有北京市最大的茶叶贸易街，以专业相机为中心的大型商场的北京马连道摄影器材城于2001年10月正式开业，家乐福超市也踏入了首都的第四连锁店。 去年北京马连道邮政货币卡市场、金马鞋城正式开业，加上原来的红莲批发市场、红莲综合市场等，几乎具有商业发展潜力。2005年4月，马连道茶叶特色街被授予“中国十大特色商店街”。 马连道作为全国茶叶交易中心，加上中央采购区的计划，进一步提高了这个区域内的商业气氛。 与马连道茶叶特色街入选

6、的商业街有北京王府井、上海南京路、南京新街口、乌鲁木齐中山路等商业街。 专家指出“在商店中，马连道作为全国十大特色商业街，具有很大的潜力”。2、重要的交通区域优势为该区域的发展奠定了基础一些大城市干线道路网联系着该地区与外界的和谐发展，是保持与外界的交通通畅的保障。 有京石、京开两条高速公路，有西二环、西三环、西南路、两广路、丽泽街等五条都市干线，有九座立交桥(莲花桥、天宁寺桥、广安门桥、菜户营桥、丽泽路和西南路立交桥、丽泽桥、六里桥、太平桥交叉口立交桥、湾子交叉口立交桥) 这些必然对区域发展产生积极的影响。3、交通改善迫在眉睫，政府大力支持交通是马连道商业区的一大潜在优势。 宣武区已经把马连

7、道地区和广内的交通连接作为未来的重要计划。 计划中位于马连道南口的红莲南路成为连接西南二环和西三环的另一个主要干线，根据现有的红莲南路进行了扩建和延长，计划宽度为40米，通过白纸坊西街，拆迁从今年下半年开始，现在沿街商店开始拆迁。另一条计划道路是广内枣林前街向西贯通铁路，与马连道地区相连，预计明年开工。这两条路开通后，铁路和莲花河、马连道地区的交通状况将进一步改善。 作为宣武区计划的六个商业区，马连道今后几年将更长时间得到政府的支持，商业街北段安华景苑等第三产业设施的建设使用和总投资1亿美元的马连道物流中心的建设将为该地区的商业发展提供动力。从家乐福也可以看到马连道的商业潜力。 作为世界著名的

8、连锁超市，家乐福一直站在地上很讲究，如果不看到这个地区商业发展的潜力，决不会在这里开店。4、土地供应量充足，出现了集团购买力历史上，马连道区域是国家和北京市有关部门的仓库基地，北京物资总公司、北京物资储存总公司、中国印刷物资总公司、北京金属材料公司等大型物流、材料企业就在该区域内，建设已有50年。 目前，这些企业已成为该地区土地供给的主要来源，瑞莲家、欧园北欧影像等项目的土地均由这些企业转让。 今后，这个地区有几个工厂和企业拆迁，整体土地供给量还充分，低于拆迁成本。同时，该地区内的房地产还有一个特征，市场化程度比城北、城东其他地区低。 瑞莲家是合作社开发的集资项目，依莲轩有新华社购买的大楼，像

9、北京物资总公司这样的土地也对该地区的项目显示了集体购买的倾向。 集团购买对该地区未来房地产发展的影响很大。总的来说，马连道地区现在的房地产不够，未来还有很大的发展馀地，特别是6000元9000元的中高级项目。六、马连道区域存在的问题1、区域内的交通状况不好该区域内现在的交通状况不应改善，区域内的马连路、红莲南路、三路居路等道路狭窄，而且路面状况差，而且该区域内商业密集，人车流量大，交通拥挤。2 .地区环境不好马连道地区现在商业密集，专业批发市场多，经营混乱，各种设施陈旧，这样的商业成套带来了人员流动的不稳定性。 另外，历史上马连道区域是国家和北京市有关部门的仓库基地，这个区域历史建筑多，建设5

10、0年后发展变旧了。 以上两个因素，是这个地区的生活环境不好。3、该区域的整体商业环境必须改善这个地区由于目前商业设施的经营状况和配置仍然不足。 首先，马连道茶叶街仍然面临各种问题，批发功能退化，店面产品的统一性越来越明显，零售消费取代批发交易的经济效果普遍下降，茶商的流动性变大，茶商随季节流动。 其次，金马鞋城和邮政货币卡市场的经营状况不理想，没有好的经营措施，就很难维持的同时，红莲批发零售市场、红莲综合市场和北京市很多批发零售市场一样，经营混乱，各种设施变旧。 这种商业集团带来的人流不稳定，对地区房地产市场有不少负面影响。尚西泊图项目地点：北京市丰台区华源一里c区开发者：北京华世房地产有限公

11、司投资者：北京市京海房地产开发公司物业管理公司：北京世俊物业管理有限公司承建商：北京龙建集团代理店：北金航鸿达房地产证券公司项目概要：主要特征是三座塔住宅与办公楼、商场、酒店、青年公寓融为一体的多功能建筑合为一体，总建筑面积： 120000平方米，容积率： 2.68，绿化率： 30.80%，共计562套。历史价格：起始价格： 4880元/平方米平均价格： 5500元/平方米最高价格： 6200元/平方米房地产管理费： 1.96元/平方米月开始时间： 2003-11-30入住时间： 2004-12-31商业案例：本项目商业由办公楼、商店和商务会馆三大部分组成，其中以沿街商店为主。 该商业部分为三

12、层至五层，其中地下一层包括地下一层、沿街入口的脸、一部分办公楼以及最南侧的商务会馆。 只有永和豆浆和建设银行是已经销售的部分，面积约600平方米，剩下的部分是租赁部分，店铺租赁率约90%。具体面积和价格如下办公楼： 7739.2平方米，售价9600元/平方米，空白三楼。商店： 16000平方米，售价： 17000元/平方米，装修一共在二楼。 租赁价格： 3.5元/日/平方米。商务会馆： 13794.7平方米，售价： 17500元/平方米，完工从一楼到五楼。地下一层： 6000平方米，不出租，租金： 1.8元/日/平方米。外围设备：中小学：北京市华夏女子中学、北京第十二中学、太平桥外语学校、广外

13、第一小学、太平桥第二小学、三义里小学幼儿园：宣武区马连道幼儿园，三义里第一幼儿园大学：红旗大学、北京宣武区师范学校、中华研修大学的支部百货公司：亿客隆超市、安安批发市场、广享百货、六里桥百货、国美电器、家乐福邮局：太平桥邮局，邮局马连道55分局，广东移动电话营业所银行：工行(六里桥储蓄所、丰台分行西站分行、西客站东街储蓄所、红莲北里储蓄所等)，建行(马连道储蓄所、岳丰分行、西客站分行分行等)，农行(六里桥分行、莲花池分行等)，中行(丰台区分行西站分行、广东分行等)，北京建行(第35医院：电力总医院，红十字莲花池门诊餐厅、饮食店：中盐酒店、大江山酒店、建银大厦、章丘大厦、锦州酒店、四川酒店、城市

14、酒店、海业假日酒店、悦都酒店、宝辰酒店、京石酒店、海王星酒店、小肥羊火锅城、金天烤鸭总菜、大连渔港、鹅肝酒楼、天使加油站：中国石油集团(广东加油站)，汽车站装修情况：外墙：高级外墙涂料大厅：大厅地板：通体砖或花岗岩大厅墙面：通体砖电梯： IT，中高级电梯门窗：优质品牌四防子母开着的朔钢窗，双层中空电力供给： 2s电力供给系统、40A容量的用户、1室户30A容量供水：四层以上下水道水、四层以上变频器恒压式供水系统、水表运转计量供气：管道天然气、煤气表计量暖气：集中暖气通信：每个家庭预约独立的电话线，大厅、房间、警卫都有电话接口停车位：每户一人项目的好处：1、本项目商业租赁率高，建设银行、永和豆浆已经销售产权，有利于今