惠州房地产2017年报

1、1 乍暖还寒时 终为序章始 2017年惠州房地产市场回顾与2018年展望 世联房地产咨询(惠州)有限公司 2018.01 world unionworld union 特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能仅依赖此报告而取代行使独立判 断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果 承担法律责任。本报告的版权归世联房地产咨询(惠州)有限公司所有，如需 引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上 声明。 3 写在 前面 这是跌宕起伏的一年。 我们在2013至2017年分别写下分化时代下的展翅待翔、陌上花开 东方几许、风吹满山 关 花开有几时和桃李

2、不言 下自成蹊，而在2018年开始之际，我们落笔乍暖还寒时 终为序章 始。 在粤港澳大湾区、深圳东进战略和惠州“海绵行动”三大叠加机遇下，惠州在粤港澳大湾区 “9+2”城市格局中的价值重新定义，处于深穗辐射区，将支撑惠州长远期城市价值。正如我们在去年 年报桃李不言 下自成蹊中提到，经过近两年的调整，惠州逐渐成为更开放的以深圳客户为主力的卫 星城市场、都市圈市场。 在政策层面来看，不管是全国各地还是惠州，2017年政策出台调控力度趋严，预计2018年将保持 政策的连续性和稳定性，调控目标不动摇，力度不放松，逐步建立房地产调控的长效机制；在销售方 面，惠州市场需求下降在2017年下半年有所体现，本

3、地客户的恐慌性入市缓解和受限（限贷）的外销型 需求，以及购房门槛迅速提升，会对2018年的需求端带来明显影响；众多品牌开发商纷纷进驻惠州并加 速布局，行业集中度提升，规模型企业在2018年将继续增加。受市场多重不确定性因素的影响，对开发 商来说，并不是一帆风顺的过程。 在城市发展进程中，惠州在大都市圈中扮演着重要的角色，惠州将成为珠三角一线城市外溢的重点 区域。 part 1 2017年全国市场总结 稳 中向好 好于预期 world unionworld union 数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台 2017年经济运行稳中向好 ，好于预期，在新的阶段提质增效的特征会越 来越明显 初

4、步核算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长6.9%， 二季度增长6.9%，三季度增长6.8%，四季度增长6.8%。中国经济的基本面向好，结构调整、优化升级在加快进行，在新 的阶段提质增效的特征会越来越明显。 6 6.90 0 2 4 6 8 10 12 14 2010-03 2010-07 2010-11 2011-03 2011-07 2011-11 2012-03 2012-07 2012-11 2013-03 2013-07 2013-11 2014-03 2014-07 2014-11 2015-03 2015-07

5、 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2010以来中国gdp同比增速变化趋势（%） gdp:不变价:累计同比 4.00 58.80 37.20 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2000-03 2001-01 2001-11 2002-09 2003-07 2004-05 2005-03 2006-01 2006-11 2007-09 2008-07 2009-05 2010-03 2011-01 2011-11 2012-09 2013-

6、07 2014-05 2015-03 2016-01 2016-11 2017-09 2000年以来三大产业gdp累计同比贡献率变化趋势（%） gdp贡献率：第一产业（左） gdp累计同比贡献率:第三产业（右） gdp累计同比贡献率:第二产业（右） cpi低位运行，ppi上涨超预期，预计通胀中枢温和提升 6.40 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 2013-04 2013-07 2013-10 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 201

7、5-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2012年以来ppi同比变化趋势（%） ppi:全部工业品：累计同比 -1.50 2.30 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2010-03 2010-07 2010-11 2011-03 2011-07 2011-11 2012-03 2012-07 2012-11 2013-03 2013-07 2013-11 2014-03 2014-07 20

8、14-11 2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11 2010年以来cpi食品价格和非食品价格变化趋势（%） cpi：食品：累计同比 cpi：非食品：累计同比 2017年cpi全年低位运行，主要受食品价格同比下降影响，但非食品价格前11个月同比上涨2.3%，成为推升通胀的主要力 量；前11个月ppi同比上涨6.4%，价格上涨超预期，成本推动型特点明显； 伴随着供给侧改革带来的产能下降与全球经济复苏带来的需求回暖，预计2018年我国通胀中枢将温和提升。 数据来源：国家统计局，wind，世联数据平

9、台 world unionworld union 观察近10年来的m2增速，在2009年创下28%的高点后，近年来，m2增速持续放缓。2017年末，广义货币（m2）增速创 下历史新低，同比增长8.2%。2017年以来，m2增速放缓，多个月份都在9%左右运行，个别月份甚至跌至9%以下。 2017年m2增速下降，反映出在去杠杆和强监管持续推进的形势下，银行资金运用更加规范，金融部门内部资金循环和嵌 套持续减少。当前的货币信贷和经济运行情况为主动去杠杆提供了较好的时间窗口。随着去杠杆的深化和金融进一步回归 为实体经济服务，比过去低一些的m2增速或将成为常态。 8 m2增速下降反映去杠杆已见成效，m2

10、保持较低增速可能成为常态 0 5 10 15 20 25 30 35 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 200701 200703 200705 200707 200709 200711 200801 200803 200805 200807 200809 200811 200901 200903 200905 200907 200909 200911 201001 201003 201005 201007 201009 201011 201101 201103 201105 201107

11、 201109 201111 201201 201203 201205 201207 201209 201211 201301 201303 201305 201307 201309 201311 201401 201403 201405 201407 201409 201411 201501 201503 201505 201507 201509 201511 201601 201603 201605 201607 201609 201611 201701 201703 201705 201707 201709 201711 m2(亿元) 同比(%) 广义货币余额月度走势 数据来源：国家统计

12、局，wind，世联数据平台 量增、价涨、库存落 火爆的市场 world unionworld union 10 全国商品房销售面积与销售金额均创下历史新高，销售增速创新低 2017年，商品房销售额133701亿元，同比增长13.7%，其中 住宅销售额110258亿元，同比增长11.3% 。 数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台 2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长 7.7%，其中，住宅销售面积144830万平方米，同比增长 5.3%。 world unionworld union 11 新开工面积增速前高后低，受新开工面积不足的影响，房地产开发投资 增速冲高回落

13、2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长 7.0%，其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，住宅投资占房 地产开发投资的比重为68.4%。 2017年，房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速 提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米， 增长10.5%。 数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台 world unionworld union 2017年末，商品房待售面积58923万平方米，同比下降15.3%，比2016年末减少10616万平方米。其中，住宅待售面积 30163万平米，同比下降25.1%，比2016年末减少10094

14、万平方米。 12 待售面积同比下降，去库存成果显著 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 2013-02 2013-04 2013-06 2013-08 2013-10 2013-12 2014-02 2014-04 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 201

15、7-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2013年以来商品房待售面积及同比变化趋势 商品房待售面积 商品房待售面积：住宅 商品房待售面积：同比 商品房待售面积：住宅：同比 数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台 world unionworld union 行业集中度持续提升，规模房企优势将逐步凸显 2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜发布，共有144家房企业绩过百亿，较2016年增加13家，销售额共计 82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升；其中5000亿以上、1000-5000亿、500-1000亿、300-500亿、100- 30

16、0亿、对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家，百亿企业阵营梯队化格局逐步固化。 数据来源：creis world unionworld union 中国经济呈现l型、韧性强，经济结构持续优化 2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。中国经济的基本面向好，结构调整、优化升级在 加快进行，在新的阶段提质增效的特征会越来越明显。 cpi低位运行，ppi上涨超预期，预计通胀中枢温和提升 伴随着供给侧改革带来的产能下降与全球经济复苏带来的需求回暖，预计2018年我国通胀中枢将温和提升。 新房价格受限，销售面积增速回落，去库存效果显著，行业集中度持

17、续提升 在严格的限购、限贷、限售等政策下，2017年新房价格涨幅如期降温，销售面积增速回落，待售面积同比下降，全国商品房库 存持续下降；销售百亿房企市场份额超60%，行业集中度持续提升。 宏观环境小结 “限”字为先、金融趋紧、租购并举 政策频发 world unionworld union 16 【全国政策回顾】坚持住房居住属性，分类调控、因城施策，多方面政策调控，建立 长效机制推动市场平稳发展 0101 分类调控因城施策 因城施策，去库存，重规范 一二线及热点城市通过“限售，限购，限价，限贷，限售”来稳 定房价，促进房地产健康发展。 三四线城市房地产以去库存为主，要支持居民自住和进城人员购

18、房需求 加强房地产市场分类调控房价上涨压力大的城市要合理增加住宅 用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上 涨。 加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严 厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。 0202 租赁市场 租售同行，构建住房租赁市场 深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并 举的住房制度。 大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，大中城市加快培育和发 展住房租赁市场，建立国有租赁企业，充分发挥对市场的引领、规 范、激活和调控作用。 选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合 肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为住房租赁市场首批试

19、点。 鼓励发展国有住房租赁企业，其中广州、深圳两市也已组建了市 属国有住房租赁企业 提供金融财税政策支持，搭建政府住房租赁交易服务平台，建立 住房租赁信用管理体系。 0303 金融调控 去杠杆，防风险，严监管 中央强调维护金融安全和稳定，促进金融财税改革持续推进 完善差异化信贷政策，分类实施房地产金融调控。 严禁违规提供购房首付融资，加强企业投资风险管控面，支持热 点城市房贷利率包括首套房贷利率调整，禁止个人消费信贷资金违 规流入房地产市场。 world unionworld union 17 【全国政策特征】互联网巨头、银行和房企大举进入租赁市场，房地产长效机制进 入实施阶段 2017年租赁

20、政策频出 8月 国土部、住建部联合发布 利用集体建设用地建设 租赁住房试点方案 10月 十九大提出，加快建立多主体供 给、多渠道保障、租购并举的住 房制度，让全体人民住有所居 11月 7月 住建部等九部委发布关于 在人口净流入的大中城市加 快发展住房租赁市场的通 知 5月 住建部发布住房租 赁和销售管理条例(征 求意见稿） 11月 2018年 1、中央经济工作会议提出，要发展住房租赁 市场特别是长期租赁 2、全国住房城乡建设工作会议认为，支持专 业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政 府主导的住房租赁管理服务平台 11月25日，惠州市政府与建行签订战 略合作协议，加快住房租赁市场建设， 未来

21、5年拟向惠州住房租赁市场参与主 体提供至少3000亿元授信支持 11月8日，建行与12家惠州房企联手举行住 房租赁业务合作签约活动，为房企提供住房 租赁监管及交易服务的金融解决方案 12月 2018年租赁市场 租赁政策落地、金融支持生效，建立国 有化租赁企业，保障租赁市场健康发 展，使租赁市场更加规范化、专业化 【金融监管】2018年房地产金融领域面临收紧政策，房地产业债权融资结构要优 化，个人贷款支持改善性需求、遏制投机炒房 2017年全年，央行用货币政策工具有效地 从供需两端防控房地产金融风险，落实完善 差别化住房信贷政策，严格限制信贷流向投 机性购房，合理控制房贷比增速，加强房地 产金融

22、宏观审慎管理。 text in here 2017年，证监会对房地产风险的防范主 要在于控制私募资产管理，对投资于房地 产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产 项目暂不予备案，其次，大力支持鼓励租 赁住房reits。 房地产资金结构调整将继续，在控风险 的基调下，债权和股权比重进一步优 化，政策对房地产reits的鼓励和支持， 将进一步提高股权占比，而租赁将是下 一个资金关注的行业 2018年调控政策将不再一刀切，差别 化调控政策将尽量满足首套刚需，支持 改善性需求，遏制投机炒房。 房地产资金面紧张，融资渠道缩减的格 局下，资金严控流向房地产， 个人贷款余 额增速和增量都大幅下降，而房地产开发

23、贷款在鼓励租赁和去库存的政策下将存在 一定的韧性。 2018年 金融监管 银监会2017年调控主要从信贷入手，严控银 行不良贷款的风险，并且制约了重要的房地产 信托融资手段，房地产融资规模进一步受限。 world unionworld union 19 惠州政策回顾 1月 2月 3月 4月 5月 6月 按惠州市住宅专项维修资金增值收益的分配办 法要求，历年住宅专项维修资金增值收益分配到 业主房屋分户账户。 大亚湾新规：抵押房地产不得用于预售，预售商 品房不得用于抵押。 惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室 发布关于房地产中介市场专项整治巡查“回头 看”情况的公告，查处违规中介。 惠州发布

24、供给侧改革计划：2017年末商品房库存 控制在1602万内，全市非商品住房库存控制在 344万以内。 4月8日， 惠州发布楼市新政：新购买商品住房，取得 不动产权证满3年方可转让。 4月12日，惠东出台产权式酒店管理意见：海边公寓只 能建设70及以上的户型。 4月17日，惠州市房管局组建房地产市场监督管理飞行 检查工作组，启动新一轮市场巡查。 5月11日，惠州“限价”加码：楼盘楼栋价差不 超7%，楼层价差不超8%。 惠州银根收紧，9折房贷利率消失，取而代之为基 准利率，部分银行上调利率或停贷。 5月底惠州房贷利率收紧，6月银行利率普遍上 浮，停止向第三套房放贷。 6月惠州物价局要求所有开发商签

25、署承诺书，承诺 不额外加价 相比珠三角其他城市的房地产市场来说，惠州作为唯一不限购区域，市场政策环境较为宽松。2017年惠州逐步颁布了限售、限价、限签、 限贷及一系列房地产规范制度，对于“人才引进”城市发展策略也提出相关房地产制度安排，如下如所示。截至目前，惠州尚未出现限购 相关政策。 惠州着力于金融端口调控，房贷利率连月收紧，增加购房成本，对投资客户有一定程度挤出效应。 world unionworld union 20 惠州政策回顾 7月 8月 9月 10月 11月 12月 惠州房贷利率再加码 首套最高上浮40% 惠州房贷利率7月再度加码升级。至此，惠州首 套、二套房均不再享受银行优惠利率

26、。 惠州市房地产市场监督管理工作小组办公室印发 关于持续开展房地产市场专项整治行动方案， 部署年度专项整治行动。 大亚湾新规：楼盘周边环境不利因素必须公示 8月31日，惠州市房管局产权科联合相关部门单 位对市区部分中介机构进行检查，并对违法、违规 单位分别作出口头警告或下发整改通知。 放宽人才入户条件：全日制本科生可直接落户惠 州，中级以上专业技术人员、高级技工以上职业资 格人员可以无障碍入户。 惠州市房管局联合市住建局、市发改局、市工商 局启动年内第三次房地产市场巡查，严查企业价外 加价、捂盘惜售等违规销售行为。 惠州市房管局接连下发多张责令改正通知书 惠州市公积金贷款新举措：开发商拒绝购房

27、者以住房公 积金贷款的行为以后可能会受到处罚 10月2日，市场监督管理工作小组展开动态检查，市房 管局和市发改局组成检查组进行突击检查，重点检查部分 楼盘备案价争议的情况。 10月31日，惠州市国土局发布惠州市集体土地征收 与补偿暂行规定，结合市场变化提高征地拆迁补偿标 准。 房管局约谈部分要求一次性付款的开发商，关于 商品房销售首付比例，目前在法律层面尚无明确规 定。 惠州市房管局再次发文详细解读“证满三年才能 转让”政策，受限制的行为是转让，方式包括“买 卖、赠与、交换”三种情形。 world unionworld union 延续因城施策，分类调控主基调，调控方式多维度，全覆盖 2017

28、年政策呈现出因城施策、区域分化的局面，其中一二线城市与部分热点三线城市在传统限购限贷版图的基础上继续升级、 扩围，呈现出限购、限贷、限售、限价和限商的五限格局。 十九大定调“房住不炒”，鼓励租赁市场发展，推动长效机制建立 2017年租赁政策密集出台，租赁市场发展进入快车道；十九大定调“房住不炒”，未来将综合运用金融、土地、财税、投资等 手段推进房地产市场建设推动房地产长效机制的建立。 “惠六条”首推“限售” 、限价、严查价外价和捂盘惜售等调控政策，调控成效显著 2017年惠州 “惠六条”首推“限售” 、限价、严查价外价和捂盘惜售等调控政策，调控成效显著，投资购房比例明显下降， 价格保持在合理区

29、间。 政策环境小结 part 2 2017年惠州市场总结 结 构优化 房地产投资放缓 world unionworld union 2017年，惠州市gdp3830.58亿元，按可比价格计算，增长7.6%。分产业看，第一产业增加值完成171.77亿元，增长 4.2%；第二产业增加值完成2099.22亿元，增长7.9%；第三产业增加值完成1559.59亿元，增长7.6%。人均gdp8.02万元， 增长7.4%，首次迈入8万元大关。 在经济结构方面，惠州持续优化，三次产业结构比重调整为4.5:54.8:40.7。 惠州gdp高速发展，以第二产业为支柱，第三产业处于上涨通道，给房地产 带来更多的机会

30、 24 数据来源：惠州统计局，世联研究 数据来源：惠州统计局，世联研究 world unionworld union 2017年前三季度，惠州gdp实现2764亿元，增长7.7%，经济呈现稳中向好、好中趋快的发展态势。 惠州7个县区赶超比拼中，惠阳区gdp增速领跑各县区，博罗县gdp增速同样达到两位数；gdp总量冠军为惠城区，达 508.33亿元，博罗县凭借较高的增幅，gdp总量也突破500亿元。 前三季度惠州gdp增速7.7% ，惠阳、博罗增速达两位数，gdp总量冠 军为惠城区 25 数据来源：惠州统计局，世联研究 数据来源：惠州统计局，世联研究 world unionworld union

31、 2017年，惠州市固定资产投资完成2234.88亿元，增长9.6 %，增幅比上年上升0.2个百分点，比前三季度回落0.2个百分 点。其中房地产开发投资884.19亿元，增长18.3%，增幅比前三季度回落4.3个百分点，房地产开发投资占固定资产投资的 39.56%。 全市固定资产投资保持平稳态势，房地产投资放缓，房地产开发投资额占比提 高 26 数据来源：惠州统计局，世联研究 土 拍积极 地价走高 world unionworld union 28 2017年惠州挂牌供应253宗，面积748.75万，同比上升13.79%，起始金额总共103亿元，同比上升24.03%。 从供应结构来看，以工业用

32、地为主，供应面积403.91万，占整体供应面积的53.95%，主要供应地块处于惠城和博罗； 其次为住宅用地，供应面积207.15万，占整体供应面积的27.67%，主要供应地块处于惠城；商服用地供应面积47.74 万，占整体供应面积的6.38%，主要供应地块处于惠城。 2017年土地供应量小幅上升，住宅与商服用地占整体供应量的比例减小 数据来源：中国土地市场网，世联研究 数据来源：中国土地市场网，世联研究 注：综合用地包括：科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等 world unionworld union 29 2017年惠州市土地供应热门版块为惠城区，供应面积占整体供应量的45.29%

33、；而大亚湾受综合用地供应量增加的影响，全 年供应面积同比上升201.71%。除了惠城、大亚湾和龙门供应量同比上升，其他区域土地供应量均出现下滑。 从住宅用地来看，惠城住宅用地供应86.18万，仍是住宅用地供应热点区域，其次是博罗，供应量40.87万，同比下降 26.33%，惠东住宅用地供应25.35万，惠东住宅用地供应在各县区中跌幅最大，同比下降59.86%。 惠城区为全市供应热门版块，远高于其他区域，其中惠城住宅与工业用 地供应最高 数据来源：中国土地市场网，世联研究 单位：万 world unionworld union 30 2017年惠州挂牌成交270宗，面积701.42万，同比上升1

34、3.07%，成交金额总共142.72亿元，同比上升66.65%。 从成交结构看，工业用地仍为成交主体，占整体成交量的52.46%，其次是住宅占整体成交量34.97%；与去年相比，商服 用地成交量同比下跌10.08%，跌幅最大。 2017年土地成交量小幅上升，成交额上升超六成 数据来源：中国土地市场网，世联研究 数据来源：中国土地市场网，世联研究 world unionworld union 2017年惠州土地成交热点区域为惠城和博罗，两个区域的成交面积占整体成交量的59.71%。 从各区县成交来看，惠城2017年土地挂牌成交290.83万，占总体成交量的41.46%，成交面积在各区县排名第一；

35、惠城 区成交金额排名第一，成交67.42亿元，占总成交金额的47.24%。 惠城和博罗为土地成交热点区域，惠城成交量与成交额均为各县区最高 数据来源：中国土地市场网，世联研究 数据来源：中国土地市场网，世联研究 31 world unionworld union 近年来惠州市住宅用地与商服用地成交量保持低位平稳态势，2017年住宅用地成交245.31万，同比上升20.86%，商服 用地成交41.93万 ，同比下降10.08%。 从各成交区域分布来看，2017年住宅用地成交的热点区域为惠城，成交107.80万，其次是博罗，住宅用地成交39.31万 ；商服用地成交最高的区域为惠城，成交19.89万

36、，其次是龙门，成交18.91万 。 住宅用地成交量上升，商业成交小幅下降，惠城为商住用地成交主力版块， 惠东无商服用地成交 32 数据来源：中国土地市场网，世联研究 数据来源：中国土地市场网，世联研究 world unionworld union 33 2017年惠州土地挂牌成交地面价为2034.76元/，同比上升47.38%，成交地面价涨幅有所扩张； 除商服用地和综合用地 的地价小幅下滑，住宅用地和工业用地地价均有不同程度的上涨。其中住宅用地4699.36元/，同比上涨64.07%，涨幅最 大；其次为工业用地，491.78元/，同比上涨6.63%。 从各县区的地面价走势看，惠东地价最高，49

37、64.24元/，同比上升205.07%，惠东地价涨幅排名第一；其次是惠城区地 面价2318.13元/，同比上升20.63%。 受住宅用地地价上涨的影响，全市地价涨幅明显，惠东地面价最高且涨幅第一 数据来源：中国土地市场网，世联研究 数据来源：中国土地市场网，世联研究 world unionworld union 惠州土地市场火热，开发商拿地热情高涨，地价屡创新高，产生众多高溢价地块 蓝光2宗 碧桂园3宗 领地 星河 保利 中惠熙元 碧桂园 4.0亿，溢价率182%， 地价11138元/，楼面 价5086元/ 4.09亿，溢价率 324%，地价5414元/ ，楼面价 1794元/ 12.54亿，

38、溢价率251% ， 地价12640元/，楼面价 5788元/ 13.39亿，溢价率 330%，地价8440元/ ，楼面价 4523元/ 1.2亿，溢价率318%， 地价11411元/，楼面 价4564元/ 3.47亿，溢价率272%， 地价11136元/，楼面价 4640元/ 3.03亿，溢价率 219%，地价11555元/ ，楼面价 5777元/ 惠港置业 8.32亿，溢价率 105%，地价5530 元/，楼面价 1024元/ 2017年惠州溢价率超250%的地块达到了12宗多集中在惠城和惠东。 在成交高溢价地块的开发企业中，以碧桂园为首，其中保利，星河，蓝光，富力，领地等知名房企业均在列。

39、 碧桂园2宗 富力 沣盛帝景2宗 3.92亿，溢价率367%， 地价10054元/，楼面 价 4038元/ 4.1亿，溢价率294%，地 价8299元/，楼面价 2698元/ 9.77亿，溢价率249%， 地价9055元/，楼面价 4116元/ 惠城高溢价地成交分布图 惠东高溢价地成交分布图 34 world unionworld union 开发商由传统的招拍挂方式转变为ppp方式、村企合作、入股收购等多种拿 地方式 县区 取地方式 典型项目 惠城区 招拍挂/村企合作 土地收购（主城区） ppp（仲恺区域） 碧桂园收购金广源项目（收购） 碧桂园潼湖科学城项目（ppp） 中洲仲恺村企合作项目（

40、村企合作） 大亚湾区 通过与土地拥有者合作入股、收购 恒大龙郡花园（股份合作） 惠阳区 合股，收购土地或项目 ppp 村企合作 华夏幸福惠阳区镇隆镇行政区域项目（ppp) 德威惠阳项目（村企合作） 恒大将军湖项目（收购光耀将军湖项目） 惠东县 招拍挂 土地收购 ppp科技小镇 碧桂园惠东稔山科技生态城（ppp） 海伦堡金海湾项目（项目收购） 博罗县 招拍挂 土地/合作入股/收购 中洲收购华基江山项目（项目收购） 星河地产收购博罗金裕汤泉项目（合作入股） 各种取地方式典型项目 招拍挂 ppp、村企合作 股份合作开发 35 world unionworld union 惠州土地市场小结 惠州土地供

41、应量保持平稳，政府供地较积极； 惠州历年来土地成交以工业用地为主，纯商服用地较少； 2017年土地成交小幅上升，地价涨幅扩张，土地溢价率走高。 惠城区为全市供应热门版块，远高于其他区域，其中惠城住宅与工业用地供应最高； 惠城和博罗为土地成交热点区域，惠城成交量与成交额均为各县区最高； 惠东住宅用地供应在各县区中跌幅最大，同比下降59.86% ，但成交地价为各县区最高。 2017年以来各县区地价涨幅明显，惠东、惠城地价较高，惠东溢价率最高，其次是惠城区； 2016年以来，高溢价地块主要分布在惠城区、仲恺片区、惠东滨海，而大规模以底价成交地块 主要分布在龙门、博罗、惠阳非中心区。 受惠州土地市场竞

42、拍激烈的影响，开发商由 传统的招拍挂方式转变为ppp、村企合作和入股 收购等多种方式拿地。 36 城市土 地供求 各区土地 供求 各区土 地价格 拿地 方式 供 应上升 成交量跌价升 world unionworld union 惠州近年商品房整体供应量呈现阶梯式上升，2017年惠州市场整体供应量大幅上升，全市商品房预售154350套，预售 1556.84万，面积同比上升31.21%。全市供应量主要集中在下半年，下半年全市供应近1000万 。 从各县区预售情况看，各县区商品房供应量同比均出现上升，惠城区供应量在各县区最高，博罗县供应量涨幅最大。其中 惠城区预售417.29万，同比上升16.74

43、%；博罗县预售255.87万，同比上升110.12%；大亚湾预售360.85万，同比 上升5.63%；惠阳区预售299.12万，同比上升51.58%；惠东预售180.88万，同比上升34.61%；龙门预售42.83万， 同比上升26.19%。 【供应分析】2017年惠州整体供应量大幅上升，主要集中在下半年放量，但 低于市场预期供应量 38 数据来源：惠州房管局，世联监测 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 惠州市近年商品房销售呈斜坡式上升，2017年销售量处历史第二高位，销售金额创历年新高，但销售增速大幅下降。全市 商品房销售面积1453.96万平米，

44、同比下降16.14%；销售金额为1556.63亿，同比上升14.11%。惠州整体市场销售均价突 破10706元/，同比上升36.07%。 自2016年10月惠州公布政策“组合拳”、 2017年“惠六条”首推“限售”，加上调控措施不断升级加码、房贷利率不断 提高和供应低于市场预期，惠州商品房销售面积小幅下降，调控效应显著。 【全市商品房成交分析】调控效应显著，惠州销售面积处于历史第二高位， 成交量跌价升 数据来源：惠州房管局，世联研究 数据来源：惠州房管局，世联研究 39 world unionworld union 从历年成交走势来看，2017年全市住宅成交均价有所上升，达到10519元/，但

45、成交面积回归平稳态势，接近1400万平 米。 在限价限签的前提下，区域内价格维持在稳定水平。惠阳区住宅成交均价在各县区中最高，达到13256元/，受品牌项目 影响，区域价格涨幅最明显。 【惠州住宅成交分析】限售限价政策叠加，量跌价涨，各区域价格维持在稳定 水平 40 数据来源：惠州房管局，世联监测 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 2017年惠州商品房整体供求比为1.07，惠州整体市场保持供求平衡态势。 截止至2017年12月，惠州今年商品房整体供求关系为1.07，整个市场处于供求平衡态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博 罗、惠东、龙门2017年累计供求

46、比分别为1.03、1.18、1.16、1.06、1.03和0.63 。从各区域供求关系看，博罗、惠城、大 亚湾、惠东和惠阳供求平衡，只有龙门供不应求。 【供求分析】整体供求较为平衡，下半年集中放量缓和供不应求局面 41 【注】：商品房市场供求比是供应和需求的比值。供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比1.2，市场呈现供大于求；供求比0.8，市场呈现供不应求。 数据来源：惠州房管局，世联监测 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 2017年惠州商品房库存量111695套，1093.38万平米，相比年初上升9.05%，去化周期达到9.04个月，相比年

47、初的6.94个 月增加2.1个月。 目前惠州整体库存小幅上升，去化周期逐步拉长，但区域内库存分化明显，特别是下半年市场加大供应量，导致年底库存 量逐渐回升。惠城区库存量最高，主要是非住宅类物业库存占比较高；惠阳去化周期13.53月，居首位，龙门县去化周期 6.11月，为最短去化周期。 【存量分析】商品房库存小幅上升，去化周期拉长至9个月，市场去化压力或 将增大 42 自2016年起，房管局将车位库存量从总库存量中剔除，剔除量约200万方 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 惠州楼市排行榜 2017年，从房地产开发企业表现来看，惠州市房企销售金额top1

48、0呈现两极分化，碧桂园以239.44亿元的销售金额占据 房企销售额冠军，蝉联年度冠军，领先星河地产近200亿元，星河地产凭借星河丹堤花园项目销售金额排第二。 从惠州房地产市场企业聚集度来看，2017年，行业集中度十分明显，碧桂园集团占全市销售金额的15.38，较2016年提 高了近5%，占top10销售总金额的44%。 惠州单盘销售金额top10主要集中在惠阳、大亚湾，其次在惠东、惠城，星河丹堤花园以46.11亿元的年销售金额占据榜 首。 43 world unionworld union 2017年惠城区商品房销售面积404.16万平米，同比下降28.80%，销售金额436.31亿，同比下降

49、1.56%，销售均价10796 元/，同比上升38.26%； 随着惠州“10.6”和“4.8”新政的出台，开发商推货节奏有所放缓，城区整体上供不应求，大部分项目开盘即售罄。2018 年惠城仲恺集中放量，将缓解供求矛盾。 惠城区：受政策影响，开发商推货节奏放缓，城区供不应求，供求矛盾有待 缓解 44 数据来源：惠州房管局，世联监测 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 惠城区楼市排行榜 2017年，惠城区房企销售金额分为2个梯队，中洲控股、中海地产、方直集团和隆生地产均超过20亿元位于第一梯队，其 余6个房企位于第二梯队 中洲控股以30.61亿元的销售金额

50、占据惠城区房企销售额冠军，惠城区房企销售额top10总成交金额163.44亿元，占惠城 总成交金额的37%。 惠城区单盘销售金额top10排第一的是中洲天御，成交金额19.52亿元，top10总成交124.17亿元，占惠城总成交金额的 28%。 45 world unionworld union 仲恺区楼市排行榜 3.70 3.79 4.37 5.22 5.62 6.04 6.06 7.11 8.45 12.17 龙宸实业 邦民实业 锦璟实业 弘泰房地产 隆生集团 海伦堡地产 鑫月实业 德润地产 皓翔鑫源房地产 花样年地产 仲恺区房企销售金额top10 成交金额（亿元） 3.70 3.79 4

51、.37 4.45 5.22 5.62 6.02 7.11 8.45 12.17 龙宸梧桐郡府 邦民华家园 悦璟华庭 海伦时光花园 映月湾 隆生仲恺花园 鑫月广场 德润花园 昊翔源壹城中心 康城四季花园 仲恺区单盘销售金额top10 成交金额（亿元） 2017年，仲恺区花样年地产凭借其唯一大盘康城四季花园摘得房企销售金额排行榜冠军，今年首次开卖的海伦堡地产、隆 生地产、德润地产均取得较好成绩，占得房企销售金额top10榜单一席位。 从仲恺区单盘销售来看，康城四季花园在仲恺区单盘销售金额top10中排第一，成交金额12.17亿元，top10成交总金额 60.90亿元。 46 1 2 3 4 5 6

52、 7 8 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 world unionworld union 2017年惠阳商品房销售面积253.79万平米，同比上升19.37%；销售金额336.43亿，同比上升72.25%；销售均价13256元 /，同比上升44.30%； 受限售限价等政策的影响，惠阳区房价过快上涨得到抑制，主流热销大盘结构性拉高整体成交价格；近年来，已有碧桂 园、恒大、雅居乐等多家品牌房企纷纷进驻惠阳，2017年融创、新力、星河等房企陆续加速布局，通过招拍挂和收购入股 等方式扩张土地储备，集中于中心区、南站新城等成熟片区。 惠阳：成交量价齐升，品牌房企加速布局，区域价值认可度

53、实现溢价 47 数据来源：惠州房管局，世联监测 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 惠阳楼市排行榜 2017年，在惠州市房企销售金额排行榜中取得较好成绩的碧桂园集团、星河地产在惠阳区表现也很突出，碧桂园集团在惠 阳区销售金额达到83.85亿元，远超星河地产近40亿元。 星河地产的唯一一个项目星河丹堤花园位于惠阳区域，获得单盘销售金额第一名，成交金额46.11亿元，占top10总成交金 额的23.47%，碧桂园集团5个项目进top10，成交金额92.37亿元，占top10总成交金额的近50% 。 48 world unionworld union 201

54、7年大亚湾全年销量310.80万平米，同比下降22.50%，销售金额393.70亿，同比上升4.09%，结构性拉高整体成交 价，销售均价为12667元/，同比上涨34.32%。 大亚湾依据临深地理优势，区域潜在价值逐步显现，受环深城市限购外溢的因素，且深圳刚需购买力强，价格出现上涨； 受深圳市场的影响，不同于惠城区大部分楼盘开盘售罄，大亚湾片区开盘整体去化率不到六成，加上房贷利率上行和放款 周期拉长，购房者观望情绪加重。 大亚湾：整体成交量跌价升，全年整体开盘去化不到六成 49 数据来源：惠州房管局，世联监测 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 大亚湾

55、楼市排行榜 2017年，大亚湾房企销售金额集中度较明显，碧桂园集团成交金额99.69亿元，占top10总成交金额的近50%。 大亚湾区单盘销售金额top10排前三的项目均为碧桂园项目，海伦堡地产在大亚湾的两个项目均进前十，助力海伦堡地产 房企销售金额第二名的好成绩。 50 world unionworld union 2017年博罗县商品房销售242.11万平米，同比下降11.98%，销售金额173.95亿，同比上升23.92%，销售均价7184元/ ，同比上升40.79%。 博罗市场受限价政策和商品住宅库存不高的影响，销售面积处于历年第二高位，销售金额创历史新高。惠博与临莞片区仍 为成交主力

56、，中洲、金地和正黄集团等品牌开发商相继进入，未来竞争加剧。 广汕高铁、赣深高铁和江南大道的开工建设，以及惠河高速白石出口承接，博罗发展潜力凸显。 博罗：惠博和临莞片区为成交主力，片区交通利好发展潜力凸显，未来竞争 加剧 51 数据来源：惠州房管局，世联监测 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 博罗楼市排行榜 2017年，相比其他区域来说，博罗不管是房企还是单盘销售金额都比较均衡，同时成交金额的总量也较小。 2017年，博罗县品牌房企项目较少，房企销售金额top10第一名是佳兆业集团，房企排名与单盘排名匹配度较高。 博罗县单盘销售金额top10第一是佳兆

57、业东江新城，成交金额14.23亿元，名巨天汇花园以10.10亿元排第二，其他项目之 间差距也都较小。 52 world unionworld union 2017年惠东商品房销售174.81万平米，同比下降28.26%，销售金额167.47亿，同比下降9.59%，销售均价9580元/，同 比上升26.02%。 近年来惠东销售保持平稳态势，但2017年增速略有回落，2017年成交量回归到2015年水平，滨海线市场仍为惠东成交主 力，主要受碧桂园十里银滩、华润小径湾和合正东部湾等主流大盘货量供应不足，货量充足项目成交相比去年基本持平， 投资客户受其他临深市场分流，整体市场热度有所下降，市场保持平稳。 惠东：受滨海线供应大幅缩减和调控政策的影响，成交稳中有降 53 数据来源：惠州房管局，世联监测 数据来源：惠州房管局，世联监测 world unionworld union 惠东楼市排行榜 2017年，惠东县房企销售金