《房地产项目工程现场管理》.ppt

1、房地产工程质量管理讲座目录,房地产质量管理的核心理念产品质量 房地产项目质量管理与控制思路 国家规范体制下的工程管理方法介绍 房地产企业工程管理捷径内业系统 房地产工程现场管理 民用建筑防水体系，详见链接,质量,进度,成本,房地产项目管理核心理念剖析 房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别,传统角度或承建角度,工艺质量,工艺进度,成本控制,房地产企业角度,产品质量,经营进度,投资控制,房地产质量管理的核心理念产品质量,兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择！,房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发（业主

2、使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化） 、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。,衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度,客户对开发商质量与服务满意的四重境界：,一次 满意,重复 购买,推荐 朋友买,以开发商为荣,客户忠诚度 企业赢利能力强风险小,衡量工程质量的具体指标,工程质量案例数据,工程质量对客户满意度的贡献是多少？,从产品质量角度，谈看图发现问题,不同的管理主体，看图发现问题的侧重点也是不一样的。 设计单位：擅长从设计规范角度发现问题。 施工单位：擅长从施工工艺角度发现问题。 房地产商：擅长从产品功能角度发现问题。,房地产项目进度计划的核心理念经营进度,工艺 进

3、度,财务 资金,客户 时间,兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最佳选择！,房地产成本管理理念投资控制,经营 定位,客户 需求,对手 条件,房地产工程质量管理讲座目录,房地产质量管理的核心理念产品质量 房地产项目质量管理与控制思路 国家规范体制下的工程管理方法介绍 房地产企业工程管理捷径内业系统 房地产工程现场管理 民用建筑防水体系，详见链接,房地产项目质量管理与控制思路,产品低碳质量,产品功能质量,客户关注的工程质量,基本的工程质量,房地产项目质量管理与控制思路,产品低碳质量,产品功能质量,客户关注的工程质量,基本的工程质量,内业管理,工程构造,设计质量,绿色生态,行业标

4、杆企业工程管理做法经验,1. 工程合约策划，详见链接。 2. 工程管理策划，详见链接。,房地产工程质量管理讲座目录,房地产质量管理的核心理念产品质量 房地产项目质量管理与控制思路 国家规范体制下的工程管理方法介绍 房地产企业工程管理捷径内业系统 房地产工程现场管理 民用建筑防水体系，详见链接,国家规范体制下的工程管理方法介绍,从内业资料系统，看国家规范体系： 基本文件管理流程，详见链接。 监理资料管理流程，详见链接。 施工资料管理流程，详见链接。 建筑工程材料进场复验规定，详见链接。 建筑工程施工质量实体检验，详见链接。 房地产工程基本质量控制，详见案例。 门窗工程国家规范要求案例，详见案例1

5、、案例2。,国家规范体制下的优缺点分析,国家规范体制的优点分析：逻辑、系统、规范。 国家规范体制的缺点分析： 1、以可靠度概率论为基础的质量理念，与客户对美好生活的向往存在一定差距，比如：渗漏问题。 2、建材、承建、监理、劳务等行业的配合与支撑存在一定的不足。 房地产工程质量管理的思路： 1、无奈与妥协。对建材、承建、监理、劳务等行业配合不足的，甚至达不到国家规范要求的，该妥协就妥协，否则没人给你干。 2、深化与超越。对客户关切的质量问题，需要我们深化，甚至远远超越国家规范，比如：门窗渗漏工程，就不能采用概率检查法。,建筑生命周期数据,建筑生命周期数据,建筑生命周期数据,建筑生命周期数据,建筑

6、生命周期数据,房地产工程质量管理讲座目录,房地产质量管理的核心理念产品质量 房地产项目质量管理与控制思路 国家规范体制下的工程管理方法介绍 房地产企业工程管理捷径内业系统 房地产工程现场管理 民用建筑防水体系，详见链接,房地产工程基本质量控制,坚持执行国家以及当地工程规范与标准。捷径是抓好施工单位、监理单位、甲方项目部的内业系统。,行胜于言， 天道酬勤,房地产工程基本质量控制具体方法,一般民用建筑施工质量监理手段与检查方法，详见链接。 监理单位内业系统，详见链接。 甲方内业系统，详见链接。 施工单位内业系统，详见链接。 施工单位内业资料系统案例A，详见链接。 施工单位内业资料系统案例B，详见链

7、接。 阳光集团内业系统案例，详见链接。,房地产工程质量管理讲座目录,房地产质量管理的核心理念产品质量 房地产项目质量管理与控制思路 国家规范体制下的工程管理方法介绍 房地产企业工程管理捷径内业系统 房地产工程现场管理 民用建筑防水体系，详见链接,房地产项目工程现场管理讲座,房地产工程现场有效管理的二个前提条件,外部环境把握：承建单位、监理单位、材料供应商。 内部环境把控：人员结构与人员素质。 合理授权 供方管理详见链接,工程范围划分 清单招标 技术措施与质量标准 节点付款 措施费与规费 合约交底 详见链接,工程合约与预算体系,建立健全的房地产工程现场管理体系,工程管理资源环境,房地产工程开工之

8、前的三个核心工作,现场管理 核心工作,工程技术管理 施工图管理雪中送炭 工法管理锦上添花 技术先行工程管理底盘,工程时间计划的编制与管理,现场施工总平面图布置,房地产工程现场有效管理的九个关键环节,房地产企业 现场把控 重点工作,设备原材料进场控制,施工关键工序控制,现场“死角”管理现场巡视日志,钥匙管理与成品保护,现场签证与设计变更管理,现场资料管理,技术方案先行,工程样板先行,工程验收管理,房地产工程现场管理案例分析,一、资源环境与合同管理建立健全的房地产工程管理体系 1、供方管理案例中海地产深圳公司做法，详见链接。 2、人员设置与分工案例弱矩阵管理模式下的现场人员配置与分工案例，详见链接

9、。 3、标准化工程合同万科标准化合同，详见链接。案例详见链接 4、甲方现场管理体系的系统性，详见工程管理策划书案例1、2。 5、监理机构工作标准化。案例：监理机构标准化管理目录清单；监理机构标准文件夹；监理工作审核表。 二、三个核心工作 1、计划管理，详见计划管理专题讲座，链接案例。本次不展开讲授。 2、施工现场总平面布置图，详见案例。 3、技术管理：施工图管理、工法优化、技术先行，工法管理详见案例1、施工图管理详见案例2。 三、九个关键环节 1、技术方案先行，需要甲方重点控制的技术方案在内业系统中已介绍。 2、工程样板先行，详见链接。 3、设备材料进场控制，详见链接。样品封样管理案例，详见链

10、接。 4、工序控制措施，案例详见链接。甲方重点控制的工序，详见链接。 5、现场“死角”管理工程日志。 6、钥匙管理与成品保护措施，另设专题讲授。 7、现场签证与设计变更管理，详见链接，本次不展开讲授。 8、现场资料管理，详见链接1、链接2，链接3。 9、入住前质量检查和维修，把握竣工验收最后防线 四、当前阶段工程管理安全文明管理的重要性,工地安全文明施工管理与质量管理关系,重新阐释房地产现场安全文明管理的作用与意义： 1、现场安全文明建设，是为了保证参建单位的生命财产安全。 2、现场安全文明建设，是为了树立管理者的威严。 3、现场安全文明建设，是用来管理建筑工人的态度与作风。 4、现场安全文明

11、建设，是现场成品保护的基础。 5、现场安全文明建设，是企业品牌和客户关系信任管理的道场。 安全文明案例分析：案例1、案例2、案例3。,房地产工程现场管理体系的建立,总控制程序,施工准备工作,总平面,临时设施,供方体系检查,监理单位管理,工程技术管理,图纸管理,图纸会审,设计交底,图纸管理,设计变更,客户变更,甲方变更,供方变更,合同技 术交底,现场技 术处理,方案 评审,工程时间计划与进度控制,时间计划 （内控）,进度控制 （外控）,样板先行,样板先行,工序管理,原材料管理,乙供,甲供,送检,不合格处理,质量验收,分项,分部,单位,竣工,质量处理,成品保护与钥匙管理,工程质量管理,安全文明管理,安全文明管理,安全事故处理,现场CI管理,文档与档案管理,文档管理,竣工档案管理,进度审核 与工程款支付,工程合同与成本控制,合同管理,现场签证,工程款支付,各项专项 工作指导书,施工配合指导书,监理配合指导书,会议管理,物业移