成都周边商业小镇与古镇市场调研报告

1、0 1 概况汇总 2 本轮市场调研项目及选择原因 本轮调研小镇与调研重点 基于2013年、2014年多次调研成都周边商业小镇市场的结果，本轮选择以上6个小镇进行跟进调研，重点关注以下方面： 1.销售与招商政策的变化及近期租售概况； 2.业态更新与主力店变化； 3.当前经营情况，后期开发进度。 邛崃平沙落雁 洛带：博客小镇&中国艺库 金堂五凤溪古镇 资源互动程度较好，运营成 熟但目前招商情况不佳，新 一期仿古小镇即将交房。 远郊古镇，资源互动性差， 新增业态极少，后续乏力， 二期无计划。 项目销售进展缓慢。有新 增业态与主力店，但整体 商业氛围尚待培育。 大邑安仁古镇 保存完好，资源演绎与互动

2、程度高，现尝试改变业权多 样的现状，并有新一期仿古 小镇即将开街。 黄龙溪古镇 近郊古镇，运营模式较为 成熟，可延展性不大，无 地产开发。 3 项目 名称 开发 商 位置 交通 公共交通 体量 定位 近期重点动态 博客 小镇 地润 置业 洛带 成渝高速， 约36公里 约40分钟 五桂桥、龙泉等有班车 直达 商业： 约34万（约510亩） 建面约20万 住宅：约550亩 客家文化主题休闲商业 小镇 1.5万奥特莱斯即将于 2016.1开街 中国 艺库 东盛 房产 洛带 五桂桥、龙泉班车直达 艺库直通车（2014.10） 占地200亩 建面20万 粮仓为特色的现当代文 化艺术小镇 剧场与主题酒店在

3、建 平沙 落雁 文旅 平乐 成温邛 约110公里 约2小时 新南门直达平乐 火车北站、石羊场客运 站至邛崃转平乐 绵阳、雅安、乐山至邛 崃转平乐 一期： 占地30亩 建面1.1万； 二期： 占地64亩 建面4.5万 川西田园为特色、融合 音乐元素的历史文化休 闲仿古小镇 2015.10-12月举办天府古 镇艺术节 预计2016年二期院落交房 安仁 古镇 文博 川报 建川 安仁 成温邛 约75公里 1.5小时 茶店子、石羊场等有班 车直达 原有古建筑群： 约30万 安仁2012（新修）： 占地约2.2万 建面约1万 博物馆特色与红色文化 特色的休闲观光古镇 福朋喜来登2016.1.31即将 开业

4、； “安仁2012”即将于2016 年初举行开街仪式 五凤溪 古镇 文旅 金堂 成南高速， 约75公里 约1.5小时 五桂桥直达班车4次/天 成都各客运站金 堂淮口五凤溪 占地262亩 以码头、移民、多宗教 等为特色的山地休闲小 镇 文旅自营主力店德门仁里 精品客栈营业 黄龙溪 古镇 政府 双流 剑南大道 约35公里 约40分钟 新南门、茶店子、双流、 华阳等均有班车到达 全镇：50.4平方公里 （约75600亩） 留存传统建筑： 约3.12万 川西民居、民俗为特色 的休闲观光古镇 即将举行2016年度商业招 标会 项目概况 4 项目 名称 自然 资源 原有 文化资源 新增 文化主题 主要表现

5、形式 备注 博客 小镇 无 客家五次大迁徙 无 代表性土楼建筑：博客楼 客家文化品牌已形成 中国 艺库 无 无 现当代艺术 凤之窑、齐盛、四面空间等主力商家； 标识性极强的艺术景观小品； 频繁的艺术类主题活动。 现当代艺术氛围浓郁； 品牌推广意识强且卓有成效。 安仁 古镇 无 红色文化 清末民初古建筑文化 博物馆 公馆古建新用，氛围营造突出民国风情 仿民国风情的新商业街 修建红色文化主题的建川博物馆 “博物馆小镇”品牌已根植于 市场认知 五凤溪 古镇 沱江、 山地风情 码头文化 宗教文化 移民文化 无 寺庙、教堂、道观等多宗教建筑； 移民文化广场及游船码头； 移民文化主题活动。 具备较好历史文

6、化基础， 演绎不足，未形成品牌。 平沙 落雁 白沫江 周边自然风景区 秦汉文化 川西民俗 茶马古道、南丝路重镇 曲艺文化 音乐文化 不定期的艺术主题活动 标识性较强的VI体系 川剧大院主力商家进驻 文化氛围浓郁； 线上线下演绎值得借鉴。 五凤溪 古镇 沱江、 山地风情 码头文化 宗教文化 移民文化 无 寺庙、教堂、道观等宗教类建筑； 移民文化广场及游船码头； 移民文化主题活动。 具备一定历史文化基础， 演绎不足，未形成品牌。 黄龙溪 古镇 锦江 鹿溪河 川西田园风貌 川西民居 古寺、古衙门 川西田园水村 保留核心区川西民居原貌并加以利用。 新旧之间互动有限。 资源概况 5 项目 名称 面积 租

7、金 免租 租期 售价与优惠 物业费 水电气& 清洁费 博客 小镇 20-2700 单铺： 1F：26-70 1F+2F： 192-400 合院： 200-2700 住宅：78-128 1F约65元/.月 2F约35 /.月 （最低10-20元/.月） 零散摊位30-60元/.月 （最低20元/） 1-2年 最长3年 5-8年 最长10年 商业： 单铺：约2万/ 合院：约1.5-1.8万/ 一次性优惠6% 按揭优惠3% 住宅： 12月内3600元/ 预计开盘价4200元/ 5元/.月 水：4.5元/m 电：1.5元/度 中国 艺库 20-2000 可拆分组合 院落： 180-460 单铺： 40

8、-80 30-80元/.月 均价50元/.月 （最低能谈到20元/） 一般1-2年 强势主力店 免租可达3年 另送装修 5-8年（部分可 超10年） 业主自租小商 铺一般1-3年 1.3-3.5万/ 目前总价120万起 入会最高优惠：20万 一次性付款优惠2% 按揭优惠0.5% 5元/.月 水：4.5元/m 电：1.5元/度 安仁 古镇 约40-80元/.月 （最低可谈到30元/） 原古街商铺 无免租 1-3年 古街自持，不售 平沙 落雁 一期（持有） 10-2000 二期（在售） 400-2000 大商铺：20-30元/ 小商铺：30-50元/ 6-12个月 租金打折 淡季免租 一般5年 均

9、价1.2万/ 约400万起 一次性优惠5% 按揭优惠3% 3.5 元/.月 五凤溪 古镇 20-1000 约20元/ 最低可谈到10元/.月 一般1-2年 主力店： 最长3-5年 一般5年 主力店8-10年 自持，不售 暂免 黄龙溪 古镇 约40-120元/ 仅装修免租 3-5年 暂无销售物业 无 居民自持部分： 水电气民用 清洁费：约30元/户.月 店铺类租售概况 6 花车类租金概况 项目 名称 租金 租期 租金支付方式 其他费用 备注 平沙落雁 500-800元/车.月 6-12个月 季付 押金：500元 电费自理 无明确业态限制 五凤溪古镇 1000元/车.月 12个月 年付 电费自理

10、无明确业态限制 黄龙溪古镇 约400-2000元/月.车 12个月 年付 管理费：5000元/户 公开招标，价高者得 业态细分、限制严苛 7 项目详情 8 Part.1 洛带博客小镇 9 项目概况 开发商：地润置业 交通： 自驾：绕城高速、成南高速，约36KM，约40分钟 公共交通：五桂桥、龙泉等有班车直达 规模： 商业约34万（约510亩），建面约20万 住宅开发约550亩 周边主要规划与配套： 约550亩住宅开发 约4000幼儿园（规划自建） 洛水湿地公园（2015.5.1一期240亩对外开放） 蔚然花海（1200亩，一期呈现，未央公司农业合作项目） 洛带古镇老街 近期动态： 1.5万奥特

11、莱斯2016.1.31开街 预计2016.2住宅首次开盘 首次开街：2012.4 物业公司：盛禾物业 物业费：5元/.月 水：4.5元/m 电：1.5元/度 洛带：博客小镇&中国艺库 绕城 成南高速 10 规划 湿地公园方向 商业街部分 地产开发部分 销售中心 11 租赁概况 租金： 1F约65元/.月，2F约35 /.月（实际约10-20元/.月） 零散摊位30-60元/.月（最低能谈20元/） 优质商家提供装修补贴 免租政策：1-2年，最长3年 合同期限：5-8年，最长10年 花车：自营 招商业态： 餐饮、茶、运动、文化艺术、客栈、休闲娱乐等 主力商户： 原有： 洛带民间艺术保护发展中心

12、雅集布络、捷安特等 新增： 1.5万奥特莱斯 撷云轩艺术馆 瑞鑫汉陶艺术博物馆 尚回视觉艺术基地 12 业态新增 尚回视觉 自用会议中心 撷云轩艺术馆 13 销售概况 商业街部分： 面积区间：20-2700 价格： 单铺：约2万/ 1F：26-70，1F+2F：192-400 合院：200-2700，约1.5-1.8万/ 优惠：一次性优惠6%，按揭优惠3% 诚意预订：交10万元 住宅部分： 面积区间：78-128 价格与优惠： 2015.12月内团购优惠价3600元/ 预计2016.2月开盘价4200元/ 在售小铺 即将开盘住宅 14 合院户型：315.69 - -1F1F 1F1F 2 2F

13、 F 15 B2B2户型：户型：建建面面101101，实得，实得113113，三房，三房 A1A1户型：户型：建建面面129129，实得，实得148148，四房，四房 住宅户型 B1B1户型：户型：建建面面7878，实得，实得8484，两房两房 16 Part.2 洛带中国艺库 17 项目概况 开发商：东盛房产 交通： 自驾：绕城高速、成南高速，约36KM，约40分钟 公共交通：五桂桥、龙泉等有班车直达 专属交通：2014.10运行，成都机场联合四川田园文景 旅游服务公司，以双流机场、武侯祠、宽窄巷子为中心， 直达艺库。 规模： 占地约200亩，建面约20万 周边主要规划与配套： 洛水湿地公园

14、（2015.5.1一期240亩对外开放） 蔚然花海（1200亩，一期呈现，未央公司农业合作项目） 洛带古镇老街 首次开街：2012.6 物业公司：盛德物业 物业费：5元/.月 水：4.5元/m 电：1.5元/度 洛带：博客小镇&中国艺库 绕城 成南高速 18 规划 可组合院落商铺 在售 销售中心 洛 带 老 街 19 租赁概况 租金： 30-80元/.月，均价50元/.月（最低能谈到20元/） 免租政策：一般1-2年 免费引进强势主力店，送装修，免租期可达3年 合同期限： 5-8年（部分可超10年） 业主自有小商铺一般可签1-3年 招商业态： 餐饮、茶、运动、文化艺术、客栈、休闲娱乐等 （全业

15、态覆盖，商铺硬件均具备餐饮条件） 主力商户： 原有：自营和企业资源为主 齐盛当代艺术博物馆（自营） 凤之窑陶艺馆（无租金） 9点艺库酒店等 新增：主要为艺术类资源 四面空间艺术中心（清华美院副院长） 川师大系列体验教育创业基地 粮仓伙食团（自营） 中国艺库实景 新呈现部分空置率高，人气惨淡 20 业态新增 与川师大合作的系列创业、教育、体验基地 因蔚然花海亮相，在中国艺库内设集林演艺演员公寓 从北京798迁至中国艺库的四面空间艺术中心 粮仓伙食团 21 销售概况 整体面积区间： 20-2000（可组合） 三期醉街在售： 院落：180-460 单铺：40-80，可组合 价格：1.3-3.5万/

16、目前40 起，总价120万起 目前最小20左右已售完，原最低45万起 优惠： 入会最高优惠：20万 一次性付款优惠2%，按揭优惠0.5% 在售 22 项目实景 中国艺库主要商户 9点艺库酒店 Nothing艺术衍生品 中国艺库入口之一 游客中心已建成但并未真正投入使用 23 Part.3 大邑安仁古镇 24 项目概况 所属单位： 安仁文博（政府，成都文旅下属公司） 老公馆文化（川报） 建川 居民自持 交通： 自驾：成温邛，约75公里，1.5小时 公共交通：茶店子、石羊场等有班车直达。 规模： 原有古建筑群：约30万 新批次“安仁2012”（文博）： 占地约2.2万、建面约1万 周边主要规划与配

17、套： 福朋喜来登酒店（2016.1.31即将开业） 建川博物馆 安仁古镇 成温邛 绕城 25 规划 孔裔国际学校 民国风情街1期 （公馆老街） 民国风情街2期 “安仁2012” 即将开街 游客接待中心 安仁福朋喜来登酒店 有轨电车串联全境 26 租赁概况 特别说明： 安仁文博（政府）意向收购树人街、裕民街等公馆老街上 原居民自持商铺做统一管理经营，目前处于洽谈阶段，尚 未达成一致，居民自持商铺对外租赁受限。 参考租金： 约40-80元/.月（最低30元/） 免租政策：原古街商铺无免租 合同期限： 古街小铺可签1-3年，合约期内租金无递增 招商业态： 书院、客栈、会所、酒吧、餐厅、咖啡厅、茶室等

18、 主力商户： 原有：古建新用为主 老电影博物馆、明轩书栈、安仁公馆会所、安仁公 馆茶厅、同庆食馆、安仁戏院、德仁酒吧、石根缘 新增：“安仁2012”即将开街部分 德门仁里精品酒店（文旅自营） 魏明伦文学馆 安仁书院 古街空置商铺实景图 27 业态新增：“安仁2012”预计2016年初正式开街 德门仁里精品酒店（文旅） 魏明伦文学馆 百乐门 小雅：餐厅、咖啡、书吧（文旅自营） 28 业态新增 共品钱币博物馆 成都文化产业拓展中心 安仁书院 29 安仁福朋喜来登：预计2016.1.31开业 安仁福朋喜来登建筑实景图 房间数： 192间，43-129 会议厅： 7个，单个最大560 多功能无柱式宴会

19、厅 预计开业时间：2016.1.31 业主方： 安仁文博 房间效果图 30 Part.4 平乐平沙落雁 31 项目概况 开发商：成都文旅 交通： 自驾：绕城高速、成温邛，约110KM，约2小时 公共交通： 新南门直达平乐 火车北站、石羊场客运站至邛崃转平乐 绵阳、雅安、乐山至邛崃转平乐 规模： 一期占地30亩，建面1.1万； 二期占地64亩，建面4.5万 周边主要规划与配套： 平乐古镇老街 金鸡谷攀岩 芦沟竹海 首次开街：2010.8 物业公司：成都新闻物业 物业费：3.5元/.月 平沙落雁一期入口广场 绕城 平乐平沙落雁 成温邛 32 规划 已运营一期总平图 待交房二期总平图 在建二期 一

20、期 用 地 主要活动广场 33 租赁概况 面积区间： 一期10-2000（全部持有） 二期400-2000（在售） 参考租金： 大商铺：20-30元/ 小商铺：30-50元/ 免租政策： 6-12个月，租金打折，淡季免租 合同期限：5年 花车： 500-800元/车.月租金，500押金， 合约6个月，租金季付 招商业态：餐饮、客栈、文化、休闲、娱乐、小商品 主力店： 1. 一期已运营： 散花书院、上院客栈、香间石筱客栈 音乐往事酒馆、玖乐音乐酒吧等 一期基本无新增主力业态 2. 二期待呈现： 川剧大院 淡季歇业商铺 淡季运营活动 34 销售概况 面积区间： 二期400-2000 价格：均价1.

21、2万/，约400万起 优惠：一次性优惠5%，按揭优惠3% 预计交房时间：2016年 已确定入驻：川剧大院（定制院落约2000） 二期工程现状实景图 二期工程现状实景图 35 项目实景 淡季以当地人为主，外地游客甚少 常年举办各类以音乐为主的艺术主题活动 淡季水上项目无人问津 多家客栈实行淡季打折，以接待团队年终活动为重点 36 Part.5 金堂五凤溪古镇 37 概况 开发商：成都文旅 交通： 自驾：成南高速或成洛大道，约75公里，约1.5小时 公共交通： 五桂桥直达班车每天4次 成都各客运站金堂淮口五凤溪 规模：占地约262亩 首次开街：2013.10 物业公司：文旅 物业费：截止目前免物业

22、费 总平面图 绕城 成南高速 五凤溪古镇 五凤溪入口 38 规划 首期全自持，已运营 待开发 后期规划鸟瞰图 移民广场实景图 游客接待实景图 39 租赁概况 面积区间： 20-1000（全部自持） 租金： 约20元/，最低可谈到10元/.月 免租政策： 一般1-2年免租 主力店最长可免租3-5年 合同期限：一般5年，主力店8-10年 花车： 1000元/车.月，租金年付，合约1年签 招商业态：餐饮、客栈、文化、休闲、娱乐、小商品 主力店： 原有：主力店整体品质不高，且同质化严重 廑庐客栈 锐仕画院 新增： 德门仁里精品酒店（文旅自营） 小雅餐厅（文旅自营） 花车未完全招商，淡季人气不足 淡季商

23、气惨淡 40 业态新增 41 Part.6 双流黄龙溪古镇 42 项目概况 运营单位：双流县黄龙溪古镇景区管理局 专属旅行社：黄龙溪国际旅行社 交通： 自驾：剑南大道，约35公里，约40分钟 公共交通： 新南门、茶店子、双流、华阳均有直达班车 规模： 全镇50.4平方公里（约75600亩） 留存传统建筑约3.12万 一期“黄龙见水溪通古蜀”： 2009年以川西民居古街为主的改造工程 二期“上河衢田园水村”： 占地约10.6万，规划水域面积约3万， 临水商业面积：约2.6万 四合院等民居建筑：约4万 公共区域面积：约4.5万。 剑南大道 黄龙溪古镇 黄龙溪谷入口 43 规划 上河衢田园水村风景区

24、 （2010年启动改造的二期工程） 龙潭广场淡季维护中 二期入口 44 租赁概况 业权： 景区管理局 居民自有 招租方式： 政府部分：官方组织公开招标，价高者得 居民自持部分：自主租赁 居民自持店铺： 参考租金：约40-120元/ 合约：3-5年，租金一年一付 装修期免租 花车： 合约：1年 参考租金：约400-2000元/月.车不等 管理费：5000元/户，对不合经营规范的商户实行扣分 扣钱制度 业态限制与细分极为严格 物业费：无 清洁费：约30元/户.月 水电气：居民自持部分为民用标准 古街店铺实景图 花车实景图 45 古镇实景 区域商会 政府驻地办公 游客中心 三县会馆 三都博物馆 广场附近儿童游乐 46 调研总