房地产法形成性考核一

1、形成性考核一1、房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。对2、房地产的特点是：不动性、长期性、特定性、资源有限性。错3、房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规范的总称。对4、按照本课程房地产法教材的观点，房地产法渊源的具体表现形式有7种。错5、房地产法的基本原则有：土地公有原则，国有土地有偿有期限使用原则，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，房地产综合开发原则。对6、宪法规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”对7、按照土地管理法的规定，城市

2、的人也是可以去农村承包土地的。错8、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。对9、省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门、农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后新开垦耕地数量不足以补偿所占用的耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。对10、一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩800公顷以下的，按照省、自治区、直辖市

3、规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发800公顷以上的，报国务院批准。错11、土地复垦实行“谁破坏、谁开垦、谁复垦”的原则。错12、国家建设用地是指国家建设项目所需要占用或使用的土地，包括机关、部队、社会团体、学校以及企事业单位、公益事业、城市基础没施等一切建设工程所需用地和兴办乡镇企业和村民建设住宅的用地。错13、征用下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过45公顷的(折合525亩)；其他土地超过75公顷的(折合1 050亩)。由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。错14、国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的使用权。对15、确

4、定给被征用土地的农民的补偿标准，应当兼顾国家、集体和个人的利益，既保证国家征用土地，又照顾到群众利益，特别要保障妥善解决农民的生活问题，还要考虑到农村的发展需要。因此，土地管理法贯彻“使被征用土地单位的农民生活水平提高的原则”，错16、关于非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的法律责任，违反基本农田保护条例规定，有下列行为之一的，依法从重给予处罚：a. 买卖或者以其他形式骗取转让基本农田的 b. 合法批准占用基本农田的 c. 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的 d. 擅自批准数量的 17、土地使用权作为一项民事权利，具有以下性质：a. 土地使用权具有不可交易性 b. 土地

5、使用权是一种特殊权 c. 土地使用权是一种物权 d. 土地使用权为完全物权 18、房屋所有权是指房屋所有人依照法律规定，对房屋享有的占有、使用、收益、（ ）的权利。a. 处分 b. 闲置 c. 赠与 d. 租赁 19、房屋所有权消灭的原因正确的是：a. 所有权客体的消灭 b. 所有物被租赁 c. 所有权主体的债权债务混同 d. 所有权未被行使 20、物权法规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（ ）管理的权利。a. 共有和共同 b. 所有和共同 c. 占有和收益 d. 处分、租赁和管理 21、区分所有权人在行使占有、使用、收益和处分权利时，要求

6、（ ）、共用部分持分权和成员权这三者必须作为整体处分，不可以分离处分。a. 所有权 b. 专有权 c. 处分权 d. 收益权 22、不动产登记暂行条例自（ ）起施行。a. 2016.5.1 b. 2013.4.1 c. 2015.3.1d. 2015.1.1 23、房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能，即产权确认功能、公示功能和（ ）功能。a. 处分 b. 对抗 c. 占有 d. 管理 24、房地产登记须遵循以下三项原则：严格管理、稳定连续、（ ）的原则a. 登记 b. 一物一权 c. 公示 d. 方便群众 25、我国现行法上的房地产登记，在类型上分为（ ）种a. 6

7、 b. 10 c. 7 d. 8 26、国有土地上房屋征收与补偿条例于（ ）颁布。a. 2011.1.21 b. 2011.1.19 c. 2013.10.1 d. 2012.1.1 27、国有土地上房屋征收与补偿的基本原则有：决策民主、程序正当、结果公开和（ ）原则。”a. 补偿公平 b. 依法补偿 c. 照顾弱者 d. 公平公正 28、房屋征收补偿方式有（ ）种。a. 5 b. 3 c. 4 d. 2 29、房地产开发的特点有：房地产开发投资量大，房地产开发回收周期长，（ ），房地产开发涉及面广。a. 房地产开发受政策调控大 b. 房地产开发利润大 c. 房地产开发难度大 d. 房地产开发

8、投资风险大 30、房地产开发的原则有：严格执行城市规划的原则，（ ）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，选择一项：a. 决策民主的原则 b. 程序正当的原则 c. 结果公开的原则 d. 经济效益、杜会效益和环境效益相统一原则 形成性考核二1、商品房虽然未依法登记领取权属证书，但是已经有购房合同和购房收据（三联单），买受人可以自行转让其购买的房产。错2、房地产转让的形式主要是买卖和赠与，同时也包括其他合法方式。如以房地产作价入股与他人组成企业法人，以土地使用权与他人合资、合作开发经营房地产等也属于房地产转让行为。对3、房地产转让当事人可以签订书面转让合同，如果签订转让合同的话，合同中应

9、包括：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。错4、房屋预售，亦称商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人根据预售合同支付房款并在工程竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。房屋预售又称“卖楼花”。商品房预售方式首创于我国澳门地区。错5、房屋预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(

10、2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，可以先进行内部认购。错6、商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，推行商品房预售合同网上登记备案。对7、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移

11、占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。房地产抵押具有一般抵押所共有的特征，主要表现在以下三点：(1)抵押权是一种从属权利；(2)抵押权是一种价值支配权；(3)抵押权是一种优先受偿权对8、抵押设定后新增房屋属于抵押物，房地产抵押权的效力及于该新增房屋。错9、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。因此，先设定的房地产抵押权不影响新抵押权的设定，但后设定的房地产抵押权，其担保的债权优先于先设定的房地产抵押权所担保的债权受偿。错10、担保法第53条

12、规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”从该立法可以看出，我国抵押权实行司法保护主义。错11、房屋赠与，是指房屋所有权人将自己的房屋无偿给予他人，他人表示接受赠与的行为。准确地说，房屋赠与属于交易行为。错12、廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入住房困难家庭对廉租住房有产权，是有产权的保障性住房。廉租房可租可售。错13、新参加工作的职工从参加工作的第一个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入

13、单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。错14、“物业”“房地产”“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系。对15、前期物业管理与一般意义上物业管理没有区别。错16、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。对17、前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，虽然建设单位不是被服务的主体，却是合同的一方当事人。对18、根据物业管理条例的规定，物业管理法律责任中的刑事责任主要涉及以下三种情形：（1）挪用专项维修资金的刑事责任。挪用专项维修资金的，由县级以

14、上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。（2）业主犯罪行为的刑事责任。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（3）职务犯罪的刑事责任。国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成

15、犯罪的，依法追究刑事责任。对19、物业管理纠纷与一般民事纠纷在解决方式上的相同点是，都可以适用和解、调解、诉讼、仲裁等方式。不同点就是因为物业纠纷主体之间也部分的存在隶属关系所以纠纷的解决方式也就有行政复议与行政诉讼等方式。两类纠纷虽然有相似之处但根据规范、属性、特点的不同而在某些方面存在着差别。对20、房地产中介服务，是指房地产投资、开发、交易、管理、消费等经济运行的各个环节中，在租赁双方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、物业的所有者与使用者之间，为当事人提供多功能、全方位的居间服务活动的总称。房地产中介服务的范围非常广泛，而房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪、房地产开发是目前四

16、种主要形式。错21、房地产中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查，房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。对22、房屋转让纠纷，是指因公民之间、法人之间及公民和法人相互之间因房屋开发、预售、买卖、抵押、典当、赠与、继承等基于所有权变更而发生的纠纷。错23、房地产债权纠纷，是指公民、法人因对房地产及其有关权益进行交换协作而发生的纠纷，如土地使用权出让合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等。对24、民法总则第176条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承

17、担民事责任。”以房地产开发商的责任为例，出现房屋面积涨或缩问题”、“房屋质量问题”、“拖延办产权证问题”、“延期交房问题”、“虚假房地产广告问题”和“无商品房预售许可证”、“一房多卖”等违法销售问题时都会导致其承担相应的行政责任。错25、房地产关系中承担民事责任的形式主要有：停止侵害；恢复原状；赔偿损失；排除妨碍；消除危险；返还财产；修理、重做、更换或退回；继续履行；违约金；消除影响；11赔礼道歉。以上十一种承担民事责任的形式，前九种为财产责任，或称物质赔偿；后两种为精神赔偿。对26、房地产纠纷不允许行政调解。错27、房地产纠纷行政处罚的程序中规定了行政处罚程序基本规则，这个规则由3项内容组成

18、。对28、房地产纠纷仲裁是指仲裁机构根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，作出具有约束力的调解或仲裁。仲裁决定一经作出，即对当事人各方具有法律的约束力。如当事人不服的，可以到法院提出上诉。错29、房地产纠纷案件当事人在诉讼中享有以下诉讼权利。（1）当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。（2）当事人可以查阅本案有关材料，并可以复制本案有关材料和法律文书。（3）双方当事人可以自行和解。原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。当

19、事人应承担以下诉讼义务。（1）当事人必须依法行使诉讼权利。（2）遵守诉讼秩序。（3）履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。对30、停产停业损失的补偿是根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主。停产停业损失补偿中涉及非住宅房屋的认定。认定为非住宅房屋，应当满足两个条件：第一，房屋为非住宅房屋，即营业性用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营。二者满足其一即可。错31、房地产交易具有下列特性：a. 房地产交易标的额可大、可小，但专业性强 b. 房地产交易具有较强的市场性 c. 房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性 d. 交易

20、标的物的位置具有稳定性 32、房地产转让的特征：a. 房地产转让一般应签订书面合同 b. 房地产转让的标的必须合法 c. 房地产转让时，原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务未必随之转移给受让方 d. 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时不得违反原出让合同的约定，受让人确需改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和省、市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。否则，受让方不得改变原土地用途。 33、房地产转让中的禁止转让情形：a. 由10人以上共有的房地产 b. 未依法登记领

21、取权属证书的房地产 c. 夫妻共有的房地产 d. 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，尚未执行的。 34、附属物分为土地上的附作物和房屋的附属物。下列属于地上附着物是：选择一项：a. 空调 b. 厨房 c. 厕所 d. 水塔，水井，桥梁 35、房地产法律事实是指符合房地产法律规范的，能够引起房地产法律关系发生、变更和终止的客观情况。与其他法律关系一样,房地产法律关系的产生、变更或消灭总是以一定的法律事实的出现为根本原因和依据,而此种法律事实是具有法律意义的自然现象或人们的行为。它须具有以下特征：a. 平等性 b. 公正性 c. 主观性 d. 法定性 36、

22、房屋所有权的原始取得，指房屋所有权人直接依法律规定，不以原所有权人的所有权和意志为依据即可取得房屋所有权。主要包括：选择一项：a. 赠与 b. 买卖 c. 新建取得 d. 继承 37、业主对建筑区划内的共有部分的享有共有权。下列属于共有的部分是：a. 建筑区划内的道路，属于业主共有，包括城镇公共道路。 b. 厨房 c. 电梯 d. 车库 38、我国房地产登记是房产与地产统一登记。物权法第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度”。所谓“统一登记”，主要是指（ ）、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。选择一项：a. 登记机构 b. 登记主体 c. 登记自愿 d. 登记审查 39、各国关于

23、房地产权属登记及其效力的规定，大致有三种模式即德国法模式，（ ），托伦斯(robert torrens)模式。a. 中国法模式 b. 美国法模式 c. 英国法模式 d. 法国法模式 40、违反房屋征收与补偿的法律责任有（ ）、刑事责任和民事责任三大类。选择一项：a. 赔礼道歉责任 b. 恢复原状责任 c. 行政责任 d. 赔偿责任 41、根据我国有关法律的规定,出让土地的审批权限与征用土地的审批权限相同,即使用基本农田的,使用基本农田以外的耕地在35公顷以上的,使用耕地以外的其他土地在70公顷以上的,由（ ）批准。选择一项：a. 省政府 b. 县政府 c. 市政府 d. 国务院 42、建设工程

24、施工招标分为公开招标和（ ）。a. 邀请招标 b. 磋商 c. 竞争性谈判 d. 询价 43、根据我国建设工程质量管理条例的规定，在正常使用的条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用期限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为（ ）年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。a. 5 b. 3 c. 4 d. 8 44、建设工程质量保证金管理办法规定，发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容。发包人在接

25、到承包人返还保证金申请后，应于（ ）天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。a. 30 b. 60 c. 15 d. 14 45、依据城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起（ ）日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。a. 45 b. 7 c. 15 d. 30 形成性考核三1、甲公司以出让方式取得土地使用权，约定使用年限70年，经过3年开发，土地使用权转让给乙公司，甲公司与乙公司转让合同约定的用地年限最长为（ ）a. 40 b. 67 c. 50 d. 70 2、根据土地管理法的规

26、定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应占本行政区域内耕地的（ ）%以上。a. 70 b. 80 c. 50 d. 60 3、房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的（ ）同时转让、抵押。a. 土地收益权 b. 土地占有权 c. 土地使用权 d. 土地所有权 4、城市市区的土地属于（ ）所有。a. 各用地单位 b. 有关企业 c. 国家 d. 农民集体 5、在（ ）情况下，拆迁补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。a. 拆除没有产权纠纷的房屋 b. 拆除出租房屋 c. 拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋 d. 拆除设有抵押权的房屋 6、房地产抵押合同自（ ）之日起生

27、效。a. 约定 b. 履行 c. 登记 d. 签字 7、物业管理的基本主体是（ ）a. 业主大会 b. 业主 c. 物业公司 8、对需要复垦的国有土地，企业利用自有资金或者贷款进行复垦，复垦后土地的所有权应属于（ ）a. 农民集体 b. 实施复垦行为者 c. 企业 d. 国家 9、省、自治区人民政府所在地的市、人口在多少万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。a. 30 b. 50 c. 100 d. 70 10、以下可以出租房屋的是：a. 属于违法建筑的 b. 权属有争议的 c. 抵押权人不同意的 d. 共有房屋共有人同意的 11、非

28、农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。对12、在城市房屋拆迁过程中,既存在拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间及拆迁人与城市房屋拆迁单位之间的民事法律关系,同时也存在房屋拆迁管理部门与拆迁人、被拆迁人、房屋承租人之间的行政法律关系。对13、2007年，物权法第42条规定了征收条款。之后，城市房地产管理法依据物权法做出了相应的修订，于第6条规定了城市房屋的征收条款。对14、2011年1月21日发布实施了国有土地上房屋征收与补偿条例，2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例继续执行。错15、城市房地产管理法规定, 房地产开发企业在领取营业执照后的三个月内，应当到登记机关所在地的县级