住宅市场ppt课件

1、第四章 住宅市场,第一节 住宅需求与住宅供给,一、住宅需求的概念及特点 住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意并且能够购买的住宅的数量。,P,Q,D,住宅需求量与房价呈反比变动,住宅需求曲线,一、住宅需求的概念及特点 住宅有效需求：一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的住宅需求。 De = f (收入，房价，抵押贷款能力) 住宅潜在需求：过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量影响。 Dp= f (人口),住宅需求的特点 多样性 区域性 层次性 消费和投资的双重性 一定的可替代性,二、住宅需求的影响因素与弹性分

2、析,1、住宅需求的影响因素 房价 人口 收入 消费者偏好 预期 金融因素,2、住宅需求的弹性分析 住宅需求价格弹性 住宅需求收入弹性,住宅需求价格弹性 指住宅价格每上升（下降）一个百分点引起的住宅需求量减少（增加）的百分比，即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。 例如：若住宅需求价格弹性为-0.8，表明其他条件不变，住宅价格下降10%，将导致住宅需求量上升8% Q/Q P/P Q:住宅需求量; P:住宅价格,Ed =,住宅需求收入弹性 指收入每增加（减少）一个百分点引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。 例如：若住宅需求收入弹性为1.2，表明其他条件不

3、变，购房者收入增加10%，将导致住宅需求量上升12% Q/Q Y/Y Q:住宅需求量; Y:居民收入 Ed 1 缺乏弹性； 价格或收入变动对住宅需求的影响程度小，这时住宅表现为生活必需品的特征。 Ed 1 富有弹性； 价格或收入变动对住宅需求的影响程度大,这时住宅表现为消费品、奢侈品的特征。,Ed =,三、住宅供给的概念及特点 住宅供给是指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意并且能够提供的住宅的数量。,P,Q,S,住宅供给量与房价呈正比变动,住宅供给曲线,注意区分住宅存量（housing stock）和住宅流量（housing flow）。,P,Q,S,短期内宅存量的供给曲线（无弹性）,Q

4、0,P,Q,S,长期住宅存量的供给曲线（缺乏弹性）,住宅供给的特点 缺乏弹性 城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 层次性 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品 滞后性 房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险

5、性,四、住宅供给的影响因素与弹性分析,1、住宅供给的影响因素 生产要素价格 政策因素 资金供应量和利率 税收政策 开发商的未来预期,2、住宅供给价格弹性 指住宅供给量变动对住宅价格变动的反应程度。 住宅供给价格弹性系数： Q/Q P/P Q:住宅供给量; P:住宅价格,Es=,五、住宅市场的的供求均衡 住宅市场的供求均衡，是住宅市场运行的最基本问题，也是住宅市场运行所追求的重要目标,P,Q,D,住宅增量市场的供求均衡,S,Pe,Qe,P,Q,D,住宅存量市场的供求均衡,S,Pe,Qe,住宅市场供求的非均衡 所谓住宅市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指住宅的供给价格与需求价格、供给数

6、量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态 1、总量性供不应求状态 这种状态是指住宅市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场 2、总量性供过于求状态 这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区 3、结构性供求失衡的状态 结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应,住宅市场供求均衡条件及其实现 完善住宅市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件 着重研究和培育商品房的有效需求，注

7、重供给与需求的总量均衡 以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调,第二节、住宅市场的四象限模型,Wheaton和Dipasquale在1996年建立了物业-资产市场模型（the property and asset markets）,或称四象限模型（four-quadrant market model） (参见丹尼斯.迪帕斯奎尔，威廉.惠顿，城市经济学与房地产市场,经济科学出版社，2002),住宅资产市场,ASSET MARKET 该市场中，房地产作为一种资产被家庭和企业持有、交易，其目的是通过租金或转售增值获取投资收益，为此，必须拥有房地产。 市场需求者为希望拥有房地产而获取收益的家庭和

8、机构投资者 市场供给则是新增建筑物 供给和需求相等时对应的价格为房地产市场价格,住宅物业市场,PROPERTY MARKET 该市场中，房地产为家庭和企业提供生产和生活空间。 需求来源于空间的使用者，租房者和自住房者，需求取决于租金和其他外生经济变量，如企业的产出水平、家庭收入、家庭总数等； 供给来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产数量，由资产市场决定 供给和需求相等时对应的租金为物业市场的租金水平，即该市场决定了房地产租金的高低。,住宅资产市场与物业市场的关系,住宅资产市场与物业市场紧密联系。 物业市场的供求关系决定住宅租金水平；该租金水平决定了住宅资产的收益水平，从而影响资产市场

9、的需求； 物业市场上的供给由资产市场决定的。,图1 住宅资产市场与物业市场互动关系,租金,新建量/ m2,存量/ m2,价格 （美元/m2）,d,d,c,P=R/i,P=f(c),D(R,Economy)=S,S=C/,物业市场： 存量的调整,资产市场：价格,资产市场：新项目的开发建设,物业市场： 租金的确定,第一象限,D(R,Economy)=S D为需求量，R为租金，Economy为经济因素 描述在给定外部经济条件下，对空间需求如何随着租金而变化。根据存量确定市场租金水平。 如果外部经济条件发生变化，整个曲线外移或内移。,第二象限,P=R/I P为价格，R为租金，I为资本化率 描述资产市场

10、中租金和价格的关系，由租金价格比率（资本化率）反映。 其中资本化率影响因素： 经济体系长期利率（长期利率升则资本化率高） 租金的预期增长率（预期增长率高，资本化率则低） 租金收入现金流的风险程度（风险越高，资本化率越高） 税法对房地产的优惠程度（优惠程度越高，资本化率越高）,第三象限,P=f(c) P为价格，C为重置成本 描述住宅房地产价格同新建量之间的关系。从长期看，住宅房地产价格同重置成本相等。这里假设随着新建量的增加，重置成本将增加。 影响重置成本的其他因素将导致整个曲线移动。 重置成本升高则曲线向左平移，降低则曲线向右平移。,第四象限,S=C/ C为新建量， S为存量， 为存量房地产灭

11、失率 描述新建量与存量的关系。 存量与新建量之间存在：S=C-S 当市场处于均衡状态时，S=0，则： S=C/,图2 经济增长对房地产市场的影响,租金,新建量,存量,价格,d,d,c,c,P=R/i,P=f(c),D(R,Economy)=S,S=C/,图3长期利率下调对房地产市场的影响,租金,新建量,存量,价格,d,d,c,P=R/i,P=f(c),D(R,Economy)=S,S=C/,图4 短期利率上升对房地产市场的影响,租金,新建量,存量,价格,d,d,c,i,P=R/i,P=f(c),D(R,Economy)=S,S=C/,第三节 住宅租金与价格,一、住宅租金、住宅价格的概念及房价影

12、响因素 住宅租金即指承租人为租用住宅而愿意每期支付的费用，也可以定义为获得占有或使用该物业的权利而支付的年金。 住宅价格是用货币表现的住宅的交换价值。 现实中的住宅价格构成极为复杂，不同地区、不同时期、不同类型的住宅，其价格构成可能不同。从房地产估价中的成本法角度来看，住宅价格主要由7大项构成：土地取得成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税额和开发利润。,住宅价格影响因素： 房地产自身因素 包括：区位、土地面积和形状、地形与地势、地质条件、日照和风向、建筑物本身等。 环境因素 包括：大气环境、声觉环境、水文环境、卫生环境等 人口因素 包括：人口数量、人口素质、家庭人口规模等 经济因素 包括

13、：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、利率、物价、居民收入、汇率等 社会因素 包括：政治安定状况、社会治安状况、城市化等 行政因素 包括：房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市规划、交通管制、税收政策等 国际因素 包括：世界经济状况、国际竞争因素、政治对立状况、军事冲突因素等 心理因素 包括：个人偏好、时尚风气、讲究风水或吉祥号码等,二、住宅的特征价格模型 (hedonic price equation) 自变量X1, X2, , Xn指住宅的各项属性，例如建筑面积、房龄、楼层等； i 反映各属性的隐含价格，即假定其他属性不变，各属性变动一单位导致房价平均变动的程度。,P=+1 X1+