三亚旅游房地产发展现状

1、三亚旅游业发展现状及旅游地产现状分析二九年四月三亚旅游业发展现状及旅游地产现状分析第一部分：三亚旅游业1.1三亚旅游业发展现状三亚位于海南岛最南端，这里是进入中国的热带门户，是东方的度假天堂。三亚终年阳光明媚、气候宜人，在1919.6平方公里的海洋热土上，拥有60%的森林覆盖率，209.1公里的海岸线，拥有19处优质海湾。这里汇集了阳光、海水、沙滩、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹等十大旅游资源，是中国热带滨海度假旅游资源最丰富、最密集、最完整、最自然的地区。世界旅游组织官员赞誉三亚：“这里将成为世界上最有希望的旅游目的地。”世界旅游组织秘书长弗郎加利更是赞叹道：“三亚的美丽远远超乎我

2、的想象！” 1996年1月1日，国家旅游局在三亚亚龙湾国家旅游度假区隆重举行“中国度假休闲年”开幕式，拉开了三亚市发展国际性热带海岛度假业的序幕。近十几年来，三亚市已建成二十几处别具特色的旅游景区，其中最为著名的有：17.8公里长的三亚湾椰梦长廊、“西岛”海上游乐世界、“蜈支洲岛”度假中心、天涯海角风景区、南山文化旅游区、南山大小洞天旅游区、亚龙湾国家旅游度假区及被社会各界誉为“世界级、世纪级”的佛教文化工程108米南山海上观音圣像等重量级旅游景区项目。 据2007年统计数据，三亚共有旅游饭店169家 ，客房近2.4万多间，其中五星 、四星级酒店25家。喜来登、万豪、希尔顿、凯悦 、香格里拉、

3、洲际、凯宾斯基、凯莱等国际知名的酒店集团均已落户三亚。 1.2三亚已形成的旅游产品体系度假休闲旅游产品包括：高尔夫度假、温泉康体度假、热带滨海度假、潜水度假、游艇度假、长寿养生度假、民俗风情体验度假、海岛度假和休闲渔业度假等休闲度假旅游产品。 观光旅游产品：包括天涯史迹观光、海景观光、热带雨林观光、热带农业观光和热带渔业观光等观光旅游产品。专项旅游产品：包括海岛休闲会展旅游、文化旅游、时尚购物旅游、节庆赛事旅游、海上娱乐旅游、体育旅游、生态旅游、蜜月婚庆旅游等旅游产品。自助游产品：包括自驾车旅游和背包旅游。1.3目前三亚的客源市场定位（1）海外客源市场定位：一级市场：港澳台地区、日本、韩国、俄

4、罗斯市场，以及在华外国人。二级市场：西欧、北欧、北美、澳大利亚市场。三级市场：西亚、南亚市场。（2）国内客源市场定位：一级市场：长三角、珠三角、环渤海湾经济发达地区。二级市场：除一级市场意外的其它地区的省会城市、其它主要中心城市以及湖北、四川和陕西等省区。三级市场：国内其它地区。1.3.1最近三亚旅游业基本情况统计三亚统计信息网 2008年11月三亚旅游业基本情况指 标 名 称单位本月111月累计比去年同期增减（%）本月累计接待过夜人数万人次54.15 537.44 14.1 12.5 旅游饭店接待过夜人数万人次53.92 531.97 13.6

5、 11.3 国内旅游者万人次50.71 490.95 19.5 13.7 海外旅游者万人次3.21 41.03 -36.5 -11.2 # 外国人万人次2.76 33.41 -38.5 -15.4 香港同胞万人次0.32 5.34 -4.7 20.1 澳门同胞万人次0.03 0.53 -76.1 -35.6 台湾同胞万人次0.10 1.75 -15.6 21.4 邮轮海外游客万人次0.23 5.47 63.8 461.1 旅游收入亿元7.37 80.19 12.5 11.4 国内旅游收入亿元5.83 64.32 19.7 14.5 旅游外汇收入万美元2071.86 20876.84 -9.7

6、-3.9 邮轮游客外汇收入万美元37.1 864.24 62.1 455.2 旅游饭店客房开房率%70.92 61.39 1.4 1.7 受全球金融危机的影响，三亚的旅游业也受到不同程度的影响，从统计数据来看，受影响的主要是海外旅游者，比去年同期有很大程度的下降，但对国内游客的影像不是很大，比起去年同期，各项指标都有不同程度的提高，客房入住率111月份平均入住率 61.39，比去年同期上涨1.7。1.4三亚旅游业未来发展趋势1.4.1旅游消费规律国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形

7、态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。1.4.2我国旅游消费趋势国家统计局2009年1日22日发布的初步核算数据显示，2008年中国GDP总量亿人民币，按照2008年平均汇率6.948：1美元，折合43274亿美元，按照人口数13.2465亿，我国去年的人均GDP已经达到3266.8美元，登上了3000美元的新台阶。目前我国旅游消费正在从观光旅游向休闲度假阶段过渡，随着经济的发展我国将全面进入度假时代，完成从观光到休闲再到度假的过渡。1.4.3三亚旅游发展趋势“没有旅游业，

8、就没有三亚”旅游在三亚经济中的地位比任何一个城市都要重要：以旅游为龙头的第三产业税收占全市地方税收的70%以上；以旅游为龙头的第三产业直接从业人员占全市总就业人数的40%以上。很显然，旅游业已成为对三亚经济增长贡献率最大的产业。正是看到旅游业对城市经济的巨大拉动，三亚人一直以旅游业发展作为城市发展的核心，并以国际化的高远目光谋划着旅游业的发展，旅游接待人数、旅游总收入正呈现逐年递增趋势。以下为中国宏观数据挖掘分析系统数据：（1）三亚旅游接待人数及旅游总收入统计年度酒店接待人数（单位：万人）旅游总收入(单位：亿元）2000年205.2119.822001年240.324.522002年278.1

9、428.392003年300.4129.262004年36439.142005年406.5951.292006年450652007年50080.112008年60090（2）三亚酒店年接待人数增长趋势（3）三亚旅游总收入增长趋势三亚自升格为地级市以来，旅游产业得到快速发展，旅游饭店接待量年均增长20.02%；旅游总收入年均增长28.63%。根据三亚市政府报告及相关规划，三亚旅游产业要围绕“热带、滨海、生态”特色做文章，力争到2011年，旅游总人数突破800万人次，旅游总收入150亿元以上，五星级标准的酒店达到40家以上（海棠湾国家海岸旅游度假区至2009年5月底，将有15家五星级酒店同时开工，

10、其中六星级以上包括七星级酒店共三家）。1.5三亚整体形象定位近日公布的中国城市竞争力排行榜中，发展成本竞争力十强城市，海口、三亚均上榜。“魅力三亚，时尚之都”已成为三亚对外宣传的口号，而且近年来三亚市政府也积极参与主办国内外各种大型赛事、活动，并且已经取得了很大的成绩。中国顶尖专业模特大赛“新丝路模特大赛”自2000年选址三亚作为伸展美丽的舞台，经过3年的连续举办，2004年新丝路模特机构与三亚市政府签订了5年新丝路中国模特大赛协议，此举标志着自2004年起三亚将连续举办5届新丝路模特大赛。具有全球影响力的第53、54、55届世界小姐大赛已经连续3年在三亚成功举办。2005年，三亚迎来了第14

11、届中国金鸡百花电影节暨中国电影百年庆典系列活动及首届中国(三亚)国际电视广告金椰子周，伴随着这些大型赛事、活动的举办，美丽的三亚将会有更多的机会向世人展现自己，国际化的道路将越走越宽。三亚正以高标准的规划，高质量、高速度地发展，力争在本世纪初的二十年内将三亚建设成为中国首选、亚洲一流、世界著名的度假旅游胜地。第二部分：三亚旅游地产现状分析三亚作为著名的旅游城市，风景优美，资源优势十分明显，因此在三亚，几乎所有的房地产开发商都是以水景为主题来包装项目。经历了九十年代海南房地产泡沫经济灾情之后，三亚房地产市场在新一轮经济增长下，伴随着全国房地产市场的快速发展，终于伸展着身形，渐渐复苏、发展。200

12、8年，三亚市商品房销售价格同比上涨了30.3%，而在过去的10年中，三亚楼市上演了“10年价格上涨10倍”的神话。 三亚旅游地产的发展是有目共睹的，在当前全球金融危机及全国楼市低迷不振的情况下，三亚房地产市场的现状如何呢。现状分析2.1三亚房地产区域分析把三亚房地产市场按区域分为三个区域：第一个是以三亚湾海坡、鹿回头半岛、亚龙湾为代表的一线海景资源型高端项目，由于资源独缺及稀缺性，各开发商相互比拼资源，定价都以各自为中心，这些高端项目价格都在1.7万4.2万的均价，都以大户型为主，总价高、打折较少，价格下降空间不大。第二个以三亚湾二线地区及两河为主的休闲度假型中高端项目，价格在80001000

13、0元/方，总价都在80万100万/套，对于度假为主的人群是比较受欢迎的，但总价高，竞争激烈，顾客持币观望较多。第三个是以二环、田独为主的市区养老度假型项目，价格在75008000元/方较多，中小项目为主，打折严重，项目包装推广差，无特色，和内陆房地产一样卖的就是一个普通的居所。2.2三亚房地产供需分析07年112月三亚供应量为10110套，成交量是9950套，可以说是供不应求。08年三亚供应量大体估算超过了15000套，而且还没有包括陵水、保亭等大三亚周边的直接竞争项目，房地产项目开工面积与07年同比增加了大约50，成交量却略有下降。三亚市房地产交易中心的统计数据显示，截至1月31日，三亚商品

14、住房结转可售面积为 210.32万平方米，其中上年结转可售面积200.83万平方米，环比增长49.29%。而三亚2008年112月房地产运行情况显示，登记销售面积为109.69万平方米。三亚商品房的可销售面积出现存量。面对金融危机和全国房地产业的低迷，三亚市房管部门也做出调整，今年将严格控制新增销售面积，数据也显示，今年1月三亚批准预售的商品房面积比去年同期减少51.46%，但“大三亚市场圈”其他区域的新建面积却有增无减。据悉雅居乐“清水湾”项目今年将完成开发面积45万平方米，位于香水湾的富力湾项目今年也将完成15万平方米的可售面积，仅此两个项目，今年合计可售面积就达60万平方米，预计市场将出

15、现供大于求的现象。2.3三亚房地产成交价格从最新统计的三亚房地产各项目价格动态来看，一线海景资源型项目均价在2万/平方米以上，与去年同比保持不变，但远未达到开发商的预期，而河景、二线海景、市区都普遍打折变相降价，从08年初的均价9000元/平方米降到约为8000元/平方米。2.4三亚房地产近期成交量统计2.4.1在售楼盘11月成交量统计（套）2.4.2在售楼盘12月成交量（套）2.4.3在售楼盘元旦三天成交量（套）三亚房地产成交量自08年初以来都是一枝独秀，似乎没有受到金融危机的影响，但随着金融危机的延续、深化，消费者的购买行为会趋向理性，潜在客户大多会采取持币观望的态度。据统计，三亚房地产9

16、0是岛外人群购买，且大多是第二、三套房以上置业。2.4.4在售楼盘近期优惠及活动项目名称折扣及优惠活动鲁能三亚湾一次性97折，按揭无折准备推出少量特价房；电视广告（海南电视台）半山半岛一次性95，按揭98赞助新丝路模特大赛；电视广告（海南电视台）凤凰水城一次性93，按揭97电视广告（中央电视台2套）山水天域一次性96，按揭99折蓝钻无购买VIP卡，10万至50万，可报销来回机票及七天住宿；举行沙滩烧烤节，邀请意向客户前往品尝。公主郡一次性97，按揭无折椰景蓝岸一次性93折，按揭99折11月22日开盘当日可优惠至9折金润豪庭一次性96折，按揭99折国际公馆一次性、按揭均无折电视广告（中央电视台1

17、套）带经营，每年返还总房款5%的固定收益，免费入住30天，小节1：2，大节1：4海阔天空无折扣可与经理商谈2.5三亚房地产供应结构分析目前三亚房地产市场上主要是以纯住宅为主、酒店式公寓及产权式酒店为辅。户型二房占一半以上，海景房以大户型为主，而市区以过冬养老候鸟型为对象以中小户型二房、一房为主。2.5.1户型分析从商品房销售的情况来看，85-100平方米左右的两房户型较受购房者的青睐，占据主流市场；同时120以上的两房和150平方米的三房市场反应表现较好，也反映出人们在三亚购房的户型需求趋势已经逐渐走出了小户型的天下，需求面积逐渐呈上升趋势。2.5.2交房标准随着人们住房消费观念的逐渐成熟，尤

18、其是异地度假物业，成品房显然已经成为趋势，根据当前销售项目的情况来看，基本上可以从两个方面去分析精装修与毛坯房的现象；中高端客户群体明显偏好精装修，因为这些客户并不会在装修成本和代价上精打细算，他们更加在意装修的效果和档次；而相对中低端的客户群体则还是在每个细节上算计，他们更多担忧的是精装代价；尤其是滨海项目置业群体，因事件、空间等因素限制，人们还是倾向于购买成品房，省去购买后的诸多麻烦。2.6三亚房地产目标客户群分析2.6.1在售楼盘日均来访量统计（组）2.6.2客户来源从近期成交客房来看，成交的客户以高端顾客为主，这部分人群对度假休闲有着刚性需要，其中绝大多数购买一线海景房，有闲钱、同时也看好和珍藏三亚这种独缺海景资源，以私家老板、职业经理人、北方矿产型土老板为主，从区域来看主要来自北京、成都、山西、东北等区域。另外，据调查三亚二、三线住宅的主要目标客户为退休、事业有成经商者、大学教师、政府官员及公务员等候鸟型养老度假人群，这部分对度假型住宅也有刚性需求，需求在总价50万元左右，但目前市场总价在约50万元的项目很少。2.7三亚房地产市场今后走势从近期的来访量和成交量相对去年双双下滑可以看出，三亚并不能独步于中国房地产市场的大环境，受