城市房地产管理法

1、第6章 城市房地产管理法,6.1 城市房地产管理法概述,一、房地产与房地产业 1、房地产：房屋财产和土地财产的统称，指土地和土地上的房屋等建筑物及构筑物。 2、房地产业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。,房产：在法律上拥有明确归属的房屋财产，是对房屋的所有权或其他权益 地产：在法律上有明确归属的土地财产，包括土地的所有权和使用权,房产,地产,区别,联系,？,房产与地产 的区别,物质形态,价格构成,权属管理,地产可单独存在， 房产不能离开地产而独立存在,地产没

2、有折旧，房产有,地产价受级差地租规律支配， 房产价主要决定于地租和建筑成本,房产与地产 的联系,二、城市房地产管理法概况 1、概念：调整在城市房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定社会关系的法律规范的总称。 狭义：中华人民共和国城市房地产管理法 广义： +所有调整城市房地产关系的法律规范。 2、法律体系：,宪法,民法,经济法,行政法,刑法,诉讼法,城市房地产管理法,相关法规,专项法规,土 地 管 理 法,城 市 规 划 法,环 境 保 护 法,其 他 相 关 法 规,城 市 房 地 产 开 发 法 规,城 市 房 地 产 交 易 法 规,服 务 法 规,城 市 住 宅 管 理 法 规,

3、城 市 房 地 产 争 议 处 理 法 规,其 他 有 关 专 项 法 规,3、基本原则,促商 进品 房化 地原 产则,合保 理护 利耕 用地 土原 地则,国居 家民 扶住 持宅 发原 展则,保人 护合 房法 地权 产益 权原 利则,6.2 建设用地制度,一、土地、建设用地的概念 1、土地：有特定四至范围的陆地表层，按用途可分为农用地、建设用地和未利用土地。 2、建设用地：建造建筑物、构筑物的土地。,二、土地使用权 1、概念：土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。 所有权人的使用权 非所有权人的使用权（本章所讲） A 派生性； B 独立性 （1）国有土地所有权：民事主体依法

4、对国家所有的土地享有使用和收益的权利。 （2）集体土地所有权：农村经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利。,三、国有建设用地 1、国有建设用地的概念和种类 2、国有建设用地的使用和收回 3、国家建设征收土地和补偿 4、农田地转用 5、临时用地,四、房地产开发用地 1、概念：以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。 2、种类： 房地产开发用地仅限于国有土地 房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是取得开发用地的所有权。,怎么取得使用权呢？,城市房地产管理法 城市国有土地的使用权可通过出让及划拨方法取得,（一）国有土地使用权出让,1、

5、概念：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者想国家支付土地使用权出让金的行为。 2、特征,民 事 法 律 行 为,有 偿 行 为,特 殊 限 制 行 为,3、土地使用权出让的审批 政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政行为。 4、土地使用权出让的宏观调控 国家对未来出让土地使用权用于房地产开发的用地进行安排和布置，以此实现用地的总量控制。 5、土地使用权出让的方式 国家将国有土地使用权出让给土地使用人所采取的形式和方法 6、土地使用权出让的年限 国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限 7、土地使用权出让合同,土地使用权出让的方式,协 议,招 标,拍 卖,挂 牌,（

6、二）国有土地使用权划拨,1、概念：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行政行为。 2、特征 行政性 无偿行为 无使用期限 不可交易性,3、划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地,6.3 房地产开发,一、房地产开发概述 1、概念：以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。 2、特点： 房地产开发是在国有土地上进行的 开发的内容是进行基础设施和房屋建设 3、房地产开发的程序 4、房地产开发的基本原则,

7、投 资 决 策 分 析,前 期 工 作,施 工 营 建,物 业 租 售,房地产开发程序,房地产开发 基本原则,严格执行城市规划的原则,经济效益、社会效益、环境效益 相统一的原则,全面规划、合理布局、综合开发、 配套建设的原则,依照法律或合同要求开发的原则,二、房地产开发企业 1、概念：依法设立、具有企业法人资格，从事房地产开发经营的经济组织。 2、分类: 专营企业、兼营企业、项目公司 3、法律特征： 具有法人资格的经济实体 以营利为目的的经营性企业 经营范围限于房地产开发和经营,4、房地产开发企业的设立条件 5、房地产开发企业的设立程序： 6、房地产开发项目管理 含义：人民政府对房地产开发项目

8、从立项、设计到竣工验收的全过程管理。 房地产开发的项目立项管理 房地产开发项目的设计与施工管理,申请登记,依法备案,有 自 己 的 名 称 和 组 织 机 构,有 固 定 的 经 营 场 所,有 符 合 国 务 院 规 定 的 注 册 资 本,有 足 够 的 专 业 人 员,法 律 法 规 规 定 的 其 他 条 件,房地产开发企业的设立条件,6.4 国有土地上房屋征收与补偿,一、国有土地房屋征收 1、概念： 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行为。 2、征收与补偿的基本原则 决策民主、程序正当、结果公开 3、征收程序,国有土地征收程序,

9、 征收补偿方案的制订程序 对征求意见的处理及旧城改造的特别规定 房屋征收的决定程序及相关条件 征收决定的公告、宣传解释及土地使用权问题 被征收人的救济途径 房屋调查登记 征收决定公布后的禁止性事项,二、国有土地上房屋征收补偿 1、概念：房屋征收人依法对被征收人因房屋征收所遭受的经济损失给予的合理弥补。 2、补偿的内容 被征收房屋价值的补偿 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 3、补偿的形式 货币补偿 房屋产权调换,6.5 房地产交易,一、概述 1、房地产市场：房地产商品流通全过程中各种交换关系的总和（广义） 2、房地产交易 含义：包括房地产转让、抵押和房屋

10、租赁 特点： A 交易对象的特殊性 B 交易行为的要式性 C 房地处置一体性 D 易受限制性,房地产成交价格申报制度,3、房地产交易管理的基本制度,1,房地产价格评估制度,2,房地产价格评估人员资格认证制度,3,二、房地产转让 1、概念 房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为 实质房地产权属发生转移 A 有偿 B 无偿 如何取得土地使用权的转让 A出让 B 划拨,地产转让只是土地使用权的转让,2、房地产转让的条件 地产转让的禁止条件 允许房地产转让的条件 3、房地产转让的程序,签 约,申 报,审 查,查 勘 与 评 估,交 纳 税 费,核 发 过 户 单,4、房

11、地产转让合同,商品房的销售形式,？,三、商品房预售 1、概念 房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 2、预售的条件 3、预售的程序,已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证,预售的条件,预 售 方 申 请 预 售 许 可 证,房 地 产 管 理 部 门 核 发 预 售 许 可 证,预 售 方 向 承 购 方 出 示 预 售 许 可

12、 证,签 订 商 品 房 预 售 合 同 并 登 记 备 案,交 付 建 成 商 品 房 并 办 理 过 户 手 续,商品房预售的程序,四、商品房现售 1、概念：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房款的行为 2、商品房现售的条件 3、商品房现售的广告和合同 4、商品房的交付,商品房现售的条件, 房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已落实 配套基础设施具备交付使用条件 物业管理方案已经落实,五、房地产抵押 1、概念：抵押人以其合法的房地产以不

13、转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 2、法律特征 从属性 价值支配性 优先受偿性,3、房地产抵押权的设定 （1）设定的形式要件 抵押当事人应当签订书面抵押合同 抵押当事人须办理房地产抵押登记 （2）房地产抵押权的设定的限制条件 （3）房地产抵押权的设定的要求（自学） （4）房地产抵押权的实现 抵押权优先于普通债权 先设定的抵押权优先于后设定的抵押权 实现方式：折价、拍卖、变卖,六、房屋租赁 1、概念 2、房屋租赁的主要特征 房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权 房屋租赁不转移房屋的所有权 房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 房屋租赁具有期限性（20年） 3、房屋租赁的条件 4

14、、房屋租赁合同,出租人,承租人,出租,付租金,6.6 房地产产权产籍管理,一、概念 是房地产行政管理的重要内容，是房地产管理工作的基础，也是建立社会主义房地产市场经济的保障条件。,产 权 管 理,产 籍 管 理,基础,依据 手段,二、房地产权属登记制度 1、概念：土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称。 2、特点 由不同登记机关分布登记 为房地产权利动态登记 具有公示公信力 实行强制登记制度,3、土地权属的确认 土地权属：各种土地权利的归属 我国实行土地登记制度对土地权属进行确认 4、房屋权属登记的种类 ：房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋其他

15、权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。,总 登 记,初 始 登 记,转 移 登 记,变 更 登 记,他 项 权 利 登 记,注 销 登 记,5、房屋权属登记的程序,登 记 申 请,受 理 登 记,权 属 审 核,公 告,核 准 登 记,颁 发 权 属 证 书,三、房屋产籍管理制度 1、房屋产籍：城市房屋的产权档案、地籍图纸以及账册、表卡等其他反应产权现状和历史情况的资料 2、房屋产籍管理： 对各种图纸、档案、卡片、簿册等产籍资料，经过加工整理分类，运用科学的方法进行综合管理 应满足的要求 A 管理规范和科学 B 保持产籍资料准确、完整,6.7 物业管理,一、概念 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业