资产评估的基本方法.ppt

1、西南交通大学,1,资产评估的基本方法,市场法 成本法 收益法 各方法之间的联系与区别,西南交通大学,2,资产评估的市场法,市场法的基本概念和理论依据 1、概念 也称市场比较法、市场价格类比法，是指以市场近期售出的相同或类似资产的交易价格为基础，通过比较被估资产与该相同或类似资产的异同，将类似资产的市场交易价格进行调整，进而确定被估资产价值的一种资产评估方法,参照物,西南交通大学,3,资产评估的市场法,2、理论依据替代原则 市场法的基本前提 1、以公开市场为假设条件，需要有一个充 分发育和活跃的公开市场 2、参照物资产与被估资产的差异即可供比 较的相关指标和技术参数能够搜集并能在 价值形态上量化

2、可比性 有关差异的认识：,西南交通大学,4,资产评估的市场法,（1）资产功能、用途、性能方面的差异 （2）市场交易条件、供求关系、竞争状态方面的差异 （3）参照物成交时间与被估资产评估基准日的差异 强调：正确选择参照物、准确认识参照物 与被估资产之间的差异并科学地将其量化 处理是市场法的关键,西南交通大学,5,资产评估的市场法,市场法的基本程序和相关参数 1、基本程序 （1）明确评估对象 （2）选择参照物 注意“四”个相近，“三”个以上： 类别、功能、交易条件 、交易时间 （3）选择可供比较的差异因素 注意“重要性”原则的运用,西南交通大学,6,资产评估的市场法,（4）对比差异指标、量化差异并

3、调整 （5）综合分析确定评估结果 2、主要相关参数（比较因素） 资产的功能资产使用价值的体现 资产的实体特征和质量 实体特征：结构、规格、型号、外观、新旧 质量：制造水平、内在质量 市场交易条件,西南交通大学,7,资产评估的市场法,市场条件：供求关系 交易条件：交易环境、动机及交易量 交易时间资产时间价值的体现 3、几点说明 （1）关于参照物的可利用性 （2）关于相似性 （3）关于“差异”和资产价值之间的关系 （4）量化的客观性与主观性,西南交通大学,8,资产评估的市场法,市场法的具体评估方法 1、直接比较法 （1）适用：被估资产与参照物资产基本相 同，其差异主要集中在某一明显特征上 （2）公

4、式： （3）局限性：应用范围窄,西南交通大学,9,资产评估的市场法,2、类比调整法 （1）适用性：被估资产与参照物资产在主 要方面基本相同或相似典型的市场法 （2）公式 绝对值类比调整公式：,西南交通大学,10,资产评估的市场法,相对值类比调整公式： （3）局限性 对评估人员的要求较高 对差异信息的要求比较高,西南交通大学,11,资产评估的市场法,3、市盈率法 （1）适用：整体资产的评估 （2）参照物：上市公司 （3）公式 （4）难题：整体资产的可比性问题；上市 与否与资产价值的关联度问题,西南交通大学,12,资产评估的市场法,市场法的优缺点 1、优点 充分体现出资产评估的市场性和公正性 最能

5、反映被估资产的市场价值（即资产的交易需求） 评估结果容易为交易各方所接受 操作简便，易实现流程化、模板化,西南交通大学,13,资产评估的市场法,2、缺点 收集可供对比的市场交易资料以及对这些资料进行价值形态的量化显得较困难 使用范围本身的局限性，比如缺乏交易资料或不能交易的资产就不适用 对市场信息的鉴别、处理和加工的工作量较大,西南交通大学,14,资产评估的成本法,成本法的基本概念和理论依据 1、概念 也称重置成本法，是指按被估资产的现时重置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评估值的一种评估方法 2、理论依据 资产的价值不会超过目前条件下重置该 资产的费用支出 评估值的上限,西南交通大学,1

6、5,资产评估的成本法,资产在使用过程中受各种因素的影响其 价值量会逐渐下降，即出现各种价值贬值 成本法的基本前提 1、要求被估资产处在继续使用过程中或假 定处于继续使用过程当中 2、要求必须具备可以利用的历史资料 3、要求必须能够测定形成资产价值的必要 耗费,西南交通大学,16,资产评估的成本法,成本法的基本要素 1、重置成本 在现行市场条件下，按功能重置某项资产并使其处于在用状态所需要耗费的成本 （1）复原重置成本,被估资产 评估值,被估资产 重置成本,被估资产 实体贬值,被估资产 功能贬值,被估资产 经济贬值,西南交通大学,17,资产评估的成本法,运用与原来相同的材料、建筑或制造 标准、设

7、计、格式及技术等，以现时价格 水平重新购建全新资产所发生的全部费用 （2）更新重置成本 利用现时条件下的新材料、新设计、 新制造标准和新工艺等，以现时价格水平 重新购建全新资产所发生的全部费用 举例：,西南交通大学,18,资产评估的成本法,2、实体贬值 即资产的有形损耗，是指资产投入使用后由于磨损的作用，导致资产物理性能下降，从而在价值上形成的损失 3、功能贬值 即资产的无形损耗，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后所形成的资产价值损失,西南交通大学,19,资产评估的成本法,4、经济贬值 由于资产以外的各项因素（如市场供求状况、政策、政治因素等）发生变化所导致的资产本身价值的损失 成本法各项

8、要素的测算 1、重置成本的估算 （1）重置核算法（） 按照被估资产的成本项目构成，根据,西南交通大学,20,资产评估的成本法,重新购建该资产所需支付的费用项目，按 现行价格逐项计算并汇总，以取得被估资 产重置成本的方法 购买型资产：买价+运杂费+安装调试费+间接费 自建型资产：料+工+费+合理利润 适用：房屋建筑物、在建工程、在产品、产成品的评估（易取得现时购买价格）,西南交通大学,21,资产评估的成本法,（2）物价指数法 以被估资产历史成本为基础，利用物 价指数进行调整求取被估资产重置成本 计算公式 关于历史成本 关于价格指数：选用分类价格指数；注意定基指数和环比指数使用上的差异,西南交通大

9、学,22,资产评估的成本法,例：某设备2000年购置，帐面原值40000元，2004年进行评估。各年设备定基价格指数分别为100%，105%，112%，120%，125%，测算其重置成本 设备重置成本40000125%50000元 若已知价格指数为环比价格指数，则 设备重置成本40000 105%112% 120% 125%70560元,西南交通大学,23,资产评估的成本法,物价指数法与重置核算法的联系和区别 联系：都需要被估资产的历史成本资料 区别：重置成本的性质；测算思路 （3）功能价值法 也称生产能力比率法，即以相近资产 的重置成本为参照，在测算被估资产与参 照物资产功能或生产能力的比例

10、的基础上， 调整确定被估资产的重置成本的方法,西南交通大学,24,资产评估的成本法,公式 约束条件：资产成本与生产能力之间的 线性（正比例）假设；参照物资产的重 置成本为已知,西南交通大学,25,资产评估的成本法,（4）规模经济效益指数法 利用资产成本与其生产能力之间的规 模经济效益指数来调整被估资产与参照物 资产间的功能差异，以求取被估资产重置 成本的方法 公式,西南交通大学,26,资产评估的成本法,关于x： 经验数据，来源于数理统计分析 一般取值范围：0.41.0 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 应用前需要加以验证 （5）四种方法的总结,西南交通大学,27,资产评估的成本法,2、

11、实体贬值的估算 （1）观察法 也称成新率法，由相关专业技术人员对被估资产的各项主要实体部位进行实地观测和必要的技术检验，在综合分析被估资产使用、维护、修理、技术改造和物理寿命等有关因素的基础上，判断被估资产的成新率，进而估算被估资产实体贬值的方法,西南交通大学,28,资产评估的成本法,公式 要求：专业知识和实践经验 （2）公式法 也称使用年限法，是指通过对被估资 产已使用年限和尚可使用年限的具体分析， 用公式计算被估资产实体贬值的方法 基本公式,西南交通大学,29,变形公式 关于成新率,资产评估的成本法,经济耐 用年限,西南交通大学,30,资产评估的成本法,关于尚可使用年限 由被估资产的物理寿

12、命、经济寿命等 综合分析后估测 关于实际已使用年限 指被估资产在使用中自身实际损耗所 反映的年限，不同于名义已使用年限（自 购置日起至评估基准日止经历的日历年限） 其差异由资产利用率加以调整：,西南交通大学,31,资产评估的成本法,分析：资产利用率大于1，小于1，等于1 例：某设备购建于1992年，于2003年评估，名义已使用年限为11年。从该设备技术资料了解到，正常情况下每天应工作8小时。根据调查，该设备曾因市场原因停止使用1年，在余下10年中每天实,西南交通大学,32,资产评估的成本法,际工作6小时。测算该设备实际已使用时间。 该设备资产利用率： 该设备实际已使用年限：1168%7.48年

13、 （3）资产实体贬值与会计折旧 内涵不一致 测算范围不一致 测算目标不一致,西南交通大学,33,资产评估的成本法,3、功能贬值的测算 （1）功能贬值在经济方面的表现主要 体现在被估资产与新资产相比在营运成本 方面形成增量 测算功能贬值的依据 （2）测算思路：超额(增量)成本折现求和 （3）测算程序 确定年超额营运成本（假定生产能力不变） 计算年净超额营运成本,西南交通大学,34,资产评估的成本法,估算资产的尚可使用年限 将被估资产尚可使用年限内每年的净超额营运成本以适当的折现率折现后求和，即得到被估资产的功能贬值,西南交通大学,35,资产评估的成本法,例：某项资产年产量10000件某产品，需1

14、0名工人操作，而最新资产同样年产量下只需5名工人操作，被估资产与新资产在其他方面消耗相同。根据企业会计资料可知，每一工人年平均工资为20000元，被估资产尚可用5年，企业折现率为10%，适用所得税率33%，测算该项资产的功能贬值。 被估资产年超额营运成本2510(万元),西南交通大学,36,资产评估的成本法,年净超额营运成本10(133%) 6.7(万元) 被估资产功能贬值6.7(P/A,10%,5) 6.73.790825.4(万元) （4）功能贬值在经济方面的表现还体 现在被估资产与新资产相比在投资成本方 面形成增量 功能贬值超额营运成本超额投资成本,现值,西南交通大学,37,资产评估的成

15、本法,4、经济贬值的测算 （1）发生经济贬值的主要表现 资产闲置 开工率不足 产品销售困难 （2）经济贬值的主要后果利润率下降 （3）经济贬值的测算思路：两种 测算经济贬值率并进一步测算经济贬值额,西南交通大学,38,资产评估的成本法,适用：开工不足引起的经济贬值 测算尚可使用年限内各年收益净损失额并折现求和作为经济贬值额,西南交通大学,39,资产评估的成本法,适用：可准确测算被估资产尚可使用年限 内年收益损失额的情况,西南交通大学,40,资产评估的收益法,收益法的概念与基本思路 1、概念 通过估算被估资产未来预期收益的现 值进而确定被估资产价值的一种资产评估 方法 2、基本思路：“以利求本”

16、 “利”资产的预期收益 “本”资产的本金（现时价值）,西南交通大学,41,资产评估的收益法,收益法的基本前提 1、被估资产的未来预期收益能够预测并以 货币形式进行量化 关键：被估资产的继续使用和未来收益之间的内在联系能够把握 2、资产所有者为获取未来预期收益所承担 的风险可以测算，并能够以货币形态量化 关键：折现率或资本化率能够测算,西南交通大学,42,资产评估的收益法,3、被估资产获取未来预期收益的时间期限 能够预测 关键：弄清楚被估资产持续利用的有效年限及获取预期收益的基本条件,西南交通大学,43,资产评估的收益法,收益法的基本程序 1、搜集并验证可以预测被估资产未来收益 的相关数据资料

17、2、合理预测被估资产未来预期收益和预期 收益期限 3、预测被估资产的适用折现率和资本化率 4、将被估资产预期收益折现或资本化处理 5、分析和确定被估资产评估值,西南交通大学,44,资产评估的收益法,收益法的主要参数及其确定 1、收益额 系资产正常使用能够带来的未来收益的期望值 必须由被估资产继续使用所带来，而非其他资产带来 应当为资产未来的客观收益而不是实际收益，也不是理想收益（或最优收益）,西南交通大学,45,资产评估的收益法,收益额的具体构成 税后净利润 净现金流量 税后净利润折旧 息前净利润 2、资本化率或折现率 资本化率：适用于未来无限年期永续年金收益的现值折算,投资 收益率,西南交通

18、大学,46,资产评估的收益法,折现率：适用于未来有限年期的预期收益的现值折算 两个“率”的构成： 无风险收益率 风险收益率 通货膨胀率 3、收益期限 分有期限和无期限两种情形具体确定,西南交通大学,47,资产评估的收益法,收益法的具体评估方法及其公式 1、基本方法 （1）资产未来预期收益有期限且不相等 P被估资产评估值 Rt第t年被估资产的预期收益 r折现率 n收益年期,西南交通大学,48,资产评估的收益法,（2）资产未来预期收益无期限且等值 A被估资产未来预期永续年金收益 r资本化率 （3）资产未来预期收益无期限且不等值： 分段法评估公式,西南交通大学,49,资产评估的收益法,2、其他方法 （1）未来预期收益有期限且相等 （2）预期收益按等差级数递增且无期限