广东省2015年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题

1、广东省2015年房地产估价公司理论与方法:制定评价工作方案的事故考试问题本册共分为2大问题50小问题，回答时间为180分，总分100分，60分，通过。第一，单独选择题(共25个问题，每个问题2分，每个问题的预备选项中只有一个最符合问题的)1.要拆除逾期的临时建筑物，必须根据使用期限的_ _参考剩馀年限给予适当的补偿。A.重置价值B.残值C.市场价值D.市场评估价值2.有的建筑物的建筑面积为2000平方米，占地面积为3000平方米，现在重新获得这块土地的价格为800韩元，建筑物重置价格为900韩元，市场上这种房地产的正常交易价格为1800韩元/平方米。这栋建筑的A: 44%B: 50%C: 67

2、%D: 94%e:工业土地监测点评价价格3.银行向某家庭提供了共10万韩元、期限10年、年率6%的住房抵押贷款。如果采用月还款常数为0.7%的还款方式，将偿还最后一个月剩下的本金。与月等液兑换方式相比，这个家庭在偿还贷款期间除了最后一个月以外，每个月的月供负担都减少了。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.24.城市郊区菜园是指年以上的多年生蔬菜或养殖鱼、虾的商品菜园和静养鱼汤。a:一半B: 1C: 2D: 3e:房地产估价机构必须加盖公章。5.房地产开发项目所需的大部分资金是通过()方式筹集的。A.债务采购B.房地产抵押贷款完成C.权益金融D.建设贷款6.使用假设开发法评估建

3、设工程价值时，使用直接成本利润率来估算开发利润的公式：开发利润=直接成本利润率。2007年考试问题a:后续开发成本管理费用b:后续开发成本管理费用销售费用c:待开发房地产价值的后续开发成本d:待开发的房地产价值后续开发费用对待开发的房地产征税e:工业土地监测点评价价格7、住房公积金委员会各项决定的执行机关是_ _。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.个别单位D.全体员工会议8、确定城市性质的一般方法。a:几何图形分析b:定性分析c:定量分析d:定性分析与定量分析相结合e:执行级别的组织曹征9.甲房地产的2008年10月价值全部为1100万韩元。预计2009年10月甲财产

4、的价值为1200万韩元和1000万韩元的可能性均为50%，乙财产的价值为1300万韩元和900万韩元的可能性也为50%。a和b的房地产投资风险比较结果是_ _。A.a. a .房地产投资风险很大B.B. b房地产投资风险C.a、b房地产的投资风险相同。D.a，b很难判断房地产的投资风险大小。10.某高层建筑占用的土地总面积为900平方米，房地产总价值3000万元，甲公司拥有其中办公楼部分，这部分房地产价值2000万元。乙公司拥有该房地产的商场和地下超市部分，这部分房地产价值1000万元。那么，以区内价值分担方法计算，甲公司拥有的土地数量是。答：700B: 600C: 500D: 200e:工业

5、土地监测点评价价格11、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保证期限为_ _年。A.1B.2C.3D.512.一个房地产的总价格为100万韩元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，该房地产的土地价格(收益可以视为无限年)。2003年考试问题A: 30万韩元B: 40万韩元C: 50万元D: 60万韩元e:工业土地监测点评价价格13.某房地产开发项目有三个投资方案，比较这三个方案的经济合理性，比较的基础是那个项目。答：损益计算书b:资金来源和使用表单c:资本现金流量表d:所有投资现金流量表e:贷款协议14、零售商业房地产的租赁一般按租赁面积计算，可租赁面积包括_ _。A

6、.外墙面积B.营业面积C.公共面积D.建筑面积15.房地产业是关联性高、势头强、经济发展基础和主导性产业，是我国新发展阶段的产业。答：柱b:基本c:次要d:一般e:房地产估价机构必须加盖公章。16.认为利率水平由货币的供给和需求决定的代表性理论是。(2009年考试问题)答：马克思的利率决定理论b:可贷款资金利率理论C: is-lm曲线模型利率理论d:流动性偏好利率理论e:贷款协议17、以下房地产也用作中房地产产权证书的照片是_ _。A.地籍和房地产分户B.地块地图和房地产分支图C.地形图和房地产分户图D.地块地图和房地产分区地图18.一般用于在开发完成后评估用于租赁经营或个体经营的房地产开发项

7、目，也可以用于评估住宅投资项目，但在开发完成后评估销售情况的盈利性指标是()。A.成本利润率B.动态投资回收期限C.投资回报率D.财务内部收益率19、保存、增值是因为房地产本身的_ _。A.多样性B.固定C.稀缺性D.很多消耗品20.施工单位签署质量合格文件的话，上面有必须有的签名印章。答：注册建筑师b:结构工程师注册c:注册建筑师d:注册监督工程师e:执行级别的组织曹征21、以下陈述是正确的：答：房地产鉴定人可以受雇于两个房地产估价机构b:客户和评估报告用户通常是评估利益相关者c:依法从事房地产估价活动必须受到行政古濑车站、行业的限制。d:房地产估价报告应由鉴定人亲自发布。e:工业土地监测点

8、评价价格22.某房地产未来第一年的净利润为20万韩元。此后，每年净利润将以上一年为基准增加3万韩元。这种房地产的报酬率为8%。这个房地产的价格是一万韩元。A.695.83B.681.25C.715.83D.718.7523，以下不属于衡量会计信息质量的原则。答：客观性原则b:郑智薰相关原则c:可比性原则d:时效性原则e:执行级别的组织曹征24、以下关于住房所有权登记的陈述中，正确的是_ _。A.新建住宅应在申请人竣工后60天内向登记机关申请B.城郊农村集体经济组织的所有成员集体城镇居民，原集体土地全部为国有土地，原集体土地的住房权利人应当自该事实发生之日起90天内申请登记C.房屋所有权登记机关

9、应当自收到登记殷铁生之日起10日内决定是否登记，停止登记，渡边杏登记，并书面通知权利人或权利申请人。D.房屋所有权证书遗失的，权利人应当及时发表申报声明，宣布无效，向登记机关申请补发，登记机关应当公告补发，6个月内没有异议的，才能补发房屋所有权证书25，建筑内可租面积与总建筑面积的比率称为_ _。A.空缺率B.有效面积系数C.建筑密度D.建筑物容积率第二，选择题(共25个问题，每个问题2分，每个问题的候选人中2个以上的问题一致，至少有1个错误的项目)。选择错误，这个问题不能分割；选择较少，选择的每个选项都是0.5点)1.与房地产开发投资相比，对房地产住宅投资的主张是正确的。答：住房投资以已经有

10、使用条件或正在使用的房地产为对象b:住房投资包括对场地平整和道路等基础设施建设的投资c:住房投资对象可以是市场上的房地产库存。d:住房投资可以将购买的房地产用于自己的或生产经营。e:住房投资可能是将购买的房地产租赁给最终用户2，债务融资的资金融和方获得的报酬为。A.项目投资带来的可分配利润B.合同中规定的贷款利息C.合同中规定的相关费用D.租赁收益E.股息3.以下有关零售商品租金的表达中有错误的是。答：设定租金百分比的目的是激励业主分享部分经营成果，更好地管理房地产。b:知名度高的主要租户往往单位面积租金低，租金曹征间隔长c:租金的百分比基准通常是年度总营业额或年度总营业额中超过特定基本营业额

11、的部分d:销售高，但毛利低的租户往往具有较高的租金百分比设置e:贷款协议4.如果某种房地产需求具有丰富的价格弹性，这种房地产的需求价格弹性系数可能如下。答：0.5B: 1.0C: 1.5D: 2.0E: 3.05.刘某一年前一个月偿还额为800韩元，期限为5年，获得了汽车贷款，经过银行审查，又获得了一个月偿还额为1200韩元的住房抵押贷款，刘某每月的房地产服务费支出为100韩元，每月平均收入至少应为1元。答：2363.64B: 2600.00C: 3818.18D: 4200.00e:贷款协议6.利用收益法评价房地产价值时，要求利用与评价对象所在地区相同或相似的房地产客观收益估算评价对象的预期

12、收益，这主要是基于房地产评价中的_ _。A.法律原则B.最高使用原则C.替代原则D.公平原则7、直接运用资本化法进行评价，采用的资本化率包括：a:加权平均资本化率b:综合资本化率c:建筑资本化率d:土地资本化率e:权益资本化率8、房地产业。答：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业b:包括房地产开发经营、房地产管理、房地产中介服务和其他房地产活动c:在国民经济产业分类中，属于第三产业，为生产和生活服务的部门d:关联性高，势头强，是经济发展的基础和主导产业，是我国新发展阶段的重要支柱产业。e:作为承包机构，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和住宅建设的生产任务9.异议

13、登记不当，对权利人造成损害的，应当承担赔偿责任。答：登记机关b:异议登记申请人c:注册机构的经理d:登记机关和申请人共同e:执行级别的组织曹征10、市场租金通常是_ _基础租金，只有写字楼市场比较理想的情况下才会发生。A.低于B.等于C.上面D.无关联11.在某住宅价格评价中调整区委情况时，比较曹征内容为_ _等。A.环境景观B.距市中心的距离C.方向D.城市规划约束E.地形12.在某住宅区规划中，住宅建筑基础面积为400平方米，住宅总建筑面积为1400平方米，容积率为1.4，住宅建筑的净密度为答：28.60%B: 35.00%C: 40.00%D: 50.00%e:执行级别的组织曹征13、不

14、影响房地产价格的位置因素为_ _。A.位置B.交通C.人文科学D.环境14.王先生计划租用某办公楼的一个单位，在租赁面积计算上与业主发生了分歧。之后租赁单位内使用面积为30平方米，外墙面积为6平方米，单位间隔断面积为8平方米，露点面积为3平方米，那么。可租面积包括A: 33B: 40C: 43D: 47e:贷款协议15、拆迁补偿安置合同的主要内容如下_ _。A.批次条件B.补偿方法C.赔偿额D.重新安置的住房面积E.拆除方法16、住所分配范围主要包括等。答：城市基础设施土地b:农产品市场c:重要的旅游项目d:接受当地农民家庭项目e:住房合作基金筹集和住房建设17、中国信托事业的范围如下：a:金

15、融业务b:委托业务c:代理业务d:外汇业务e:信托事业18、在申请正式竣工验收之前，开发商需要对项目购买进行初步检查。检查后，列出质量缺陷列表。(2009年考试问题)答：开发者b:承包商c:监督工程师d:使用单位e:贷款协议19、房地产投资信托公司类型如下()。A.股权房地产投资信托B.收益型房地产投资信托C.混合房地产投资信托D.抵押房地产投资信托E.合伙房地产投资信托20、可以配置设计更改的内容包括：a:变更相关部分的层级、基线、位置和大小b:增减合同约定的工程量c:相关项目的建设团队和人员变更d:更改相关项目的施工时间和顺序e:设计更改所需的其他附加任务21.关于办公楼基础租金的以下措辞

16、中有正确的一种。答：基本租金取决于业主想达到的投资回报目标和允许的最低租金水平。b:当基础租金高于市场租金时，房地产管理企业必须降低经营费用c:当基础资金低于市场租金时，房地产管理企业必须降低经营成本。d:如果写字楼市场比较好，市场租金一般高于基础租金e:写字楼市场好的情况下f，市场租金一般低于基础租金22、对配额定价方法与工程清单定价方法的差异，以下措辞不准确：答：统一定价方式在全国实行统一的代码，项目代码用12位阿拉伯数字表示。工程量清单计价方式的项目编号不统一，各省市采用的定额分项不同b:定额价格投标，一般采用百分位数评分方法；对工程量清单计价投标，一般要采用合理的低价中标法，对总价评分，对综合单价进行分析评分。c:配额定价方法是在发行投标文件后(投标人和投标人同时编制，或投标人之前的投标人编制后)编制工程清单。工程量清单计价方式应在签发招标文件前编制施工清单。d:定额定价方法的合同定价曹征方法主要是索赔。工程量清单计价方法的合同价格曹征方式有签证变更、定额解释、政策调整e:固定价格方法在每个投标单位中分别计算施工数量，计算的施工数量结果