房地产项目考察指引

1、房地产项目调查指南投资阶段是房地产开发过程中最重要的阶段之一，主要包括市场信息收集、机会研究、土地信息获取、可行性研究报告的编制和审批等。为做好保定英利集团房地产项目调研工作，为领导决策提供科学依据，现编制调研指南。影响项目决策的主要因素分为外部环境和内部因素。因此，在调查研究中，要对相关因素进行实地调查研究，掌握第一手资料。1.项目信息收集项目信息收集应主要包括一、了解现有地方政府投资项目的实际运作情况，以供今后参考；b、项目现场踏勘，了解土地本身的质量；了解项目区的人文和自然环境；D.了解项目区的交通状况；e、了解项目用地性质、发证程序等。f、比较分析项目的各种因素，研究其是否符合公司发展

2、战略的要求。2.市场调查(1)目的：分析项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等。深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。(2)工作内容：a、项目地块的实地调查地形：地块形状、四个边界和四个邻居；地形：地势平坦，自然标高，与周围地形相比；地面状况：地块内现有建筑物，是否有沟渠、深沟、池塘、高压线等。这对开发有很大影响，并计算实际因此而损失的土地面积；地下条件：包括管道、地下电缆、涵洞、地上建筑物和地下建筑物/构筑物的原有桩基等。并注意地上地下是否有受保护的历史文物和有用的建筑；土地完整性：是否有市政土地征用、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、河流湖泊等因素分割土地；地质条件：包括土地结构、承载

3、力、地下水位和抗震要求。b、项目控制要求：总用地面积、征地面积、净用地面积、绿化面积和道路面积；住宅建筑面积、公共建筑面积、公共建筑内容，并区分经营性和非经营性公共建筑面积；综合容积率和住宅容积率；建筑密度；控制高度；绿化率；其他的C.区域环境：人文环境：区域经济发展、人口规模、人口素质、公共安全、风俗习惯、城市基础设施、商业、教育、医疗及包裹附近的其他设施、危险源(如高压线、放射性、易燃易爆物质生产或储存基地等)。)。(附周围环境的生活配套图)自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音水平、绿化程度、视觉效果、清洁度和土地风水等。交通环境：宗地主要出入道路、区域路网现状及出行便利性、公共交通便利

4、性等。市政规划：周边环境最近或计划中的重大变化，如道路拓宽和重建、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。政策环境：与行业相关的地方政策(主要针对国外项目):价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等。D.区域性市政配套设施道路状况和规划发展：包括现有道路宽度、规划道路宽度、规划实施时间以及与地块的关系(影响)。供水状况：现有管道、直径以及未来规划和实施时间。污水和雨水排放：现有管道、管径及未来规划和实施时间。通信(有线电视、电话、网络):现有管道、来源位置、与包裹的距离、相关线路的成本等。永久供电和临时施工用电：现有管道、上部电源位置、距地块的距离、涉及的线路成本等。气体：现有管道、

5、管道直径、上部气源位置、距离包裹和内部的距离E.区域房地产概况：区域住宅市场概况、形成时间、各等级住宅区分布、买家变化、区域住宅市场各项指标的增长状况(最近3-5年)、建筑量/完工量、销售量/供需比、平均售价、城市区域市场各项指标的排名状况和发展趋势、区域内供应产品的特点、各等级产品的供应状况和各等级产品的收藏特点，特别是F.区域代表性项目：房地产规模、产品形式、产品质量、销售价格、销售情况、项目特点及其对区域房地产市场的影响等。3.项目的初步判断(1)目的：通过项目调研，进一步了解地块质量和区域环境，并进行初步经济计算，为项目的深入分析提供依据。(2)操作要求：一、现场踏勘，了解土地及周围环

6、境是否有重大缺陷是否对项目有重大影响。保存场景图像数据。c、整理项目的相关技术指标和发证程序，获得以下信息：地块的实地调查、地块的位置和相邻地块、土地本身的质量D.参观项目周边地区，包括：区域人文环境、区域自然环境、区域交通条件和区域配套设施。E.区域房地产调查，包括：区域房地产市场总体情况、区域代表性房地产基本情况和区域市场前景预测F.与项目相关方进行初步接触，获得相关项目的合作条件G.了解项目的技术指标和监管要求，包括项目的详细技术指标、规划部门的监管要求、项目可行的转让方式和条件H.项目初步成本效益分析，包括土地价格评估、项目成本计算、项目资金需求计算和项目初步效益分析一、项目初步判断报

7、告的编制4.项目规划和产品定位(1)目的：根据项目地块的具体情况、项目区域的市场情况和潜在消费需求，完成项目的市场定位和产品建议。(2)工作内容：一、设计院派出项目工作组开展研究工作：项目组的人员执行关于目标客户群、产品主题、产品形式和产品各项结构指标调查。b .每次调查后，必须完成一份市场调研报告，由项目组负责人审核，确保调查报告的正确性和完整性。报告的内容应包括：调查的目的和范围；研究小组成员；调查日期；研究所依据的文件；研究成果声明；调查结果的分析和总结。c、项目的概念设计由设计院完成。d .概念设计确认后，调查组和设计院应向集团公司提交初步项目产品建议书和项目的概念设计结果。6.编制项

8、目初步可行性研究报告(1)目的项目可行性研究根据不同的时间和要求分为初步可行性研究和深入可行性研究。项目的初步可行性研究是获得开发用地前最重要的技术工作之一，也是投资者做出投资决策的主要依据。土地使用权正式取得后，项目开发商需要进行更为详细深入的可行性研究，为后续项目方案设计提供依据。(2)工作描述A.资本运营部向集团公司领导汇报，成立工作组，工作组成员主要来自公司各业务部门和子公司。b、各成员按专业分工调查研究收集资料，必要时再进行实地调查和市场调查。小组集体讨论，题目是：市场调研。包括市场信息分析、市场动态和政策导向。项目分析和项目建议。种马经济和技术评估。对推荐方案进行财务评价和风险分析

9、，判断项目的经济可行性和抗风险能力。当评价指标的结论不足以支持项目方案的制定时，可对原设计方案进行调整或重新设计。准备研究报告。经过技术经济论证和优化后，各成员按分工编写章节，由责任岗位协调、综合总结，编写报告初稿。修改和改进以形成正式报告。E.初步可行性研究报告的内容：5.可行性分析报告的审查(1)目的：通过对公司决策层的评审，确定项目是否可以被收购和获得不可能。(2)工作内容：资本运营部组织项目初步可行性研究报告及其他相关材料形成方案，提交中国石油天然气集团公司重大决策论证委员会。决策委员会将审查项目提案并形成项目提案决议。调查内容见附表(一)项目区环境调查1 .项目所在城市的环境调查城市

10、核心信息收集：城市位置和地位、城市性质、城市功能定位、城市发展方向、城市特征、城市规模、城市交通、城市经济、城市产业、城市文脉等。城市历史演变：历史、组织体系、消费习惯和地方亚文化城市自然地理：地理位置、面积、气候、地形、气候特征、自然资源、历史遗迹等。城市基础设施建设：供水、供电、供气、通信、对外交通、城市交通等。国民经济状况：城市国民经济运行、支柱产业、生活水平、收入状况及综合排名、旅游资源等。最近几年中城市建设与规划发展：行政区划、人口构成、城市建设现状、城市总体规划、分区规划等。2.项目地块及其周围(微)环境调查(5天)项目地块的概述和真实照片：位置、相关性、位置、关键程度(四至四)、

11、地块状态和周围环境地块所在区域：四个区域、面积、人口等现状调查周边道路现状及交通：路网及等级规模、公交线路、出租车、其他交通工具等。项目与相关重要场所的距离区域市政公用设施及实景照片：详见区域市政公共配套一览表区域经济和商业形势调查区域房地产市场调查项目区规划及发展趋势调查(二)房地产市场研究1.城市房地产市场总体情况调查(4天)地方房地产市场的演变及现状当地房地产行业的相关政策法规、优惠政策和相关收费标准当地房地产开发企业城市房地产市场整体运行状况：过去3-5年的土地供应和开发情况、房地产投资额、建设量、新开工面积或批准预售面积(套)、完成量、销售面积(统计局和房管局)、销售金额(统计局和房

12、管局)、价格(统计局和房管局)、空置情况等。专家访谈：详见专家访谈纲要2与项目相对应的供应市场研究(3天)供应市场概述(住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、旅游地产等。)对应于项目项目对应的供应市场权威数据收集：项目对应的物业在过去3-5年的投资金额、建设金额、竣工金额、销售面积、销售金额及空置情况类比和竞争性房地产的深度调查和拍摄：详见类比楼盘深度调查表房地产调查：详见参考楼盘一览表3.项目相应需求的市场调查(2天)项目对应的需求市场概况项目对应的需求市场权威数据收集：项目对应的物业在过去3-5年的销售量、销售额、销售价格等。群体样本需求特征调查：详见楼盘群体样本访谈表问题地理范围除法基础商品房

13、平均价格多层小型高层建筑高电平别墅商品房供求多层小型高层建筑高电平别墅热卖区制表师：制表时间：表1-4:房地产行业分布(2)盘子距离外围中心的距离工业支持区域成熟度生活设施交通状况区域意识自然环境规划发展房地产开发房地产价格表1-5:房地产案例市场调查明细表属性名称开证日期房地产地址投资者开发商电话地址代理人电话地址设计单位结构单元物业管理财产类别卖点基地这首都材料土地征用转让转让转让拍卖转移日期转移期间/剩余期间转让价格原土地元/平方米耕地元/平方米底面积总居住面积容积率绿化率装饰标准物业管理费计划家庭计划人口开证日期作业计划完工日期交付日期平均单价总价范围销售率客房供应区域范围主要公寓类型停车位单价停