房产知识100问

1、房产知识100问1、什么是房地产一级市场？答：房地产一级市场又称土地一级市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。2、什么是房地产二级市场？答：二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。3、什么是房地产三级市场?答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而

2、形成的市场。4、什么是房地产权利人？答：房地产产权人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及不可售公房使用权的自然人、法人和其他组织。5、什么是商品房？答：狭义是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。6、什么是使用权房?答：房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。7、什么是空置商品房？答：商品房屋竣工验收并达到可交付使用的条件。经初始登记后一定时期内，尚未出售或出租的房屋，称为空置商品房。这一“一定时期内”的时间界限，是指房地产开发企业在本市投资建造的并符合出售条件，自竣工验收之日起以超过一年，尚未出售或出租的新建住宅。8、公用建筑面积的分摊原则是什么？答： （1）房

3、屋公用建筑面积分摊以幢为单位。 （2）房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋公用建筑面积分摊系数进行分摊。 （3）商、住、办公综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积。（4）商品房按“套”或“单元”出售。9、房地产权证有哪几种形式？答：房地产权证有绿色权证，黄色权证和红色权证三种（黄色权证视作绿色权证）。10、什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖。赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式：（1）买卖；交换; （2）赠与; (3

4、)以房地产抵债；（4）以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；（5）因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；（6）法律、法规，规章许可的其他方式.11、房地产转让合同什么时候生效？答：房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情况除外：转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；法律。法规。规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。根据有关规定，购房人持非中国护照购房所签的商品房转让合同必须进行转让合同公证。 12、商品房预售应按照什么程序进行？（按20044.新规定办理）答：房地产

5、开发企业取得商品房预售许可证后，应按照以下程序进行商品房预售：订立认购合同、预售合同，收取首期房款；.预售合同的登记备案，办理按揭货款手续；预收款的收取办理预售的商品房过户手续。13、转让预购商品房，应当按什么程序进行？（按20044.新规定办理）答：预售合同登记备案后，预购人需转让预售商品房的，应当按照下列程序进行：订立预售合同之权益转让书;预售商品房转让合同的变更登记备案；办理预售的商品房过户手续。14、购房后为什么要办理产权登记？答：根据中华人民共和国城市房地产管理法和上海房地产登记条例规定，上海市实行房屋所有权和土地使用权登记发证制度，依法登记的房地产权利（包括房屋所有权及所生产的抵押

6、、设典、租赁等其他权利）受法律保护。根据上海房地产登记条例规定，商品房预售合同及其变更合同应当登记备案，未进行登记备案的，不得对抗第三人。所以购房者购房（包括预购）后立即办理登记或者备案手续，以免开发商或原业业主卖给第三人而造成不必要的法律纠份。15、购房后为什么要办产权登记？答：房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：（1）房地产权证书； (2) 转让当事人的身份证明（3）转让合同或者与转让有关的法律文件； （4）其他有关的文件16、购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？ 答：房地产转让人转让房地产时，应当如何向手让人

7、告知房地产的质量和其他有关情况，如抵押关系，租赁关系、相邻关系的相关情况。房地产转让人如违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。17、购房投资主要考虑哪些因素？答：购房投资是为了保值和升值，必须要考虑到以下问题：物业所在的地段是否具有投资价值；是否重大政策导向（如即将开发某的，或已限制某种房产的开放）；有否正在开工或规划新建的重大市正项目（如地铁、机场）；是否由可信度高的发展商营造;同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；出众的生活环境（如：有山、水、公园、温泉等）;特别的生活配套设施（如：名牌学校、医疗机构、著名大商店）；超前的设计规划（如：前瞻性的小区规划、房型和使用功能

8、等）：漂亮（或标志性）的建筑外观良好（出色）的物业管理：合理的房型面积和总价（便于出租或转手）：新颖的建材设备和新科技含量等。18、多层、高层住宅各有什么优缺点？答：一般来说，四至八层称多层住宅，八层（不含八层）以上的住宅称高层住宅。多层住宅一般为条状建筑房型总体来说较好，每户主要房间基本上朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化；居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。高层住宅得优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于上海地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可

9、免装防蚊纱窗，如朝向空气穿透性较好得户室，夏天冷气空调使用的频率较低。缺点主要是得房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。19、如何收集各类房源消息？答：房源信息一般可通过下列各种渠道获得：各种传播媒体;各种房展会;各交易中心和交易市场；可以通过已购房得亲友或从事房地产专业工作得亲友了解房源信息；购房者如选购特定得区域，也可以亲自到该区域，相关售楼处一般会以醒目得标识表明售楼处位置。20、购买现房好还私购买期房好？答：购买现房具有较强得安全性和直观性。购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、位置、室内格局等

10、各个方面进行详细得了解，可将实地调查得结果与房地产广告，售楼书上得介绍进行比较。不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。与期房相比，现房的价格要高一些，付款的压力也较大。如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、楼层、朝向往往已所剩无几。购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。购买期房，挑选的余地较大。但购买期房与购房现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些，如期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。

11、购房者选择购房时机不当，还可能遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。21、无住宅交付使用许可证的住宅将受什么限制？答：住宅交付使用许可证的住宅，表示该住宅没有到达规定的交付使用要求，不能交付居民使用。22、什么是住宅使用说明书？答：住宅使用说明书是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共有设备以及住宅使用规定和禁止行为。 根据规定，住宅使用说明书应作为住宅（每套）转让合同的附件。23、新建住宅使用说明书包含那些

12、内容？答：新建住宅使用说明书应当对住宅的建筑结构、类型和各设施容量、布置情况等性能、标准作出说明，并提出使用注意事项。一般应包含以下内容；1. 开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；2. 建筑结构类型，承重墙体平面布置说明；3. 自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管线走向的说明；4. 有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；5. 门、窗类型，使用注意事项；6. 配电负荷说明；7. 装饰、装修注意事项；8. 其他需说明的问题9. 住宅公用面积使用规定说明；10. 住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；11. 小区公用设施是使用、维护说明。24、什么是住

13、宅质量保证书？答：住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。自1998年8月1日起，凡不向新建质量保证书的，不得进行销售、配售及分配。25、什么是房屋租赁？答：房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。在房地产经营活动中，房地产转让与租赁是主要的形式，与房地产转让不同的是，房屋租赁并不发生房屋所有权的转移，只是房屋的所有权人在一定期限内将使用收益权及其占有范围内的土地使用权有偿让渡于承租人。26、房屋租赁应当遵循哪些原则？答：房屋租赁是一种财产使用权转移的民事活动，应当遵循

14、平等、自愿、公平和诚实信用的民事法律原则。房屋租赁当事人应遵守国家有关房地产管理的法律、法规规定。房屋租赁应当依法纳税。27、屋出租必须具备哪些条件？答：房屋出租人必须是房屋所有人。共有房屋的出租，应具有其他共有人同意出租的证明或委托书。28、怎么是个人住房抵押贷款？答：个人住房抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的借款。29、个人住房公积金货款和个人住房商业性货款有什么不同？答：个儿住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有一种货款权利。个儿住房商业性货款，是我国公民因购买产权的住房而向银行申请的货款。30、个人住房货款有哪几种还款方式可供选择？答：个人住房贷款一般有两种还款方

15、式，一种是“等额本息还款法”；另一种是“等额本金还款法”。31、个人住房公积金货款需提供哪些材料证明？答：申请个人住房公积金贷款需提供下列材料和证明：1. 申请人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的身份证（并随带身份证复印件）；2. 申请人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的户口本（并随带户口本复印件）3. 开发商的上海市商品房预售许可证（期房）或上海市房地产权证（现房）复印件；4. 上海市内销商品房预售合同（期房）或上海市内销商品房出手合同（现房）原件；.5. 房价20或以上预付收据原件及复印件。32、什么叫组合货款？答：如果职工购房申请住房公积金货款不能满足需要，同时又不到所购房价

16、80，可以在申请个人住房商业性货款，两项货款总额不超过所购房价的80，这叫组合货款。33、居住建筑的间距应符合哪些规定？答：根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况，居住建筑的间距应符合下列规定：1. 朝向为南北向的指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同，其间距在市区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇（含宝山、闵行、嘉定区城镇，下同）不小于1.2倍。2. 朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同，其间距在市区不小于较高建筑高度的0.9倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于1.0倍。34、什么是建筑容积率（容积率）？答

17、：指建筑物地面以上各层建筑物的总和与建筑基地面积的比值。35、什么是建筑密度？答：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。36、什么是低层建筑？答：指高度小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为四层至八层。37、什么是多层建筑？答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多层居住建筑为四层至八层。38、什么是高层建筑？答：指高度大于24米的建筑，高层居住建筑为八层以上（不含八层）39、什么是公寓式办公建筑？答：指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积大于、等于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。每个单元平均建筑面积小于150平方米的，按居住建筑处理。40、什么是一般办公建

18、筑？答：指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。41、什么是商业建筑?答：指综合百货商店、商场，经营各类商品专业零售和批发商品，以及饮食等服务业的建筑。42、什么是商住综合楼？答：指商业和居住混合的建筑。43、什么是商业综合楼？答：指商业和办公混合的建筑。44、什么叫裙房？答：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的按高层建筑处理。45、如何计算建筑面积？答：按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可以适当放宽，由城市规划管理部门核定。46、如何计算建筑

19、容积率？答：1、在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。 2、半地下室的室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式计算建筑面积： A=KA 式中，A表示折算的建筑面积，K表示半地下室地面以上的高度与其层高之比A表示半地下室建筑面积。3、商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。4、住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按建筑密度和建筑容积率控制指标表的规定执行。高层商住综合

20、楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10，不足10的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。47、什么是住宅日照时间规定？答：高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1小时。48、对住宅设计中的层高控制有哪些规定？答：多、高层住宅层高为2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，应报市规划局审核。49、对高层建筑的面宽控制有哪些规定？答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面

21、宽不大于80米。建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。50、房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么规定？答：房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。51、房地产转让人“一屋多售”应承担什么责任？答：房地产转让人就同一房地产与第三人签订转合同，造成多个转让合同并存的，成为“一屋多售”的转让应当按购房人办理房地产交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人承担赔偿责任。52、选购住房时，如何确定需购的住房的功能和面积的大小？

22、答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自主一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡型居住，即所谓的分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑，只要未来35年内够居住即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租。53、如何选择贷款方式和确定贷款总额？答：目前我国住房贷款还贷方式有两种，一种是“等

23、额本金还款法”，另一种是“等额本息还款法”。“等额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款法”，但较适合近期能承受金额较大，以后逐年减少，较适合现在收入较高，预期收入可能减少的居民。54、房屋使用人能否参加业主大会或业主代表大会？答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数或者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。55、物业管理服务收费包括哪些项目？答：物业管理服务收费包括下列项目：（1） 管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业挡案资料的管理的保管和其他有关物业管理服务；（2） 房

24、屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（3） 保洁费，用于物业管理区域内日常服务所需的费用；（4） 保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（5） 维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述（1）、（2）、（3）、（4）项费用安月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。56、什么叫房地产开发？答：房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资金的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。57、什么是住宅配套设施？答：住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的

25、住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次，应包括以下内容：（1） 住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐所等；（2） 住宅小区的配套设施。人口规模在一万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电局、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收店、居委会、便电所、公共厕所、垃圾站等；（3） 住宅区的配套设施。人口规模在45万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种生

26、活相关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；（4） 市政公共设施。指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公共事业和城市公共设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。58、什么叫契税？答：契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金，是国家财政的一项税收。59、什么是商品房成本？答：指商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者所创造的价值，以及商品房用地的征拆迁补偿。60、什么是伸缩缝？答：伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化（热涨、冷缩），使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝。伸缩缝是将基

27、础以上的建筑构件如墙体、楼板、屋顶（木屋顶除外）等分成两个独立部分，使建筑物沿长方向可做水平伸缩。缝宽一般在200400mm。61、什么叫防水层？答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及强面而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等，按使用材料不同分为油毡防水层、钢板防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆防水层、涂料防水层等。62、什么叫违约金？答：违约金是指违约方按法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。这是违约方承担违约责任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。违约金是对违约方的一种制裁，

28、具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设置，主要是为了用经济制裁的手段督促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。在物业管理过程中，物业管理企业不履行合同行为表现较为明显，用户反映也比较强烈；业主委员会在某些方面未履行合同则较少直接表现在用户的面前。如某些费用未能及时付给物业管理企业，短时间内未给管理带来明显损失，但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业管理整体工作。用违约金制裁业主委员会，可能会起防止这类事情的发生的作用。63、什么叫契约？答：契约即合同，指当事人双方(或数方)为了确定各自的权利与义务

29、而订立的共同遵守的协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一致。在先的意思表现为要约，在后的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、承包、租赁、保管、借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款（标的、现金、期限以及双方约定必须遵守的其他条款）达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法原因不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求或解除契约；并有权就不履行或延迟所造成的损失请求赔偿。64、什么叫赔偿金？答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯出发违约金仍不足以赔偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。这是承担违约责任的法定形式

30、。但这种方式让违约方承担责任，必须具备3个条件：（1） 当事人有违约行为；（2） 当事人的违约行为给对方造成损害事实；（3） 当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系，不能据次处罚赔偿金。如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病，两者之间未必有因果关系，不能据此处罚赔偿金。但因卫生条件太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有因果关系时，应当处罚赔偿金。65、什么是住宅用地？答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施设施所占用的土地，如住宅区、居民点、庭院绿化用地等。66、高层住宅设置消防登高面，应符合哪些规定？答：高层住宅的消防登高面，应符合下列规定：（1） 塔式住宅的消防登高

31、面不应小于住宅的1/4的周边长度；（2） 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；（3） 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；（4） 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；（5） 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6m。68、什么样的住宅必须设置电梯？答：住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m的住宅必须设置电梯。69、住宅内电梯设置的标准式什么？答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不

32、应小于1.6米。70、套内建筑面积由哪几部分组成？答：套内建筑面积由以下三部分组成：（1） 套（单元）内的使用面积；（2） 套内墙体面积；（3） 阳台建筑面积（应算一半）71、建筑面积由哪几部分组成？答：公共建筑面积由以下两部分组成：（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积；（2） 套（单元）与公共建筑空间的分割墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。72、如何计算公共建筑面积？答：凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应记入公共建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不记入公共建筑面

33、积。公共建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公共建筑面积。73、如何计算公用建筑面积？答：各套（单元）的套内面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公共建筑面积。分摊的公用建筑面积公用建筑分摊系数X套内建筑面积。74、什么叫建筑施工图？答：建筑施工图，简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状。内部布置情况及建筑构造、装修、材料、施工定位方线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施

34、工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总体平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗。台阶、散水、浴厕等详图和材料的做法说明等等。75、什么是土地价格构成？答：土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。76、什么是用地许可证？答：用地许可证指经城市规划主观部门审批并颁发的、允许建设单位或个人使用城市国有土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的城市规划条例把用地许可证分为建设用地许可证和临时用地许可证两种，并

35、分别把领取这两种用地许可证的程序作了具体规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常委会第十一次会议通过的中华人民共和国城市规划法于1990年4月1日起施行，国务院发布的城市规划条例同时废纸。城市规划法不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提出建设用地规划许可证。并作了如下规定：“在城市规划区进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主观部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门划拨土地。”“临时建设和临时用地的具体管理办法

36、由省、自治区、直辖市人民政府制定。”77、什么叫三通一平？答：三通一平是通路、通电、通水和土地平整的简称，这是土地开发所进行的基础工程和配套设施。78、什么是开发商？答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，他们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业的资本多少，国家又把开发企业划分为不同的等级资质而进行管理。79、什么叫联合代理？答：对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担的物业代理工作，物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理和约，规定各代理公司的指责范围和佣金分配方式。80、什么是独家代理？答：对一些功能较为

37、单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性物业中的某一特定用途的部分，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工作，成为独家代理。81、什么叫建筑承包商？答：房地产公司往往把自己建设的各类商品房包发给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋质量起着十分重要的作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。82、什么叫产籍图标？答：产籍图标是办理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的，“房屋平面图”及房屋各类的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查账填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡配套，成为较为完整的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋情况登记表的

38、总称。83、什么叫他项权利登记？答：他项权利登记主要指房产典当与抵押的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权利设定登记；二是权利内容变更时权利变更登记（包括存续期的变更和因拆除改建的权利增减）；三是权利消除时的注销登记（包括存续期满和权利抛弃）。84、房地产抵押的种类有哪些?答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为：（1） 土地使用权抵押；（2） 建设工程抵押；（3） 预购商品房期权抵押（4） 现房抵押85、什么是商品房销售？答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。权利人是指拥有房屋的所有权、土地使用权的单位和个人。这里所说的商品房是指有一定范围内的土地使用

39、权，也有该范围内建造的房屋，即指已有房屋建设的房地产。86、房地产登记主要类型？答：房地产登记的主要类型有：（1） 初始登记（2） 房地产变更登记（3） 房地产抵押登记（4） 房地产文件登记备案87、房地产登记的申请时限？答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，应当自房屋竣工交付使用之日起30日内申请房屋所有权初始登记。88、房地产费的主要类型有哪些？答：房地产费的主要类型包括交易手续费、登记费、测绘费及公共服务费等几类。89、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？答：房地产买卖合同应当载明下列内容：（1） 转让当事人的姓名或者名称、住所；（2） 房地产的坐落地点、面积、四至范围；（3） 土地所有权

40、的性质；（4） 土地使用权获取方式和使用期限；（5） 房地产的规划使用性质；（6） 房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等情况；（7） 房地产转让的价格、支付方式和期限（8） 房地产交付日期（9） 违约责任（10） 争议的解决方式（11） 转让当事约定的其他事项。90、为什么要对商品房预售进行审核？答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。符合预售条件的，发给商品房预售许可证。91、购房自用主要考虑哪些因素？答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题：（1） 相当的面积，适合家庭人口的结构与数量；（2） 适合的房

41、型，满足生活起居、工作、学习、以及社会需求；（3） 合理的地理位置。符合工作、生活的需求；（4） 周边是否有完善的生活配套设施；（5） 完美的生活环境（绿化、私密、无噪音、无污染等），保证健康生活；（6） 相对能够承受的房价（7） 坚固、耐久的建筑结构。92、如何估计自己的购房能力？答：购房能力一般应从个人的当前资金储备和未来收益两方面来综合考虑。当前资金储备主要包括家庭金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分，未来收益主要包括未来工资收入、投资收益、现有不动产不准备变现用于出租的租金收益及可以预见的其他收入，如住房补贴等。93、小产证上的建筑面积是指什么？答：指套内建筑面积与分摊公共面积

42、之和。94、境外人士预出售合同证需要哪些材料？答：境外人士预出售合同需要下列材料：1、 预出售合同（正本）：一式七份；2、 （1）自然人：个人身份证（护照、绿卡、回乡证、旅游证等）；若是未成年人，应有出生证明、法定监护人证明材料；若委托他人签订，委托书需经公证/认证提交代理人身份证明；（2）法人/其他组织 A 营业执照（商业登记证明、公司注册证明）； B 公司章程 C 公司代表人身份证明； D 委托他人签订合同、待办公证还应提供法定代表人/负责人有效的委托书；法人印章及代表人/负责人签名样式：代理人的身份证件等； E 公司董事会决议。95、境外人士预出售合同公证采取怎样的收费标准？答：房价人民

43、币50万元以下，按总房价的千分之三100元收取；房价人民币50万元以上，按总房价的千分之二点五100元收取。96、得房率的计算方法有哪些？答：目前市场上的两种计算方法： 方法一：得房率套内建筑面积/房屋建筑面积；方法二：得房率套内实用面积/房屋建筑面积97、如何计算投资回报率？答：投资额买价交易税费装修及配置费年实际收入年租金收入租赁税（租金收入5）管理费（不包的情况）回报率年实际收入/投资额98、哪些人可以享受个人所得税税基抵扣？答：在1998年6月1日到2003年5月31日期间，购买本市商品房住宅，并在产权证上列名的产权人可享受个人所得税税基抵扣。99、房屋的性质有哪些？答：房屋的性质可分

44、为纯住宅、纯办公及商业三种。100、办理人个人所得税税基抵扣须知有哪些？答：1998年6月1日到2003年5月31日期间购买本市商品房（包括二手房、拍卖房）住宅的购房者，其产权证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣，税基抵扣采取“当年登记，次年退税”的办法。建筑篇1、砖混结构和框架结构哪一类好？答：砖混结构适用于7层以下的多层，抗震性较差，刚度低，成本低，选择已经不大采用；框架剪力墙结构适用于小高层民用住宅，抗震性好，刚度高，且节约造价。2、 立面采用面砖和涂料有无区别？那种更好？答：外墙面砖防水，抗渗，抗风化性好，但由于外墙粘结剂有寿命期，因此长期使用有危险性；外墙涂料成本低，易清洗

45、，易装修，且国家明文规定高层建筑的外墙必须为涂料。3、 彩铝窗与塑钢窗有何区别？答：彩铝窗密封，保温好，外观漂亮，但价格贵。而塑钢窗价比较便宜。4、 高层住宅的设备一般放在第几层？答：45层。5、 水箱供水与水泵供水有什么区别？答：水箱供水指屋顶水箱供水，一般供水范围为3楼以上。水泵供水可以使水的压力增大，可长距离供水。6、 通常水泵供水减压阀放在第几层？答：按具体情况分，如30层高层，每10层要装一个减压阀，即11、12两层要装。7、 桩基有哪几种？（按材料和施工工艺）答：按材料和施工工艺分有混凝土方桩，PHC高强度预应力管桩和灌注桩。8、 地基沉降会带来哪些影响？答：上部结构开裂甚至破坏。

46、9、 桩基有哪几种？（按形式分）答：片阀桩基、轴线桩基、成台桩基。10、伸缩缝一般预留多少公分？有何作用？答：伸缩缝又称温度缝，一般宽为200400mm，主要防止房屋因气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当位置的一条构造缝。11、板有斜缝是由于沉降造成还是由于水泥开裂造成？答：楼板有裂缝主要原因：（1） 模板过早拆除，过早受力；（2） 混凝土没有连续浇铸；（3） 混凝土温差收缩裂缝。12、什么是房屋建筑面积？答：房屋建筑面积指房屋外墙（拄）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，并且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。13、什

47、么是房屋使用面积？答：房屋使用面积是指屋内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括外墙、柱等结构和保温层面积，也包括阳台面积。14、房屋计算一半建筑面积范围包括哪些？答：房屋计算一半建筑面积的范围如下：（1） 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一步计算。（2） 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3） 缝封闭式的阳台、挑廊按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。（4） 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（5） 有顶盖不封顶的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。15、房屋不计算建筑面

48、积的范围有哪些？答：房屋不计算建筑面积的范围如下：（1） 层高不小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。（2） 突出房屋墙面的构件、配件。装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬。（3） 房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（4） 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、灌、池、地下人防干支线。（5） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩。 16、什么是套内建筑面积？答：房屋套内建筑面积由以下三部分组成：（1） 套（单元）内的使用面积（2） 套内墙

49、体面积（3） 阳台建筑面积17、公用建筑面积包括以下两部分组成：答：公用建筑面积由以下两部分组成：（1） 梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅与过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。（2） （单元）与公共建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。18、公用建筑面积是如何分摊的？答：公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积。分摊系数为：公用建筑面积分摊系数公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积分摊计算如下：各套（单元）的套内建筑面积乘

50、以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积，即：分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积19、住宅的使用性质可以随意更改吗？答：住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会书面同意，并报区县房地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设得公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。20、房屋得自用部位及自用设备具体是哪些部分？答：房屋的自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧式、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。房屋自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人

51、自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。21、房屋的建筑结构有哪些类型？答：建筑结构主要是根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构所用的建筑材料划分，共分六类：（1） 钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬所结构。如钢铁厂房、大型体育场等。（2） 钢筋混凝土结构：承重的主要结构是钢、钢筋混凝土建造。如一幢房屋的一部分梁柱采用钢制结构，一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。（3） 钢与钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造，包括薄壳结构，大模板现浇结构及使用滑模升板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的。（4） 混合结构：承重主要结构是钢筋混凝土和砖木

52、建造。如一幢房屋的梁是钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是钢筋混凝土建造的。（5） 砖木结构：承重的主要结构是砖、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造。（6） 其他结构：凡不属于上述结构的房屋结构均归于此类。22、不同建筑结构的房屋，其耐用年限分别是多少？答：根据房地产股价规范（GB/T50291-1999）条文说明的有关规定，各种建筑结构的房屋经济耐用年限的参考价值，分别如下：（1） 钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年。（2） 钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框剪结构等）：生产用房50年，腐蚀的生产用房35年，非生

53、产用房60年。（3） 砖混结构一等：生产用房40年；受腐蚀用房30年，非生产用房50年。（4） 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀生产用房30年，非生产用房50年。23、什么是建筑密度？答：建筑密度是指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）24、关于“大楼”和“大厦”等建筑物名称的使用有哪些规定？答：根据上海市高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，建筑物通名的使用应符合下列规定：（1） 大楼：指8层以上的综合性办公大楼或住宅楼名称，可用“大楼”作通名。（2） 大厦：指10层以上大型楼宇名称，可用“大厦”作通名。（3） 商厦：指8层以上，底层（或楼层）为商场、商店，其余为办

54、公楼或住宅的高层建筑名称，可用“商厦”作通名，但应先征得工商管理部门的同意。（4） 广场、广厦：指宽阔公共场地，并具有商业、办公、娱乐、餐饮、居住、休闲等多功能的建筑名称。在广场通名前须增加功能性的词语（如XX商务广场、XX贸易广场），用地面积在一万平米以上或建筑面积在10万平方米以上，必须有整块露天公共场地（不包括停车场和消防通道）。其面积大于2000平米，可用“广场”作通名，但应该严格控制。在一个街坊内不能有两个“广场”名称。在广场内不能再命名“城”。不符合广场条件的亦可以“广厦”命名。（5） 中心：指某一特定功能最具规模的建筑物或建筑群名称（如XX商务中心、XX贸易中心），用地面积在2万

55、平方米以上，建筑面积在10万平方米以上，并有宽敞的停车场地。在功能上必须是最具规模、起主导地位的建筑群可用“中心”做通名。（6） 城：指用地面积在20万平方米以上的城市小区，有较为完善的配套设施（如幼儿园、小学等）；用地面积在20万平方米以上，具有地名意义、规模较大的商场、专卖贸易场所；用地面积在2万平方米以上，拥有三幢20层以上，具有地名作用的大型建筑群。符合上述条件之一的可用“城”作通名。但应严格控制使用。在一个街坊内不能有两个“城”的名称，在“城”内不能命名“广场”。（7） 楼：7层以下的商务楼、办公楼、写字楼可用“楼”做通名。（8） 花园、花苑：指多草地和人工景点的住宅区名称，绿地面积占整个用地面积的30以上，可用“花园”做通名。但严格控制。（9） 别墅：指以23层为主，规格较高、环境良好的住宅区名称，用地面积1万平方米以上，其容积率不超过0.5，一般在内环高价路外侧。（10） 山庄：指地处靠山的低层住宅区名称，可用山庄作通名，不靠山不准以山庄命名。（11） 新村：指集中的相对独立的大型居住区，有相应的配套设施，其建筑面积在10万平方米以上的多层或