温州 房地产 市场调研

1、第一章：温州市城市概况一、城镇概况1.城市名片温州，是一座充满活力与激情的城市，一座充满魅力与梦幻的城市,一座充满智慧与故事的城市。温州人以“智行天下”、“善行天下”、“商行天下”而遐迩闻名。 温州文化灿烂，史称“东南邹鲁”。温州是中国数学家的摇篮、中国山水诗的发祥地、中国南戏的故乡、中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地。2.地理位置温州市是浙江省的地级市 东南丘陵，为沿海港口城市，浙江的三大经济中心之一，位于中国黄金海岸线中段，浙江东南部，东濒东海，南接福建宁德福鼎市，西与丽水市相连，北与台州市毗邻。是我国第一批对外开放的14个沿海城市之一，浙江省地级市，浙南经济、文化中心。鹿城区

2、，温州市辖区，市人民政府所在地。地处浙江省东南部。鹿城自古商贾云集，素有“东瓯名镇”之称，南宋时期诗人杨蟠就有“一片繁华海上头，从来唤作小杭州”的诗句，鹿城依山面江，城中有山有水，享有“江城如画”的美誉。悬于瓯江之中的江心屿，景色秀美，是中国四大孤屿之一。鹿城自古 以来文风鼎盛，人才辈出，如东晋中国山水诗鼻祖谢灵运，南宋永嘉学派代表人物叶适，当代“一代词宗”夏承焘等，相传书圣王羲之也曾在此留下“墨池”等遗迹。3交通条件温州是全国45个公路主枢纽城市之一，也是全国25个主枢纽港之一。温州机场旅客吞吐量和火车站客货运量名列全国前茅。随着甬台温、金丽温、温福高速公路等一批重大工程的建成，机场、铁路、

3、港口、公路及高速公路构成了立体交通网络，温州的交通优势将更加突出。温州综合通讯能力位居全国地级市前列。 高速公路:金丽温高速公路，甬台温高速公路（另有复线在建中）诸永高速公路，温州绕城高速公路（北线）龙丽温高速机场:永强机场 陆上交通站点：火车站，新火车站（动车），双屿客运中心，黄龙客运中心，新城客运中心港口：温州港龙湾交通码头 望江路等码头4.行政划分浙江省东南部、温州市中部，瓯江下游。总面积294.38平方千米，总人口66.41万。辖12个街道、4个镇、5个乡：五马街道 莲池街道 水心街道 南门街道 江滨街道 蒲鞋市街道 洪殿街道 广化街道 南浦街道 黎明街道 绣山街道 黄龙街道 双屿镇

4、七都镇 藤桥镇 临江镇 仰义乡 南郊乡 双潮乡 上戍乡 岙底乡。5.经济格局在产业结构调整中，鹿城区立足中心城区人流、物流集聚的区位优势，制定了发展三产、提高二产、优化一产的三二一发展战略，第三产业得到迅猛发展，全区现有商品交易市场50个，年成交额80亿元，房地产、旅游、社区服务，信息服务，会展业等新兴三产迅速崛起，此外，开放型经济发展迅速，2001年外贸出口59亿元，完成自营出口1.97亿元，名列全市第一。二、城镇基本格局1.行政区划温州市现辖鹿城、龙湾、瓯海3区鹿城区: 位于浙江省东南部、温州市中部，瓯江下游。总面积294.38平方千米。总人口66.41万。区人民政府驻墨池坊1号。1998

5、年，鹿城区辖17个街道办事处，1个镇4个乡及江心屿办事处。总面积104平方千米。是温州的老城区，也是温州市政府所在地，是温州行政、文化、娱乐、医疗中心，也是是繁华的商圈集中地，交通枢纽。龙湾区: 龙湾区位于温州市东部，瓯江入海口南岸。东朝东海，南接瑞安市，西邻鹿城、瓯海二区，北濒瓯江，与永嘉县、乐清市隔江相望。总面积279.02平方千米。总人口31.04万人。区人民政府驻永中街道永强大道4318号。龙湾区辖5个镇。总人口人。龙湾区人民政府驻地由状元镇迁至永中镇。龙湾区面积从61平方千米增到279.02平方千米。该区以众多的工业园区而闻名遐迩，新兴的工业区项目逐渐让该区新颖出众。瓯海区:瓯海区位

6、于温州市西北部。总面积614.5平方千米。总人口39.69万人。区人民政府驻娄桥街道，本区地势西高东低，南亢北卑。西部为海拔2001000米的山地，中西部及南部为丘陵地带，东南部辅以吹台、大罗两山之水。瓯海区辖1个街道、15个镇、7个乡。总人口人。瓯海区人民政府驻地由景山街道迁至娄桥镇。瓯海区面积从917平方千米减到614.5平方千米，人口从58.62万减到37.84万（温州年鉴是375 907人，其中非农业人口44 932人）。辖1个街道、11个镇、4个乡，24个居委会、251个行政村。该区的面积较大，生态环境良好。温州著名的茶山大学城就坐落于环境优美的大罗山脚下。农产品种类丰富，以茶山杨梅

7、享誉全国。旅游项目有五美景园，温州乐园等。2.功能区块划分 市中板块（商业中心） 本板块以大南门、 人民路、 小南门等区域为主，配套齐全，商业氛围浓郁。大南门区域集中了鸿瑛大厦、 华盛大厦等高层住宅， 还有温州地标性建筑世贸中心广场已建成投入使用； 人民路以百好花园与得月花园为代表。本板块楼盘以高层中档的楼盘为主，房源户型面积主要在 1 4 0 1 9 0平方米。本板块是温州中高档百货以及通讯、家电卖场的集中区，拥有银泰百货、 开太百货、 丽姿华都等品牌百货商场， 苏宁电器、 移动公司、 手机卖场、 一百家电、 国美电器等通讯、 家电大卖场也抢滩其中，其商业中心的地位逐渐巩固。江滨路板块（高层

8、住宅集中地） 江滨路周边物业由于靠近瓯江， 其物业形态以高层为主。该板块早期开发以东门一带为主，包括东门大厦等； 接着开发的是望江东路一带，以香港大厦等为代表；最近几年主要开发了一些有小区绿化和配套设施的中高档物业， 如金汇广场等。江滨路中西段一带休闲、 餐饮业发达（欧洲城，东门步行街）， 其独特的江景资源与发达的休闲娱乐业,让该板块的房价一涨再涨，可富足的温州人还是热捧，因为他们了解温州只有一个瓯江。代表楼盘有，中瑞曼哈顿，近期一期的二手房价格普遍在58000左右。 下吕浦板块（多层住宅集中地） 该板块靠近老城区， 连接新城区，交通便利，离火车站只有不到10分钟车程。 配套设施一应俱全， 居

9、住氛围非常浓， 且房源套型面积比较合理，多在5 0 1 2 0平方米之间，是目前温州工薪阶层较为理想的居住地。同时，区域内的南浦一小、二小以及第六中学等学校的教学质量一直被众多家长看好所以下吕浦二手房的成交情况在几个成熟的区域中，一直保持着领先地位。二区和八区的学区房最炙手可热，影响其房价最高可达28000。总的下吕浦住宅区23500左右。西向板块（普通住宅集中地）西向板块主要以黄龙区块、葡萄棚区块、龙霞区块、新桥区块及瓯海区府区块为主，物业形态以多层住宅为主； 楼盘档次集中在中低档； 房源套型面积以 4 5 1 0 0平方米为主。葡萄棚住宅区以金会昌家园与凯裕花园为代表，套型面积基本上在1

10、0 0平米以上， 以三室与四室为主，目前由于该板块楼盘户型品质不同，价格波动幅度较大。该板块安置房较多，住宅人群多以温州原常住居民为主。其中黄龙梧田板块 梧田板块以盛大花园龙霞住宅区等楼盘为代表。新建的康居工程 南瓯锦园、南瓯明园及南瓯嘉园，曾经受许多公务员和上班族所青睐 目前基本都已经易手南塘大道的使用，瓯海大道的通车， 使得该片区的交通优势逐渐凸现，加之配套逐渐完善， 区域日渐繁华， 未来发展前景看好。且临近瓯海大道，去永强机场将会更便捷。新城板块 新城板块是十多年来温州市房地产开发量最大、 最集中的一个板块， 其房地产开发从新城大道周边发展到汤家桥北、 汤家桥南.由于地理位置的关系， 早

11、期这一带基本为温州的别墅区，近几年，由于温州市区范围拉大，城市进行东扩， 新城成了住宅小区开发热点，如大自然花园、 绿洲花园、同人花园、 假日花园等。该板块中楼盘的品质相对较高且环境普遍较好，绿化率高，居住氛围浓郁， 具有一定竞争力， 是温州中产阶级的理想选择。龙湾板块 从供应方面来看， 2 0 0 7年龙湾区域基本上还是以前些年开发的商品房为主， 比如罗东锦园、 中大锦园、 南翔锦园等， 交付时间都在3年以上。锦绣江南、万康锦绣城和东方明珠城等近年开发楼盘虽有上市供应，但新盘供应量还是明显偏少，依旧没有扭转紧张供需矛盾问题，使得该板块房价在强大的需求推动下上升幅度较大。从成交信息来看，该板块

12、大多数的房屋需求都在 1 0 0 1 2 0平方米之间。不过， 近年来， 该区域供应的新盘房源多是 1 4 4平方米以上的非普通住宅， 这使得 1 0 0 1 2 0平方米之间的房源变得相当紧俏。购买的人群基本为首次置业的年轻人，对于该群体，70 8 0平方米的房子会让他们觉得面积过小， 而 1 5 0 - 1 7 0平方米的大套型又让他们觉得总价太高难以接受， 所以由于总价较合适，面积在 1 0 0 - 1 2 0平方米之间的户型成为该区域年轻人购房的首选。3.市政节点该项目座落于鹿城区上陡门住宅区前庄路东侧地段，与上陡门组团和金益组团两大生活区相临，环境相对比较清幽。距温州经济活动中心物华

13、天宝只有五分钟的车程，交通便利，是该项目开发的一大优势和亮点。该区的主要交通通道：前庄路、学院西路和锦绣路都在附近，距该项目最近的公交站牌显示：学院中路有66、71、301、108、206路经过。可以给当地的居民生活提供便利的交通环境，也为该项目的开发提供又一靓丽的卖点。优质多样的服务设施给该项目及周围组团的居民生活提供舒适的生活方式，该区域离商服中心仅不到1000m的距离，居民购物方便程度极其方便 。周围有上陡门一幼，浙江工贸职业技术学院、绣山公园、温州市中西结合医院、蓝登图书广场、阿凡佬美食和世纪联华超市等主要服务设施，自然环境优良，人文环境极佳。但是东侧是温州市联众汽车销售公司，有较大的

14、嘈杂，平日里会给该项目带来了一定的噪音污染，给当地居民追求安静舒适的家居生活带来一定的影响。三.经济发展和特征一 经济指标GDP2009年温州市各县（区、市）GDP温州 2527.88 8.5%排名 区县GDP(亿) 增长率1、 鹿城区516.407.8% 2、 乐清市418.608.5% 3、 瑞安市383.248.7% 4、 龙湾区307.82 7.5% 5、 瓯海区230.118.2%6、 苍南县219.2610.3%7、 永嘉县179.716.8%8、 平阳县172.7010.0%9、 泰顺县34.0010.5%10、 文成县33.6010.2%11、 洞头县33.3011.9%201

15、0年上半年温州GDP为1262.64亿元 同比增长12.3%今年上半年，温州市经济延续了去年二季度以来向好回升的良好发展态势，主要经济指标在今年一季度实现了强劲反弹后走势趋稳，并且基本保持两位数以上增长。根据初步测算，上半年全市实现生产总值1262.64亿元，同比增长12.3%。总体来看，上半年温州经济运行保持了良好运行态势，主要经济指标实现了较快平稳增长，特别是GDP增幅比上年同期提高了7.8个百分点，比2008年同期提高了3个百分点。 一季度开始，温州工业经济摆脱了去年连续12个月的低位徘徊甚至负增长的不利局面后，回升反弹势头持续保持强劲，是拉动温州全市经济增长的主要动力。上半年，工业对经

16、济增长的贡献率为60.2%。30个大类行业产值增幅在两位数以上；重工业发展优势凸显，产值同比增长28.3%；温州经济技术开发区和瑞安的工业产值增长率均超过30%；高新技术产业发展势头强劲；企业订单快速回升。但与今年一季度比，上半年GDP增幅回落了2.2个百分点，主要是受投资影响回落了1.5个百分点（其中受房地产投资影响回落1.1%），与全省的平均水平相比，位次靠后，有的经济指标与浙江省其他兄弟城市比有一定差距。下半年温州经济的增长压力将逐步显现。主要表现在：投资的低位运行，影响经济的增长后劲；市场物价持续上涨压力较大；企业成本压力再现，增产不增收现象开始突出；中小企业融资问题再现；受去年对比基

17、数前低后高的影响，后期的增长压力将逐季加大。二 投资情况2009房地产投资状况 2009年上半年，温州土地市场与去年同期相比，成交宗数增加133.33%；温州市区一手房销售面积环比增加185.09%，供应面积环比增加19.15%；温州主城区(鹿城区)二手房交易量环比增加163.42%，同比增加65.2%。2009年上半年温州市区一手房销售面积同比增加46.18%，供应面积同比增加19.73%。2009年上半年温州市房地产信贷主要指标持续增长，但从这些主要指标看，下半年房地产市场进一步回暖仍有待考验。截至今年6月末，温州市房地产贷款余额548.65亿元，同比增长15.69。正是在适度宽松货币政策

18、和鼓励增强住房消费等房贷政策作用下，上半年温州市楼市迅速回暖，1-6月，温州市区新建商品房成交3786套，同比上升46.18；二手住宅成交7253套，同比增长61.36。在活跃成交下，上半年，温州市区新建商品住宅均价更是创了历史新高，达20569.94元/平方米，同比涨幅达52.75。2010年温州市工业性投资310亿 2009年，温州经济走过不平凡的一年，全市上下坚定信心、沉着应对、政企联动、共克时艰，全年实现工业总产值5377亿元，同比增长1.1%；工业增加值1163.7亿元，按可比价计算，同比增长6.1%；完成工业投资276亿元。与此同时，商贸业发展迅速，全年实现社会消费品零售总额126

19、4.7亿元，同比增长16.8%。2010年，我市工业经济的预期指标为工业增加值同比增8%左右，完成工业性投资310亿元，社会消费品零售总额增长14%左右。2008年，全市投资低位增长，投资增长乏力，增长速度较快回落。全年全社会投资完成758.1亿元，增长2.9%，与全年投资计划（825亿元、12%）相比，投资额差距66.9亿元，增长率相差9.1个百分点。1、投资总体上保持低位增长态势。2、基础设施投资持续负增长。3、工业投资持续负增长。4、房地产投资平稳增长。财政收入2009全年财政收入360.72亿元，同比增长6.2%，全年财政收入前低后高2010年上半年全市财政总收入达222.04亿元，同

20、比增长21.2%，完成全年预算的58.1%。今年1至6月份，温州市财政总收入和地方财政收入增幅分列全省第6、第7位，较上年同期分别上升了4位和3位。其中温州市上半年地方财政收入126.55亿元，同比增长27.9%，完成全年预算的61%。据悉，今年1至6月份，温州市各税种及非税收收入普遍增长较快。如在主要税种中，全市今年上半年的营业税收入达35.32亿元，增长33.3%，占财政总收入增收额比重为22.7%。而契税收入半年共入库11.65亿元，增长66.6%，是本期增幅最高的主要税种。契税收入今年共增收4.66亿元，占财政总收入增收额比重盈利12%。据分析，温州市契税的主要增收因素有两个方面，一是

21、温州市二手房交易较为火爆，二是总计约1.3亿元的上年度部分收入在今年结转入库。三 城镇人口总量2月4日从市统计局获悉，根据2009年浙江省5。人口抽样调查结果推算，我市2009年底常住人口为807.6万人，城镇人口比重达60.7%。 单位：人地区别常住人口数男女性别比(女=100) 全市111.64 市区115.82 鹿城区114.76 龙湾区94506116.85 瓯海区111.70 瑞安市108.17 乐清市108.65 洞头县964354941647019105.10 永嘉县110.57 平阳县110.10 苍南县111.67 文成县114.51 泰顺县117.92 四 人均收入2009

22、年，全区城镇居民人均家庭总收入30441元，比上年增加2294元，同比增长8.2%，其中，人均可支配收入28699元，比上年增加1196元，同比增长7.5%，增幅比上半年回升3.6个百分点。五 产业构成工业经济至2008年末已拥有35个国家级生产基地称号，165个中国驰名商标，38个中国名牌产品，157个国家免检产品，一大批浙江省著名商标、省级名牌产品。19家企业集团跻身中国企业集团竞争力500强。全区现有各类工商企业9835家，个体户29792家。2001年，全区实现国内生产总值126亿元，比上年增长11%；工业总产值290亿元，增长11.5%；农业总产值3亿元，比上年增长51%；财政总收入

23、11.08亿元，增长44.1%。2001年，随着温州市被 中国轻工业联合会命名为中国鞋都，鹿城也被选定为中国鞋都生产基地。正在兴建中的中国鞋都产业园总规划面积6.4平方公里，园内建有国内一流的鞋文化博物馆（去年10月份已开馆）、展览馆，这一产业园将成为集科研、贸易、检测、信息、生产于一体，功能齐全、配套成龙的大型鞋业基地。现在鞋类产品，区已拥有康奈、东艺、吉尔达3个中国驰名商标，全国仅6个。去年，鹿城又被中国五金制品协会命名为“中国（温州）金属外壳打火机生产基地”和“中国（温州）剃须刀生产基地”，鹿城目前已形成了鞋类、服装、打火机、眼镜、剃须刀等全国知名的区域品牌，并成为我国东南沿海最重要的轻

24、工产品出口生产基地之一。 农业经济2008年，温州粮食生产实现恢复性增长，总产量增加16.3万吨，单产创十年来新高。扎实推进农业产业化经营，新增农民专业合作组织729家，建成农业产业化基地120万亩。开展新一轮“千村整治、百村示范”工程，完成整治村建设612个，新增垃圾集中收集处理村3500个，新解决35万农村人口饮水安全问题。大力推进“强塘固房”和“515”防洪保安工程，28项重点水利项目完成投资15.7亿元。农业产业化经营扎实推进，全市创建农业特色优势产业强乡强镇15个，新增农民专业合作社729家，建成农业产业化基地8万公顷。继续实施“百龙工程”，全市新增市级农业龙头企业13家，累计147

25、家；新增省级骨干农业龙头企业6家，累计29家。四.规划研究一总体规划建设发展总目标：将温州建设成为国际性轻工城及我国东南沿海重要的工业、商贸、金融、港口、旅游城市，实施“一港三城”发展战略，加快从“滨江城市”向“滨海城市”的发展步伐，促进经济社会全面、协调、可持续发展，进一步加强生态城市建设，为提前实现现代化奠定基础。二、产业规划围绕“一港三城”发展战略，加快产业布局的战略性调整，中心城区大力发展现代服务业和高新产业，提升产业层次；沿海平原构筑若干大型工业产业园，拉开布局框架；各地建设特色产业园，形成产业集群；区域产业科学分布，构筑“一核三带四区”的总体布局，突出农业六类基地，建设工业四大产业

26、园，构建一个中央商务区、一个科研教育区、八个商贸区、十个物流园区，把温州市建成为国际性轻工产业中心和区域性综合服务中心。根据总体目标，突出点线面结合，强化梯度集聚，构筑“一核三带四区”的产业总体布局。一核强化一个产业核心。“核”指以中心城区为主体重点往东、南两方向拓展，东到东海、南含大罗山、西临五笼山、北至瓯江。着重发展商贸物流、金融、商务办公、信息服务、科研教育等现代服务业，培育扶持高新产业，完善综合服务中心功能，增强辐射能力。三带培育三条产业带。以海域、沿海平原、西部山区为主体分别形成蓝色产业带、金色产业带、绿色产业带，充分发挥资源优势、经济区位优势，形成特色突出的产业集聚带。蓝色产业带围

27、绕东部海域（含岛屿和沿海滩涂），积极开发“港、渔、涂、景”等资源，逐步形成以港口物流、新兴产业为重点，海洋渔业、海洋旅游为特色的海洋产业体系。金色产业带依托市域交通干道，在沿海平原地区建成现代化的工业、服务业集聚带，着重发展鞋革、服饰、电子电器、包装印刷、生活用具等轻工产业及其配套工业，培育扶持石化工业、高新产业，积极利用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业；加快发展商贸物流、金融、商务办公、信息服务、科研教育业等。绿色产业带围绕北部、西部、南部内陆山区，坚持生态环境保护与经济效益协调发展，以生态环境建设为重点，建设绿色生态屏障，着重发展观光旅游、休闲旅游和绿色生态农业，适当发展“清洁型资源

28、类工业”。四区形成四大产业区。依据资源和产业特色，形成中部都市产业区、南部轻工拓展区、北部旅游产业区、西部生态产业区。中部都市产业区以“核”为主体，南北拓展，东西延伸，北临楠溪江、雁荡山景区，西至丽水交界，南接飞云江，东至瓯江口（含“洞头列岛”），陆域总面积约2700km2，其中平地面积约1000km2，总人口约390万人；成为国际性轻工产业中心和区域性综合服务中心主体，产业“核”内着重发展现代服务业和高新产业，“核”外着重发展技术含量较高的轻型加工业和石化工业、商贸物流及生产配套服务业。南部轻工拓展区以鳌江流域平原为主体，东到东海（含南、北麂列岛和大北列岛），西近南雁，南至浙闽交界，北临飞云

29、江，陆域总面积约1700km2，其中平地面积约700km2，总人口约200万人；成为国际性轻工产品重要的生产基地和温州轻工产业转移的承接中心，着重发展轻工及配套工业、商贸物流业和生产配套服务业。北部旅游产业区以楠溪江、雁荡山景区为主体，主要包括北雁风景区、中雁风景区、楠溪江中上游流域及东部海域，陆域总面积约2800km2，总人口约60万人；成为国内知名的“山、水”旅游胜地和海水养殖基地，主要发展旅游业和特色海水养殖业。西部生态产业区以飞云湖库区为主体，往周边拓展，包括文成、泰顺的全部和鳌江、飞云江中上游的内陆地区，总面积约4600km2，总人口约90万人；成为国家级生态示范区，主要发展生态农业

30、和生态旅游业。三、人口规划温州都市区以温瑞平原城镇化地区为核心，包括中心城市、乐清、瑞安、洞头、永嘉等城镇密集地区，应纳入规划控制区统一加强管理。至2020年末，都市区人口为440万人左右，城市建设用地为414.6平方公里。都市区形成“一主二辅五组团”的空间结构。其中，“一主”为中心城市（含主城区、永强副城区）；“二辅”为瑞云、乐柳二个辅城区；“五组团”为上塘组团、洞头组团、半岛组团、藤泽组团、桐浦组团。温州主城区、永强副城区和瑞云的罗南片，环大罗山形成都市区核心圈层。各城区、组团间通过绿色开敞空间相隔离，以快速干道、轻轨相连接，形成以大罗山、吹台山、三垟水网为绿核的高度城镇化区域。城市规模：

31、规划确定温州近期（2007年）城市人口为200万人左右；中期（2012年）城市人口为225万人左右；远期（2020年）城市人口不超过260万人。四、交通规划 （一）中心城市对外交通规划 1）公路 积极建设由绕城西线、绕城北线、东海大道、绕城南线构成的绕城高速公路环及洞头高速公路（详见第41条），并建设沿海高速、金丽温高速和诸永高速等高速公路加强与外界的TRANBBS交通联系。建设高桐公路作为104国道的分流道。 2）港口 充分利用瓯江口内外的港口资源，内外并举、合理分工，以七里、龙湾、大小门岛、状元岙港区为主体。 1淡化老港区货运功能，除保留部分岸线作为短途水上客运及国内外旅游船基地外，其余岸

32、线逐步改造成为TRANBBS城市生活岸线。 2调整杨府山港职能，中远期将取消货运功能，作为短途水上客运及国内外游船基地。 3调整改善龙湾港区，中期发展成为以国际集装箱及件杂货运输为主的外贸港区，集装箱装卸能力可达到100万TEU；远期承担杂货运输，集装箱运输功能将转移到七里港和洞头港。 4加快七里港区的开发建设，是能源物资进口、腹地内外贸物资中转、国际集装箱转运的综合性港区。 5发挥大小门岛港区中转运输能力，使其成为集石油、化工品运输、储存和加工的石化专用港区。 6.启动状元岙港区建设，实现温州港由地区性港口向主枢纽港的战略转变，确立主枢纽港地位。 3）铁路 1新建甬温铁路和温福铁路；改造金温

33、铁路，提高输送能力。 2在潘桥新建温州编组站，按照二级四场3003000米用地控制，结合编组站新建货运站。 3在瓯海大道以北、金丽温高速公路以西建设新的客运站温州西客站。 4新建瓯北、七里站及中等规模货场。 5新建七里支线及引线至洞头港；温州西站预留温福线分上、下行设置疏解正线的条件。 4）航空运输 近期对现有机场进行改扩建，包括扩建侯机楼、增建站坪等设施。在灵昆岛以东洞头半岛工程用地上预留机场搬迁用地。同时，进行机场远景搬迁的选址方案比选，并进一步通过区域分析和专业TRANBBS技术论证，确定选址方案。 （二） 中心城市道路交通规划 1）快速路 TRANBBS规划建设11条快速路，连接绕城高

34、速公路环。 快速路分别是104国道中心城区西侧改线段、三桥路及其延长段、金丽温高速城区段、甬台温高速城区段、民航路南塘大道及其延长段、瓯海大道、滨海大道、环山南路及其延长段、瓯北柳市、柳市大门岛和灵昆洞头快速路。 2）城市主、次干路及支路 1主干路：主城区主干路呈“十三横二十六纵”的布局形式；永强副城区呈“十一横八纵”；瓯北片主干路呈“三横八纵”；七里片呈“二横六纵”。 2次干路：主城区次干路共72条；永强副城区次干路共33条；瓯北片次干路共24条；七里片共16条。 3支路：主要的支路网规划集中在老城区路网的改善。3）城市广场 开辟多处城市广场，主要包括火车站北广场、火车站南广场、市政府广场、

35、龙湾区政府广场、瓯海区政府广场、人民广场、汽车总站广场、各区中心广场和街头广场等。 4）停车场 规划公共停车泊位总量的35%设在市中心，26%在其他区，23%在分区中心，出入口停车场占12%，货运专用占4%。 5）公共交通 规划2020年需要公交运营车辆3600辆，安排永强（占地20公顷）、双屿（16公顷）、瓯海古岸头（12公顷）、七里（14公顷）和上江公交枢纽（10公顷）五处公交保养场。 6）轻轨 规划逐步建设由四条线路组成的轻轨网络，规划预留两条线路，线路总长178.4公里。 1轻轨1号线：连接机场、龙湾中心区、经济技术开发区、中心商务区、行政中心、老城区（人民路）、双屿物流综合交通枢纽、

36、铁路西客站、瓯海中心区、温州火车站，线路总长46.6公里。 2轻轨2号线：连接瑞安永强（滨海大道）机场灵昆岛七里柳市乐清，线路总长53.2公里。 3轻轨3号线：连接瑞安南塘大道南白象高教园区温州火车站民航路三江隧道西京黄田永嘉（上塘），线路总长36.7公里。 4轻轨4号线：连接温州火车站行政中心中央商务区乌牛柳市，与2号线路接轨，线路总长24.0公里。 7）公路主枢纽 建设9个客运中心：分别位于双屿、瓯北、汽车西站、新汽车南站、南白象、永强、七里、龙湾、洞头。建设7个货运中心：分别为双屿、南白象、七里物流中心及滨海、瓯北、古岸头、龙湾货运中心。 8）物流中心 1双屿物流中心，运输能力2010年

37、为120万吨/年，2020年为200万吨/年，主要为市区提供综合物流服务。 2南白象物流中心，运输能力2010年为180万吨/年，2020年为300万吨/年，主要为过境货物以及温瑞内河运输提供物流综合服务，远期发展成为物流园区。 3七里物流中心，运输能力2010年为80万吨/年，2020年为150万吨/年，主要为七里港货物的集疏运以及七里片工业区提供物流服务，远期发展成为物流园区。 4依托状元岙深水港区，建设港口物流园区。第二章 项目地块环境调研一、项目土地性质描述鹿城区绣山街道巨一村、横渎村三产安置地块，位于鹿城区上陡门住宅区前庄路东侧地段，东至蓝登图书广场，南至上陡门十二组团，西至前庄路，北至金益组团。该地块总用地面积9092平方米，出让土地面积9092平方米，计入容积率指标的地上总建筑面积15775.7平方米，土地用途为城镇住宅用地。二、地块周边环境调研该项目座落于鹿城区上陡门住宅区前庄路东侧地段，与上陡门组团和金益组团两大生活区相临，环境相对比较清幽。距温州经济活动中心物华天宝只有五分钟的车程，交通便利，是该项目开发的一大优势和亮点。该区的主要交通通道：前庄路、学院西路和锦绣路都在附近，距该项目最近的公交站牌显示：学院中路有66、71、301、108、206路经过。可以给当地的居民生活提