常州“蔷薇佳园”商业物业发展策略方案

1、常州“玫瑰佳园”商业房地产发展战略方案，2009年2月，常州汇丰房地产开发有限公司，不在城市商业旺区，如何定位市场环境及周边环境现状影响？ 整体商业规模不大，但大面积商业房地产多，如何进行经营与销售的结合，永续发展问题，本项目工程商业面临的问题，我们工作的关键，项目工程商业定位项目工程发展战略建议项目工程的修订建议，常州商业市场分析，常州商业市场概况， 常州商业区划概况、常州商业整体区划配置、常州“玫瑰佳园”商业街营销学区划方案、项目工程特别是南大街在2005年大企业上市的基础上，南北两个新区的商业供给企业上市，常州市商业房地产总供给量急剧上升。 2007年伴随着市内“雷蒙梅圈套”大型商业项目

2、工程的发售，预计地区会有微小的成长。 截止到2008年达到了196万平方米。 常州人均商业面积，按照国际通行标准，一般认为，某地辖区人均商业面积达到1.2平方米/人时，其地辖区为商业发展地辖区。 目前常州市区人均商业面积约0.5平方米。 与云同步时期的国内主要城市相比，常州市的人均商业面积处于相对较低水平，常州市的人均商业面积只有一半左右，还没有达到商业发达地辖区的水平。 因此，常州市的商业还具备一定的发展空间。 常州商业房地产出租价水平，图为常州主要商业区1F街道实体店(200平方米)平均租金水平，常州商业市场的更新促使常州市内主要商业区街道实体店租金整体稳步上升。 2007年以后，常州市内

3、出现莱蒙会等大量商业供应，预计市内整体出租水平增长率将逐渐放缓。 中心地区的实体店投资收益率保持在8%左右，其他副中心商业区的实体店投资收益率约为5%左右。 常州商业规划概述、本案、常州商业整体布局规划、本案、一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、丽华地辖区商业是丽华地辖区，目前丽华周的商业分布形成了诺诚高第商业街、华润苏果超市、KFC等商业结构，并形成了一些消费集团的生活需求从整个地区的商业行业、水平、行业规模和环境来看，地区的商业气氛并不浓厚。 项目区域的商业概况、区域内的商业现状、区域内的主要商业状况、诺诚高第商业街、经营行业是服装、燃料用具、水果、烟酒、生活家庭、干法净化、保健品、缝

4、纫设备、摄影图片、美容美体，这部分商店基本是2层，面积约80-120平方米，原平均售价15000 现在的租金范围是0.9-1.1元/平方米左右。 东侧近丽华北路商店诺诚高第二大主力店，华润苏果和肯德基。 内侧商店的经营状态有服装、饮食、美容整形等。 内部商店基本上是一楼，有些商店选得很高，原售价范围为8000-12000元/平方米，个别靠近中吴大道主入口的商店售价达到20000元/平方米。 目前租金范围为0.6-1.5元/平方米日左右，平均租金为0.9元/平方米日。 诺诚高第一内商店基本结束销售，但经营情况不好，保守估计，目前内商店的空运率达到65%左右，开发商面临再招商的尴尬的局面。 原开发

5、者约定的5%-7%的收益率几乎丧失了。 诺诚高第目前的经营状况不好，投资者的自信心受到打击，对本项目工程的销售有一定的影响.南侧近中吴大道商店，华润苏果北侧街道，经营状态为服装、饮食、烟酒、美容、花、干法净化、装饰、饰品等租金范围为0.6-1.2元/平方米日左右，平均租金为0.8元/平方米日左右。 经营状态为银行、百货大楼、饮食、美容整形、超市、足浴结账台、菜市场、小商品市场。 租金范围为0.8-1.2元/平方米左右，平均租金为0.9元/平方米左右。 丽华小商品市场街，项目工程沿街底商(二楼)现在只有一家银行，据悉那家侑店的售价约为12000-15000元/平方米，但现在仍然空着。 中吴大道南

6、侧项目工程(华丽雅居底商)，通过对周边主要的商业调查分析，区域内的商业房地产售价和租金不严格一致，投资回收期为20-30年.区域内的商业发展趋势、中吴大道、丽华北路、区域内的商业发展趋势。、整体商业规模迅速扩大，市场消化还需要时间。 新的地域商务中心区正在形成中。 将来的商业构造会向多样性的多样性方向发展吧。地区内未来的主要业务项目工程， 高白天鹅湖开发商：常州高房地产开发公司总占地面积：18.55万平方米总建筑面积：51.76万平方米商业面积：7.02万平方米酒店公寓：3.4万平方米住宅面积：41.52万平方米容积率：2995户居住总人人口：9588人、项目分析、项目工程概况、项目工程SWO

7、T分析、SWOT分析总结、项目工程概况、中吴大道、丽华北路、各商务面积一览表、11#、2周边网络逐渐形成，1、10、16、17、60路等多个男低音通过这里，交通便利周边居住形态以成熟小区和私家为主，人口集中，居住辅助设施完善。 项目工程目前主体结构封闭，09年底交付，工程进度有一定优势。劣势： (Weakness )、因在原312国道行驶，周边的生活环境质量差、地域形象差。 项目工程所属区域并非常州传统商业中心，其他区域对消费群体吸引力差，商业辐射范围狭小。 该地区原有的经营业状态等级低，参差不齐，形成商业环境的基础差。 本项目整体商业体量小，辐射力有限，难以形成规模效应。 本项目工程整体的商

8、业订正计划、人流线路、单体设定订正也有很大的缺陷。 随着机会、丽华北路和中吴大道联网改造工程的星空卫视，交通、居住环境将得到大幅改善。 华润苏果、肯德基牛鼻子等入驻诺城高第，该地区的商业氛围越来越浓厚。 随着居民生活水平的提高，服务周边居民的大型餐饮、结账台、娱乐具有一定的发展潜力.威胁： (Threat )，本项目工程周边的销售商业和待发展项目工程商业对本项目工程构成威胁。 诺城高第商业街的经营不理想，对商店投资客的自信心有一定的影响。 丽华北路和中吴大道改造周期长，影响了本项目工程商业的外部环境。 受金融风暴的影响，房地产市场僵硬，陷入低迷，整个房地产市场不乐观。 1 .如何从外部环境到内

9、部规模和经营的长期角度，利用本项目工程独特的环境优势，制定恰当的商业定位理念。 2 .从本项目工程的优缺点比较来看，机会和风险并存。 唯一的方法就是尊重市场，适应市场，整合与项目工程相关的各种因素，创造有操作的发展战略，达到预期的市场最优值。SWOT分析总结、项目工程商业定位、定位依据和原则、整体商业定位、项目工程主题定位、项目工程客户定位、项目工程行业定位、市场需求：该项目工程周围缺乏大型结账台、娱乐、餐饮消费场所。消费需求：项目工程周边有成熟的居住小区，有私家，人口集中，有一定的消费者。 项目工程需求：项目工程地理位置适宜，本定位便于项目工程发展，符合经营需求。 定位的依据和原则、定位的依

10、据、定位的原则、定位的原则1、利用商业圈整体效应的定位原则2、寻找空白点互补的定位原则3、形成结账台商业和生活服务的结合，项目有一定的优势基础条件，但云同步还必须看到周边的激烈竞争， 按整体商业定位、结账台娱乐、餐饮饭店、以生活服务为主要功能的邻里型商业街区、项目工程主题定位、事件名称：汇丰广场、候选事件名称：天乐广场丽丰广场、消费者特点划分原则：按消费者年龄和消费活力划分。 消费者、目标消费群体：饮食、结账台按中青年群体为主的消费者范围分类核心消费者：周边居住小区、企业事业单位等消费者。 二次消费者：常州市区天宁区和雕庄消费者。 游离消费者：常州其他区域和周边等外来消费者、投资者、经营者、常

11、州当地投资者为主，外来投资者为辅，常州市区和辖区经营者为主，项目工程客户定位、项目工程行业定位、11#、2#、4#、12#、 生活服务、快速旅馆、中华料理、大型结账台浴城、量贩店式KTV、项目工程发展战略、项目工程发展战略提案、项目工程企画调整提案、项目工程资金回收笼分析、项目工程发展战略提案、(1)内街和街(4)13#楼其馀的商业举行定向招商， 作为开发者进行长期的资产运营，对于(定向征集结账台、娱乐、饮食类业者)、11#、2#、4#、12#、13#、14#、14、11#、2#、4#、12#、13#、14#、这一部分的房地产，本公司征集了一家快捷酒店，如家快捷、锦江之星、七号等预先用低租金吸

12、收商家，招商完成后销售各房间的财产权；(2)定向招商12 #楼2-4楼的商业房地产(快速酒店)，招商完成后进行财产权销售；(3)，13#楼东侧3-5楼(即10#楼的修订：2400 ) 因为先行公寓的销售额很好，基本上已经买完，所以我公司建议从13#楼的三楼到五楼，改为公寓的销售额，有助于迅速回收资金。 建筑面积约：12200平方米，对于这部分房地产，直销模式抗逆性非常大，我公司建议只能作为开发者的长期资产运营，可招揽一家式酒店、一家大型结账台浴场和一家量贩店式KTV，招商成功是销售的基础， 龙头企业成功招商，对巩固投资者自信心，推进其他企业进入有积极意义，13#楼，项目工程修订计划调整提案，交通组织提案：这里增加出入口，便利人流，增加这里商店的价值。根据之前的定位分析，12#楼的建议如下：、 企划