2地下空间的分类、权属与评估.ppt

1、2随着地下空间的分类、权利与评价、城市建设的发展，土地资源日益匮乏，城市地下空间的使用也日益频繁，地下空间的开发利用是提高城市土地利用效率、缓和城市中心密度、扩大人车立体分流、基础设施容量、减少环境污染、改善城市生态的最有效方法。 六个方面：一、地下空间分类二、地下空间供给地方式三、地下空间的财产权、权利确定四、地下空间利用时订计划政策与土地政策的结合五、地下空间权的评价与地价确定六、地下空间权批后管理、一、地下空间分类一、地下空间和地下空间权：即“在地下跨断层享有的权利，或者土地地表下的一定范围2 .从地下空间的分类用途：从以公益性为主的地下空间盈利性为主的地下空间建筑形态：从结合地面建筑统

2、一开发建设的地下工程独立开发建设的地下工程权利形态：同一权利人不同的权利人，二、地下空间的供应方式，一、单独建设的地下工程按照拨号用地目录的人防工程及国家规定以拨号方式供应二、地下空间的供给地方式，二、结合地面建筑一并开发建设的地下工程，应当按照国家规定以有偿方式采用供给地的商业、旅游、金融、商品住房、工业等项目，向云同步利用地下空间进行经营性开发建设，应当以有偿方式提供供给地， 供给地可与地面土地开发权一并转让的地下空间开发和地面开发属于不同的权利人时，地下空间可以独立使用，不影响自身及地面部分的功能，且明确的边界标识牌、权利没有争议时，如果地下空间符合拨号用地目录，可以拨号方式提供，而不影

3、响自身及地面部分的功能三、地下空间的财产权、权利确定，单独建设的地下工程一般财产权没有争议，地下土地使用权的范围是从地下建筑物、附件的顶板到建筑物、附件最深的基础平面周边的权利边界，三、地下空间的财产权、权利确定，大连的案例颁发其他权利证， 转让商社开发了居住小区、百货大楼、办公建筑等，地下开发利用作为地上权利的补助部分，财产权容易争论，特别是居住小区的地下停车场最典型。 物权法第七十四条【在建筑区内，为汽车停车汽车而修订的停车库首先必须满足业主的需要。 在建筑区内，对汽车停车汽车的车位、停车库归属进行修订，由当事人以销售、附属或出租等方式约定。 占有业主共有的道路和其他场所来汽车停车汽车的车

4、位，由业主共有。 三、地下空间的财产权、权属确定，对物权法汽车停车空间归属的理解：小区汽车停车空间，停车库应由所有者共享。 园区汽车停车空间、停车库应归开发者所有。 小区汽车停车空间停车库的归属取决于当事人的约定。 公共摊位面积是否修订，必须决定小区汽车停车空间、停车库归属。 三、地下空间的财产权、权利确定，南京的典型案例、南京的某小区是汽车停车空间的归属和使用问题，小区所有者与开发商和房地产公司发生纠纷，经过三方的协商，最终达成了以下协议： 1、小区的停车区、停车库为全体所有者所共有2 .开发商开始销售的两年前， 一半的停车区由所有者免费使用，另一半的开发者可以租赁，租赁期限为2年，2年后租

5、赁所有者免费使用3 .所有者全员共有的停车区由不动产公司负责工商管理，其收入记入物业费统一管理使用。三、地下空间的财产权、权利确定，大连的典型案例、开发者自由定价后：大连软件园的某个园区是汽车停车空间的归属和使用问题，园区所有者和开发者发生纠纷，发生纠纷时快，车位的使用不饱和，比较容易协商，协商、物价局确定售价时：将地下停车场成本分摊给总房价，应视为业主共有，但当时由于停车库、车位销售行为少，不符点不明显，三、地下空间财产权、权利确定，商品住房项目工程，应按照有关规定，在强制性汽车停车空间， 明确停车库建设标准，保障小区所有者的基本汽车停车需求，明确所有者共有这一部分。 超标建设的地下停车库，

6、可以根据“谁投资，谁受益”的原则，定义为开发者拥有该部分的权利。 向云同步提出转让价格的修订时，该部分土地价款(具体的修订方法和地价水平的确定参照第五条)，四、考虑到地下空间利用时的修订政策和土地政策结合，修订管理部门发放建设用地，地下建筑物水平投影最大占地面积和起跳深度修订部门应当在修订条件中明确地下建筑物的用途。 属地管理部门应当按照相应的土地政策确定有关供应方式的配套地下停车场，明确的修订条件商品住房项目，修订中按照有关规定明确强制性汽车停车空间、停车库建设标准，保障小区所有者基本汽车停车需求的百货大楼及办公楼项目，在修订中按照有关规定开放标准停车位五、地下空间权评价和地价的确定，一、各

7、市有关规定，杭州市人民政府积极鼓励利用库存土地促进土地节约和集约利用(试行)(杭政20052号)“利用地下空间从事经营活动、销售或者转让的，依法有偿使用， 必须转让地下一层土地的地下二层土地出让金按地下一层的标准减半接收的地下三层土地出让金按地下二层的标准减半接收，如此类推。 五、地下空间权评价和地价的确定，一、各市有关规定，沈阳市人民政府办公厅文件传输市修订国土局，市人防规范全市地下空间开发利用管理意见的通知(沈政阀发行200840号)“地下空间土地出让金评价以该地辖区转让金标准为基准，按平均容积率核算其中，地下一层是大厦”“这是一个很好的例子。” 五、地下空间权评价和地价的确定，一、各市有

8、关规定，大连市为鼓励土地集约利用，于2005年11月9日发出了“大国土家房发2005170号”房地产开发项目工程地下(半地下)停车区、停车库土地使用问题的通知。 通知规定：一、大型公建(包括商业、服务业、办公建筑等)项目工程，在项目工程建设中建设的地下(半地下)停车区以出让方式供给土地，出让最高年限为40年，不收取土地出让金，不得无行政许可擅自改变对外销售、出租和使用用途。 二、居住小区内建的地下(半地下)停车区和地下(半地下)停车库以出让方式供给土地，最高年限为70年。 地下(半地下)停车区公共停车场，不接受土地出让金，不可无行政许可擅自改变对外销售、出租、使用用途。五、地下空间权评价和地价

9、的确定，一、各市有关规定，三、大型公建和居住小区地下(半地下)停车区和地下(半地下)停车区依法获准对外销售、出租的，按照下列规定缴纳土地出让金(二) 土地出让金按大政发200040号文件规定的公共用途土地出让金标准的以下比例征收：建设地下一层(半地下)停车区(停车库)、按50%征收的地下二层、地下一层按50%征收、地下二层按25%征收。 建设地下三层以下的，三层(含三层)以下不接受土地出让金。 (3)在补正土地出让金时，停车区部分按每车位以15平方米补正的停车库部分，建筑面积按停车库的实际建筑面积补正。 五、地下空间权评价和地价的确定；二、地价的估算和地价水平、独立开发建设地下工程典型实例地下

10、百货大楼的评价建设地下工程典型实例住宅定径套的地下停车场评价；五、地下空间权的评价和地价的确定、独立地下百货大楼土地出让成交实例；五、地下空间权的评价和地价的确定适用方法市场比较法； 收益还原法、剩馀余法、基准地价系数修正法地价水平：据调查，这三种地下百货大楼建设费平均约为4000元/元，没有地下停车场(停车区都在地面)，有效经营面积比率高。 转让时，该地辖区地面商服用地的平均大厦地价约为6000元/左右。 地下百货大楼的地价大约是地面百货大楼大楼地价的50%。 注意事项：合理确定收益面积、各项收益(包括用地广告收益)、五、地下空间权评价和地价的确定、住房补助的地下停车场、适用方法市场比较法、

11、收益返还法、剩馀余法、基准地价系数修正法应注意的事项：过大的地下停车场成本高、地价低五、地下空间权评价和地价的确定、 住宅定径套的地下停车场采用剩馀佘法修订的特殊处理，按照最有效的使用原则选择客观成本作为修订依据，相关政策涉及的地下部分主要是设备间和修订要求的辅助汽车停车空间的总售价=单位面积售价s地面土建平均=(800S地面2500S地下) (s地面s地下)=1000 总成本=(1000V地面部分装饰) (s地面s地下)土建费平均=(800S，5，地下空间权评价和地价确定，住宅定径套地下停车场采用剩馀余法订正的特殊处理， 地下可销售的汽车停车空间面积过大时的总销售价格=每单位面积的销售价格s

12、地上土建费平均=(800S地上4000S地下)=1500元/总成本=(1100元)应注意的事项：过大的地下停车场成本太高，地价低于周边正常地价水平，五、地下空间权在地下停车场地价的修订中，我们利用剩馀的侗法分别修订了地面住宅部分地价和地下停车场部分地价，并假设发展周期为一年，地面住宅在小高层、地下停车场二楼，售价和建设正在改变的地下汽车停车空间售价为1516万元/个(汽车停车空间为20左右/个)，以及地价水平约为地上部分的25%。结论五、地下空间权评价与地价的确定五、地下空间权评价与地价的确定、地价水平、调查表明，地下部分一般建筑成本较高，尤其是越深成本越高，其收益并不是随成本升高而上升，而是

13、与用途、经营类型有关。 调查显示，建设地下三层以上，三层以下部分的利润往往无法回收投资。 综合考虑其他城市的有关规定，结合我市现行政策，地下一层地价可按地面部分楼宇地价的50%确定，地下二层可按25%确定，可建设地下三层以下，三层以下部分不再订价。 综合来看，建设地下三层，其地下部分平均地价水平相当于地面部分地价水平的30%左右。 五、地下空间权评价和地价的确定、特例、商服、住宅、五、地下空间权评价和地价的确定、评价时的一些考虑、地下空间利用是保障土地集约利用的有效方法之一，应鼓励开发者利用地下空间。 因此，在评价时，1 .对于没有收益的设备用的房间，人防工程按规定建设的建筑物全体服务的地下设备用的房间，人防工程等，在评价时建议只订正其建筑成本，不订正其收益。 其土地使用权性质与地上部分土地使用权性质一致。 2 .独立经营性地下空间(有收益的地下百货大楼、地下停车场等)以有偿方式供应土地，估算地价时划分用途，综合考虑成本和收益情况确定地价。 3 .作为商品住房、百货大楼、办公建筑定径套的地下停车场在修订时不修订成本，也不考虑收益，销售时可以参照相关政策执行的地下空间土地使用权的性质，是由地面土地使用权的