第7章 5节折旧的求取.ppt

1、3、工程材料测量法、工程材料测量法先将评价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑结构零配件、建筑设备，再对重建该建筑物所需的建筑材料、建筑结构零配件、建筑设备的种类、数量和人工时间进行评定，然后调查和了解评价时相应的建筑材料、建筑结构零配件、建筑设备的单价和人工时间。 工资测量法(某工程直接费修订表)、4 .指数调整法、指数调整法是利用相关成本指数和波动率，将评价对象建筑物的原始价值调整为评价时刻的价值，求出建筑物的再购买价格的方法。 指数调整法将原价值调整为评价时的价值的具体方法与市场法的市场状况修正原理一致。 第五节建筑物折旧、评价上的折旧是指物质、功能和经济等方面的磨损造成的建筑物价值损失，

2、其金额是建筑物评价时的市场价值和评价时的再购买价格的差，即，一、建筑物折旧的概念和原因1 .建筑物折旧的概念、建筑物折旧、=、 作为建筑物再购价格的物质折旧物质的折旧，也称为物质磨损、有形损失，是指因建筑物的实体老化、磨损、破损而引起的建筑物价值损失。 物质折旧的具体原因：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外损坏的损坏；延迟维护的其馀部分。 (1)自然老化主要是随着时间的推移，由于自然力的作用，如刮风、晒黑、下雨等引起的建筑物腐烂、生锈、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄成正比。 (2)正常使用的磨损主要是由于人工使用，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间呈正相关。 (三)意外损坏主要是由

3、于突发天灾人祸造成的，包括自然面、人为因素。 (4)延误维护的损伤残留主要是由于没有及时采取预防、养护措施或修理不及时而引起的，从而导致建筑物中还存在不应有的损伤、早期损伤或现有的损伤。 功能折旧、功能折旧又称为精神磨损、无形损失，是指建筑物功能上的相对不足、延迟、过剩引起的建筑物价值损失。 功能折旧可能是建筑设施修订上的缺陷。 功能不足是指建筑物的一部分零配件、设备、设施等没有必要的功能。 例如，住宅里没有厕所、瓦斯气体等。 功能落后的是建筑物现有的零配件、设备、设施等功能低于正常标准或有缺陷。 /设备、设备陈旧或容量不足。 功能过剩是指建筑物现有的零配件、设备、设施和系统等标准超过市场要求

4、的标准，对房地产价值的贡献小于其成本。 外部折旧、外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素造成的建筑物价值损失。 经济折旧的具体原因：经济因素。 例如供求因素等。 地域因素。 例如环境、景观要素等。 其他因素。 政策因素等，二、建筑物折旧的求法，一、年限法和有关年限的概念年限法又称为年龄寿命法，是指根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩馀的佘经寿命化学基求建筑物折旧的方法。 主要有年限法、市场萃取法和分解法。 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命指的是从建筑物竣工之日起，建筑物的主要主要构件和设备老化或破损，从而无法继续安全使用建筑物为止的时间。 经济寿命指的是从建筑物竣

5、工之日起到建筑物不为房地产价值做出贡献为止的时间。 建筑物的经济寿命一般比自然寿命短。 建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄指的是从建筑物竣工的日期到估算时间点的年数。 和别人的实际年龄相似。 建筑物的有效年龄是指评价时建筑物的状况和效用所显示的年龄。 和看起来很像的年龄。 建筑物的有效年龄可能比实际年龄短也可能长。 (1)如建筑物施工、使用、维护正常，其有效年龄相当于实际年龄。 (二)建筑物施工、使用、维护比正常施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄。 (3)建筑物施工、使用、维护比正常施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。 建筑物的剩馀佗寿命是

6、其寿命减去年龄的寿命，分为剩馀的佗自然寿命和剩馀的佗经济寿命。 建筑物剩馀的佗自然寿命是其自然寿命减去实际年龄的寿命。 建筑物剩馀的佗经济寿命是其经济寿命减去有效寿命的寿命。 用尺可靠寿命计算建筑物的折旧时，建筑物的寿命必须是经济寿命，年龄必须是有效年龄，剩馀的佝偻寿命必须是剩馀的佝偻经济寿命。 直线递减折旧法、直线递减折旧法是年限法中最主要的方法。 直线递减折旧法是最简单的，是迄今为止最常用的折旧方法，假设建筑物在经济寿命期间的年折旧额相等。 直线法的年折旧额的修正公式是Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N公式的： Di第I年的折旧额(常数d )。 c建筑物的再购价格。 s建筑物的净剩

7、馀价值。 n建筑物的经济寿命。 r建筑物的净剩馀价值率是建筑物的净剩馀价值与其再购买价格的比率。 Et=Dt=(C-S)t/N=C(1-R)t/N式中： Et- t年的建筑物折旧总额。 有効年龄为t年的建筑物折旧总额的补正算，建筑物的现行值的补正算，V=C-Et=C-(C-S)t/N=C1-(1-R)t/N式中： V-建筑物，例如建筑物的建筑面积为1000m2，每单位建筑面积的定径套价格为2000元/m2，其有效年龄使用线性递减折旧法来计算建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 解已知： C=20001000=2000000=200 (万元)； R=5%； N=40年t=10年。 年折旧摊销费=C

8、(1-R)/N=200(1-5%)/40=4.75 (万元)折旧总额=c(1-r)t/n=。 成立新递减折旧法根据建筑物的建设年代、新旧程度或完损程度等来判断建筑物的成新率，或根据建筑物的寿命、年龄来算出建筑物的成新率，并将建筑物的再购买价格乘以该成新率来直接求出建筑物的当前价值。 公式： V=Cq V-建筑物的现值C-建筑物的再建构价格q-建筑物的成新率，三，成新率递减折旧法，建筑物的经济寿命(n )，有效年龄(t )和剩馀的佘经寿命(n=N-t )和成新率q的关系：用v=c1-(1-r直线法测量了该建筑物的成新率。 解开这个建筑物的成新率=n/N=n/(t n)=40/(10 40)=0.

9、8=80%，即这个建筑物的成新率是80%(8成新)。 2 .市场萃取法、市场萃取法是使用具有与评价对象建筑物类似的折旧度的比较例，求出评价对象建筑物的折旧的方法。利用市场萃取法求出的年折旧率，也可以求出年限法所必须的建筑物的经济寿命，即：建筑物的经济寿命=1/年折旧率。 实质：市场法先知道不动产价值，然后根据旧不动产使用的原价法求出建筑物的折旧：旧不动产价值=土地再建构成本建筑物的再建构成本-建筑物折旧如果知道旧不动产价值、土地再建构价格、建筑物再建构价格， 建筑物折旧=土地再建构价格建筑物再建构价格-旧房地价=建筑物再建构价格- (旧房地价-土地再建构价格)=建筑物再建构价格-建筑物折旧后价

10、值分解法求解建筑物折旧的步骤：寻求物质折旧。 求机能折旧。 寻求经济折旧。 求建筑物的折旧总额。 分解法求建筑物的折旧的根图像、建筑物的折旧、物质折旧、功能折旧、经济折旧、可修理、功能老化、物质老化、不可修理的修复是指恢复或相当于新的状况，与修理交换。 修复所需费用小于修复引起的房地产价值的增加额，可以修复，修复所需费用修复后的房地产价值-修复前的房地产价值。 反而无法修复。 对于可修复的项目工程，可采用最佳修复方案以适应新情况，也可将与新情况下所需费用相当的费用估计为折旧额。 对于不可修复项目，根据评价时的剩馀佗寿命是否比建筑物整体的剩馀佗经济寿命短，分为短寿命项目和长寿命项目。 短寿命项目

11、是指剩馀的佗寿命比建筑物整体剩馀的佗经济寿命短的零配件、设备、设施等。 那个折旧的订正算法采用年限法。 长寿命项目工程是指剩馀的佘寿超过建筑物整体剩馀的佘经寿命的零配件、设备、设施等。 折旧的订正采用年限法。 可修复项目的修复费用，短寿命项目和长寿命项目的折旧额相加就是物质折旧额。 例某建筑物重定径套价202万元，经济寿命50年，有效年龄10年。 其中门窗等破损修复费用2万元，装饰装修重新定径套价格30万元，人口平均预期寿命5年，年龄3年设备重新定径套价格60万元，人口平均预期寿命15年，年龄10年。 假设所有剩馀价值率为零。 试着修正一下这个建筑物的物质折旧额。 解：该建筑物的物质折旧计算方

12、法为修复费用=2(万元)装饰(如门窗隔扇)的折旧计算值=303/5=18 (万元)设备的折旧计算值=6010/15=40 (万元)，功能折旧为功能不足、功能延迟和功能过剩由于可修复的功能不足造成的折旧，使用该功能不足造成的再定径套成本下：a .估算建筑物增加该功能所需要的费用b .估算建筑物在建设时具有该功能所需要的费用c .将该功能增加到被评价的建筑物中所需要的费用，在建筑物建设时具有该功能关于不可修复的功能不足引起的折旧，其要求的构想如下： a .采用租赁损失资产订正法，该功能不足引起的未来年损失租金的现值之和b .估计建筑物在建设时具有该功能所需的费用c .根据未来年损失租金的现值之和建

13、筑物在建设时具有该功能关于可修复的功能延迟引起的折旧，以空调系统的延迟为例，其折旧额减去该功能延迟的空调系统的再次购入价格，再加上拆卸该功能延迟的空调系统所需的费用，减去设置该功能延迟的空调系统所需的费用， 该新功能的先进空调系统在建筑物建设时，对于不能修复的功能的延迟引起的折旧，以空调系统的延迟为例，其折旧额通过上述可修复的功能的延迟引起的折旧额的补正计算，将设置新功能的先进空调系统所需的费用，用“出租损失资本化法”求出的功能的延迟空调系统引起的将来的年功能过剩一般不能修复。 因功能过剩而产生的折旧，首先必须包含因功能过剩而产生的无效成本。其次，不管是使用再定径套成本还是不使用再建构成本，因

14、功能过剩而产生的折旧都应该包含因功能过剩而产生的过剩持有成本。 使用再定径套成本的降低：扣除功能过剩引起的折旧的成本=再定径套成本-过剩持有成本使用再定径套成本的降低：扣除功能过剩引起的折旧的成本=再建构成本- (无效成本过剩持有成本)是功能不足、功能延迟、功能过剩引起的折旧额相加而得到的功能折旧额外部折旧的求法外部折旧在评价时通常不能修复，但是首先应该分辨是暂时的还是永久的，然后根据租金损失的期限采用租金损失资产订正法，可以求出将来每年损失的租金的现值之和作为折旧额。 1 .明确评价折旧和会议修订折旧的区别。 估计折旧实质上是“折扣调整”；会议修订折旧实质上是“原始价值的分配、补偿和回收”。 评估折旧修订公式中的c是重购价格。公司修订折旧修订公式中的c是原始价值。 在估价上，再购买价格和折旧总额的差称为实际价值或现值，与市场价值必须一致的公司修订上，原价值和折旧总额的差称为账面价值或现值，不需要与市场价值一致。 三、要求建筑物折旧时应注意的问题、二、土地可靠寿命时对建筑物经济寿命的影响、建筑物经济寿命短于土地可靠寿命的，应根据建筑物经济寿命来核算