设计师广场案例分析.ppt

1、如果建筑产品是有生命力的， 那一定有属于自己的精神和气质。 同音相和，同气相求。 而她的根，则离不开承载她的这片土地。 设计师广场解构主义下的人文居所,获得奖项： 06-07年度 绿色、人文、科技地产先锋 07年中国户型设计创新十强楼盘 07中国地产标杆名盘 07年中国地产最佳酒店公寓 07北京最佳创新奖,索引 Index,发展背景产品研究营销过程与成交客户分析综合结论,07年北京地產走势與项目发展环境 设计师广场规划思想与产品设计解析 项目阶段营销过程、营销手段与成交客群分析 本案的借鉴意义,发展背景,07北京房产走势,项目区域环境综述,项目本体因素,07北京房产走势,07年，新政效应未能完

2、全凸现。全国各地房市相对较好，北京也不例外。从大的发展环境来看，设计师广场赶上了08后可执行性新政出台的末班车。,项目区域环境综述,地理位置：位于丰台区西四环南路1号（看丹桥西南角） 周边环境：周边学校、医院、邮局、银行、超市、综合商场、休闲娱乐等配套比较完善； 写字楼部分有中关村总部基地、鹏润国际时尚中心、时代财富天地、工商联大厦； 住宅项目主要有万年花城 、亿城天筑 、万科紫台、天下儒寓等11个项目。 交通体系：详见下面文字内容。, 紧邻西四环主干道，京石、京开高速、环线快速路便捷通达金融街、中关村及首都各核心区。 与中关村商圈、金融街商圈、公主坟商圈及木樨园商圈快速连接，均半小时以内便利

3、车程。 20余条公交线路直接通达五棵松、公主坟、中关村、望京、广安门、复兴门等枢纽地带。 规划中2010年将通车的地铁9号线以及京沪城际快速交通中心，将形成更加多元的交通体系， 大大改善区域交通，拉动物业升值。,项目区域环境综述写字楼与商业（一）,中关村总部基地：,项目区域环境综述写字楼与商业（二）,鹏润国际时尚中心：,项目将被打造成以服装贸易为主的亚洲最大的时尚产业品牌汇集和展示交易的高端平台。配套的写字楼与公寓式酒店基本上以实现华北地区商家运营中心功能为主。 最根本的原因是看好服装流通领域和商业地产的投资回报，目前服装流通领域已拥有2万亿的产值，而商业地产的投资回报率普遍在30%以上。 将

4、进入香港、迪拜、伊斯坦布尔等国际自由贸易城市，建立中国轻丁消费产品国际型贸易通道。用58年时间，形成一个以电器、服装和轻工消费品商贸与分销以及掌握分销渠道为核心的“大国美”。,区域产业综合分析： 位于南四环和西四环交汇处的中关村（丰台）科技园区，历经数十年强势发展，2005年底已有3700家企业入住。再加上总部基地的500幢独栋企业总部楼、65公顷的国美电子城、十多万平米的总部花园项目以及国际汽车博览城相继推出，一个蓬勃发展的经济新区业已形成。这里将是一片会聚北京与世界目光的繁华之地，是云集众多知名企业百舸竟渡的都市新兴区域，是一片企业必夺的商务热土，寸土寸金将不再是纸上传说。 这就为周边项目

5、发展提供了很好的契机。而鑫丰设计师广场项目正处于商业中心点，小区自身品质高，周边配套成熟，商务氛围浓厚，优势突出。,项目区域环境综述住宅（一）,万年花城：,项目区域环境综述住宅（二）,万年紫台：,区域住宅发展综合分析： 通过对重点项目的分析，鑫丰项目由于地块较小（约27亩），面临着向小户型差异化的发展方向。定性方向也非常明确，就是非主流居住产品和投资型产品（意为酒店式公寓）。结合对商业和写字楼的分析，本案的依托点主要在于商业和写字楼部分目标人群需求。由于项目处于区域商业中心点，交通便捷，商业价值非常突出，这就为项目在控规条件下发展商业和小户型酒店式公寓定下基调。问题的关键在于：如何突围市场，与

6、目标客群实现对接。,项目本体因素,项目占地面积：17949平米 以下为市场定位下的产品设计最终结果： 总建面：99206平米 建筑形态：4栋23或26层高层塔楼式酒店公寓及大型综合商业组成。立面由黑白灰三基色组成，为西南四环地标性建筑。开放式社区内国际星级酒店、40000大型集百货、餐饮、健身、商务、娱乐一体的资和信百货，功能配套完善，亦是物业升值的有力因素。,在项目面临以上的市场背景下，项目如何发展才能取得成功呢？ 鑫丰信德董事长赵小明以哲学博士的知识背景思考了他项目发展的方向（07年初思考），由08年奥运的世界性眼光挑剔和挑战，从区域、交通、传统文化等多个角度反复论证，在日本、新加坡和中国本土设计师提供的方案中，最终选定了日本建筑家SAKO KELLCHRO的方案。由此，哥伦比亚的解构主义与黑白色被应用到设计师广场！,产品研究,总体规划思想,产品组合构成,各产品简析,产品组合构成,各产品简析,酒店式公寓部分B、C、D座小户型（35-56平米）,下面为实景照片,起居室居中，大餐厅，主卧室朝南，比较私密。 总体满足居住和象征性功能要求。,起居室由两部分构成，双起居室空间-主起居室和家庭大餐厅，具豪宅尺度。 主卧与健身空间相连，主卫与衣帽间相连，功能接洽，兼具