旭辉圆石滩竞品分析.ppt

1、项目竞品分布,招商海廷,绿地海语墅,本案,招商海廷,位置：奉贤海湾人民塘路海湾路路口 占地面积：335429平米 总建筑面积：109146平米 容积率：0.325 绿化率：45% 物业类型：纯独栋社区，配有7200平米会所 开盘时间：2010.5 销售进度：一、二期售罄，三期在售，四期即将于11月左右开盘 主力在售户型：小独栋200-220平米、大独栋260-305平米 目前价格：2.2-2.4W/平米,招商地产打造的纯独栋社区，低容积率，社区规模较大,推广渠道：报纸、杂志等线上推广，网络推广、巡展活动（徐汇、闵行、联洋等）、高炮等 客户概况：主要以外区域客户为主，浦东联洋居多，做度假第二居所

2、；周边产业客户及外籍客户占有一定比例，本地客户相对较少 开发商：招商地产,招商海廷,西班牙风格立面，景观打造较好，细节处理出色,西班牙建筑风格 stucco涂料，文化石,地下室采用堆坡处理 3米高度，阳光首层,天然水系+人工河道开挖，另以百种植物配搭西班牙异域风情铺装工艺，打造纯正托斯卡纳风格园林,草坪、坡地、花卉、灌木、高大乔木等打造五层绿化景观，密植灌木形成私家围墙,招商海廷,205户型,私家庭院+阳光地下室+大面积露台设计，附加值高,主力200-220平米的小独栋产品，做到最大别墅面宽12米，最大客厅面宽至6.3米，部分层高约3.6米； 小独栋附送花园面积在200-300平米，最大的40

3、0平米，另赠送60-100阳光地下室（3.4-3.6m层高）及大面积露台10以上。,地下一层,一层,二层,招商海廷,262户型,262-305平米大独栋产品，错层式布局，入户连廊、双客厅设计，主客厅面宽5.7米以上； 附送花园面积约300-600平方米，另有131-189平方米的地下室（3.4-3.6m层高）以及大面积露台约12以上。,私家庭院+阳光地下室+大面积露台设计，附加值高,地下一层,一层,二层,招商海廷,11年成交量价情况,成交面积段与总价关系,独栋,招商海廷,推量与存量情况,独栋,招商海廷,主诉语：再美不过海廷！ 诉求点：产品附加值、纯独栋、配套资源,绿地海语墅,位置：奉贤海湾海马

4、路海湾路路口 占地面积：404000平米 总建筑面积：313000平米 总户数：1622户 容积率：0.82 绿化率：43.7% 物业类型：别墅+公寓的混合型社区，小区规划幼儿园及商业配套，联排主要为6-10联 开盘时间：2010.09 主力在售户型：联排125平米，类独栋180平米，公寓62-84平米的一房、两房 目前价格：125平联排总价200万左右，180平类独栋总价在400-430万左右；公寓折后8900元/ 推广渠道：报纸、杂志、广播电台、网络等媒体为主，推广频率高，力度大 客户概况：主要以市区客户（浦东、闵行、徐汇）为主，本地及周边产业客户占有一定比例 开发商：绿地集团,绿地品牌打

5、造，大型混合型社区,绿地海语墅,西班牙风格立面，密度较高，景观打造一般,西班牙建筑风格 外墙高级涂料，下部采用高级工艺石材,天然水系景观，高密度绿植,中心景观轴、组团空间打造，利用缓坡，亭台等小品，结合地形和建筑，形成多层次景观,绿地海语墅,通过花园、地下室、露台、挑空等，实现产品的高附加值,南北双花园设计，约30-50，三层大露台约10 地下室内庭院+采光天井，地下车库 起居室挑空，增加附加值,附赠160地下室，3.4m层高，双地下采光庭院，地下单车位 首层南向大花园约50-70+私家泳池设计，全南向空间设计，客厅面宽约5m 类独栋别墅,绿地海语墅,11年成交量价情况,成交面积段与总价关系,

6、联体,绿地海语墅,联体,主诉语：一星期总要为自己活两天 诉求点：高附加值、低总价、高性价比,绿地海语墅,判断竞争优劣势,通过与招商海廷、绿地海语墅近身肉搏PK,产品力PK,注：5分制，以本案为基准，取中间值为3分，优于本案则3分以上，劣于本案则3分以下。,产品力竞争分为基本指标、小区位形象、企业形象、规划设计、项目配套等几个方面。,本案：9 招商海廷：11.1 绿地海语墅：10.8,产品力PK规划及配套对比,地块形状：本案地形南北狭长，不利于组团打造。招商海廷地块较规整但被道路相隔。绿地海语墅地块方正，利于规划打造。 立面：本案纯正南加州风格，品质纯粹。招商海廷西班牙风格，品质较好。绿地海语墅

7、西班牙风格，品质感较差。 景观：本案无优势外部资源，内部景观采用五层垂直绿化，全冠移植、堆颇造景、四季见花等多种手法，打造较好。招商海廷五层景观打造，天然水系资源。绿地海语墅天然水系资源，但排布较密，内部景观打造较差。 项目配套：本案拥有7000会所及高端酒店。招商海廷7200会所。绿地海语墅规划幼儿园及商业配套。 综合：招商海廷 本案 绿地海语墅,本案：3 招商海廷：3.5 绿地海语墅：2.5,产品力PK户型对比分析,招商海廷205户型,本案219户型,客厅6.4m挑空，开间4.8m，空间全明设计 下沉式庭院采光，附赠地下面积87-106，地下双车位，地下室层高2.9m 主卧4.8m开间，附

8、赠约11露台，基本无独立衣帽间，无阳台设计 联排合院别墅，私家小花园+中央共享花园，花园面积较小,地下一层,一层,二层,主力200-220平米的小独栋产品，做到最大别墅面宽12米，最大客厅面宽至6.3米，部分层高约3.6米 附送花园面积在200-300平米，最大的400平米，另赠送60-100阳光地下室（3.4-3.6m层高）及大面积露台10以上 地面车位,产品力PK户型对比分析,招商海廷262户型,本案260户型,262-305平米大独栋产品，错层式布局，入户连廊、双客厅设计，主客厅面宽5.7米以上 附送花园面积约300-600平方米，另有131-189平方米的地下室（3.4-3.6m层高）

9、以及大面积露台约12以上,地下一层,一层,二层,客厅6.4m挑空，开间5.4m，空间全明设计 下沉式庭院采光，附赠地下面积99-107，地下双车位，地下室层高2.9m 主卧面宽仅4.5m，附赠约7露台，面宽略显不足 联排合院别墅，私家小花园+中央共享花园，花园面积较小,产品力PK户型对比分析,绿地海语墅180户型,本案181户型,下沉式庭院采光，附赠地下面积57-87，地下双车位 客厅、主卧面宽4.5m，附赠约7露台 联排合院别墅，私家小花园+中央共享花园，花园面积较小,附赠160地下室，3.4m层高，双地下采光庭院，地下单车位 首层南向大花园约50-70+私家泳池设计，全南向空间设计，客厅面宽约5m 类独栋别墅,产品力PK户型对比,本案：9 招商海廷：11.1 绿地海语墅：8.1,产品力PK结果,项目优势点,项目劣势点,本案在立面打造、内部景观打造、项目配套等方面优势明显；在户型方面，部分户型打造地下双车位及地下室堆坡处理，对比竞品有一定优势。,本案在小区位环境、产品形态、项目规模、产品附加值、功能设置、主功能间面宽等方面存在明显劣势。,形象力PK,招商海廷竞争启示,绿地海语墅竞争启示,招商海廷在产品形态、现场展示、细节打造等方面对比本案优势明显，其在推广形象上也主打附加值、纯独栋的概念，且其430-500W主力总价段加上独栋产品的整体优势，本案合院产品在后期与其竞争时应在