楼市月报08.9.29-08.10.31.ppt

1、楼市月报,2008.09.29-2008.10.31,行业资讯 专家视野 营销策划 统计研究 房产专题 地标观点,内容提要,一、市场态势 二、政策动向,一、统计调查 二、景气分析 三、专业研究,房地产救 市猜想,一、行业资讯市场态势,持续流拍引，二线城市遭遇土地财政危机 土地市场低迷的连锁反应已开始在各地显现。 9月中旬，在厦门举行的十二届投资贸易洽谈会上，北京、天津、深圳等17个城市的国土局局长带着地块来到厦门，城市土地展的序幕拉开。 这是各地政府应对土地持续流拍的应对之举。08年以来的土地市场低迷态势，造成很多地方政府土地财政危机苗头微露，而土地财政困局或将引发包括保障性住房资金投入以及市

2、政建设举步维艰。,黄金周北京楼市观望趋势严重 小户型逆势热销 北京楼市将迎首次大规模团购 价格成破局关键,北京期房存量达11万套 九月销量同比下降76%,近期欲购房者不足10%，购房意愿创9年来新低 据08年“储户调查、银行家调查、企业家调查”调查的结论：近期欲购房者不足10%，购房意愿创9年来新低，反映内需的国内订单指数创10年最大降幅，银行家对经济下行的风险意识增强。,一、行业资讯市场态势,业内期盼的北京楼市“金九”没有出现，“银十”出现的可能性则更为渺茫。9月北京楼市期房住宅销售总套数为2788套，销售总面积约为33万平米，期房日均成交量为93套。 据统计，9月的交易量比7月和8月均有较

3、大幅度下降，比8月下降了29%，比7月则下降了42%。同比去年9月交易量(391套)下降76%。据了解，9月份的交易量也是近3年来有公开交易数据中最低的一个月。,从“唱空”到“卖空” 海外投行逃离中国楼市 自雷曼兄弟宣布申请破产保护后，在外资投资中国的主战场房地产市场上，便接连传出各大海外投资机构计划出售物业的消息。,开发商集体促销之下 国庆黄金周楼市仍然遇冷 据悉，浙江、南京不少楼盘的开发商在国庆期间集体推出了购房优惠，打算在这7天里搏一回。但是国庆7天即将结束，从每日的销售数据来看，南京楼市的成绩离开发商的期盼还是存在差距的，楼市仍然遇冷。 长假期间平淡 黄金周福州楼市成交量五年新低 黄金

4、周期间，福州楼市成交127套，整个黄金周总成交量只有07年“十一”黄金周的一半左右，而如果与07年“五一”黄金周的楼市相比，成交量更是下降了七成左右。08年黄金周的成交量可能创下近5年黄金周楼市的新低。,一、行业资讯市场态势,开发商集体“硬扛” 深房交会5天仅成交317套 深圳市国土房产局统计显示，为期5天的秋交会期间全市仅成交317套一手房，日均成交仅有63套。其中，10月1日成交套数只有46套，为近一个月以来日成交新低。而前几年深圳市日均新房成交量普遍在200-300套，每逢秋交会或春交会期间，成交量还会有大幅上涨。,上海消费者“笃定”观望心态 逛房展只关注降价与否 2008上海房地产秋季

5、展示会，消费者“笃定”观望心态 逛房展只关注降价与否。 种种迹象表明，目前上海楼市“看多买少”的状况并没有多大改变，业内人士认为申城房市回暖为时尚早。易居房地产研究院副院长丁祖昱则认为，“十一”的假日楼市也许是今年房产市场的“最后一根救命稻草”，年底前能否重新集聚人气在此一举。不过，“假日楼市”不会大幅拉高成交量，指望它改变目前的整体观望态势可能不太现实。,一、行业资讯市场态势,“两率”下调是长期利好 有助于楼市回暖 央行再次下调利率和存款准备金率对于低迷的楼市无疑是个好消息。业内专家表示，“两率”下调对房地产是长期利好。同时，专家指出，央行货币政策的变动，给出了一个信号，如果随之有进一步利好

6、的财税政策，无疑有助于楼市回暖。, 1.3亿平商品房空置 中国楼市进入调整转型期 1-8月，北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。其中北京、上海、浙江的同比下降幅度分别为55.5%、38.5%和32.5%。 中国房地产业协会副会长朱中一17日在杭州出席浙江省房地产高峰论坛时透露，截至8月底，全国商品房空置面积达1.3亿平方米。朱中一还表示，今年下半年以来，除少数起步较晚的地区仍然保持稳定外，我国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期。,一、行业资讯市场态势,北京楼价普降 市场深度调整 排队买房一去不返 美国次贷危机引发一系列金融海啸事件，

7、让北京开发商们对未来信心不足，急着出售楼盘，北京楼市折扣的力度也越来越大。众多楼盘由三个月前的九折、特价房到如今的六折、五折促销，降价幅度更深、范围更广了。,销量一路见涨 深圳可能引领下轮楼市回暖行情 尽管秋交会期间深圳创下每天一手房成交四千平方米新低，但近几天市国土房产局的官方网站显示，全市每天一手房成交量都有较大幅度上升。与此同时，媒体上也不断出现国家酝酿出台针对楼市松绑政策的声音，通过记者对业内专家的采访和调查发现，目前价格压力依然较大，但楼盘销售量有所上升，未来深圳的房地产市场有可能会引领下一轮的回暖行情。,一、行业资讯市场态势,央行下调存款准备金率和存贷款基准利率 中国人民银行决定：

8、从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 2008年10月9日起 储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税,澳率先降息 全球央行或联手放松货币政策 美国救市计划未能挽回市场信心，欧美金融业状况继续恶化，股市纷纷暴跌。在此情况下,7日澳大利亚央行率先宣布下调基准利率1个百分点。受此影响，当天澳大利亚股市扭转早盘大幅下挫的局面，收盘上涨1.7%。市场人士认为，这可为各国央行采取联合行动提供参考。,一、行业资讯政策动向,商品房公摊算法有变 公摊面积进一步缩小

9、 关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知，该通知规定，新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋外的公用部位。使用同一个分摊方案、分期办理预售许可的开发项目，本通知下发之前已取得预售许可证的，再申请预售许可时，可继续沿用原分摊方案。,一、行业资讯政策动向, 我国采用卫星定位土地调查系统查处土地违法 国土资源部利用高科技查处土地违法卫星定位土地调查系统启用，手里拿着类似手机似的工具就可发现这个地方是否存在违法用地的情况。 5日，国土资源部有关负责人表示，我国将采用卫星定位土地调查系统发现和查处土地违法行为。,一、行业资讯政策动向,政府救楼市全国蔓延 18个城市推出救市政策 近日，

10、出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，现在已到达长三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海。,纲要未随新政松绑 土地政策依然从严 全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）在23日正式公布，而在此之前，财政部和央行双双发布了楼市新政利好。救市“松绑”在前，土地严控却紧随其后。业内专家认为，再次重申强调节约集约用地，意味着土地政策依然从严，即使地方政府灵活出台政策救市，但土地市场的“安全线”仍然是不能逾越的。,一、行业资讯政策动向,国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房 温家宝17日主持召开国务院常务会议

11、。会议指出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。, 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 允许农民流转土地承包权 新华社19日授权全文播发了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。该文件由中共十七届三中全会通过。文件指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。文件提到，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。,城建部：允许各地出手刺激楼市 18日，全国各地69

12、位市长齐聚深圳参加“中国市长论坛”，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”这也是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态。,一、行业资讯政策动向,财政部：购房契税降至1% 最低首付调为20% 2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公

13、积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。,财政部千亿规模减税方案已获国务院批准 财政部9月初提交的千亿元减税规模的增值税全面转型方案已获国务院批准，减税规模保底为1500亿元，有望达到2000亿元，2009年1月1日起实施。 新政稳房市促消费 福建省相关政策近期有望出台,一、行业资讯政策动向,北京短期内暂不出台房地产救市政策 视市场而定 “救市”政策陆续出台 提振楼市不应忽略三个问题 认真分析目前我国宏观经济面临的诸多现实问题，笔者认为，作为我国经济发展的支柱产业之一，房地产行业的稳定发展对于“保增长”的宏观经济目标具有重大意义，但在此过程中，我们不应忽略三个问题：迎合刚性需求，保障

14、民生；防范房价暴跌使风险向金融机构转移；顺应优胜劣汰的行业发展规律，把市场能解决的问题交给市场，降低干预成本。,一、行业资讯政策动向,国土资源部部长徐绍史:稳步推进土地管理制度改革 “首届城乡土地管理制度改革滨海新区高层论坛”上，徐绍史说，要严格规范承包地流转和集体经营性建设用地流转，严格宅基地管理，建立健全土地承包经营权流转市场，逐步建立城乡统一的建设用地市场，规范推进征地制度改革等。 他还表示，对于突破现行法律法规但又符合客观实际，能够促进生产力发展的做法，通过调整完善相应的体制、机制、法制加以肯定。在耕地保护、集体土地流转、建设用地增减挂钩、农村土地确权登记颁证等重点领域，都需要随着形势

15、的变化和发展，进一步规范和完善相关法律法规和配套政策，积极、有序、稳步地推进土地管理制度改革。,一、行业资讯政策动向,10月26日，央行行长周小川在十一届全国人大常委会第五次会议上做了国务院关于加强金融宏观调控情况的报告。报告明确提出我国将继续实行灵活审慎的货币政策，并给出了未来金融宏观调控的“七步棋”。同时强调，央行下一步将支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。 未来金融宏观调控七大措施 1、拟定保证金融稳健运行的各项应对预案。 2、继续改进流动性管理，保证市场流动性充分供应，引导货币信贷合理投放。 3、加强窗口指导和信贷政策指引，优化信贷结构。 4、结合地震灾后重建进

16、展情况，制定金融支持政策。 5、支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。 6、加强价格杠杆工具调控作用，推进利率市场化和汇率形成机制改革。 7、加强外汇管理，防范短期资本流动冲击我国金融体系。,欲出七大措施加强金融调控 央行支持房产信贷,一、行业资讯政策动向,房贷细则出台时间延后 各银行暂停业务继续观望,央行决定下调存贷款基准利率0.27个百分点,29日19时许，中国人民银行决定，从2008 年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调

17、0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。这是今年以来央行第三次降息。,一、行业资讯政策动向,住房贷款证券化立法亟待完善 次贷危机的爆发、房价的暴跌以及经济的不景气，使这些购房者已无力偿还贷款，破产在所难免。然而，美国有个人破产法，它能为这些债务人解除压在其身上的沉重债务，我国却没有相关的立法。这也提醒了我们，应尽快将个人破产法的制定纳入日程,部委联合刺激购房消费 住房城乡建设部酝酿救市新政策 当国务院常务会议17日定下“支持居民购房”基调后，涉及房地产市场的多个部委已着手研究或出台相关政策。在22日财政部、央行率先出手的同时，住房和城乡建设部的救市

18、计划也正在积极地研讨酝酿中。 业内专家表示，本轮调整的基调目前仍倾向于刚性需求，偏向于满足保障型住房需求，故二套房和涉及开发商的调整环节仍会比较慎重。如果目前的调整尚不显著见效的话，后手猛药亦可出手。,存量贷款如何处理有点难 房贷细则出台暂缓,银监会紧急重申二套房规定不变 不享新政优惠,一、行业资讯政策动向,农行出台房贷新规定 首次购买普通房首付20% 记者29日从农行获悉，该行刚刚出台房贷新规定明确，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。,

19、光大银行出台房贷新政细则 老客户可申请调利率,光大银行总行对新政执行细则作出明确规定，符合条件的二套房将给予首付两成、利率优惠18%的贷款政策。,一、行业资讯政策动向,专家:政府要搞清楚救的是谁 二次房贷绝对不能放 广州社科院区域经济研究所副所长杨再高表示，不仅不能放松二次房贷，还应更加严格收紧，对一次房贷则可相应有所放松。,建行房贷细则下达一级分行 两三天内或出台,北京工商局负责人：民用住宅经商并未开禁,国务院办公厅转发关于促进以创业带动就业工作的指导意见，全方位支持创业者创业。其中特别提到：允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。 但是北京市住宅经商的条件不会因为就业

20、者身份的不同而有所改变 申请人将住宅楼改变为经营性用房，需提交三份文件：一是住所使用证明；二是由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而作出承诺的住所登记表；三是住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。而且住宅楼不得从事餐饮服务，歌舞娱乐，提供互联网上网服务场所，生产加工和制造、经营危险化学品等。,一、行业资讯政策动向,到2020年，福、厦、泉将建成三大中心城市环线,海峡西岸经济区高速公路网规划（修编稿）,到2020年我省建成福州、厦门、泉州三大中心城市环线， 33条联络线基本建成.。 到2020年总规划里程为6100公里，共需投资3732亿元。

21、到规划期末，全省高速公路通车里程将突破5000公里，达到5227公里。 高速公路密度达到5.0km/100km2，位于沿海省份目前规划指标的前列；人均高速公路密度1.5公里/万人，达到发达国家先进水平。 17个高速路出口通往相邻省份。海西区周边城市4小时可达沿海港口城市。全省县县通高速.各设区市3小时内到达省会。,一、行业资讯政策动向,二、专家视野,聂梅生：房地产交易量严重下滑已现滞涨僵局,“我认为，2007年调控误区是存在的，就是土地失控，引起了地价飙升超过了房价。而由于去年房价飙升、透支未来，造成了目前价格还在挺着、但交易量已经严重下滑的滞涨僵局”。全国工商联房地产商会会长聂梅生日前出席首

22、届“2008亚太论坛全球金融振荡与中国经济对策”主题论坛后接受媒体专访时表示，下一步调控政策要充分考虑地区差异，并建议取消不合理的收费。,赵晓：新政调高农民积极性 增土地使用效率,赵晓：我想农村的土地在这样的一个进一步的变革之后，它的使用效率会大大的提高，有可能会出现以前我们所盼望的，比如说土地的规模经营，会出现我们所盼望的农民以及各个地方用各种各样的方式来创新土地的使用，能够来达到最佳的土地资源配置的效果。 赵晓：农民在这里面也能够更好的来分享土地的收益，而不是像过去那样这个收益都被别人拿走了，这个就回到一个根本的问题了，就是说政府要帮农民。,二、专家视野,聂梅生:要正确理解中央对房地产业的

23、支持态度 她认为对于目前的房地产市场交易量持续下降，消费者持币观望态势问题，“货币松动有利于恢复市场信心，缓解开发商压力”。 聂梅生认为央行降息、储蓄保值都反映出政府对于拯救房地产市场的决心，“中央从未表示要打压房地产市场，关键是要正确理解中央的态度，中央一直强调要保持房地产市场的稳定，楼市交易量下跌、市场观望情绪浓厚，这都是个别媒体曲解中央态度造成的。”聂梅生分析认为，就算楼市多米诺倒塌，最先崩盘的也不会先是房地产商，“最先倒下的肯定是下游链的建材、家装与上游的钢铁、水泥等，开发商绝不会是第一个， 房地产业在任何时候都不会处于绝对被动状态，虽然目前市场表现不好、气候发生了一些变化，但刚性需求

24、在那，总会有人去购买。” 聂梅生认为任何政策的调整都会经过一段时间之后效果才会显现出来，她预计到年底时房地产业会慢慢复苏，“只要市场回到理性状态，房地产春天也就来了。”,二、专家视野,易宪容:降息不改变政府对房地产投机炒作的遏制 虽然央行8日宣布下调存贷款利率,并下调存款准备金率,国务院宣布减免利息税,多重利好刺激9日A股早盘双双高开，但抛售压力较大，房地产板块也全线下跌，招商、保利、金地这三家深圳地产龙头跌幅都在7%以上，对此，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容向新民网表示，在房地产市场严重低迷时，尽管这次降息对房地产有一些利好的方面，但是并不会对房地产市场产生多少影响，特别是不会改变目前

25、政府对房地产投机炒作的遏制。,恐慌性下跌危害大中国房价大幅超调可能性小 恐慌性下跌不但会导致房地产市场的大幅波动，也会拉动损害经济的基本面。这主要可能表现在以下几个方面： 第一，银行不良贷款有可能蹿升。 第二，地方政府来自土地的收入将会大幅度下降。 第三，与房地产相关行业的投资将会严重萎缩，不利于刺激内需。,二、专家视野,不过，中国房价大幅超调的可能性比较小。 首先，与股票等纯粹的投资品不同，对大多数购房者而言，住房的消费属性多于投资属性。 其次，目前中国投资渠道有限，住房作为一个相对保值的投资品，在通胀的环境下，对一部分投资者仍然会有吸引力。 第三，同样重要的是，中国目前住房投资的杠杆率还很

26、低，目前房价可能存在着泡沫，这样的泡沫规模不会很大，楼市调整是去泡沫化的过程，除非有不可预见的因素放大楼市调整幅度，否则，调整将是一个回归基本面的过程。 第四，中国经济不至于大幅滑坡，为楼市提供必要的支撑。,二、专家视野,专家称中国房地产行业已经进入关键时期 对于此次全球金融危机，国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平称其自1993年进入国家计委以来，从未见过如此糟糕的国际经济形势。他表示，中国明年将面临更多的困难，而世界经济的复苏有赖于找到新的增长亮点。,专家认为房市调整将持续两至三年 国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃昨日提供本报的报告认为，房地产市场开始进入中期调整期，调整

27、有可能持续两至三年时间。明年房地产投资增长将会明显放缓，进而对整个国民经济造成不利影响。,二、专家视野,顾云昌：中国房地产需要“稳市”而不是“救市” 专家“忠告”房企：不要再期望回到去年状态 吴晓灵：财政政策是调整房地产市场关键 全国人大财经委副主任委员吴晓灵在昨日举行的第四届中国地产金融年会上表示，目前房地产市场面临困难的局面，财政政策是调整房地产市场的关键，而对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。 易宪容解读：房贷政策传递了哪些信号？ 加强金融房贷管理风险控制 重视房地产业风险科学评估 信贷支持重点放在个人住房 强调个人住房购买的消费性,二、专家视野,调控应转向激励保障房建

28、设房地产调控政策转向三人谈 郭松海：房价应与大多数购房者消费能力相适应 尹中立：中央房地产政策开始转向刺激需求 章林晓：保障性住房、商品房应“两条腿”走路 专家：年底可能出现大规模断供潮 房价后年才到底 今年年底到明年年初，可能出现大规模的断供潮，房地产风险极高，各银行当然不会贸然出台细则！深圳大学金融系主任国世平教授认为，今年只是房地产的秋天，明年是房地产的冬天，后年才是隆冬，房价将在2010年跌到谷底，而由于绝大多数业主购楼款主要来自贷款，楼市下跌的危害性更甚于股市下跌，对金融体系的负面作用更大。,二、专家视野,曹建海：房产新政救市也救价 曹建海认为，“政策的出台是想让市场活跃起来，最大的

29、目的就是要避免房价的大幅回落。但就目前情况来看，房价上调是很难实现的。现在主要是保证房价不下降，或者是房价回落得慢一些。” 建筑专家:中国楼市进入调整期房价或将继续下降 “从当前房地产市场供求关系变化看，房地产业可能进入周期性调整，预计房价下降以及住房销售量减少的态势将进一步发展。”国务院发展研究中心宏观一室主任张立群近日在中华商务网举办的第六届中国钨钼钒行业形势研讨会上表示，城市房价过快上涨带来了一系列严重问题，必须加以控制，但也要警惕大涨之后出现大落。,二、专家视野,许成钢：廉租房能大规模刺激内需 许成钢教授表示，廉租房的开发不会影响到房地产市场，因为主要是对低端房屋的建设，一定要保证相对

30、简易，从而保护房地产市场。许成钢表示，相对简易的构造同时也可以避免产生腐败问题。 许成钢认为，廉租房改革直接针对低收入民众，第一可以立即大规模解决内需导向问题，提升内需。房屋问题得到解决，居民才能放心地消费，不再执着于储蓄，同时，房屋还能带动一大批家具、电器等消费。第二直接帮助中国城市化建设，因为中国城市化大规模接收低收入移民。第三，缩小贫富差距。 在具体操作政策上，许成钢提出，政府应该把建廉租房作为直接应对市场衰退的财政刺激方案。国内的和建筑材料相关的各个市场，包括钢铁业都在迅速下滑，政府直接购买，可以刺激这些行业发展。大量雇失业工人建廉租房，也能解决一部分就业问题。,二、专家视野,专家认为

31、：房价下调才是“救市”的关键 多数业内人士认为，导致当前楼市低迷并且会长期低迷的真正原因是居民购房意愿和购房预期已经发生了真正的转变，房屋价值重估，房价泡沫膨胀，房价还需要回归理性已经成了居民对楼市深刻理解的一种共识。居民对房价下跌的预期已经形成，在房价没有下跌之前，这个预期很难改变。 经济学者易宪容表示,价格下调才是问题的关键所在。房地产市场的价格不调整，绝大多数居民不仅没有支出能力进入房地产市场，他们也不进入这种高房价的市场。 聂梅生:房地产不会深度下挫 房价增速将在5%以上 通过对近八年来中国经济和房地产态势的分析，聂梅生得出结论，八年来房价增幅低于GDP增幅。从这八年的时间来分析，房价

32、的合理增幅应该是6%左右。因为城镇化进程的加速需要房地产业的支持，她判断房地产不会深度下挫，“如果明年GDP增长速度能达到8%、9%，那么房价的增长速度将保持在5%以上。”,二、专家视野,林毅夫:明年经济增速或8%-9% 救助房市要注意度“ 林毅夫在纪念改革开放三十周年高层国际论坛上接受记者采访时，预计中国明年的经济增长速度可能在8%到9%之间. 在被问及中国政府的宏观政策调整会不会面临“为了解决一个问题，却创造一个更大的问题”时，他表示，要分析这些政策是一个整体上的调整还是大举的进入，很多事情都要注意一个“度”。 专家：楼市短期内不恢复 地方政府或进一步救市 华伟特别指出，新政中有关“地方政

33、府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”尤其值得关注，此举表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间，“有关部门希望尽快使房地产市场恢复信心，如果短期内不能恢复，地方政府可能出台进一步的措施。”,二、专家视野,尹中立：中央鼓励买房 非开发商期待的“救市” 专家：降低交易税难阻房价回落 楼市2010年回暖,广州一位房地产业内人士说,目前楼盘降价效应将会逐步递减,近期即将出台中央救市政策力度将不亚于当年的“国六条”,或许能给出楼市回暖的明确答案。 专家称, “近期来看,房地产在周期上是一个全面的收缩的过程,这个过程需要一定的时间,可能到2010年,市场才可能整体向上、回暖,进入新一轮的扩张周期。

34、” 王幼松说,目前国内楼市的困境受到全球经济的影响,同时也与购买者信心有关,从目前情况看,楼市的低迷还要持续一段时间,他判断,楼市最快要到明年才能回暖。,二、专家视野,党国英：房地产“狼”没有来 政府救市有风险 党国英称，实际情况是“狼”并没有来。按北京市统计局发布的数据，今年8月北京的房价，同比仍增长11.7%，环比则没有增长。而国家统计局的数据表明，8月份全国70个大中城市房屋销售价格仍同比上升5.3%。深圳房价同比降幅也不过4.1%，那还是因为深圳房价过去涨得太离谱。对于政府是否该出手救市，党国英称，如果现在政府出手挽救楼市，不让房子降价，反倒很危险；如果还助长房子继续涨价，危险会更大。

35、,三、营销策划,六大杀招营销冰冷黄金周,擒贼擒王式 直降型：折扣与收效成正比 降价后获得了客户认可，销售业绩普遍较好 静观其变式 高端物业：皇帝女儿不愁嫁？ 面临较大的销售压力 暗度陈仓式 特价房：从限量到批发 “对于那些慎谈降价的开发商而言，推出这种带有稀缺属性的限量版促 销产品，既能回避老业主纠纷和降价嫌疑，又能解资金的燃眉之急，无疑是当前最好的选择。”联达四方总经理杨少锋说。 围魏救赵式 低总价：小户型热战 小户型、低总价是本次销售的关键利好因素,内容提要,抛砖引玉式 买房送物：尴尬的促销噱头 “这些附加值的促销方式虽然噱头十足，但对于购房者而言早已司空见惯。 从该类楼盘在房展会非常一般

36、的销售表现来看，这种促销方式的让利程度显然不能满足购房者的心理需求。”泰麒房产工作室分析师何凌飞说。 攻心为上式 承诺保值：心理抚慰术 索取资料者人头攒动，但真正有意者却寥寥无几。 在本次黄金周所表现出来的是，“价格仍然是第一要诀”，过去所谓的“品牌溢价”现在看来显得虚弱无力。,三、营销策划,从“炫富”转向“务实”房地产广告越来越傻瓜,顾永超认为，房地产广告的变化与市场变化息息相关。“大白话”式的广告，用简单明了的方式，将实惠的信息很明确地传递给了消费者，更容易激发他们的购买热情。随着楼市进入调整期，这种“傻瓜”广告未来一段时间内会成为房地产广告的主流。,“退房”或成楼市热点开发商“打折”要谨

37、慎,很多人半生的积蓄再加上透支后半生的薪水，才能买到一套房子。如果后来房价便宜了，就会导致老业主财产损失，影响生活品质。所以，如何善待老业主，对开发商来说，在打折促销决定之前最好制定妥善的方案。不仅能保持老业主对品牌的信任，还能让新业主对未来的价格放心。,三、营销策划,“金九银十”期间，广州合生的总销售额达到11亿元，同比增长10。”广州合生有关负责人透露。在国庆黄金周期间推出特价促销的不少大型开发商，纷纷在今日放榜，表示“十一”黄金周的战绩成为今年以来的高潮。而通过对销售业绩的盘点可以发现，让利降价的开发商成为黄金周的赢家。,华南开发商降价策略奏效 黄金周合计销售过百亿,为了减轻市场对自身的

38、冲击，地产企业纷纷寻求多种营销途径，而这其中，曾探讨许久的房地产开发商与地产中介公司之间的“一二手联动”被提上了议事日程。这种“相互取暖”的做法由南而北的扩散开来，甚至被业内视为当前楼市环境下的“救命稻草”。,一二手联动是大势所趋,三、营销策划,什么是一二手联动呢？简而言之，就是开发商借助于房地产中介公司的渠道、网点与人员优势对外销售新开盘的房产。一方面开发商实现了房屋的快速销售，另一方面，地产中介也通过代销或是组织团购的方式获得了应得的佣金利益，而消费者也可以在一手房和二手房的对比之中发现更适合自己的居所。 当2008年的楼市寒流来袭之际，开发商迫于回款压力不得不发掘更多可能的销售渠道，所以

39、“一二手联动”就被视为非常必要的一个销售途径。但是当前的一二手联动普遍推开还存在着一定障碍： 首先，开发商与中介机构彼此间的信任尚未建立长期以来，制约一二手联动体系建立的因素，除了市场环境意外，很重要的一个方面就是彼此间尚未建立充分的信任。,三、营销策划,其次，单一中介公司不具备资源与渠道的最大化开发商对于一二手联动最为看重的一点，就是地产中介的渠道与网点优势。 另外，开发商的观念有待更新。很多开发商或是代理行认为一二手联动并不可取，理由就是两者的定位不同甚至是有损开发商的品牌形象的。 再者，开发商与地产中介之间缺乏衔接机制，这个“衔接机制”，一方面是指开发商如何与众多中介建立联系是一个难点，

40、虽然同处地产行业，但是地产中介和开发商之间并没有太多的横向联络，就像一对老死不相往来的邻居，而开发商也没有时间、没有经历去挨个拜访地产中介与之建立联系。而另外一方面，即便是已经建立了联动机制的开发商与地产中介，也面临一个问题，就是如何让从事二手房销售的地产经纪人想售楼处的接待员一样了解本楼盘的卖点，如何刺激并敦促地产经纪人有销售积极性。,三、营销策划,最后，开发商与地产中介对于一二手联动长期推行的意愿有多大也是一个问题。 事实上以二手联动对于整个房地产产业链都是有好处的，发展商负责建楼、代理行或者策划公司负责宣传推广，而拥有大量客户存储的地产中介负责销售，有利于促进房地产行业的细分。随着新建楼

41、盘减少、开发商利润率下降，一二手联动将会有更大的施展空间。,三、营销策划,销售任务铁定难以完成 地产企业谋求冬季突围,已经10月中旬了，再过个七八十天，就要和不平凡的2008年挥手告别了。看着账面上那惨淡的销售数据，各家房地产企业负责人不由得心火旺盛。为保证年初任务，不少公司纷纷计划在2008年的最后两个半月内发动冬季攻势。 价格成为冲刺利器，此外还有大量的房地产企业开始在营销方式上、活动、舆论等方面大肆出手，以期赢得眼球、赢得顾客。 开发商自救出现营销新模式 市场发现，楼盘开发商，不卖住宅先卖商业。 根源所在，商业好卖住宅难销。 业内观点，先卖商业缓推住宅乃权宜之计。,三、营销策划,房地产弱

42、市下的物业管理营销 1做好自己是物业管理营销的前提。物业服务营销是通过提供业主能够获得安全、生活、学习、休息、心理、文化等效用的服务而造就业主满意，诱导并促使开发商、业主做出购买行为(交费)的活动。 2开发商是物业管理营销的重要对象。思考、认知、回答、实践这些问题，笔者以为是当前对开发商进行物业管理营销最应当采取的务实态度和捷径。 3业主是物业管理营销的落脚点。分析当前业主与物业管理的矛盾或对物业管理不满的原因，很多都是沟通不畅和缺乏物业管理营销造成的。,三、营销策划,开发商开始拿成本说事 东亚新华地产的一位负责人表示，是想让消费者有个更直观的感觉，对市场有个更科学的判断，能够对自己关注的楼盘

43、有理性的分析，也能更好的衡量需求与成本的关系。” 市场回归成本定价 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，今年供求关系发生了变化，出现了供大于求的情况。开发商不再敢贸然定出高价，而是以成本为基础，再加上合理的利润来制定房价。 开发商的平均利润仍然不低 一位市场人士表示，一些在多年前拿到大量廉价土地的开发商，仍然具有巨大的利润空间。另外近一段时间，钢铁等主要建筑材料的价格已经出现了较大幅度的下降，而且市场这种下降的趋势还将延续下去。这在一定程度上缓解了开发商的成本压力。,楼盘定价 开发商亮出成本,三、营销策划,楼市促销之“七种武器”,本报长春电 为了度过楼市的“寒冬期”，近一时期，长春房地产市

44、场各种促销手段粉墨登场，手段花样不断翻新，大致算来，常见的是以下“七种武器”： 1、超低首付。引起了许多购房者尤其是没有多少积蓄的青年人的关注 。 2、低价竞拍。有消费者认为，这种没有了下文的“竞拍”，要么是开发商吃了亏，要么本来就是开发商吸引眼球的一场“秀”。 3、无理由退房。从购买住宅之日起，直到正式入住前，所购房源随时可退，返还全部购房款并按一定比例支付购房者利息。令消费者产生一种错觉：是真有诚意的促销，还是开发商在变相融资？ 4、一口价。中海国际社区“十一”期间推出60套“一口价房源”，黄金周后又加推30套， 特点是不分户型、不分面积、不分楼层、不分位置，统一售价3700元/平方米。,

45、三、营销策划,5、保值房。承诺在开发周期内如房价下调，给已购房人找差补款 。 6、明升暗降。每平方米提价20元至30元，再送99折、98折的优惠 7、直接打折。较之以上六种或遮或掩的降价形式更直截了当、干脆实在，也更受消费者欢迎。,三、营销策划,开发商促销手段全面升级,特惠房 现场一次性优惠14万，效果明显，这主要得益于房价的促销力度。 赠学费奖基金 “特殊优惠”显特色 还没有开盘的楼盘，为了留住顾客，采取“先办卡，后优惠”的形式。而对于正在销售的商品房来说，优惠也成了“必选动作”，万科更加明确地列出了不同项目的优惠措施包括哪些，比如，一次性优惠、团购优惠、地下车位优惠、物业费减免等举措，特别

46、还推出了包括一次性10万的置家基金，和孩子进入相关幼儿园获得的5000元学费等项目，这些“特殊”的附加“条款”都足以让很多消费者怦然心动。 无理由退房 购房者感兴趣 比如格调竹境就称“从签订购房协议直到房屋交付或办理初始登记前，业主都可以无理由地退掉已购房产”，格调地产将返还其支付的现金房款。,三、营销策划,“外部”促销 花样升级 比如格调地产，为了配合竹境项目的主题，就特别把竹林搬进了展台，而且开发商还把大屏幕也搬到了房交会现场，进行项目推介。不过效果最好的还要算是发送赠品和进行抽奖活动了，热闹场景无人能及。,开发商“自救”让利是主题,招数一：精装改毛坯房价不变。使得项目在区域具有了绝对的竞

47、争力。 招数二：无理由退房。无疑为低迷的楼市销售市场带来了积极的作用。特别是得到实惠的购房人对此更是趋之若鹜。 招数三：迎接团购。能够降低姿态给出合理价格，很多开发商对这项举措持欢迎态度。,三、营销策划,招数四：滞销项目转让股权（寻求合作 ） 招数五：“练内功”提高附加值 招数六：实物补偿差价。前不久，北京东部项目华业玫瑰郡提出“差额补偿”的做法，即把项目降价带给买房人的损失，用差价进行补偿。具体模式是以车位加现金的形式。比如买房人的房产缩水20万，那么开发商将送给买房人一个价格为15万左右的车位和5万的现金，这种做法虽然引来同行的普遍质疑，但却受到了大多数买房人的认可。而新开盘的项目则早早就

48、将车位承诺送给买房人以吸引眼球。比如长江实业开发的低密度大盘誉天下，100多平方米、能放入三辆车的车位吊足了买房人的胃口。,四、统计研究统计调查,在市场看来，各类“救市”措施能否发挥作用？上海证券报地产投资联合“和讯网”房产频道进行了相关调查。,调查：哪种“救市”措施最受用？,当前楼市促销、打折此起彼伏，您认为房价真的下跌了吗？ A、的确降了。34% B、开发商作秀。54% C、不清楚。12% 您认为目前哪种“救市”措施是可取的？ A、购房退税或减免税费。34% B、对房地产信贷资金实行区别对待。10% C、适当放宽对二套房的首付比例。10% D、给予购房补贴。38% E、其他。8% 央行降息

49、会对目前的楼市产生何种影响？ A、房价会因此止跌。7% B、房价还是会跌。54% C、影响不大。39%,您认为目前房价降多少才算合理？ A、不应再降。2% B、10%以内。2% C、10%-20%。 8% D、20%-30%。 28% E、30%以上。60% 您认为未来一年房价走势如何？A、继续下降。77% B、上涨。9% C、不确定。14% 您觉得是否还会继续降息？ A、会。44% B、不会。26% C、不确定。30%,2008年前三季度固定资产投资价格同比上涨10.3 %,一至三季度，固定资产投资价格同比上涨10.3%。其中，建筑安装工程价格上涨15.1%，设备、工器具购置价格上涨0.6%

50、，其他费用价格上涨5.7%。 在建筑安装工程价格中，材料费价格同比上涨17.1%，人工费价格上涨13.9%，机械使用费价格上涨7.0%。,四、统计研究统计调查,调查：合同中相关节能信息是否了解？65%受访者称“从未听说”,2008年前三季度全社会固定资产投资同比增长27.0%,前三季度，全社会固定资产投资 116246亿元，同比增长27.0%。其中，城镇固定资产投资99871亿元，增长27.6%；农村投资16375亿元，增长23.3%。,四、统计研究统计调查,2008年9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5% 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销

51、售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月低1.8个百分点；环比下降0.1%。,房交会调查报告出炉 八大趋势演绎购房者新变化,合创行销通过在浙江省第十五届房交会上对意向购房者的调研，整理出八大变化趋势，涉及群体、置业现状、类型、关注点、生活习惯等多个方面，这样的变化或许是因楼市变化而变化，也或许将反作用于楼市，以形成楼市新的变化。 变化一 救市新政刺激下，二次置业呈现上扬态势 变化二 第一代置业尚未消化，第二代置业已显山露水 变化三 房价决策力开始崛起 变化四 小高层成为最受青睐的物业类型 变化五 户型格局不变之下，面积需求却越来越紧凑 变化六 生活习惯发生变化，对产品提出更高要求 变化七 年龄阶层的

52、老少两头渐成潜力股 变化八 全球经济危机影响行业购房状态改变,四、统计研究统计调查,上海证券报地产投资联合“和讯网房产频道”进行了相关调查。对消费者的调查显示，60%的受访者认为开发商将是此次政府救市的最大受益者，同时，74%的受访者认为救市政策难以阻止房价继续下调。值得一提的是，此次除了对消费者进行调查外，还对部分开发商及业内专家进行了调查，结果显示，50%的开发商表示还会选择继续降价促销，而70%的业内专家认为政府还会继续出台房地产救市政策。,政府出台一系列刺激房地产市场政策 六成受访者：开发商成最大得益者,四百余房企接受调查 半数预期四季度房价将下调,近日，上海易居房地产研究院对37个城

53、市四百余家房地产企业展开四季度市场预测调研，从成交量、价格、土地等多个角度摸底对楼市的预期。其中，43.8%的企业认为四季度房地产市场成交量将进一步萎缩；51.4%的企业认为四季度房价将会下调；60.6的企业认为土地招投标市场将更为低迷。这些企业覆盖华东、华南、华北、华中、华西几大区域，几乎涵盖所有全国和地方性龙头房地产企业。,四、统计研究统计调查,调查显示：成都“80后”置业者成购房主力,成都房地产经济与管理研究会、市房地产交易中心和四川大学不动产研究所联合 发布2008年成都秋季房交会购房者置业需求调查报告，通过对现场咨询市民 的随机调查，调查显示，93%购房者认为成都依然是宜居城市；房交

54、会购房者中 满足居住需要占购房者购房用途比重的53%，以改善居住条件为目的的购房者占 27%，出租和升值转卖的投资性需求占8%。首次置业的购房者接近五成。,购房需求 A.46%购房者首选抗震烈度 B.53%购房者购房为自住 C.47%购房者是首次置业 购房区域 A.城南城西仍是首选 B.二至三环区域是主流 购房价格 A.84%购房者选择按揭 B.多数人接受 45005000元/房价 C. 71%购房者可承受 10002000元月供 D. 42%购房者选择 91121平方米 E.多数人能承受 8万15万首付款 购房人群 A.六城区购房者为购房主力 B. 80后成购房主力,四、统计研究统计调查,四

55、、统计研究景气分析,2008年9月份“国房景气指数”为101.15,9月份，“国房景气指数”为101.15，比8月份回落0.63点，比去年同月回落3.84点。,房地产业景气指数滑落,据国家统计局安徽调查总队对安徽省1113户企业跟踪调查，全省八大行业景气指数全部处于景气区间，其中第三季度景气指数最低的是房地产业，为113.9，比上个季度下降17个百分点。,河南省房产景气指数首次进入不景气区间,河南省统计局获悉，8月份河南房产景气指数值为99.59，比7月份下降0.48点，与去年同期相比下降4.1点，自2003年9月以来首次进入不景气区间。 今年前8个月河南完成开发土地面积690.01万平方米，

56、同比下降11.7%；房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增速均趋缓。商品房空置面积分类指数为97.56，比7月份下降1.62点，同比下降8.68点。与此相对应的是，受商品房销售下降的影响，空置面积增加，景气度下降。,四、统计研究景气分析,四、统计研究专业研究,中国银行研究所：保持楼市稳定发展 防范银行系统性风险,一、对我国房地产市场现状和未来趋势的判断 （一）当前房地产市场“滞涨”特征显著 2008年前7个月，全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。 （二）周期性因素将主导房地产市场继续下滑 针对目前房地产市场低

57、迷现象，我们认为我国房地产市场已经进入了周期性调整的阶段，2009年的形势更加不容乐观，预计到2010年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期。 除了期性因素将主导中国房地产市场继续下滑外，前期支撑房价快速上升的因素已经发生了变化，也决定了房地产市场短期内难有起色。,从供给方面看，未来两年商品房供给充足，空置率有所上升。 从需求方面看，对房地产行业的宏观调控和信贷紧缩使所谓刚性需求有所减弱。 首先，投资需求受到极大抑制。 其次，信贷紧缩导致购房需求的实际购买力下降。 第三，人民币升值放缓导致人民币资产吸引力下降。 （三）从中长期来看，房地产贷款市场还有巨大发展潜力 二、商业银行房地产信贷潜在风

58、险分析 （一）中小房地产企业将面临资金链断裂引发信用违约风险 （二）房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升,四、统计研究专业研究,三、政策建议 （一）对宏观调控政策适时调整，保持房地产市场稳定发展。 （二）加大对第二套房贷政策的执行力度，抑制房地产投机行为。 （三）对房地产开发的信贷需求有保有压，避免“一刀切”带来整个行业的风险。 （四）开展个人住房贷款的真实性检查，加大对假按揭的催收和处置力度。,四、统计研究专业研究,五、专题中国地产救市猜想,地方救市难改颓势 明年房价可能再跌5%,众观2008年近几个月以来全国各大城市纷纷采取救市政策，然而救市为什么难以奏效？ 中国社会科学院金融所

59、研究员易宪容接受记者采访时认为，地方政府出台的救市政策作用十分有限。因为，一是在高房价下居民早就没有支付能力进入房地产市场，政府冀望采取政策让居民高位进入房地产市场不可能；二是政府越是救市，购买住房的民众越是会认为房地产市场价格下跌的机率越大，他们越是不会进入房地产市场。 “中国房地产市场早就进入大的调整周期，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期。”易宪容告诉记者，“2007年下半年以来，国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的变化，而这种变化意味着国内房地产市场将出现重大的调整，或房地产市场将进入周期性调整期。先是挤出房地产的泡沫，然后是对房地产市场进行产品定位。”,投资银行瑞士信贷、恒生银行等发布报告称,折价销售以回笼资金只能解“燃眉之急”,并预期短期内政府不大可能有直接的政策放宽,国内楼价将进一步向下,跌势或会持续数季。 瑞信预料2008年内地楼价会跌15%,2009年再跌5%,2010年以后楼价将企稳。 业内人士指出，中国房价的下跌基本已经蔓延到全国各大城市，就连一些三线城市房价也开始下挫。透过市场表象看未来走势，中国房价正在渐渐回归理性。 知名地产评论人士牛刀在博客上撰文认为：“即使中央政府出手救市，也绝不可能是以维护高房价为目的