第五章 5-7节.ppt

1、第五节：农村集体土地流转管理,一、农村集体土地流转概述 1、含义： 农村集体土地在不同主体之间的流动和转移。 2、种类： （1）农用地流转： 主要表现为土地承包经营权的流转 （2）农村建设用地流转,一、农村集体土地流转概述 3、研究意义 （1）提高农村集体土地利用效率的需要； （2）缓解建设用地需求矛盾，更好地保护耕地的需要； （3）盘活农村土地资产，统筹城乡发展的需要。,二、农村农用地使用权流转 1、现状（以2005年17省调查为例）,（1）流转比例,（2）流转价格：平均为133元/亩，691斤/亩,（3）流转期限,2、农村农用地流转的主要形式： （1）转包 （2）租赁 （3）承租转包或返包

2、 （4）转让 （5）入股等形式 3、农村农用地流转主要问题： 存在土地强制流转损害农民利益的现象 土地流转机制不健全 农民缺乏社会保障制约着土地流转 土地流转价格低廉制约着土地流转,4、农村农用地流转管理与完善 （1）前提条件： 农村剩余劳动力转移 明晰的土地产权 完善的法律法规 农用地分等定级和估价 （2）流转管理 农村集体土地产权调查 农用地分等定级估价工作 建立技术保证体系,三、农村集体建设用地使用权流转分析 1、现状： （1）大量的隐形市场 （2）广东等地的试点改革 2、现实动因： （1）国有建设用地数量和需求的矛盾 （2）集体建设用地的规模性 （3）集体建设用地流转的现实性 （4）集

3、体土地所有权的补充完善,3、国家立法对农村集体土地流转问题的态度 （1）1988年宪法修正案: 规定“土地使用权可以依照法律规定转让”，同年修改的土地管理法第二条亦曾规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权的转让办法，由国务院另行规定”。 （2）1990年近规定城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和农地使用权流转由农村土地承包法作了规定，但未涉及农村建设用地使用权,（3）1998年修订的土地管理法: 第二条仍有“土地使用权可以依法转让”的规定、第九条规定“农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，但第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出

4、租用于非农业建设；同时，第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；由此显示，国家立法对农村集体非农建设用地流转设定了严格的限制， （4）中共中央、国务院于1997年颁布的关于进一步加强农村集体土地管理的通知 “用于非农业建设的土地，因与本集体以外的单位和个人转让、出租、抵押附着物而发生土地使用权交易的，应依法严格审批，要注意保护农民的利益”。这项政策精神应可理解为为集体建设用地入市流转初步明确了方向,（5）中发2003第3号文中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见 “各地要制定鼓励乡镇企业向小城镇集中的政策，通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳出

5、让金等形式，合理解决企业进镇的用地问题”。 （6）国务院200428号文关于深化改革严格土地管理的规定 要求采取最严格的措施保护农田、控制用地规模，同时亦提出“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。,4、广东现行做法 （1）关于流转范围 集体建设用地 符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划 （2）关于流转形式与程序 出让、出租、转让、转租和抵押 初次流转须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意 流转行为要签订书面流转合同并申办登记确认手续 （3）关于地价的政府调控 由政府制定基准地价，出让价格不低于基准地价

6、,（4）关于流转收益分配 左右应用于农民的社会保障安排 剩余的左右，一部分留于集体发展村集体经济，大部分仍应分配给农民 5、农村建设用地流转的其他途径（农村建设用地整理） （1）方法： 通过对农村建设用地进行整理、合并等方式，提高农村建设用地利用效率，扩大耕地面积，保证城市建设用地需求 （2）典型方式： 拆院并院 农村新居工程,第六节：土地征用,一、土地征用的概念 1、含义： 国家为了公共利益的需要，依法将农村集体土地征用变为国有土地，并给予补偿的行为。 2、实质：土地所有权的变更 3、特性： （1）政府特权 （2）强制性 （3）补偿性,特 征： 征用土地的主体是国家； 征用土地的行为是政府行

7、为； 征用土地是因国家建设的需要； 征用土地必须以土地补偿为必备条件； 征用土地行为必须向社会公开，接受社会监督。,维护土地社会主义公有制 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地 兼顾国家和集体利益 符合法律规定,4、征用土地的原则,5、“土地征用”概念的变化： 2004年3月以前：土地征用 2004年3月宪法修正案修改了宪法第十条第三款 “国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 2004年8月宪法修正案修改了宪法第十条第三款 （1）第二条第四款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地

8、实行征收或者征用并给予补偿。” （2）第四十三条第二款、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十九条、第五十一条、第七十八条、第七十九条中的“征用”修改为“征收”。,区别 征收和征用,征收：是指为了公共利益的需要，国家把私人所有的财产强制地征归国有。 征用：是指为了公共利益的需要，强制性地使用公民的私有财产。 区别：征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。征收是国家从被征收人手中取得了所有权，发生了所有权的转移；征用则是在紧急情况下对私有财产的强制性使用，在紧急情况结束后，要把被征用的财产归还给权利人。 共同点：公共利益的需要；依照规律规定；依法给予补偿。,二、土地征用的程序 1、建设项目

9、预审： （1）含义： 土地管理部门对项目可行性研究报告或项目建议书有关土地利用方面的内容进行审查。,征用土地的程序,申 请,征地补偿,审查,批准,公告,（2）内容： 土地利用总体规划 用地规模 征地补偿方案是否合理可行 地质灾害评估 2、用地申请与审查： 3、制定征地方案 4、上报审批 5、批复实施,三、征用土地的审批权限 （一）目前： （1）农用地转用的批准： 土地利用总体规划为农用地现转用建设用地：国务院 土地利用总体规划为建设用地现转为建设用地：原批准土地利用总体规划的机关,征用土地的审批权限,国务院批准权限： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩），这里不包

10、括同事征用基本农田的行为； （3）其它土地超过70公顷的。 省级政府批准权限： 除国务院批准以外的，均由省级政府批准，并报国务院备案。,（二）老土地管理法（1998.8月前） 征地批准的权限：国务院、省级人民政府、县人民政府 （1）国务院：耕地1000亩以上，非耕地2000亩以上 （2）县级人民政府：耕地3亩以下，非耕地10亩以下 （3）省级人民政府：耕地31000亩，非耕地102000亩 （三）征地审批制度改变的原因： 适应土地管理法，充分体现土地用途管制 避免地方划整为零、分次审批 耕地保护的现实需要,四、征用土地的补偿和安置标准 （一）征地补偿安置费用的构成： 1、土地补偿费： 2、青苗

11、补偿费 3、地上物补偿费 4、安置补助费 （二）征地补偿费用标准及计算： 1、土地补偿费： 耕地为被征用前3年平均年产值的610倍 非耕地由参照耕地标准地方规定：如：四川省取一半,2、安置补助费： （1）需要安置补助的农业人口数征用耕地数量/人均耕地 （2）安置补助标准：耕地前3年平均年产值的46倍 （3）上限：每公顷总的安置补助费不超过年产值的15倍 例： 某地拟建设经济技术开发区，需要占地集体土地为2个平方公里。其中，耕地比例为45，当地耕地占用前三年平均亩产值为1200元/亩，人均耕地0.2亩。如果按法律规定的最高上限计算，非耕地补偿标准按耕地的一半计算。计算该经济技术开发区共需要支付多

12、少土地补偿费用和安置补助费用？,3、青苗补偿费： （1）以实际补偿 （2）补偿一季 4、地上附着物补偿费：实际补偿 五、征用土地的其他税费 1、耕地开垦费： 2、新增建设用地有偿使用费： 3、新菜地开发基金： 4、耕地占用税： 5、征地管理费：,现行征地补偿标准,山西兴县:征地引发肢体冲突,征地补偿款引发纠纷 西气东输工程受阻,山西太原小店区狄村村民因征地和警察发生冲突,广州征地纠纷，村民公路上挖沟,广州苍梧征地冲突，警察被打,平顶山新城区征地补偿纠纷引村民堵路,浙江宁波象山县村民因征地纠纷堵塞公路,济南村民因征地问题上访 村官派黑社会拦截引发命案,成都金牛区居民唐福珍因不满政府拆迁而自焚,四

13、川峨眉村民不满强拆，集体自焚,全国人大代表、最高检副检察长 柯汉民 柯汉民说：目前我国信访人群主要集中在城市房屋拆迁、农村征地、国有企业改革、涉法涉诉等六个方面。,第3节 征用土地管理,六、当前土地征用制度的改革与完善 （一）征地制度问题分析： 1、征地目的界定： 立法：“为公共利益的需要” 实际：有公共利益的，有经营性的 2、征地补偿标准的问题： 征地补偿费用按原用途补偿 征地补偿费用标准过低 征地补偿费用不到位、不透明，截留现象较普遍 3、征地管理的问题 非法占用现象普遍： 征地程序不合法、公开,安置措施缺乏可操作性 特别是没有形成完整的被征地农民就业促进政策，没有建立起城乡统筹的培训就业

14、机制，没有支持被征地农民培训就业的政策措施，部分被征地农民再就业困难或就业质量过低、无法获得新的收入来源或收入过低、陷入贫困就是一种必然的结果。,七、其他国家土地征收的特点： （1）目的明确：公共目的。 （2）程序明确：一定的程序，有时议会。 （3）立法。,征地：看国外怎么做,I will see you in the court。,美 国,按标准补偿 在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”。房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。 美国相关法律规定：政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。这里“合理赔偿”的标准，也是以公平市场价格为参考。,美 国,康涅狄格州的一个城

15、市因军事基地被关闭，当地经济迅速萧条。为扭转局面，政府打算在原军事基地建设公园。然而，一些被涉及到的私有土地拥有者反对动迁，无论政府给多少补偿金他们都不搬，“合理补偿”不好确定。最后，最高法院9个大法官以谨慎的“54”裁决驳回动迁户的上诉，支持当地政府强制性拆迁。 美国各个州均制定 “重要空间法”及动迁细节和补偿办法，赋予政府因水电、道路、公用基础设施、国防等公益事业进行征地的特权。但对地方政府因经济开发而动用拆迁特权提出质疑，其中的关键在于“公共利益”和“合理赔偿”的标准难以确定。,征地：看国外怎么做,谈判路漫漫,韩国,韩国制定城市开发法和土地补偿法对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公

16、司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，那么，一场漫长的谈判就开始了。,征地：看国外怎么做,补偿吓退开发商,韩国,首先，要由双方认可的中介认证机构对土地价格作出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子，然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。 如果是连片开发，居民们第一件事不是收拾东西准备搬家，而是走家串户成立“拆迁对策委员会”，以群体的名义维权。他们的原则是：一草一木都要付钱，拆迁的结果必须保证每一家的生活都能得到改善。这样算下来，拆迁费用十分惊人。因此在韩国，很少能看到像中国一样成群连片的旧区改造。

17、,征地：看国外怎么做,“钉子户”不搬有理,韩国,在韩国，存在纷争比较多的是公营事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等。按韩国媒体的说法，公营事业征地，经常发生肢体冲突，即居民与警察发生暴力打斗。比较著名的案例是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地遭到当地居民的暴力抵抗，多次发生流血事件，从总统到总理多次现场办公，但居民坚决不让步，最后，不得不宣布建设计划推迟4-5年。 如，京畿道内一公司成片开发，遇到一房主，对祖业极为热爱，坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题，而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了，该公司也启动了工程，但这一家挺了下来。该公司毫无办法，最后只好用

18、大楼把这一家围了起来，成为京畿道一景。,征地：看国外怎么做,圈地运动,印度,自从印度政府推出“特别经济区”政策，需征用农业用地或荒地建设工业园区之后，由征地引起的纠纷越来越多。,征地：看国外怎么做,印度,在印度，反对政府征购土地的往往不是真正的土地所有者。土地私有化使得大量农田集中在地主手中，他们拥有土地却不自己耕种。比起日益微薄的田租，巨额的政府赔偿显然更有吸引力，这也正是尽管抗议声浪不断升级，征地计划却依然能顺利进行的原因。 真正坚定的抗议者来自租赁土地耕种的佃农和拥有少量土地的自耕农，一旦失去土地，他们就失去了谋生的手段。尽管政府反复强调工业园区和工厂建成之后将解决大批当地人就业，但这些

19、村民仍然充满怀疑和抗拒。,征地：看国外怎么做,日 本,日本钉子户大楼5-7层就是阪神高速公路,征地：看国外怎么做,日本,日本大阪市北区的阪神高速公路11号池田线，从池田方向出发从梅田出口下高速的话，就要贯穿这座名叫GateTowerBuilding的办公大楼。大楼地下两层，地上16层。 电梯、楼梯、厕所等都设置在大楼的两侧，电梯在5-7层不停，因为那里是高速公路。高速公路本身与建筑并不相连，而是完全地独立。因此就算楼倒了，路也没事。大楼贯通部分加装了防噪防震设备，里面的人基本不会受到影响。,征地：看国外怎么做,日本,以前这块土地的所有者想1983年建大楼，但当时的城市规划已经确定高速公路会从这

20、儿过，所以他们拿不到建筑许可。土地所有者和高速公路一方交涉了5年，最后达成的协议就是让高速路贯穿大楼。大楼最终于1992年竣工，5-7楼租给了高速公路。 当时为了解决法律障碍，日本还专门在1989年修改了一系列法律，制定了建筑可以与道路一体的“立体道路制度”，让高速道路可以合法贯穿大楼。GateTowerBuilding也就成了日本第一栋利用“立体道路制度”建设的大楼。,征地：看国外怎么做,德国,威廉一世，普鲁士国王弗里德里希。有一次，这位皇帝用伟人们惯有的动作，登高远眺波茨坦市的全景，但他的视线却被紧挨着宫殿的一座磨坊挡住了。如此不合时宜的“违章建筑”，让这位领袖非常扫兴。但他毕竟还是爱自己的子民的，他想以一种公道的方式来解决，于是派人前去与磨坊的主人协商，希望能够买下这座磨房。 面对这样不识抬举、不可理喻的钉子户，终于威廉“龙颜”震怒，派警卫人员把磨坊给拆了。 第二天，这个老汉就在当地一纸诉讼把国王