北京奥北板块区域研究.ppt

1、奥北板块区域研究,报告框架,区域背景 分析,区域市场 研究,典型个案 分析,市场动态 判断,板块小节,奥北板块简介,区位：跨越朝阳区、昌平区、海淀区等区域，位于朝阳区亚运村以北，北四环以外，八达岭高速和京承高速之间 交通：安立路、京承高速、八达岭高速 历史：奥北区域的发展起始于21世纪初，在亚运村区域发展成熟之后，奥北区域开始逐渐发展起来 环境：亚运村、奥运村 特性：宜居生活区亚奥板块北扩区域,亚奥京北板块位于朝阳区的北部，亚奥北扩区域,朝阳区简介,地理位置：朝阳区位于北京城区东部，是北京市最大的近郊区。东与通州接壤，西同海淀、东城、西城、崇文毗邻；南连丰台、大兴；北接顺义、昌平。 经济总量：

2、全年实现地区生产总值1380.8亿元，比上年增长10.2%。三次产业比重分别为0.1%、17.0%和82.9%。 区域人口：2006年末，全区常住人口291.1万人，比上年增加10.9万人，增长3.9%，其中，外来人口91.5万人，比上年增加7.5万人，增长8.9%。 产业发展：三大重点行业：高技术产业、现代服务业、文化创意产业。,由于特殊的地理位置和区域属性，朝阳区现已成为北京市发展最快的行政区域 朝阳区处于北京经济发展的龙头地位，带动整个城市的经济增长 朝阳区人均可支配收入略高于北京市平均水平，区域内客户购买力强,朝阳区简介,国家“十一五规划” ：要推动六大重点产业功能区发展。在促进产业群

3、发展的基础上，全力建设好六大重点产业功能区。 两大中心区：奥林匹克中心区、北京商务中心区是朝阳区内的两个重点产业功能区，中心区的产业发展带动朝阳区的经济增长。 望京产业园：该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电子城科技园西区等高新技术产业基地。园区集中有大量跨国企业 产业带动：三大产业园区对朝阳区的经济起到局部拉动整体，三极发展带动整体提升的作用。三大产业园区的产业发展带动整个朝阳区的经济增长。,十一五规划重点发展六大重点产业园区 朝阳区内有奥林匹克中心区、北京商务中心区两个产业园区 “点式”产业园区的发展成为朝阳区的经济发展极,板块划分,三大产业园区 ：亚奥板块、CBD商务中心

4、板块为北京市十一五规划重点发展产业园区。望京产业园（留学人员创业园）是集科研、生产、办公为一体的高新技术企业孵化基地和留学人员回国创业基地。,四大居住区 ：伴随产业园区的发展，商业地产的发展相应而生。围绕核心产业园区形成了三大核心居住区（CBD中央商务居住区、中关村居住区、亚奥中心居住区）以及新兴的望京产业园居住区。,产业群的发展带动居住刚性需求 居住物业围绕产业集群发展，形成朝阳区核心居住板块,亚奥板块范围界定,区位：跨越朝阳区、昌平区、海淀区等区域，位于朝阳区亚运村以北，北四环以外，八达岭高速和京承高速之间 范围：亚运村及周边区域 奥运村及周边区域 泛亚奥地区亚奥京北板块,亚奥区域范围：,

5、亚奥板块位于朝阳区北部，北四环以外，与中关村板块、望京板块相邻,亚奥板块宏观背景,两轴两带多中心 ：十一五规划北京市多中心发展格局，奥林匹克中心区是规划中的一个重点发展中心。 城市功能拓展区：城市功能拓展区包括朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，是国家高新技术产业基地城市发展的重要节点。,六大重点产业功能区 ：中关村科技园区、北京商务中心区、奥林匹克中心区、金融街、北京经济技术开发区、顺义临空经济区。其中奥林匹克中心区定位为建设成为充满活力、体现生机、生态友好的国际性体育赛事中心，成为集文化、体育、会展、旅游、科技、商务于一体的现代体育文化中心区。,亚奥板块作为城市发展的“中心”之一，伴以产业功能

6、带动，政策导向加上产业发展共同促进亚奥板块的快速发展,亚奥板块功能布局,区域概况：亚奥板块作为北京重点发展的区域之一，随着亚运会举办和奥运会的临近，在这个总建筑面积超过千万平方米的成熟的大型居住社区中，聚集了数十万的常住人口，并有三四万的流动人口，是北京的副中心。居住区的大量开发与成熟，也带动了写字楼、商业等相关配套设施的跟进。目前亚奥板块已经发展成为一个成熟的综合性区域。,功能布局 ：一轴、两园、三区的布局 一轴：以奥林匹克公园中轴线为轴心的奥运景观大道，商务、会展、旅游、体育健身的集中场所 两园：奥林匹克公园和中关村健翔科技园 三区：生态旅游区，文化教育区，宜居生活区。,亚奥板块发展迅速，

7、配套成熟，区域范围在不断扩大 围绕奥林匹克公园这一中轴线，亚奥板逐渐发展成为一格集体育、旅游、商务、居住为一体的综合性区域,亚奥板块交通环境,市政交通 ：从交通方面来说，有主干道、公交及地铁线路，如地铁四号线、十号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线交叉并形成换乘站。,自然环境：13000亩国家森林公园的建设，将使亚奥地区拥有无可比拟的环境优势。奥林匹克森林公园的建设极大改善了该地区生态环境，再加上北环水系改造工程、温榆河及周边地区的环境治理，使得这里的生态环境质量得到了大幅提升，更加有利于居住和生活。,奥林匹克公园,国家森林公园,亚奥板块交通发达，

8、有多条地铁线交汇 奥林匹克公园和国家森林公园共同构成了良好的生态宜居环境,1999-2002年奥北板块主要上市楼盘基本信息表,奥北房地产市场发展,时期一：1999年-2002年奥北地区住宅刚开始形成板块，项目以亚运村附近居多，亚运村以北地区交通尚不便利。除北苑家园规划外，板块内项目体量都不大。 奥北板块发展初期，板块内建设尚不成熟。,2003-2004年奥北板块主要上市楼盘基本信息表,奥北房地产市场发展,时期二：2003年-2004年 受地铁13号线的开通和5号线规划的带动，奥北板块成为热点区域，提升了该板块的价值，地铁沿线新开楼盘较多，以板楼的形式居多，提升了居住品质。 板块北部地区配套逐渐

9、完善，成为宜居板块。 奥北板块向北扩张，并且出现复合型大盘。 奥北板块成为热点区域，交通等配套日渐成熟。,2005-2007年奥北板块主要上市楼盘基本信息表,奥北房地产市场发展,时期三：2005年-2007年 随着奥运会的临近，奥北板块配套越来越成熟，价值快速提升。 除地铁13号线和5号线，其他公交线路的增加也使奥北区域的交通更为便利。 新开项目以板楼居多，更适宜居住。 出现花园洋房等高品质物业类型，居住品位提升。 奥北板块持续热销，成为宜居住区域。,报告框架,区域背景 分析,区域市场 研究,典型个案 分析,市场动态 判断,板块小节,区域整体市场情况,产品：目前北京市房地产市场供应的主流产品为

10、小高层和高层类产品，亚奥板块目前在售项目也多为小高层和高层产品。,价格：亚奥板块在售统计项目加权均价为15600元/平米，与望京板块基本持平，且略低于朝青板块。,供应量： 亚奥板块在售项目较多，但潜在供应量有限。望京板块处于快速发展时期，有部分大盘项目，且有一定的潜在供应量。,亚奥板块与其它板块相比在售项目多，价格居中，有一定的上升空间 小高层与高层产品是目前供应的主流产品，低密度高档次产品拉升整个板块的居住品质,区域整体市场情况,板块对比分析,弱相关,强相关,与其他板块相比亚奥板块具有更大的发展潜力，且具有较强可塑性。 从地理位置和区域条件来看，望京板块和上地中关村板块对亚奥板块形成较强竞争

11、。 亚奥板块的北扩，望京板块的西移，以及上地中关村板块的东拓，将在未来形成一个“大亚奥”的区域市场环境。,2006年各板块土地出让情况,区域一级市场,区域一级市场,2007年各板块土地出让情况,各板块土地出让情况,区域一级市场,06年CBD区域为土地出让热点区域，出让土地面积占59% 07年亚奥板块成为新的土地成交热点区域，土地成交面积占65%，土地出让总面积达737994平方米,2007年亚奥板块土地成交两成为四大板块之首 土地成交量加大，板块内房地产市场急速升温,项目整体分布,区域二级市场,区域二级市场,供应量特征,板块内在售项目多，供应量达 在售面积少，产品需求旺盛 板块内存在一定的潜在

12、面积，后续市场将继续保持稳健增长力,区域二级市场,建筑形式,板块内以小高层、高层为主要供应模式 多层产品供应量逐渐减少 产品建筑类型由板楼向塔楼过渡,板块内高密度产品为市场供应主流,区域二级市场,户型分析,板块内在售项目主力户型以两居和三居为主，其中两居所占比例为64% 主力户型面积分为两个区间，90-110平米两居户型及150平米-200平米大户型,板块内主流供应产品以紧凑户型为主 出现部分高档项目户型面积较大，档次较高,区域二级市场,价格分析,在售项目现销售加权平均价为16193元/平方米 各项目主力总价在90万元以上，以100-180万元居多。 高档次项目占近一半比例，总价300万-70

13、0万，价格较高，品质较好。,奥北板块目前供应以紧凑两居户型为主，但高品质住宅逐渐增多。,区域二级市场,销售速度,板块内普通住宅项目月成交套数约150套/月。 从整体来看，价格越高的项目月成交套数越少，价格越低的项目月成交熬熟越多，两者成反比关系 部分低单价，小户型项目销售速度较快，市场需求量大,区域二级市场,装修情况,精装修的项目和毛坯项目各占一半比例 所有精装修项目中绝大多数装修标准达到2000元/平方米以上，精装标准较高 出现每平方米装修标准达到3500-4000元的高端项目,板块内市场供应项目存在大量精装项目，且精装标准较高 市场供应项目在装修档次上有所提升，装修标准有所增加,区域二级市

14、场,配套情况,板块内在售项目配套总规模33.13万平米 项目配套多以会所和商业为主，部分项目有学校配套,板块内在售多数项目都有商业配套，部分项目商业配套的规模较大 奥北区域自身的发展加之项目配套的生成，逐步完善了区域配套环境,区域二级市场,客户分析,板块内在售项目以中关村、亚运村、海淀区等区域的客户为主 购买目的多为自住，第一次置业的情况较多，投资性质的项目较少,区域二级市场,促销方式,由于目前全国各大城市的房地产市场降价影响，奥北板块部分在售项目也推出了一定幅度的优惠及促销活动 其中莱镇香格里在明天开盘时为了推广及促销，签约前五十名客户每套房源可优惠5000-10000元 富力桃园在年末推出

15、“岁末五重大奖”，免十年物业费，全额购房契税，赠购房维修基金，赠全额购房印花税，赠价值2777元购房喜宴,奥北板块发展历程,2001年-2005年,亚运会召开,1990年至2000年,亚运会的召开，北四环形成了以亚运村为核心的一个亚运区域，奥北板块处于雏形阶段,申奥成功,01年申奥成功，亚奥再次成为热点区域，奥北板块进入发展初期,2006-2010年,奥林匹克中心区,“十一五规划”，六大重点产业功能区，作为亚奥外扩区域，奥北板块进入高速发展时期,2010年后,奥运会余热,奥运为奥运村及奥北区域注入的资源力将在奥运之后逐步凸显，奥北板块进入成熟发展阶段,奥北房地产市场发展,北苑 家园,傲城,荣尊

16、堡,明天 第一城,建筑面积：230万 建筑形式：多层、小高层、高层,建筑面积：180万 建筑形式：多层、小高层、高层 物业类型：住宅、公寓、别墅,北苑家园二期、三期 清友园、润城、秀城,欧陆经典凯旋城,北苑家园一期 绣菊园、紫绶园,2001年以前 2003年 2005年 2007年,THE HOUSE,北苑家园四期 锦城,北苑家园五期 公园2008,建筑面积：25万 建筑形式：高层,欧陆经典一期,欧陆经典二期,凯旋城,建筑面积：18万 建筑形式：高层 物业类型：精装公寓,荣尊堡 国际公寓一期,荣尊堡 国际公寓二期,傲城四期 傲城尊邸,傲城三期 北辰绿色家园,傲城. 北辰绿色阳光,建筑面积：50

17、万 建筑形式：多层、小高层、高层 物业类型：住宅、公寓、办公SOHO,明天第一城 一期、二期,明天第一城 三期、四期、五期,建筑面积：16万 建筑形式：多层 物业类型：花园洋房,THE HOUSE 红东方,报告框架,区域背景 分析,区域市场 研究,典型个案 分析,市场动态 判断,板块小节,市场动态判断,产品演变,多层产品所占比例较大，占整个市场的74% 项目的密度较小，层数较低,多层产品所占比例下降，高层产品为市场供应主流 项目的密度较大，层数较高,产品演变特征 多层 高层 低密 高密,市场动态判断,价格演变,以北苑家园为例，2000年至2007年价格走势,2000年-2002年，奥北板块配套

18、交通不完善，项目价格偏低，涨幅不大。 2003年-2004年，地铁13号线的开通和5号线的规划，拉升区域价值，价格增幅加大。 2006年-2007年，北京房地产市场涨幅迅猛，并随着奥运的临近，奥北板块急速升温，价格增幅明显。,.,.,.,.,.,市场动态判断,1999-2002 起步阶段,2003-2005 兴起阶段,2006-2008 发展阶段,2008-2010 成熟阶段,2010-未来 持续发展阶段,回迁本地居民为主 缺乏配套,地铁13号线开通 住宅项目涌现 少量社区配套,奥运经济影响 高档项目出现 居住人口剧增 交通改善 形成区域级配套,区域配套进一步完善 经济、环境、交通、居住协调发展，和谐有序,形成良好的居住环境 打造“大奥北”宜居生活区,价格演变,市场动态判断,客户更迭,客户来源,客户层级,工薪阶层,薪富阶层,置业经理人,豪富,亚奥板块,望京板块,中关村板块,“大奥北区域”,奥北板块总结,整体环境,板块发展,供应特征,从无到有,档次提升,板块特征,