第七章_房地产定价.ppt

1、第七章房地产价格、第一节地价理论、一、土地使用费理论产生和发展过程中房价的重要住房不能单独存在。 房价实际上包含了地价。 房价不仅依赖于住宅建筑自身的成本，也依赖于土地的价值，不仅是劳动的产品，它的价格如何确定从地租到地租理论(发展脉络)，第一节地租地价理论，第二节地租意义，地租，是土地所有权经济实现的形式，是社会生产关系的反映， 直接生产者在生产中创造的剩馀产品被土地所有者占有的部分，第一节地租地价理论、三、作为马克思主义的马照明度明确指出“不是从土壤而是从社会借来”。 批判了西方经济学认为土地使用费会导致产品价格上涨的错误看法。 马照明度说：“产品价格高不是土地使用费的原因，相反，土地使用

2、费是产品价格高的原因。 在西方经济学，人们批判了土地的自然差别产生的错误观点，指出差别土地使用费的根本原因是土地经营垄断，土地的质量差别只是产生差别土地使用费的自然基础。 批判了西方经济学否定绝对土地使用费的错误观点，明确了价值和生产价格的差异，明确指出产生绝对土地使用费的根本原因是土地所有权的垄断。 1、高低差土地使用费经营优秀的土地农业资本家获得，最终归属于土地所有者占有的超额利润。 其来源是产品的个体生产价格和社会生产价格的差异，由于该土地使用费与土地等级有关，包括：级差土地使用费、级差土地使用费的形成和土地使用费量、因土地丰度而产生的级差土地使用费、级差土地使用费的形成和土地使用费量、

3、因土地位置差异而产生的级差土地使用费、级差地租的形成和地租量单位：原、 第一节地价理论2 .绝对土地使用费照明度将使用这种所有者土地绝对需要支付的土地使用费表现为农业超额利润，当农业资本有机构成低于社会平均有机构成时，土地产品价值高于其生产价格的差额农业资本有机构成赶上工业条件， 土地产品市值比其价值差额高的绝对土地使用费的形成和土地使用费量、第一节地租理论、3、垄断土地使用费从产品垄断价格带来的超额利润转移，有些土地具有特殊的自然条件，可以生产出一些特别珍贵且非常稀少的产品。 这些个的产品不仅可以大幅超过生产价格，还可以以超过其价值的垄断价格销售。 此时的垄断价格仅由采购师的购买意愿和支付能

4、力决定，第一节地价理论，四、土地使用费与地价的关系导致与地价相同土地使用费等量的货币金额，即在土地使用费资产修订上，即地价等于三年五载之间土地使用费折扣值之和。陈淮：利率、房屋租金、房价“三角恋”、“房屋租金与房价外观相配”、“怨偶”、“利率与房价不易成家”、“恋人”、“房屋租金与利率相互排斥”、“情敌”，一、房地产价格形式与本质价格房地产权利的未来收益价格房屋所有权价格：租赁收益权的体现房地产使用权价格：在一定期间购买租金，利用者为第二节从不动产抵押权价格、o、不动产价格的本质、特性及其构成来看，不动产价格的特性1、地域性格2、个别性3、政策4、上升性(由其特定供求关系决定)土地高附加值的类

5、型是土地效率上升型、劳动积累型上升， 土地用途转换型上升主要指土地的高附加值上升性上升性相对于社会整体的物价水平不是直线型而是上下波动，螺旋上升的趋势上升性对整个领域来说可能是特殊的，三、不动产价格的构成土地开发费用(征收补偿、拆迁配置、七通一平、调查设施修订、土地出让金)房屋开发费用(建筑安装) 附属工程、户外工程、配套设施、环卫绿化)各种交易费用(营业税、城市建设维税、企业所得税交易楔：交易费用对市场的影响，四、影响房地产价格的主要因素发展成本供求关系政府的土地利用修订版、土地供给修订版房地产经济政策和房地产法律规范通货膨胀率、利率、汇率和股票价格时滞， 研发期间和土地使用权出让期限的期待

6、和心理要素房地产的市场交易价格是以理论价格为基础，在多种要素的作用下形成的。 房价高的解释是：1.对房价与收入比(The House Price to Income Ratio定径套)的中级住房市场价格与中级居民家庭年收入的比例进行了世界银行研究。 发达国家：1.85.5倍.发展中国家： 440居民对市场商品住房普遍有支付能力实证：以北京牌为例，2009年一定径套四环内普通两居室新房平均有80平方米左右。 工作3年的大学生，月薪5千，年收入6万左右，除了两者，根据约25北京牌市统订局和北京牌市房地产交易管理网的相关数据，现在，北京牌市的房价收入比达到了27:1，超过了国际平均水平的5倍。 2

7、.租金比：是指每平方米使用面积月租金与每平方米建筑面积房价之比。 用于测量国际地区房地产运行情况的租赁比一般定义为13001200。 租赁比不足1300表示房地产投资价值相对变小，出现了房地产泡沫。超过1200表示该地区的房地产投资潜力相对较大，后市看好。 无论租赁比超过1200还是低于1300，都表明房地产价格偏离了合理真实的房地产价值。 实证：某园区为90平方米住宅，现售价18000元平方米，每月租用2700元(无家具)，每平方米租金30元。 借入卖空约1600，只出售1300的国际标准线的一半。 意味着上海的房地产投资价值相对变小，出现了房地产泡沫。 据中国指数研究院最新统计数据显示，2

8、009年1月到10月，北京牌地辖区住房租赁率达到1:434，位列第一的上海地辖区也高达1:418，而且深圳和杭州都突破了1:360。 此外，业界知情人员表示，综合修订采用二手市场的数据，更换新房间的话，“可能比实际水平要低”。 3、资产订正率：也称还原率、收益率，与银行利率一样为利率。 前者是货币储蓄银行产生利息的能力利率，后者是不动产投入资本的收益率，两者不同。 资产增加率与其他行业不同，因为它反映了不同投资领域的盈利性。 不动产资产订正率具有以下特点：1)不同用途的不动产，其资产订正率不同，在同等条件下，商业、办公建筑、住宅、工业用住宅的资产订正率应依次下降。 2 )由于房地产投资风险高于

9、政府债券，即使是低风险的工业用住宅，资产订正上升率也必须高于政府债券的年利率。 3 )在同等条件下，不动产的收益期间越长资产订正率越高收益期间越短资产订正率越低。4 )不动产资产订正上升率和政府债券利率不能简单地比较收益的高低。 因为在不动产收益期结束时，不动产价值消失，政府债券到期的话，本金就会留下来。 在比较不动产资产负债表和政府债券利息收益的情况下，也应该考虑政府债券本金的年收额。 房地产价格居高不下的经济学解释：初步分析，中国房地产市场定位历史：特定需求主体，集团购买现状：住宅供给系统， 高收入者需求者：“合理”需求是中国经济发展对人口增长、经济增长、收入提高的良好期望供应商：“合理”

10、成本是改善城市基础设施推进住宅质量提高的被动需求：“不合理”需求紧缩的供给地政策：“不合理”成本推进财产权不明确：“不合理”住宅价格构成例：园区内学校建设成本不合理的税收负担中国房地产业的市场结构垄断，价格共谋中国房地产业的市场体系不完全二次市场，租赁市场，房地产金融市场，中介市场政府对房地产市场过度限制住房保障不足宏命令要素扩展的宏命令特罗尔政策：流动性过剩，第三节制造商行为和房价的确定，一、 基于供给的房地产价格开发者平均成本定价法：成本是开发项目的全部成本，包括开发成本及经营中的支出和税收，基本可分为可直接修订的成本和分配修订上的成本。 价格=平均成本利润。 利润率必须考虑房地产投资的风

11、险状况和业界整体的平均收益综合订正来确定。 成本加成定价比较简单，理论依据是一盏茶，但这种方法本身认为市场对价格的接受能力不足，在实际定价时，必须据此考虑是否与市场行情竞争激烈，才能制定合理的价格。 在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法的定价可能缺乏竞争力。 这种定价方法并不表明房价是土地价格和建筑成本的单方面决定。 地价与房价关系研究现状取决于观察问题的角度和时间尺度卖方市场，需求诱发型房价带动地价买方市场，成本推动型地价期待房价在地价与房价之间的重要作用是各国地价在房价中所占比例不同。 其高低程度与各国土地短缺的程度密切相关。 在关于房价和地价关系的研究中，地价上涨和地价起到主要作用的住宅

12、本身没有高附加值属性，住宅供给不应该寻求价格上涨主要是地价上涨造成的。 土地成本的上涨或地价的大幅上涨必然会带来房价的大幅上涨短期的相互影响，长期的内地价格是房价的格兰杰原因，因此长期来看，政策主要是地价的急剧上涨导致地价的上涨或房价的主要作用经验研究是房价对地价产生显着影响，地价对地价产生显着影响房价上涨会增加对土地的需求，地价上涨地价和房价相互关系有正相关关系的两者必须从相互制约关系的经济学和数学角度分析房价和地价的因果关系，笼统地说两者都是片面的。 建筑成本与房价的关系在短期内影响不大的建筑成本是房价的重要组成部分。 从长远来看，开发者是根据房价来决定不动产价格，并决定建筑成本占房价的比

13、例。 容积率与房价的关系，容积率与房价的关系房价与容积率： P=-F建筑成本与容积率C=F单位土地面积的利润： p=F(P-C )最佳容积率：单位土地面积最大利润容积率的高低与城市历史文化传统，城市经济发展水平二、基于供求平衡的房地产价格DUST模型(微观经济学理论):商品的价格由商品的需求demand，商品可提供的效用utility，商品的稀缺性scarcity，转让性transferability决定。 V=f(d，u，s，t )静态供求价格模型D=a bP S=a1 b1P D=S动态供求价格模型(蜘蛛网模型，简称)、三、基于开发者定价策略的房地产价格房地产开发商的一般定价策略垄断价格设

14、定根据定价共谋的楼层差额：楼层价格的高低，取决于建筑高度的影响一般来说，在高层建筑中，1、2、3层及越高越高，中间便宜的多层建筑中间层越高，上下越低。 选间差额：选间由于三面采光，比其他单位高。 视野差额：临公园、湖边、海滩、视野好、景观高、面向小巷或采光暗者，不论是同一大楼还是同一层都便宜。 面积差额：一般来说，事务经营面积集中达到一定规模，住宅单位针织面料面积大时价格可以适度提高。 修订差额：室内版结构、大小公共设施的配置影响住房价格，合理的版结构优针织面料住房价格可以适当提高，房地产项目工程内的某些特别差的优针织面料可能需要降价销售。 数量折扣、掠夺性定价法也被称为竞争定价法，主要根据接

15、近的产品和邻近地区的竞争状况决定经营不动产的价格。 当竞争激烈时，条件相当的两块房地产，价格高，一般难以为顾客所接受。 提供比网络冲突其他公司价格更高的房地产，通常具有公司信誉良好，材料高级，有独特的设定修订等优点。 竞争价格的定价法通常是市场竞争激烈时应该考虑的方法，在这种方法下，开发经营者获得高利润的方法必须着眼于开发经营成本的降低。 竞价投标，竞价降价难的英式拍卖：也被称为“增值拍卖”或“低价拍卖”。 在拍卖过程中，拍卖人宣布拍卖营销对象的发售价和最低增幅，拍卖人以发售价为起点，从高竞价到高竞价，最后最高竞价的人在三次报价中无人应标后，敲锤成交。 但是，交易价格不能低于保留价格。 荷兰式拍卖：也被称为“降价拍卖”和“高价拍卖”。 在拍卖过程中，拍卖人将发布拍卖营销对象的发售价和下跌价，指依次发售，第一个应标人敲响锤子成交。 但是，交易价格不能