超经典房地产基础知识培训一(思源出品).ppt

1、好好学习 天天向上,1、房地产开发的主要内容和产品种类,有关房屋产品类型的名词居住类地产,普通住宅 是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,低层住宅为一层至三层；,多层住宅为四层至六层；,中高层住宅为七层至九层；,高层住宅为十层及以上,是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。,配套设施标准较高；,高档住宅,具有良好的物业管理服务；,部分高档住宅带精装修；,有关房屋产品类型的名词居住类地产,产业亩均创收的比较,思源集

2、团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；,别墅,有关房屋产品类型的名词居住类地产,高档公寓 是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。 酒店式服务公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓。 始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”; 市场定位很高; 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的; 具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式

3、的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,有关房屋建筑类型的名词居住类地产,独立式别墅 该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独 立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。 住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高 等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。 双拼别墅 该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分 隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多 在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的 中间产品。,思源集团房地产基

4、础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：,有关房屋建筑类型的名词居住类地产,联排别墅 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇 时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,叠拼别墅 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度 为四层或四层

5、半，上面两户，下面两户，每一套户型或 有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。,有关房屋建筑类型的名词居住类地产,联排别墅 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇 时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,叠拼别墅 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度 为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或 有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。,有关房屋建筑类型的

6、名词居住类地产,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,塔楼 指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。 板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。,有关房屋建筑类型的名词居住类地产,板楼 指非塔式建筑的其它建筑

7、。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅； 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,其它相关物业类型名词办公类地产,定义 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。,思源

8、集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,办公建筑的分类： 公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。 酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼。 综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。 商务写字楼 business office building。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平

9、面组成的办公建筑。,其它相关物业类型名词商业类地产,定义 商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,其它相关物业类型名词商业类地产,商圈 是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单 的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 主圈：即主要商圈

10、，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65左右的顾客来自主要商圈。 次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右。 边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,其它相关物业类型名词商业类地产,业态介绍 百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运

11、营的零售业态。 超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。 便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。 专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,其它相关物业类型名词商业类地产,业态介绍 专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态

12、。 购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。 家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,其它相关物业类型名词产业地产,定义 产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展

13、用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。 产业地产的形态 由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,其它相关物业类型名词旅游地产,定义 旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。 旅游地产包括：休闲

14、度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,华侨城,其它相关物业类型名词旅游地产,景区住宅： 旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心： 自营式酒店： 产权酒店：,思源集团房地产基础知识培训,房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类,2、建筑基础知识培训,到建筑鉴

15、赏,建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,民用建筑基本分类 民用建筑的分类以及建筑物举例： 居住建筑 住宅建筑 宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等 公共建筑 办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社区办公楼等 科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等 文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等 商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等等 体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等 医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等 交通建筑：汽车客运站、港口客运

16、站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等 司法建筑：法院、看守所、监狱等 纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等 园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等 综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,按房屋建筑结构分类：砌体结构 内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性

17、能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,按房屋建筑结构分类：框架结构 框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础

18、知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,按房屋建筑结构分类：板柱结构 由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑基

19、本分类及基本建筑术语建筑基本分类,按房屋建筑结构分类：剪力墙结构 由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。,剪力墙

20、结构中剪力墙的构造应满足以下要求： 剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。 剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪力墙，该层结构应予加强。 剪力墙的厚度不应小于16mm，并不小于楼层高度的1/20，混凝土强度等级不应小于C20。 剪力墙宜不开洞（构造洞除外），尤其是底层；如开门窗孔洞，应符合如图要求。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,按房屋建筑结构分类：框架剪力墙 在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力

21、墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。,框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求： 每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成L形或T形； 剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于16mm，且不小于楼层净高的1/20。 剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙； 当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思

22、源集团房地产基础知识培训,建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,按房屋建筑结构分类：筒体结构体系 将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,按房屋建筑结构分类：普通钢结构 普通钢结构是主要的建筑结构类型之一。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标

23、,建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。 代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。 代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划

24、城市公共绿地。 其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建设用地的分类及定义,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,容积率 容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容

25、积率以公式表示如下：,容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。 容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建设用地规划技术指标,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,容积率,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建设用地规划技术指标,

26、不同容积率对应的产品类型,注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑密度 建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建设用地规划技术指标,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他

27、公摊面积等。 单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。 单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。 单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。 群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。 群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。 群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑面积,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面

28、面层（坡屋顶）的高度。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑高度,一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。,采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。,对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规

29、划技术指标,退线距离：系指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、 铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离。 退界距离：系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。 城市道路：系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定 的主干道、次干道、支路。 建筑工程与城市道路之间的距离：系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道 路红线之间的水平方向的垂直距离。 城市道路宽度：系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离。 现有城市道路路面边线：当路面为单幅路时，系指路牙线；当路面为三幅路 (机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔)时，系指非机动车道路牙线。,房地产开发的

30、主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑退让建设用地边线距离,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑间距 指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距 离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、 绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求，确定合理的建筑间 距。 建筑间距系数 一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在 正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。（只有在同期规划建 设的平行相对的板式建筑之间，指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的

31、垂线方向 上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。）,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑间距与建筑间距系数,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑间距与建筑间距系数,群体布置时板式居住建筑的间距系数,1.7H(1.6H),1.4H,1.5H,北,020,20以上60,60以上,在规划设计中要特别注意两个临界 角度(20、60)的准确性。 在正南北向按照1.6（改建区）或 1.7（新建区）间距系数计算后，建 筑间距大于120米时，可按120米控

32、制建筑间距。在正东西向按照1.5间 距系数计算后，建筑间距大于50米 时，可按50米控制建筑间距。,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑间距与建筑间距系数,多栋塔式居住建筑的间距系数,中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,多层建筑的消防间距 多层民用建筑之间的防火间距，不应小于下表的规定。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,消防间距,民用建筑的防火间距,建筑基本分类及基

33、本建筑术语建筑用地及规划技术指标,高层建筑的消防间距 高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,消防间距,高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m),建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,其它间距 通风间距 通风间距是为了获得较好的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压而形成的负风压影响所需保持的最小距离。 生活私密性间距 应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。 城市防灾疏散间距 城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米，且应大

34、于建筑高度的1.5倍。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑工程绿化用地面积的要求 一般规定 成片绿化的用地面积, 按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地, 计算为绿化用地；非园林设施的占地, 不计算为绿化用地。 庭院绿化的用地面积, 按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地, 不计算为绿化用地。 两个以上单位共有的绿化用地, 按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。 道绿化用地面积, 按道路设计中的绿化设计计算, 分段绿化的分段计算 宅旁

35、(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑工程绿化用地面积的要求 一般规定 道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算 院落式组团绿地面积计算，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房

36、屋墙脚1.5米； 开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口； 株行距在6米6 米以下栽有乔木的停车场, 计算为绿化用地面积。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建设工程绿化用地面积的计算办法 地下设施实行覆土绿化：建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规 定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标： 该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例 相应

37、规定指标的50%以上者； 实行覆土绿化的部分，不被建、构筑物所围合（其开放边长应不小于总边长的 1/3），覆土断面与设施外部土层相接，并具备光照、通风等植物生长的必要条 件； 实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证 绿地效益的发挥。 凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度 达3米（含3米）以上，其绿化面积可按1：1计入该工程的绿化用地面积指标；覆土厚度达 1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑工

38、程绿化用地面积的要求与计算办法,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建设工程绿化用地面积的计算办法（要点） 屋顶绿化： 建设工程实施屋顶绿化，建设屋顶花园，在符合下述规定时，可按其面积的1/5 计入该工程的绿化用地面积指标： 该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例 相应规定指标50%以上者； 实行绿化的屋顶（或构筑物顶板）高度在18米以下； 按屋顶绿化技术要求设计，实现永久绿化，发挥相应效益。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：2、建筑基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法,建筑图纸的基础认识建筑平面图,建筑平面

39、图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的位置和厚度，门窗的类型和位置等。因此建筑平面图是施工过程中施工放线、砌墙、安装门窗、预留空洞、室内装修及编制预算、施工备料等工作的重要依据，是施工图中最基本、最重要的图样之一。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：3、建筑图纸的基础认识,思源集团房地产基础知识培训,建筑图纸的基础认识建筑立面图,建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：3、建筑图纸的基础认识,阅读立面图应注意以下内容： 与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台阶

40、和檐口等的形状及位置等； 了解立面各部位的装修做法； 了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。,思源集团房地产基础知识培训,建筑图纸的基础认识建筑剖面图,假想用一个或两个（必要时多个）剖切平面沿着房屋的横向或纵向，将房屋垂直剖切后所得到的平面图，称为建筑剖面图。 建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联系，是与平面图、立面图配套的三大图样之一。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：3、建筑图纸的基础认识,阅读建筑剖面图应注意以下内容： 明确剖面图的剖切位置、投影方向； 了解各部分（如梁、板与墙、柱）的相互关系、构造做法及结构形式等； 了解建筑物的总

41、高、室内外地坪标高、各楼层标高、门窗及窗台高度等； 注意图中索引及文字说明，了解详细的位置、内容等。,思源集团房地产基础知识培训,建筑图纸的基础认识建筑透视图和表现图,住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间形体与实际所能看到的住宅建筑本身的 相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造 型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。 从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。,房地产开发的主要内容及相应基础知识：3、建筑图纸的基础认识,思源集团房地产基础知识培训,建筑图纸的基础认识小区规划图,小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围

42、环境的平面布置。一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置；,房地产开发的主要内容及相应基础知识：3、建筑图纸的基础认识,思源集团房地产基础知识培训,3、规划基础知识培训,建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标,住宅设计应计算下列技术经济指标： 各功能空间使用面积（）； 套内使用面积（/套）； 住宅标准层总使用面积（）； 住宅标准层总建筑面积（）； 住宅标准层使用面积系数（%）； 套型建筑面积（/套）； 套型阳台面积（/套）。,规划基础知识培训：1、住宅建筑面积分类和技术规范,思源集团房地产基础知识培训,建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标,住宅设计技术经济指标计算，应符合下

43、列规定： 套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和； 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和； 住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水 平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算； 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积； 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数； 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。,规划基础知识培训：1、住宅建筑面积分类和技术规范,思源集团房地产基础知识培训,建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标,套内使用面积计算，应符合下列规定： 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、

44、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、 壁柜等的使用面积的总和； 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积； 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算； 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高 在1.20m2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积； 坡层顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建 筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。 阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑

45、面积内。,规划基础知识培训：1、住宅建筑面积分类和技术规范,思源集团房地产基础知识培训,建筑面积的分类和技术规范建筑面积规范,计入建筑面积的部分 单层建筑物高度在2.20米及上上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积。 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的 部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部位不应计算面积。 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护 结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20米 及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。

46、 多层建筑首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按 外墙结构的外围水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2面积。 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10米的部位应计算全 面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部位不应计算 面积。,规划基础知识培训：1、住宅建筑面积分类和技术规范,思源集团房地产基础知识培训,建筑面积的分类和技术规范建筑面积规范,计入建筑面积的部分 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气 竖井、附墙烟囱应按自然

47、层计算建筑面积。 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者，就按雨篷结构板的水平投 影面积的1/2计算。 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平 投影面积的1/2计算。 高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其高低跨内部连通 时，其变形缝应计算在低跨面积内。 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。 建筑物外墙有外保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 建筑物内变形缝，应按其自然层合

48、并在建筑物面积内计算。,规划基础知识培训：1、住宅建筑面积分类和技术规范,思源集团房地产基础知识培训,建筑面积的分类和技术规范住宅建筑面积规范,不计入建筑面积的部分 建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。 建筑物内的设备管道夹层。 建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥 、挑台等。 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体平台。 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室 外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10米及以内的雨蓬以及与建筑物内不 相连通的装饰性阳台、挑廊。 无永久性顶盖的架空走廊、室外

49、楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。 自动扶梯、自动人行道。 独立烟囱、烟道、地沟、油（水）灌、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地 下人防通道、地铁隧道。,规划基础知识培训：1、住宅建筑面积分类和技术规范,思源集团房地产基础知识培训,城市居住区规划设计规范居住区分级控制规模,规划基础知识培训：2、城市居住区规划设计规范,思源集团房地产基础知识培训,城市居住区规划设计规范居住区用地平衡控制指标(%),规划基础知识培训：2、城市居住区规划设计规范,思源集团房地产基础知识培训,表 3.0.2 居住区用地平衡控制指标 （%）,城市居住区规划设计规范公共服务设施控制指标（平方米/千人）,规划

50、基础知识培训：2、城市居住区规划设计规范,思源集团房地产基础知识培训,城市居住区规划设计规范配建公共停车场(库)停车位控制指标,规划基础知识培训：2、城市居住区规划设计规范,思源集团房地产基础知识培训,4、建筑鉴赏,返回建筑基础知识,思源集团房地产基础知识培训,20世纪著名建筑鉴赏,流水别墅，美国（1935年）建筑师：F.L.赖特,联合国总部大厦，美国纽约（19461952年）建筑师：w.K.哈里森,思源集团房地产基础知识培训,20世纪著名建筑鉴赏,马赛公寓，法国（19461952年）建筑师：勒柯布西耶,西格拉姆大厦，美国纽约（19541958年）建筑师：密斯凡德罗,思源集团房地产基础知识培训

51、,20世纪著名建筑鉴赏,朗香教堂 （法国朗香）建筑师：勒柯布西耶 19501953年,悉尼歌剧院，澳大利亚（19591973年）建筑师：J.伍重,思源集团房地产基础知识培训,20世纪著名建筑鉴赏,蓬皮杜艺术与文化中心，法国巴黎（1977年）建筑师：R.罗杰斯和R.皮亚诺,沃特迪士尼音乐厅 洛杉矶 建筑师：弗兰克盖里 2003,思源集团房地产基础知识培训,20世纪著名建筑鉴赏,卢浮宫扩建工程，法国巴黎（1988年）建筑师：贝聿铭,卢浮宫扩建工程，法国巴黎（1988年）建筑师：贝聿铭,思源集团房地产基础知识培训,中国著名建筑鉴赏,故宫角楼,天坛祈年殿,北京城东南角楼-,思源集团房地产基础知识培训,

52、中国著名建筑鉴赏,鸟巢奥运工程,国家大剧院,中华世纪坛,中关村e世界,思源集团房地产基础知识培训,运用西式古典建筑形式 居住建筑鉴赏,思源集团房地产基础知识培训,运用西式古典建筑形式 居住建筑鉴赏,运用中式建筑形式 南方中式居住建筑鉴赏,思源集团房地产基础知识培训,思源集团房地产基础知识培训,运用中式建筑形式 北方中式居住建筑鉴赏,现代居住建筑鉴赏,思源集团房地产基础知识培训,现代居住建筑鉴赏,思源集团房地产基础知识培训,现代居住建筑鉴赏,思源集团房地产基础知识培训,第六章 产品规划设计,总体规划布局 居住区的空间布局与环境设计 居住区的道路规划 单元平面的设计 住宅户型设计 居住区及居住建筑

53、无障碍设计 居住区建筑造型 绿地及活动场地 公共服务设施 智能化系统,产品规划设计：1、总体规划布局,思源集团房地产基础知识培训,总体规划布局内容,居住区总体布局是指对居住区的各功能用地（住宅、公共服务设施、道路广场、公共绿地等），根据居民生活活动的需要所采取的某种形式。居住区规划分级结构有三种基本形式：居住区小区组团三级结构：居住区组团或小区组团两极结构。组团是构成居住区或小区的基本单元，也可独立设置。,产品规划设计：1、总体规划布局,思源集团房地产基础知识培训,总体规划布局原则,居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一

54、个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则： 符合城市总体规划的要求； 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则； 综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划 用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、 道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划； 适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造 安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境； 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件； 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件； 为商品化经营、社会化管理及分期实施

55、创造条件； 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益,产品规划设计：2、居住区空间布局与环境设计,思源集团房地产基础知识培训,居住区空间布局与环境设计内容,建筑密度； 住栋布置； 空间层次； 院落空间；,产品规划设计：2、居住区空间布局与环境设计,思源集团房地产基础知识培训,居住区空间布局与环境设计原则,规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调； 合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪场对居民的污染和干扰； 精心设置建筑小品，丰富与美化环境； 注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设； 公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道

56、路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系. 当住区临近交通干线，或不能远离固定的设备噪声源，应采取隔离和降噪措施，如采取道路声屏障、低噪声路面、绿化降噪、限制重载车通行等；对产生噪声干扰的固定的设备噪声源采取隔声和消声措施,产品规划设计：3、居住区道路规划,思源集团房地产基础知识培训,居住区道路规划内容,道路系统构架； 出入口选择； 住区道路路面及便道； 机动车停车率； 自行车停车位； 标示标牌； 住区周边交通；,产品规划设计：3、居住区道路规划,思源集团房地产基础知识培训,居住区道路规划原则,根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，

57、应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式； 小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行； 有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化； 当公共交通线路引入居住区级道路时，应减少交通噪声对居民的干扰； 在地震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要求； 满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求； 城市旧区改建，其道路系统应充分考虑原有道路特点，保留和利用有历史文化价值的街道； 应便于居民汽车的通行；同时保证行人、骑车人的安全便利。 小区内主要至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车

58、道对外出入口数应控制，其出入口间距不应小于150米。当沿街建筑物长度超过160米时，应设洞口尺寸不小于4米4米的消防车通道。人行出口间距不宜超过80米，当超过时，应在建筑底层加设人行通道口。,产品规划设计：3、居住区道路规划,思源集团房地产基础知识培训,居住区道路规划原则,居住区内道路与城市道路相连接时，交角不宜小于75；当居住区内道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接。 居住区内尽端式道路的长度不宜大于120米，并设不小于12米12米的回车场地。 居住区内外联系应适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行，同时应避免过境车辆穿行。 居住区内道路可分为居住区道路（红线宽度不宜小于20米）、

59、小区路（路面宽58米，建筑控制线之间的宽度不宜小于14米）、组团路（路面宽35米，建筑控制线之间的宽度不宜小于10米）和宅间小路（路面宽度不宜小于2.5米）四级。 居住区道路边缘指道路红线；小区、组团宅间小路的边缘指路面边线，当小区路设有人行便道时，其道路边缘指便道边线。 临街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路。 居住区内道路边缘至建筑物的最小距离，应符合下表规定：,产品规划设计：3、居住区道路规划,思源集团房地产基础知识培训,车位规划,依据城市道路交通规划设计规范，城市机动车公共停车场用地面积，宜按当量小汽车停车位数计算。地面停车场用地面积，每个停车位宜为25-30平米；停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为35-40平米。机动车公共停车场用地面积按照小汽车停车位数计算，并列停车位最小尺寸6米2.5米，侧式停车位最小尺寸为6.52米，摩托车停车场用地面积，每个停车位宜为2.5-2.7平米。自行车公共停车场用地面积，每个停车位宜为1.5-1.8平米。 居住区配套停车位要求 普通居住区按照三环路