房地产法第三章演示文稿.ppt

1、第三章 房地产权属制度,古语云:有恒产者有信心,第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 房地产权属解决的是权利归属即名分问题！ 哪些权利要解决归属呢？,房地产物权体系:实然法的视角,第五章 国家所有权 集体所有权、私人所有权 第十一章 土地承包经营权 第十二章 建设用地使用权 第十三章 宅基地使用权 第十四章 地役权 第十六章 抵押权,应然法的视角,土地所有权,国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。地方人民政

2、府不是国有土地所有权主体。 国家所有土地的范围（中华人民共和国土地管理法实施条例第二条规定）： A.城市市区的土地；B.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；,C.国家依法征用的土地； D.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； E.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； F.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 G.土地所有权有争议的，不能依法属于集体所有的，属于国家所有。,中国的土地制度，是中国社会、经济、政治的根源。中国的治乱，基于土地制度的兴废，国民生活的安危，也基于

3、土地制度的的整理与否。【日】长野郎,我国土地所有权的基本特征辨析,主体特定性:城市土地属于国家所有;集体土地归集体所有. 第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 探讨的意见: 第一,国家所有即全民所有,但全体人民并没有充分享受土地带来的惠益 ! 土地的平等问题!,农民起义口号:平等,陈胜吴广起义：王侯将相宁有种乎？ 宋朝钟相扬么起义 “法分贵贱，非善法；我行法，当等贵贱，均贫富。” 明末李自成起义军口号：等贵贱，均田免粮。 太平天国起义：“有田同耕，有饭同食，有钱同使，无处不均匀，无人不饱暖”,第二,主体虚位.物权法第四十五条法律规定属

4、于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。第二款：国有财产由国务院代表国家行使所有权 这个界定值得商榷，马克思主义认为：国家就是暴力机器，是一个阶级用来镇压另一个阶级的有组织形式的暴力。-阶级论 从辩证法的角度来说，国家不是从来就有的，原始共产主义社会就没有国家；国家也不是永远存在的，随着阶级和私有制的消灭而消灭。,集体土地所有权,物权法第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （二）分别属于村内两个以上

5、农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。,民法通则“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡 (镇) 农民集体所有。” 土地管理法第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组

6、织经营、管理。 注意：问题之一-集体土地所有权主体模糊,村民委员会组织法第二条 村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。,问题之二：权能不完整并弱化！ 在收益方面，要在集体所有的土地上进行房地产开发，必须先由国家通过征用将集体所有的土地转变为国家所有后才可以出让，使得本应属于集体所有的土地收益权受到限制。 在处分方面，我国法律规定，农村集体经济组织对其所有的土地不得买卖或以其他形式非法转让，禁止擅自在耕地上建房、采矿、取土等，这些规定都在不同程度限制了农民集体对其所有土地事实上的处分权能。,美国土地所有权模式,美国立国初，政

7、府通过各种方式拥有大片土地。但整个十九世纪，政府却把许多土地卖给农民以及其他个人。 WHY?其理念是：如果私有，人们就会有更大的积极性投资， 从而从土地的 使用中获得 最大经济收益, 最终将增加整个 国家的财富。,公地的悲剧设置的场景： 一群牧民一同在一块公共草场放牧。一个牧民想多养一只羊增加个人收益，虽然他明知草场上羊的数量已经太多了，再增加羊的数目，将使草场的质量下降。牧民将如何取舍？ 如果每人从自己私利出发，肯定选择多养羊获取收益，因为草场退化的代价由大家负担。每一位牧民都如此思考时，“公地悲剧”就上演了草场持续退化，直至无法养羊，最终导致所有牧民破产。 启示：土地公有也有其弱点,何谓地

8、役权,【陈某与A房地产公司地役权纠纷案】 陈某花费两百多万从A房地产公司购买一套郊区豪宅，签订房屋买卖合同时，A房地产公司在合同中承诺陈某别墅西边的空地将来修建一个大型足球场。 几个月后，陈某对其别墅进行装修之际，发现A房地产公司答应修建足球场的西边空地已经在大兴土木，A房地产公司又在挖地基准备修建另外一栋楼房。陈某已经把期待中的球场看成自己窗前将来的风景线，陈某于是将A房地产公司告上法院。,何谓业主的建筑物区分所有权,建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有

9、权以及成员权的结合。 1、内容构成的复合性 2、权利处分的一体性3、标的主要是特定空间 请问有哪些空间？,房地产权属登记,男方李某与女方陈某是夫妻，想买一套房子。正好某房产商推出一楼盘，该楼盘在销售时推介，如具有教师资格证书，可获得九五折优惠。陈某母亲王某是中学教师，小夫妻俩拿了母亲王某的教师证以王某名义购得一套房子，并且以王某名义在房地产管理局办理过户手续，领取房屋产权证。房屋产权证书上登记的产权人姓名为王某。 一年后夫妻俩闹离婚分割财产，房子当然成了争夺的重点对象。这时岳母王某站出来主张房子是她的，并拿出房地产证书为证。最后诉到法院。 本案该如何处理？,房地产权属登记的效力模式,托伦斯登记制度因澳大利亚人托伦斯创造而得名，主要特点是初次登记不强制，但土地权利一经登记，今后土地权利发生变更都须登记。登记后颁发权利凭证，登记机关保留正本，副本作为土地权利人拥有土地权利凭证。,契据登记制度（登记对抗主义） 契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。 契据登记制度具有以下法律特征：（1）登记为物权变动的对抗要件。（2）登记与否不予强制。（3）登记实行形式审查主义。（4）登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态，而且登记物权变动事项。,权利