前期策划——旧城更新、地产开发.ppt

1、1地区发展战略：城市经济发展态势、人的需求层级、地段潜力特征、路径2基地定位和开发策略：定位、理念、发展路线、价值变迁3基地项目策划：休闲商业、创意办公、专业卖场、城市T台4基地业态配置：各功能区的业态比例,目 录,-近年来，银川GDP增长率均高于全国平均水平，说明银川在西部大开发的形式下，得到较快速的发展，随着土地供应的加大，银川GDP增幅会持续高于全国平均水平。 -银川社会消费零售总额的增加，除去通胀因素影响，依然有较明显的增加。说明受经济发展带动效果明显。但是，通过对比消费支出项目比较，食品及生活用品只出比例较大，富裕程度中等。 -2010年19月份，银川市的社会消费总额为138.28亿

2、元，同比增长21.87亿元，同比增长率为18.7%。 -结论：宏观经济发展状况较好，但经济发展水平相对东部较低，未来潜力巨大。,2009年银川城镇居民消费支出状况,地区发展战略,社会发展态势,-银川城镇居民平均可支配收入略低于全国平均水平，但是高于西部平均水平，相比商品房价格，银川消费力不足，不利于商品房发展。 -从横向看，银川城镇居民人均可支配收入增幅有所提升，但存在一定的波动，增幅速度较为缓慢。从纵向看，相比全国、杭州水平，银川城镇居民人均可支配收入仍处于较低的水平，属于欠发达地区。 -银川城镇居民人均消费支出近年来稳步增长，恩格尔系数甚至低于杭州，当地物价水平偏低，从数据来看当地人民生活

3、舒适度高。 -结论：人们消费的重点将逐渐从基础性消费转向弹性消费、高端消费，这将对城市的休闲、娱乐和高端商业的提出更多需求。,收入状况及生活舒适度,地区发展战略,-银川市区有两个方向，是城市的主发展方向，即金凤区、兴庆区沿向南方向，图中红色区域；另外一处是城北德胜东路一带，是银川北拓的重点，因为他是衔接永宁县的地带。此类空间是规模扩张，是一种外延式的增量发展。 -规划区所在的金凤区是优化发展的旧城区，是一种内涵式的发展，重视质量和品质，需要上档升级。 结论：对于规划区的要求是提升服务水平和等级。,城市空间拓展态势,金凤区,西夏区,兴庆区,南进,北拓,规划区,地区发展战略,马斯洛需求层次理论（M

4、aslows hierarchy of needs），亦称“基本需求层次理论”，是行为科学的理论之一，由美国心理学家亚伯拉罕马斯洛于1943年在人类激励理论论文中所提出。该理论将需求分为五种，像阶梯一样从低到高，按层次逐级递升，分别为：生理上的需求，安全上的需求，情感和归属的需求，尊重的需求，自我实现的需求。另外两种需要：求知需要和审美需要。这两种需要未被列入到他的需求层次排列中，他认为这二者应居于尊重需求与自我实现需求之间。还讨论了需要层次理论的价值与应用等。,需求等级理论,温饱 阶段,小康 阶段,富裕 阶段,精神性 价值追求,物质性 价值追求,地区发展战略,商业等级布局,城市业态发展,商业

5、网点布局 商业等级布局 银川写字楼、商铺分布，以兴庆区最多，那里是银川商业办公的密集区。城北有新建的高档商业、生活综合体。总的来说，银川城市综合体建设已经被部分开发商抢得先机，如果后续进入的话，必须根据投资位置、城市发展规划、定位思想进行综合慎重分析。 结论1：大型的中高端商业体发展相对饱和。 结论2：高端体验商业的缺乏，不能适应未来发展需求。,地区发展战略,2公里,4公里,根据不同城市新区开发历程我们可以看出：新区商业发展一般滞后于市政设施建设和住宅开发45年时间，商业氛围成熟需要58年甚至更长时间。 规划区所在的金凤区目前正处于第二和第三阶段之间，区域商业氛围的成熟需要经过较长时间 结论：

6、规划区发展高端物业已经成熟。,城市房地产项目开发次序的规律性,城市业态发展,地区发展战略,基地优势 位于兴庆区，集中了银川中心城区70%的人口，也是商业办公的密集区，人气旺盛。 基地周边发展成熟，适宜开发高端物业。 濒临北京路，形象敏感，有利于展示基地的标志形象。 靠近中山公园，促进休闲产业的发展。 结论： 周边业态需要整合，高端引领，提升服务能级 优地优用，再现区位和资源环境价值,基地潜力,地区发展战略,地区发展战略,规划区,公共服务轴,发展战略制定,地区发展战略,规划区,寻求发展机会 被围剿？ 还是主动寻求突破,同质竞争 平面围剿,错位竞争 立体发展,发展战略制定,战略之一：错位竞争，精品

7、路线,地区发展战略,规划区,体育 中心,体育 中心,商业 次中心,中山公园,唐徕 公园,唐 徕 沿 河 公 园,人气通道,发展战略制定,战略之二：构建通道，截留人气,地区发展战略,规划区,发展战略制定,战略之三：美化界面，树立形象,地区发展战略,规划区,发展战略制定,战略之四：高端引领，塑造品牌,地区发展战略,发展战略制定,战略之五：带动区域，全面发展,规划区,体育 中心,体育 中心,商业 次中心,中山公园,唐徕 公园,唐 徕 沿 河 公 园,人气通道,发展战略制定,基地定位和开发策略,目标,面向未来，提供一种生活新体验； 激发地区价值和活力，盘活区域资产； 促进城市经营，带动区域发展。,塞北

8、不夜城 时尚新地标,发展战略制定,基地定位和开发策略,定位 具有银川特色文化的体验式顶级休闲场所； 以休闲旅游和精品购物为引领，以高端办公、酒店和公寓为支撑的城市综合体。 策略 差异化发展,高端引领：从城市消费空间的金字塔，顶端优势，构筑核心竞争力。 环境品质导引：价值追随环境，全面构建地区环境。 引入文化要素，开发精神产品：不仅构成城市的商业圈，而是构筑城市的文化圈、社会圈，成为人们生活交际的高端场所，引领城市时尚文化发展。,体验式 休闲场所,塞北不夜城 时尚新地标,城市 综合体,文化提升,环境引领,错位发展,两大定位、三大策略,两定位,一目标,三策略,理念 秀：秀丽、秀美；人与城市共秀丽

9、汇：人气的积聚，建筑功能的汇集 悦：远者悦、近者来；赏心、悦目,案名1：京凤鑫街 京：北京路的文脉 凤：塞北凤凰城 鑫：金多兴盛 案名2：凤舞天街 凤：塞北凤凰城 舞：活力之舞 天街：立体街道,秀,汇,悦,建筑秀,我之秀,景之秀,吸引人气,汇集人气,交往之悦,交往之悦,基地定位和开发策略,城市T台：自我价值的追寻和实现,特色项目模式1,城市大型公共活动的载体 人们交往交流的场所 展示自我的舞台 商家展示产品的平台,历史事件和城市大型公共活动的载体,企业推广的平台,展示自我的舞台体,基地定位和开发策略,不夜城：24小时的持续活力,特色项目模式2,A区,B区,C区,A区,B区,C区,24小时营业时

10、间分布,合理搭配业态配比，实现地区的持续活力； 综合考虑动静分区，。,基地定位和开发策略,精品街：小众积聚，引领时尚,特色项目模式3,小尺度 与休闲业态的融合 与地面空间的良好结合 对景观的高度重视 灵活而又新奇的建设外观，十分具有吸引力 是商品的高端市场,水景、绿化、庭院与零售空间融为一体,基地定位和开发策略,个性店：富有创意的小店,特色项目模式4,旧物复活店：“过去的物品，现在的快乐”旧物风潮来袭,旧物收藏店,特色酒吧：以传统文化为主要基调，以夜间娱乐为主要功能癿时尚休闲场所。,旧衣改造店,创意婚庆策划：以传统文化为主要基调，以夜间娱乐为主要功能癿时尚休闲场所。,时尚绘画吧,红色主题酒吧,

11、丰富业态 体现特色 发掘创意,建筑自身的创意与店铺个性相呼应,基地定位和开发策略,大事件策划 这里是见证城市发展和时代进步的一个重要场所； 这里是一个让你增强自我存在感的领域。 明星见面会：时尚 新产品发布会：前沿 财经论坛：高端,财经论坛：高端,明星会面：时尚,时装发布：流行,产品发布：前沿,基地定位和开发策略,城市综合体,基地定位和开发策略,开发模式选择,国内外城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention或cinema & creation(会议中心、会展中心，影院，创

12、意空间)、apartment（公寓）、首个字母的缩写。 Complex domestic and international cities the English to named hopsca, is the English word Hotel (hotel), office (office buildings), park (Park), shopping mall (shopping centers), the convention (conference center, exhibition center), apartment (apartment)first-letter abb

13、reviation.,CBD：英文全称为Central Business District -即中央商务区 -最早产生于上世纪20年代的美国 现代大都市的CBD：是经济生活国际化的产物； -是适应生产力进步的结果； -同时也应是一个城市现代化的象征与标志。 小结：综合体与所在区域的CBD形成与扩张有着互相推动的蝴蝶效应,200m,超高层住宅 Floor residential,健身中心 Health Club,酒店 Floor Hotel,高位办公区 Floor Office High Rise,低位办公区 Floor Office Low Rise,穿插体验式商业区 Mall Interse

14、ction,Parking,超高层复合式塔楼作为产生于上个世纪美国的最成熟，并最具市场导向的商业建筑产品，之于此项目的至高点设计具有较强的可实施性 由于本身的景观性，标志性与功能复合性三者合一，现今国内主流商业综合体较为推崇，并在市场取得良好反应，如重庆星光时代，天津大悦城项目等,“星光时代”纯商业城市综合体，重庆南坪 -协信地产,超高层复合式塔楼,开发模式选择,基地定位和开发策略,大型的商业综合体内含多种商业功能空间，建筑体量较大，中间空间多位中空的中庭采光通风空间，同时用以人流交通，为商业综合体的核心区域。 两个或两个以上的建筑体量通过架空中连廊连接，视线商业流线上的转换，也在很大程度上激

15、活了室外的商业空间 在商业综合体内部功能由下而生分布多为停车库，大型超级市场，专卖场及零售空间，餐饮空间，KTV娱乐电玩城等娱乐空间，电影院大空间,开发模式选择,基地定位和开发策略,超高层复合式塔楼,基地定位和开发策略,业态选择,业态选择与项目设置,业态细分建议 星级酒店、甲级办公、时尚公寓 精品街、酒吧街、休闲、时尚秀场、24小时书城、创意办公,业态配置建议,业态配比,城市综合体分析开发量,1.城市综合体开发量比较,2.城市综合体功能配置比较,开发总量介于20100万平方米之间 开发总量与城市规模无线性关系，与周围商圈态势有关 开发总量的平均值为70万平方米左右,广场、公园成为提升城市综合体品质的重要手段 与旅游商业街配合开发可以相互促进，实现共赢 地下空间开发是一个重要趋势,业态配置建议,业态配比,城市综合体分析,购物娱乐中心：相对稳定，集中在18%35%之间，平均值为27%； 写字楼：差别较大，分布范围在3%35%之间，平均值为19%； 酒店：相对稳定，集中在在5%15%之间，平均值为8%； 公寓住宅：主要集中在20%30%之间，平均值为30%； 其他：差别较大，分