物业发展建议.ppt

1、物业发展建议之理论与实践研究,理论篇,从经验分享的角度提炼观点（仅供探讨）,物业发展建议是什么？ 物业发展建议写什么？ 物业发展建议怎么写？,物业发展建议是什么？,房地产策划,物业发展建议 在市场分析、项目分析、项目定位基础之上，对房地产项目的设计进行设想和构思，为规划及 建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见，以便进行项目规划设计和建筑设计的创造性过程。,物业发展建议是什么？,目的： 1、向发展商形象的阐述项目具象； 2、向设计师提供项目意向与指标； 3、客品对位工作的“落地”。,重要性： 1、专业博取信任，与发展商达成共识； 2、市场属性指导建筑属性； 3、市场观点在产品上的表达。,一、把

2、握项目总体规划理念（宏观）,物业发展建议写什么？,1、地块价值分析定类,3、分期开发策略制定,2、地块用途分析定类,4、开发主题引用策划,二、对产品概念进行规划设计（中观）,物业发展建议写什么？,1、分解产品设计研究步骤： 确定单体设计要求：依据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、 色调搭配组合等方面的设计意见。 制定户型的面积配比和空间设计要求：依据对市场各物业的户型研究分析，结合项目定位、客户需求 ，制定户型的面积配比和空间设计要求。 进行公建配套设施的功能分布设计：依据项目周边资源、结合项目定位客户需求。,三、提供权威的产品设计建议（微观）,物业发展建议

3、写什么？,3、提供产品设计方案建议：产品设计是概念设计的进一步深化，主要包括以下6个方面， 其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。,物业发展建议写什么？,物业发展建议怎么写？,整体规划,产品形象,户型设计,园林景观,配套设施,DIS系统,从定位主导、策略主导、体系主导、问题主导等方式当中，以利于清晰、简洁的表达为根本原则，撰写报告内容。通常按照六个子系统归纳项目物业发展建议：,实践篇,建筑形态建议 户型面积与配比建议 总平面规划设计建议 建筑设计建议 环境景观设计建议 项目配套建议 物业管理建议,以振业城3#地块为案例，从实操角度为物业发展建议的撰写拟定模板。,建筑形态建议方法与说明,

4、说明：建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素，与前期分析与定位紧密联系，直观上决定了项目未来属性。 方法：项目定位指导运用项目基本指标，各方面因素作修正与支撑，确定价值最大化的项目建筑形态。,建筑形态建议一期定位,深圳最具人居价值的大城别墅 华南首席，超低密度3A生态住区,别墅、洋房,建筑形态建议二期定位,龙岗首席别墅大邸 上东央区，新轨道，3A别墅,别墅、高层、洋房,建筑形态建议3#地块定位,?,3#地块作为项目收官之作，承载着质的飞跃的历史使命！ 定位的进一步拔升是为必然,建筑形态建议3#地块基本指标,占地面积:约 4.3万 建筑面积:11.6万 幼儿园建面:2342 容积率:约为2.7

5、地块平整，有少量坡度,地块示意图,地块实景图,建筑形态建议基本指标下的建筑形态研究,从基本指标看，项目有如下几种建筑形态组合的可能：,建筑形态建议建筑形态建议确定,通过如上分析，综合以下几点营销视角的思考： 项目南面振业城二期及西面大山地高层的影响； 3#地块的景观资源劣势； 与项目一期、二期建筑形态的差异化考虑。,模板拟定建筑形态建议,Step1.项目定位的针对性再说明,Step2.项目基本指标罗列与分析,Step3.综合考虑确定建筑形态,户型面积与配比建议方法与说明,说明：户型面积与配比是同样与前期分析与定位紧密联系的项目关键因素，紧随建筑形态的确定而确定。 方法：通过对目标客户群的意向分

6、析、市场供求关系及其变化趋势、政策及区域发展机遇、分期开发策略等因素的综合分析确定户型面积与配比。,户型面积与配比建议决策因素,1、目标客户群意向分析 大户型、改善居住质量,2、政策及区域发展机遇 不受90/70限制、关内土地稀缺,3、市场供应趋势 别墅绝迹、纯大户社区稀缺,4、分期开发策略影响 与二期高层产品的差异化,户型面积与配比建议面积及配比确定,模板拟定户型面积与配比建议,Step1.对户型面积与配比的决策因素分析,Step2.综合考虑确定户型面积与配比,总平面规划设计建议方法与说明,说明：总平面规划设计是对项目各功能布局的统筹安排，决定了项目未来的品质感与舒适度。 方法：从项目后期营

7、销视角出发，拟定规划设计原则，在原则范围内确定总平面规划设计建议。,总平面规划设计建议外部环境分析,东侧为厂房，未来规划为阿波罗眼镜工业园，对居住环境有负面影响。,西侧为大山地、西南侧为振业城一、二期社区，可作为本案的外借景观。,北侧为原生山地，规划为居住区，近北是水官高速，北向可远望山景、雁田水库和体育新城。,南临规划中的红棉路（商业街）与公交总站，正南是梧桐花园和梧桐路，可远望梧桐山主峰。,总平面规划设计建议营销思考及原则设定,延续项目3A住宅小区形象 迎合目标客户群需求 规避风险与竞争 实现价值最大化（利润与品牌）,基于营销视角的思考：,总平面规划设计建议规划设计及功能布局,会所,两梯两

8、户,两梯三户,幼儿园,中央绿化园景,规划设计及功能布局说明：,1、项目地块狭长 从中间一分为二，分成南北两区，南北 区相对独立，私享各自独立园林景观。,2、从容积率利用角度 240以上大户型设为两梯两户板式， 其余户型设为两梯三户板式。,3、从地块景观、朝向、 噪音、对视等因素考虑 地块西侧建筑布局采用全东南朝向， 视线通透，且与社区景观相融合；地块东侧 建筑布局采用西南朝向，避免东面影响。,4、从配套设施功能角度 会所设在社区中央，幼儿园设在东南角。,总平面规划设计建议交通体系,交通体系说明：,1、人车分流设计； 2、主入口设在南北区分界处， 利于业主进出与统一管理。,小区主入口,车行道,模

9、板拟定总平面规划设计建议,Step2.基于营销思考的规划设计原则设定,Step3.规划设计、功能布局及交通体系建议确定,Step1.地块性质及外部环境分析,建筑设计建议方法与说明,说明：建筑是项目的核心与灵魂，承载着实现项目价值的终极使命。 方法：从项目后期营销视角出发，对有利于实现价值最大化的建筑风格、平面与户型设计及各细部特征提出建议。,建筑设计建议风格与外立面选取原则,1.延续前期建筑风格，符合项目整体形象： 西班牙（一期）南加州（二期）？（3#地块） 2.切合项目定位，实现价值支撑： 高端、高层、高尚 3.与周边环境（自然、非自然）的有机融合： 大山地：现代欧式 信义锦绣：现代简约 4

10、.切合目标客户群意向： 稳重、享乐、追求、面子,建筑设计建议风格与外立面建议,欧式经典风格 质感、内敛、沉稳、高贵气质,户型设计上引进创新，充分考虑受市场欢迎的新元素； 户型注重实用性、安全性、灵活性、可变性和经济性，户型设计紧凑，功能齐全，结构合理； 室内动线设计合理、干湿、洁污分区，争取做到全明处理，增强采光； 大户型放在景观良好的位置，视野开阔，有助于销售； 部分户型采用夹层和顶层假复式的特色； 有条件的大户单位设玄关和衣帽间； 客厅设置落地大玻璃窗连接阳台，卧室用转角飘窗，即扩大了观景视野，又美化了建筑形态，浴室设置大凸窗； 每户都作生活阳台和观景阳台，生活阳台作封闭处理； 在空间布局

11、合理的情况下，适当增加储物室或保姆间； 厨房油烟统一烟道处理，空调机位考虑隐蔽处理； 预留洗衣机位置，与洗手区或生活阳台相结合； 厕门不要朝厅，卫生间干湿分离，公共卫生间洗手区与入厕区分开； 为提升产品附加值，建议将层高提高到3.2m3.3m。,建筑设计建议平面与户型设计原则,建筑设计建议平面与户型,130160平面与户型建议,建筑设计建议平面与户型,180220平面与户型建议,建筑设计建议平面与户型,240280平面与户型建议,建筑设计建议平面与户型,400复式平面与户型建议,建筑设计建议平面与户型,阳光浴室,入户阳台,多阳台设计,户型附加值建议：,建筑设计建议建筑附加值建议,中空玻璃百叶窗

12、 “”外墙外保温体系 高分子防水卷材 中水回收利用 高性能混凝土 节能保温装饰砖 中央真空洗尘系统 建筑内部噪音防止系统,模板拟定建筑设计建议,Step2.平面与户型建议,Step3.建筑附加值建议,Step1.基于营销的建筑设计原则及原则下的风格与外立面设定,环境景观设计建议方法与说明,说明：环境景观设计是在项目总体规划思路的基础之上，根据各功能的划分、住宅组团特点所营造的环境景观艺术设计。 方法：根据项目定位拟定设计原则，在原则下确定环境景观风格并进行整体及细部的打造。,环境景观设计建议设计原则,丰富：打造多功能园林组团； 通透：首层局部架空，设计园林景观； 舒适：低覆盖率，高绿化率； 均

13、好：房房有景，户户环景； 立体：地面植物与空中花园的完美结合； 层次：通过有高低层次的植物的合理搭配，形成错落有致的园林景观； 实用：既可观赏，又可亲近； 方便：方便物业管理，便于保养； 借景：充分借用梧桐山景、雁田水库、大山地、振业城前期等景观。,环境景观设计建议风格,新古典主义风格 浑厚、大气、简洁、高贵气质,环境景观设计建议整体打造,整体均好，相对集中。以中央远景为核心圈，向外延展绿化，形成连续的两个组团。,中央园景,环境景观设计建议细部打造,质感强烈的雕塑小品,架空层绿化,入口处体现豪宅身份,模板拟定环境景观设计建议,Step2.原则下的风格设定,Step3.整体及细部的打造,Step

14、1.基于项目整体定位的环境景观设计原则,项目配套建议方法与说明,说明：根据城市居住区规划设计规范，项目需配建能够满足小区业主物质与文化生活的的配套设施，主要包括学校（根据小区规模及周边教育配套而定）、会所等。 方法：根据国家法规与项目需要确定各功能配套，进而打造与项目形象匹配的品质档次。,会所是居住生活的延伸空间，其不仅要满足住户的娱乐、社交及休闲的需要，也要满足住户身份的要求，根据项目定位与目标客户群消费需求确定会所规模、布置位置、功能及档次。,项目配套建议会所,设计原则： 结合项目资源和市场竞争优势，方便主要使用者的要求； 体现品质感，与物业档次相匹配； 具备可经营性，有利于后期对外经营；

15、 周边社会商业服务的配套要求； 区域高档豪宅会所调研由物业或开发商经营管理，纯配套性质，依赖于开发商的持续投入，自身盈利性较差。,项目配套建议会所,直接引入高端俱乐部 匹配项目形象，兼顾后期运营,鸿艺会 高档私人会所； 由澳门著名商业娱乐巨头何鸿于2002年创办，专门从事开发营销和管理高尚私人会所，目前拥有1500名会员； 输出管理型，专注于管理。合作模式为前期咨询顾问，建立管理运营模式，市场推广。 或者： 名流会 中国最大的商业会所运营商； 中国首家为社会精英量身定制的专业会所机构； 中国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证； 细分功能、定位清晰，会所品牌成系列，覆盖较

16、广，高端品牌为尊爵会、百富会； 丰富全面的合作模式，可参与会所管理全过程。,项目配套建议幼儿园,定位：建议采用双语教学模式； 生源：业主子女适龄自动入学，适当吸收其他生员； 规模：设6-8个班，建筑面积约800，教学区设上下两层； 设施：幼儿室外游戏场地配置儿童游乐设施； 设计：幼儿园建筑设计除童趣、活泼等风格要求外，同时要兼顾项目整体形象的一致性。,模板拟定项目配套建议,Step2.各功能配套的打造,Step1.基于国家法规与项目需要的各功能配套设定,物业管理建议方法与说明,说明：物业管理是项目软性展示的重要组成部分，高端客户尤为重视。 方法：根据目标客户群的需求及项目形象档次，对物业管理的

17、模式、内容及特色（竞争优势）上提出建议。,拟定原则： 振业城一、二期业主反馈服务不理想，费用收取合理； 竞争项目物管公司及物管费用调研分析； 符合以上两点要求的物管公司性价比分析； 结合项目成本、发展商意愿的权衡。,物业管理建议物管公司及管理费,物管公司建议： 建议一、更换“振业物管”为国内知名物管公司，如长城物管等； 建议二、对振业物管执行限期整改，同时引入国际知名物管公司作顾问。,物管费建议： 根据物管公司品牌及服务内容确定； 从营销（竞争、促销、形象等）视角修正；,物业管理建议服务内容及特色,物业服务内容 （根据小区的实际需求确定物业管理的服务内容） 物业使用的管理及维修、养护； 物业公

18、共设施设备及场所的维修养护和管理； 公共部位的清洁卫生； 公共秩序维护； 红线范围内的车辆行驶及停泊； 社区文化建设及组织相关活动； 物业及业主的档案资料管理； 小区的安全护卫； 法律法规及顾问合同规定的其它事项。,物业服务特色 建立客户服务中心及快速反应体系 建立专业的物业管理服务团队 规范的管理制度、创新的服务设计 科技、智能化物业管理,模板拟定物业管理建议,Step2.物业服务内容及特色建议,Step1.基于项目定位与客户需求的物管公司及费用建议,总结,在保证报告逻辑结构完整、清晰的基础之上，对各部分作细致探究； 对建筑形态、户型面积与配比、总体规划方面作重点研究，围绕项目价值最大化原则

19、，不断修正，得出最终建议； 在建筑形态建议方面，紧扣项目定位，结合地块基本指标，提出价值最大化的建议； 在户型面积及配比方面，紧扣市场变化趋势，前瞻性的提出建议； 在总体规划方面，根据地块特征及未来营销需要，合理分区，优先保证高价值产品； 在建筑设计方面，紧扣市场营销，针对性的营造利于创造高价值的产品； 在景观设计方面，紧扣项目定位，从立体、通透等10大方面圈定设计建议； 在配套设施方面，创新性提出直接引入高端俱乐部，解决会所当前普遍存在的问题； 在物业管理方面，重点根据现状解决问题。,附件一：案例借鉴撰写模板,土地性质： 占地面积： 建筑面积： 计容面积： 不计容面积： 容积率： 绿化率：

20、建筑密度： 建筑限高： ,项目基本经济数据指标：,项目地块或实景.JPEG,总结：（从项目基础属性上下定义，用于借鉴案例的选定） 本项目属于_的项目。,案例借鉴,案例借鉴 案例选取原则： 1、案例自身条件及其限制与本案类似：用地性质、体量、容积率、资源等； 2、案例项目所处区域及其区域内取位与本案类似； 3、案例项目在前期所处市场及竞争环境与本案差异不大； 4、发展商目标一致：追求高额利润、快速套现、创造品牌等； 5、案例项目所处城市不限，深圳项目尽量选择北京、上海、香港、深圳、广州等一线城市项目作案例参考。 案例选定： 案例借鉴一：XXXX项目 案例借鉴二：YYYY项目,案例借鉴,案例借鉴一：XXXX项目,项目自身条件及其限制：,基本经济数据.XLS,区域位置及地块信息分析：,区域位置图.JEPG,地块状况及其四至 .JEPG,区域位置说明：,地块状况说明： 四至情况分析：,案例借鉴,设计概念导入：基于定位、策略、目标下的设计概念_风格,总体规划图.JPEG,总体规