全国著名房企产品线.ppt

1、* -*,合富辉煌（中国）陕西公司 2012年7月20日,前言,通过第一次提案后与保利策划部的沟通，本次提案的主要调整如下 商业部分的补充； 合富能为项目提供的资源整合。,3,全国著名房企 产品系细化调研报告,4,序言：2012年全国百强房企排行榜,2012年5月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2012中国房地产上市公司测评在上海环球金融中心发布了2012中国房地产上市公司测评研究报告及2012中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单。万科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企稳，华润置地、龙湖、碧桂园、世茂、富力、金地位列十强。现从百强排

2、行榜中抽取代表性房企做产品系细化调研。,5,调研对象,6,7,保利地产，从自然和美的理念出发，尊重自然，在住宅研发中强调人与建筑、人与自然、人与社会的和谐共生，重视将原生态自然资源运用在建筑规划中，坚持产品的不断创新与升级，保持着住宅高端精品线的研发。保利地产更一直致力以住宅体现和谐的人文关怀，结合文化资源研发不同产品满足不同人群对人文雅居的需求。将自有文化资源与地产优势有机结合, 使保利地产找到了寻求差异化发展的创新点，保利住宅产品分类型品牌和项目品牌两大类，形成“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品。同时，涵盖了花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系、罗兰香谷系、

3、海上五月花系多元化优质住宅物业的先进创新格局也逐渐成型，在全国打造了70余个社区，为超过20万户家庭提供和美之家。,保利住宅品牌细分,8,产品定位,产品类别,产品内涵,保利住宅四大类别品牌细分,9,保利住宅四大类别品牌细分,在商品住宅市场，保利地产对目标客户定位为城市中、高收入消费群体，包括政府部门公务员、企业事业单位管理人员、私营企业经营者和自由职业者。保利地产通过对目标客户群体的价值诉求进行了研究分析，将客户进行进一步的细分，并根据不同细分客户市场设计了不同的产品线，充分满足不同层次客户的多样化需求。,10,保利住宅项目品牌细分,11,产品系鉴赏,12,花园系：让和谐之美盛放 这是在中心城

4、市主要生活区域，本着以人为本的开发理念，以“自然、和谐、舒适”为原则，以尊重地域特性和文脉为指导思想，营造生态人文社区，创建花园式的健康人居，缔造高品质的完美生活。,石家庄保利花园,代表案例,13,心语系：时代生活，心之向往 保利心语系列，项目规划设计赋予人本思想，满足人的物质和精神双重需求，为住宅提供自然、舒适的居住环境，以唯美生态园林与精致典雅的建筑，为渴望美好的人们展开一幅结庐在人境而无车马喧嚣的写意生活画卷。,沈阳保利心语花园,代表案例,14,香槟系：法式风情，高贵典雅 法式风情，高贵典雅，是都市主流生活中心的一颗璀璨明珠，流淌着香槟般的高贵典雅与动人气质，专为满足享受高端品位生活而存

5、在。这系列设计大气、舒适，贴合人的需求，让居家生活更富生活情趣。,代表案例,南京保利香槟国际,15,公馆系：贵胄气质，领袖府邸 这是城市最精彩的部分，汇聚稀缺的自然和人文居住资源，尊贵非凡的顶级圈层文化，保值增值性超强的完美投资居于保利公馆系列，荣耀与地位已然不彰自显。,代表案例,武汉保利中央公馆,16,林语系：一林一世界，一语一人生 保利林语系列，最大限度的利用原有山坡和山谷的地貌特色，以北美维多利亚式建筑为蓝本，打造都市中罕有的大型山林庭院居所，实现建筑与人文、建筑与生活得完美结合，为有识之士打造亲近自然的生态景观社区，开启中国山林人居之典范。林语系列让业主可以享受更加亲和自然的健康休闲生

6、活，尽显居者好山乐水的品味与内涵。,代表案例,上海保利林语溪,17,康桥系：城央生活主流名片 汇集城央多元资源优势，融入城市多重美景，全揽城市绝版价值，鸿篇巨作打造世界级城市地标，保利城市资源系，为都市精英营造梦想生活的一方乐土。,代表案例,广州保利康桥,18,罗兰香谷系：出自名门的优雅 保利罗兰香谷作为城市文化别墅的至臻典范，繁华芳菲，纯粹水岸风情低密洋房，全生命周期户型设计，雕琢优雅生活，打造成熟人居典范之作。,代表案例,南京保利罗兰香谷,19,海上五月花系：一次改变生活的航行 保利海上五月花延续了“五月花”号追求理想、勇于开拓的精神，打造英伦小镇风情社区,为居住者营造了丰富精彩的生活,驶

7、向幸福梦想的彼岸。,代表案例,上海保利摆上五月花,20,十二橡树系：重现经典，让生活回归自然 十二橡树庄园来自于乱世佳人的灵感，双拼、联排、独栋，经典的北美庄园范本。对滨水景区的水、岸、建筑的总体空间进行层次丰富的有机结合，构建逾10万平方米的生态住宅社区，引领现代别墅生活新潮流。十二橡树庄园让近郊山水资源与建筑灵动结合，收藏自然的清新雅致，打造唯美人居圣地，保利郊区资源系，重现贵族浪漫生活，引领现代别墅新潮流。,代表案例,上海保利十二橡树庄园,21,22,中海的建筑产品，在房地产界也是有口皆碑，“每15 个香港人就有一个住在中海建的楼里”，这句话就是对中海产品的最好注脚。 中海地产始终坚持“

8、选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建设主流产品、传播主流价值”的开发价值观，并以精耕细作的方式和精雕细琢的产品，默默地推行着这种价值观。中海地产，作为一个地产行业的最新标准的制定者、精品住宅新时代的引领者，一直在尝试最新科技发展成果在产业上的应用，并探索新住宅的发展方向，不断为自己树立新的评价标准。,中海产品解读,23,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第一代产品：丰富住宅的使用功能,主要借鉴香港经验，如中海采用的井字型平面，直接推动了国内高层住宅户型的发展。 在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间，使城市住宅拜托了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引

9、进“标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表性项目。,深圳海富花园,上海海华花园,广州锦城花园,24,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第二代产品：引入环境设计概念,从单纯的楼宇开发变成了带有环境设计的居住区，率先引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间，开始引入园林设计，增添了生活趣味。在中国内地推出深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目，引领国内地产风向。,深圳中海华庭,广州中海锦苑,北京中海雅园,25,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第三代产品：在户内融入户外概念,注重概念策划与户型创新，

10、率先在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物质空间的文化含义。中海结合内地实际市场进行改革创新，以“概念策划”为核心主导开发，张扬项目特殊优势与主观主题，体现不同的居住文化需求，产品更加本地化。推出了深圳中海阳光棕榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目。,深圳阳光棕榈园,26,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第四代产品：倡导生态环保、技术领先与人文归属的基本理念,第四代精品以“生态环保”、“”技术领先、“人文归属”为基本理念，不仅要满足显性功能，还要满足人的心理需求；不仅满足于通用技术，还要通过创新实现新的全方位超越；不仅关注物质层面的需求，更加重

11、视社区文化氛围的营造。中海以全面创新的手法使产品处于业内领先地位，很多项目成为引领当地潮流的名牌项目，如香蜜湖1号等。,深圳香蜜湖一号,27,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第五代产品：奢于外、适于内的领先性产品形态,为了应对过度资源消耗与人口增长、土地集约利用的矛盾的挑战，全球化与中国传统居住文化的冲突的挑战，居住的物质空间追求与精神诉求的矛盾的挑战，中海地产正在科学发展观的指引下，以全新的视野研发并全面推广第五代产品。第五代产品不仅可丰富中海地产品牌内涵，建设低耗、环保、健康适用的人居环境，还将引领中国地产业走可持续发展之路。如中海凯旋门、南京万锦熙岸等。,南京万锦熙岸,28,中海产品线

12、细分,从项目区位、地块性质以及户型等方面考虑，中海的在售项目大致可以分为四类：城市改善型，城郊改善型，郊区享受型以及高端系列。其中郊区享受房占在售项目的面积最大，百分比为46%，主要分布在中西部成都以及珠三角地区。其次为城市改善型住宅和城郊改善型住宅，分别占在售项目的27%和23%，主要分布在长春还有中西部、环渤海地区。高端系列仅占在售项目总面积的4%。,29,中海产品线细分,郊区享受型 郊区享受房位于城市远郊，但周边交通便捷，可以快速到达市中心繁华区域。周边生活配套设施不够完善，但有休闲配套，且周边自然资源比较丰富。郊区享受型项目建筑类型多为高层、小高层，部分项目有少量别墅。在户型方面，以7

13、5-100 平方米二房和80-130 平方米三房为主，户型相对较小。项目虽然地理位置较偏，但是自然环境较好，因此价格一般不低，往往是考虑休闲或父母养老的第二居所，吸引的是经济条件好、较为成熟的三代家庭。,代表案例：成都中海兰庭,30,中海产品线细分,成都中海兰庭 地理位置：成都高新南区大源生态纯居住组团核心腹地，东距新会展中心约1公里 占地面积：110亩 容积率：4.2 绿化率：30% 开发期数：2期 2期开盘时间：2008年3月15 2期总户数：3023 建筑形态：高层、小高层、少量别墅 生活配套：网球场、特色商务会馆、度假式半岛景观游泳池等。 规划理念：采用大围合集中式景观规划理念，打造超

14、大间距共享生活空间，其产品独有的“奢尺双层空间”打破传统高层电梯住宅平面化的生活方式，将高层立体生活方式全面引入产品，畅想不一样的高层生活。项目一期产品为24+1“景致高层”，二期主要为31+1“奢尺高层”，采用新古典主义风格演绎城南高品质生活建筑典范，园区内移步及景的新古典主义园林设计，使宽大的组团中庭丰富且具有层次。,31,中海产品线细分,城市改善型 城市改善型项目位于市中心高价值区域，周边配套、商业设施完善。交通便利，满足人们出行便利的需要，此外中海的城市改善型项目力求将健康、生态、舒适融入其中。城市改善型项目建筑类型往往为小高层和多层，部分项目会配有少量别墅。而在户型方面，市中心高档社

15、区往往以85-120 平方米两房、120-170 平方米三房和155-195平方米四方为主力房型。户型舒适宽敞，再加上位于市中心的区位优势，这类项目往往价格较高。因此这类项目的客户大多是35-45 之间经济能力好的中年之家，即追求生活的舒适、又追求工作的交通便利，同时也喜欢享受市中心的繁华。,代表案例：北京中海城香克林,32,中海产品线细分,北京中海城香克林 地理位置：朝阳成寿寺路136号院(距离京津唐高速公路800米) 占地面积： 52000平方米 容积率：2.36 绿化率：30% 开发期数：第3期（共3期） 3期开盘时间：2011年 3期总户数：当期203（共566） 建筑形态：高层、小高

16、层、少量别墅 生活配套：中海城香克林，据守成熟大社区优越位置，交通优势明显，无论是自驾车还是选择地铁或地面公交，皆顺畅无比。在商务、消费、居住一体化的世界性成熟区域，中海城香克林集粹CBD商务核心圈、方庄高端生活配套圈、东四环国际商业消费圈、南三环主题购物圈四大商圈优质资源，城市配套功能和质量不断提升，主题配套不断增多。在户型的细节设计上，为了充分满足现代家庭健康生活需求，中海城香克林将“生态、健康、舒适”等现代居住理念融入建筑之中，精心设计自然充溢的宽敞阳光客厅、视觉通透流畅的步入式景观阳台、俯瞰窗外四季风情的270度八角阳光房最大限度将阳光、新鲜空气等自然元素引入室内，让每个角落都可以沐浴

17、阳光，确保每位业主都能拥有更好的景观视线并保证居家生活的私密性,33,中海产品线细分,城郊改善型 城郊改善住房位于城市近郊，周边生活设施比较完善，交通便利，居住环境相对较好。项目建筑类型一般为高层、小高层，部分项目有别墅。户型方面主要是80-100 平方米二房和100-140 平方米三房，一般吸引45-50 岁空巢的中年之家以及30-40 岁之间寻求居住改善的中年之家。,34,中海产品线细分,高端系列 中海的高端系列也位于城市郊区，多为别墅，拥有城市稀缺的景观资源，由于享受稀缺的景观资源，因此高端系列产品价格很高，往往面向较为富裕的群体，作为休闲度假之所。,代表案例：中海独墅岛,35,中海产品

18、线细分,中海独墅岛 地理位置：星港街南延伸段，墅浦路东 占地面积： 34万平方米 容积率：0.8 绿化率：40% 开发期数：共3期 3期开盘时间：2012年 总户数：1500户 建筑形态：高端别墅、高层公寓 生活配套：中海独墅岛项目位于独墅湖南、墅浦塘东侧小岛之上，尽享园区、古城区双CBD繁华与舒适。占地34万方，容积率0.8，规划建设成为一个高档别墅社区。小区交通便利，近可快速入老城区、园区、高教区，远可经由苏嘉杭高速直抵上海等区域。小区与外界仅与两座桥相连，私密感强。岛上直面11.52万平方米的独墅湖湖面，湖景怡人。进可得城市繁华，退可享宜人生态，“独特岛形态、稀缺湖资源”更为苏州高尚住宅

19、罕见。,36,对应着不同的土地价值与客户价值，万科产品可分为金色、城花、四季、TOP四大产品系列,土地价值：城市边缘，快速发展，交通顺畅； 客户价值：舒适的居住环境；,土地价值：郊区，土地成本低； 客户价值：房屋价格低；,土地价值：城市中心，交通方便， 配套完善； 客户价值：便利的城市活；,土地价值：市区或郊区拥有稀缺 景观资源，周边交通便捷； 客户价值：成功人士选择,万科产品解读,TOP系列,金色系列,四季系列,城花系列,TOP1,TOP2,G1 商务住宅,G3 城市栖居,G2 城市改善,T1郊区栖居,T2 郊区享受,C 城郊改善,城市私享,城郊私享,万科品类细分,在四大品类中，前三类以地理

20、位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低 第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补,品类划分及对应客户价值,城市住宅（金色系列）都市.时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住模式 万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚 万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感，在核心版块引领主流生活,万科品类细分,共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善

21、，物业组成主要为高层洋房 特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同,城市住宅类（GOLDEN系列）细分,万科品类细分,城郊住宅（CITY系列）大城丰富生活 将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落 万科打破城市固有居住观念和城市格局，打造新移民生活范本，将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，大城崛起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征 万科CITY系列，时尚元素融合原野的落叶芳，青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自文明本源的质朴和亲切，繁华又静谧，丰盛又平和,万科品类细分,城郊住宅类（CITY系列）细分,共性：位于城市边缘

22、或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房,万科品类细分,44,万科品类细分,郊区住宅（TOWN系列）山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所 未来奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的，受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气 万科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的远见与深度的人文关怀，为一颗颗山水田园的新，打造远离喧嚣与浮华的居所，建筑超凡脱俗的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整座城市对于悠闲生活的向往,45,万科品类细分,郊区住宅类（TOWN系列）细分,共性

23、：位于郊区或卫星城镇，离城区中心较远，且周边配套设施较少或基本没有 特性：以交通路网，配套可塑性及环境资源为依据，划分成栖居和享受居所两类，栖居类以120方以下的多层或小高层为主，享受类则会出现200方以上的别墅物业,46,万科品类细分,高档住宅（TOP系列）墅庭.高尚生活 独占稀缺资源，具有创造力的个性居所 未随着城市居住空间的不断扩展，高端人群对居住的追求，已渐渐从空间，环境等物理层面剥离出来，转而追求精神的高贵，建立在不可复制的空间，独占型的稀缺自然资源上的那些独具创造力的个性居所，成为新时代顶级生活方式的象征 万科TOP系列，解读稀缺景观与城市资源的真正关系，以智慧，意志和知识，在物质

24、与精神之间找寻最富诗意的建筑语言，让思想与心灵交融，品质与品位结合，打造满足顶层人士心灵追求的居住空间,万科品类细分,高档住宅类（TOP系列）细分,共性：占有稀缺资源，有一定的交通通达性，密度低，售价高，基本以别墅物业为主，居住舒适 特性：以项目所在地理位置为依据，划分为城市及郊区项目两类,万科品类对比,49,产品系鉴赏,城市住宅案例G1商务住宅,金域华庭,金域华庭 G1商务住宅品位与商务俱享的都市居所 项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区 基本信息位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角 项目占地：6830

25、0.63平米 建筑面积：188934万平米 物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量 LOFT公寓和联排别墅 设施及交通配套 西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线 商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备 项目定位 以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所,城市住宅案例G1商务住宅,东方尊峪,城市住宅案例G2城市改善,东方尊峪 G2城市改善城市型生态山居 项目东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北面的梧桐山是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型

26、自然风景区，空气质量达国家一级标准，可俯瞰深圳市区及大鹏湾海面 基本信息 位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区 地块描述：三面环山,南望香港大雾山 占地面积：11万 建筑面积：33万 容积率：2.12 覆盖建筑率：16.7% 绿化率：67.55% 楼层状况：11-26层 车位比：1.1：1 物管费：3.5元/ 开发节奏：整体开发,城市住宅案例G2城市改善,城市住宅案例G2城市改善,东方尊峪 交通规划 深盐第二快速干道 地铁8号线及公交车站 项目定位 上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居 设计理念 自然第一，建筑第二 整体规划 住宅：共21栋11-26层高层纯住宅 会所：6000

27、平方米中央会所，设有室内恒温泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健身房等 泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题泛会所，并提供休闲器械 园林：8万天然溪谷园林 商业：4000平米社区商业 学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立小学,金域东郡,城市住宅案例G3城市栖居,城市住宅案例G3城市栖居,金域东郡 G3城市栖居都市经济的舒适居所 基本信息 位置：深圳市东部新城商务行政区中心 占地面积：104801 容积率：一期3.0，二期A区2.8，二期B区3.0 覆盖建筑率：25% 建筑面积：316660 车位规划：一期797个 开发节奏：2007年第一期，整体共3年 设计理念

28、 整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求 规划设计上，采用半围合的思路，为小区提供充分的公共活动空间，同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内通风，并提供适应深圳炎热气候的活动场所 建筑立面上，极具现代感，以面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳重大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体典雅的气质 户型设计上，力求户型的经济实用，通风采光良好，并在入户处设置了入户花园，增加空间层次及实用性,城市住宅案例G3城市栖居,金域东郡 整体规划 住宅：共7栋高层纯住宅 商业：1000余平方米社区广场及210

29、0平方米棕榈风情商业街 生活配套 教育：坪山中心小学、飞东小学、龙山学校、坪山中学、坪山机关幼儿园等 购物：三和购物商场、万福佳、民乐福、泰华商场、国惠康百货 医院：坪山人民医院 邮政：深圳邮政局坪山支局 银行：中国工商银行，中国农业银行，深圳发展银行等 休闲：大工业区体育中心、大工业区中心公园、聚龙高尔夫练习场等；,第五园,城市住宅案例C城郊改善,城市住宅案例C城郊改善,第五园 C城郊改善倡导中式居住理念的城郊舒适居所 基本信息 位置：布吉街道坂田雅园路 占地面积：约44万平方米 建筑面积：55万平方米 总建筑户数为5000户左右 容积率：1.48 开发节奏：分6期，由04年到08年 设计定

30、位 大胆创新，糅合了中式传统居住理念的精华与现代建筑的简约，通过瓦屋面、石材墙面、村落空间的运用，创造乡村田园风格，人车分流更彻底，极力倡导对中式居住生活方式的理性回归 设计理念 建筑风格，原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院洋房、叠院HOUSE和高层 园林设计，以层次分明的多重“庭院空间”为精髓，充分利用中国传统造园隔、抑、曲等手法，创造出富有“起、承、转、合”完整变化的空间序列，配以灰色系基调的硬质铺装，将中国的人文精神与现代人的生活需求有机结合，全方位塑造社区文化和人居环境，达到自然景观与人文景观的融合，体现了人与自然的和谐与对话,60,城市住宅案例C城郊改善,第五园 项目配套

31、 五园书院，宁静致远 占地1500平方米，文化定位秉承中国四大书院，纵横古典与现代；打造深圳及全国第一家情景式社区图书馆 古色古香，徽州老屋 “老房子”是万科为发掘和保护中国传统民居的一种尝试，将来的功能可能为博物馆、餐厅、茶馆、培训、文化活动等 中式特色，文化商业街 占地6000平方米，基本功能完备，汇聚了餐饮、华润万家超市、中国银行、便利店、一致药店等商户，极大地满足社区日常生活，形成现代中式特色文化的商业街 葱茏覆盖，园林泳池 在社区中已建成的大型游泳池能给你的夏天带来娱乐的好去处 便利为上，健身娱乐 在社区中各个架空层错落着各种健身娱乐设施，让饭后的家人拥有自由休闲的空间 成长乐趣，幼

32、儿中心 高档幼儿园，幼龄教育机构，童年最大的乐趣,东海岸,城市住宅案例T城郊改善,东海岸 T2郊区享受背山面海的滨海居所 项目位于盐坝高速公路与周围的坡地间，距罗湖商业中心区约30公里，距离大梅沙海滩约1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然环境极佳 项目用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高，东南侧地形比较平缓，西北部地形陡峭，沿盐坝高速公路呈弧形东西向带状分布 基本信息 总占地面积：约34.3万平方米 总建筑面积：27.5万平方米 容积率：0.8 总户数：1949户 开发节奏：共分4期，03-05年开1-3期， 07年开售第4期 周遍配套： 娱乐：7个高级大梅沙酒店，2个游艇会，2个高尔夫

33、球场，2个直升机停机坪，5个大梅沙高端项目，7大公园，4大沙滩，2所学校，6大高端餐饮 交通：深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站 医疗：梅沙医院、社区健康服务中心,城市住宅案例T城郊改善,东海岸 规划定位 城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区 设计理念 规划上，采用热带简约（Tropical Modern）的设计理念，选择自由生长形的“叶脉状”布局形式进行社区规划 景观上，充分利用地形、山势及水体资源，引水入境，营造人工湖水景、溪水水系，依水建房，构筑了邻水生活的情趣和意境 项目配套 生态公园：小区内外有山脊公园、珊瑚公园、郊野公园、运动公园，还毗邻大梅沙海滨公园和华侨城生

34、态公园 康体休闲：区内建有泳池、网球场、沙滩排球、足球场、室内篮球馆、乒乓球馆、棋牌室、会议室等休闲设施 商业配套：小区商业面积约5800平米，已建设海岸儿童天地、招商银行、华润超市、海岸咖啡厅、名厨饭堂及精品首饰店等,城市住宅案例T城郊改善,兰乔圣菲 设计理念 规划上，外围设置双拼大宅，划地为圈，形成强烈的领域感和不动声色的优雅气场；内部联院住宅排布巧妙自如，让所有建筑均获取最大的景观资源和开敞的气势 风格上，来自托斯卡纳与安德鲁西亚的欧洲风格建筑灵感，低调的尊崇于随意处自然流露，厚重的质感，大气的拙朴，原生建筑材质让生活衍生不凡气质 造型上，经典坡式屋顶设计，映托出“统一中有变化，变化中出

35、特色”的丰富而韵律的住宅造型，每一细节都能品味出时光的变幻与永恒 铺排上，采用单体造型局部处理，结合平面功能要求，设计出独栋和双拼别墅等主要产品形式，并运用交错围合组合方式，形成层次丰富的环境空间，让建筑具有生命般的起伏和旋律,城市住宅案例TOP1城市豪宅,兰乔圣菲 TOP1城市豪宅富于异域风情的家族式大宅 项目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸稀有的纯别墅区，住所拥有完整私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承与大宅生活 基本信息 总占地面积：约72500平方米 总建筑面积：约43500平方米 容积率：约0.6 绿化率：约63.4% 建筑覆盖率：约30% 物业组成：独栋及双拼别墅 总户数：94户

36、 设计定位 项目着重强调人与环境的关系，营造人与自然的交流空间，坚持地方性和场所感并重，最大限度地利用和发挥环境资源优势，体现地域特色、人文精神和绿色生态建设的理念 在尊重周边环境的同时，突显建筑与生活、土地优雅舒适的关系，并使用有着时光斑驳印记、充满历史积淀感的石材来表现建筑原生特色，锻造一席可传承的家族领地,城市住宅案例TOP1城市豪宅,棠樾 设计理念 布局方面，一期水城联排别墅，充分依托景观河道资源，将客厅、主卧等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水 户型方面，采用多层次院落设计，保证每家都能享有入户前院、户内中院和亲水后院，丰富了室外生活空间，使人与自然山水充分交融，同时传递出浓郁的

37、现代东方韵味,城市住宅案例TOP2郊区豪宅,67,棠樾 TOP2郊区豪宅低密度的山水田园居所 基本信息 位置：深圳宝安区林坪大道以南 总占地面积：约60万平方米 建筑面积：约40万平方米 容积率：0.6（一期0.8，二期0.5） 一期基本信息 规划总用地：约110000m 总建筑面积：约90000m 住宅面积：约30000m 容积率：约0.378 总户数：约124户 项目配套 观澜高尔夫（东莞）球会，大屏障国家森林公园 ，仙女湖水库，三正半山酒店等 设计定位 以“营造一种东方奢华为主的低密度现代居住氛围”为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用中国文化特有的低调展现属于

38、东方民族的奢华,城市住宅案例TOP2郊区豪宅,结合品类案例，从项目地块条件分析有以下调整,由上表可得，T2类与TOP2类的土地价值条件相近，容易混淆（例证：T2类的清林径与TOP2类的棠樾项目）,问题：如何区分？,城市住宅案例品类对比,万科相近品类区分,T2类与TOP2类在土地价值方面的比较,由分类比较可得，T2与TOP2系列在地块条件方面有差异，但不大 通过案例分析可得，两者的差异主要体现在以下方面,结论：T2类与TOP2类具有可识别性，但必须与项目所处的具体环境、目标人群及打造的产品品质结合判断,高端,城市中心,低端,郊区,兰乔圣菲,红郡,蓝山,城市花园,金域蓝湾,四季花城,Park Ma

39、nsion,金色成品,山地小镇,客户,土地,附：万科产品线的应用,71,72,金地集团作为国内大型优质开发企业，具有较为系统地对产品线的划分。目前已形成七大产品系列，分别是：白金系、天系、名系、未来系、格林系、自在城系及高端特色产品钻石系。金地认为同一产品线上的项目，拥有不同的市场消费群体，互不矛盾，互相补充，对金地品牌能够相辅相成，金地集团最终形成了“以中档住宅为主，以中高档住宅、商业地产为辅”的产品结构策略。,73,金地产品线细分1,74,金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳市场，目前已布局全国19 个城市。,金地产品线

40、细分,75,白金系：城市高端别墅系列,白金系产品主要以独栋、双拼和联排别墅的物业形态为主，通过对地块自然资源的充分挖掘，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验。充分满足客户群对自然闲适的低密度住区氛围有强烈偏好，强调对自然景观资源如水景、园景、山景等的营造，重视对客户生活中个性化生活如庭院、地下室、露台、平台等空间的营造，对私密性和领域感超乎寻常的重视，建筑和景观所表现出的品质感异常出众。,代表案例：天津金地紫乐府,金地产品线细分,天津金地紫乐府 地理位置：河东区东南快速昆仑桥东南侧 占地面积： 76000平方米 容积率：0.8

41、 绿化率：50% 开发期数：第3期（共3期） 3期开盘时间：2011年 3期总户数：252户 建筑形态：别墅 项目信息:金地紫乐府建筑面积约6万平米，容积率仅为0.8。是由金地集团天津公司开发的城市中心纯别墅居住区，项目位于东南快速昆仑桥东南侧，轻轨一号桥站南侧的350米，隶属于天钢柳林新城市中心，是版块内首发的纯别墅住区。,金地产品线细分,77,代表案例：天津金海湾花园,天系：拥有独特资源的豪华精装公寓 天系产品主要以创新的豪华精装修公寓或类别墅形态，主力面积达到170 平米以上，通过对建筑立面、室内户型和装修、公寓大堂及电梯厅、会所功能空间的强化打造，为客户创造私密、奢华、有品位的高端公寓

42、生活。其地段往往占有如国际学校、市中心大型公园、江景、海景、高尔夫等独特资源，产品强调精装修的功能和品牌、重视对社区公共配套和服务的要求，讲究户型尺度的高舒适性及建筑立面、室内公共部分装修品质感的高要求，同时也重视对入户方式的高要 求，通常配有豪华和专属感极强的高端会所。天系的代表项目有金地海景花园、金海湾花园及金地翠堤湾等。它们分别坐拥大型公园、江景、海景等独特资源。由于位于城市核心地段，交通便利，社区及周边配套齐全。它属于金地集团的中端项目，通常面对的客户为城市改善型人群。,金地产品线细分,78,天津金海湾花园 地理位置：河西大沽南路1069号 占地面积： 2.40万平米 容积率：3 绿化

43、率：70% 骏工日期：2000年10月1日 总户数：316户 建筑形态：住宅、公寓 项目信息:金海湾花园位于滨江东路555号。 占地面积2.40万平米，总建筑面积约13万平方米，分别由1栋43层、两栋42层的超高层纯住宅组成，裙楼首层、5层为架空绿化园林。全区住宅户数只有316户，其中复式单位110户，标准层单位206户。 户型面积由228平方米至448平方米不等，最大户型1800平方米。 全部户型均有阳光庭园及望江庭园的双花园设计，部分复式户型设有三个阳光花园，花园面积多在50平方米以上。楼盘考虑周全每户都设有四大中央系统，(中央吸尘系统,中央热水系统,中央新风系统,变频式中央空调)。 金海

44、湾拥有面积达1.5万平方米的豪华会所，不仅有亭台水景，儿童游乐场,家庭影院,咖啡座还有各项多元化的运动休闲设施。区内附设周全的管家服务，24小时保安等。周边邻近超市、学校、公园、游艇会等。有地铁站和公交车。 金海湾花园被誉为中国十大豪宅，背靠文化气息浓厚的中大校园，北向独享滨江无敌江景，紧邻羊城八景之一的中大北门悠闲广场。,金地产品线细分,79,代表案例：北京金地国际花园,名系：主城区本土化城市公寓 名系产品是主要以市中心高层公寓为主的物业形态，其主力面积以130150 的三房、170 左右的四房为主，通过对建筑立面、室内户型和装修、大堂电梯厅、会所的强化打造，为客户营造舒适、有品位、有品质的

45、中高端市中心公寓生活。名系产品在地段选择，充分满足客户群对核心地段、城市级配套的高偏好度，在建筑立面、室内公共部分装修品质感有较高要求，对入户方式的舒适性也有较高要求，对会所的功能类型和专属上相当重视。名系的代表楼盘如北京金地国际花园，地处城市中心的国贸商圈，易受人流混杂及噪音的影响，并不适合打造顶级豪宅产品，因此名系列往往以面向商务型精英的精装小户型产品为主，并结合当地特有的文化特征吸引这部分高端客户。,金地产品线细分,80,北京金地国际花园 地理位置：朝阳区建国路郎家园15号 占地面积： 50000平方米 容积率：3.96 绿化率：41% 开盘时间：2003-05-01 总户数：741户

46、建筑形态：住宅、公寓 项目信息: 金地国际花园由南区的金地国际大厦和北区的金地国际公寓组成，是一个集国际标准的甲级写字楼、服务式公寓和高档外销公寓于一体的综合性地产项目。 金地国际花园A区(南区)由一栋150米高的国际甲级写字楼，一栋100米高的服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业裙楼组成，地上总建筑面积约为12万平方米。 金地国际花园B区(北区)由五栋高层公寓和一座中心会所组成，地上总建筑面积约为12万8千平方米。楼高错落，最高达34层，100米。生动活泼的天际线，和南区联合创造了一个具有标志性的国际化商务和居住区。,金地产品线细分,81,代表案例：上海金地未未来,未来系：主城拓展区时尚城市公

47、寓 未来系产品主要以创新和高附加值的中小户型产品为主，主力面积为90 平米以下的两房或三房、110130 平米的紧凑三房或3+1 房，通过风格前卫现代的立面造型、富有情趣的社区公共空间、功能完备的会所以及精致的精装修解决方案，为客户创造未来、前沿、时尚的居住感受。以交通出行的便利性、社区生活配套的便利性及品味时尚，满足客群的置业需求。社区营造重视户型空间的功能性和附加值及社区公共空间，会所注重功能性，社区风格较为新潮前卫。这类产品所面对的客群多为首次置业者。,金地产品线细分,上海金地未未来 地理位置：浦东新区张杨北路2899号 占地面积： 96383平方米 容积率：1.6 绿化率：35% 开盘

48、时间:2008年06月09日 总户数：1717户 建筑形态：小高层;多层; 项目信息: 金地未未来位于浦东张杨北路2899号，五洲大道以北，张扬路以西，毗邻轨道交通6号线五州大道站。金地未未来的三大创新建筑产品组合式TOWNHOUSE、高层TOWNHOUSE、空中院馆。绝大多数户型既有超高附加值的建筑空间，也有更富想象的生活空间，可谓“超空间建筑 院次方生活”金地未未来毗邻的6号线贯穿整个浦东新区，在世纪大道站与2号线、4号线相交，融入上海轨道交通网。毗邻的五洲大道直通翔殷路隧道，连接中环，是上海市首条生态环保大道，2010年长江隧道开通后，将成为崇明乃至江苏南通等地到上海的重要干道。通过便捷

49、的交通，本项目未来到达五角场大学区、外高桥港区、小陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区等上海最重要的几个现代服务业产业聚集区极为方便。金地未未来采用西低东高，使占小区一半户数的居民更接近一路之隔的sunpark公园，而洋房类物业由于远离轻轨，私密感、价值感大增；用了环形道路系统，以及地形高差，最大限度地减少车道对居住区秩序和环境的干扰；源于美国大师迈耶的现代美式白色建筑, 极富国际感和未来感，非常吸引眼球，成为区域内标志性建筑；延五洲大道、张扬北路规划了约2.5万平米的乐活公园，遮挡噪音，同时也成为社区运动的场所。使实际绿化率大增。,82,金地产品线细分,83,格林系：城郊生态园区 格林系产品立足

50、于城市郊区，通常占有较为优越的自然资源，通过尽可能多的设置低密度的物业形态，营造自然闲适的园林风格，同时打造偏向于体育功能的会所，以集聚人气。其园区追求安逸闲适的生活，讲究对户型空间的舒适度，同时对社区景观和活动空间也以非常高的要求打造，建筑立面多采用风情化的处理手法。从格林系列的产品一般位于城市近郊的区位以及价格水平来看，其普通住宅所针对的人群主要为中低端人群。,代表案例：北京金地格林小镇,金地产品线细分,84,北京金地格林小镇 地理位置：大兴区经济技术开发区天宝中街2号 占地面积： 299000 平方米 容积率：1.25 绿化率：37.5% 开盘时间:2002年07月18日 总户数：800

51、户 建筑形态：板楼,独栋别墅,联排别墅,叠拼别墅 项目信息: 离国贸中心16公里，15分钟车程。北侧紧邻“一栋洋房”，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校、开发区体育中心及规划中的开发区幼儿园，东北邻面积达20公顷的建设中的市政绿地。格林小镇在景观设计中采用了景观先行和线性景观的规划思路。项目先进行景观规划，然后在此基础上进行建筑设计；在景观设计中采用线性景观带的方法，三条线性景观带延伸到小区的各个区域，景观带沿线设计了大量供居民活动和休息的主题公园和广场，使人们有更多机会走出户外与他人交流。 格林小镇定位于“北欧风情，四季翠园”，为消费者提供理想的郊区化生活价值。项目突出了人在环境中与自然

52、的交流和与他人的沟通，创造出北欧小镇的宁静、自然、沟通的生活方式。摒弃各种空洞概念，格林小镇将每一理念都具体落实到产品细节，如同一阵清风吹拂北京楼市，于细微处闪烁精彩。,金地产品线细分,85,自在城系：主城拓展区大规模复合型高品质社区 自在城系产品系金地集23 年开发经验的大成之作，建筑体量通常在70 万方以上，以多种物业类型复合（社区混搭、组团集中），通过多重商业配套体系（集中商业、特色商业街和组团商业）、健身康乐体系（多会所差异化定位）以及社区服务体系的运作，形成身自在心自在的大型复合高品质社区生活模式。自在城系产品重视对社区综合配套的完备度和复合度，对邻里交往、社区氛围的关注度特别高，其

53、营造目标是希望客户在大社区里能够实现除工作之外的几乎所有的生活功能，如购物、体育锻炼、聚会交往等。同时，自在城系产品对户型空间的功能性和附加值的重视程度极高，对会所功能和档次都有相当的要求，普遍采用沉稳大气的立面风格，并统一营造协调的整体风格。,代表案例：南京金地自在城,金地产品线细分,南京金地自在城 地理位置：雨花台区板桥新城新湖大道（莲花湖体育公园东侧） 占地面积： 1030000平方米 容积率：2.2 绿化率：36% 开发期数:共8期 开盘时间:2012年9月29日(一号楼) 总户数：4061户 建筑形态：高层，多层 项目信息: 金地自在城项目坐落于奥体南部，板桥新城区域，项目紧邻130

54、0亩莲花湖体育公园，社区拥有10万商业配套，超市、银行、美食、电信、药房等已进驻，更多商家还将接踵而至；在学校配套方面引入了南京首席名校力学小学、南京实验幼儿园、贝街幼教(双语教学)三所知名学府；项目距离南京市中心新街口约21公里，车程约30分钟；距离奥体中心约10公里，车程约15分钟。宁芜高速、新秦淮河大桥等五条快速主路，迅速到达市区。 自在城总体项目建筑面积约为103万方，总占地约为46万方，共分为8期开发，目前项目即将推出5、7期褐石系产品自在城艺境。褐石建筑兴起于欧洲，兴盛于美国纽约，是纽约和新英格兰大多数历史名城的标志性建筑。世界现存的著名褐石建筑有哈佛大学、麻省理工学院、哈佛私人会

55、所、西曼斯公爵公馆等。金地汲取褐石精粹，倾力打造金地自在城5、7期褐石“艺境”系列项目。其中七期项目即将于12月8日公开样板区，项目由6幢高策，12幢花园洋房组成，首批推出的新品约80-128平米，以大尺度阔绰空间为特色，6种套型充分满足各类人群居住需求。,86,金地产品线细分,87,钻石系：景观资源稀缺型豪华别墅 钻石系产品是金地集团近期研发的创新豪华高端别墅，主要以独栋、双拼和联排别墅的物业形态，以占有景观极其优越的稀缺资源为园区开发选址。通过对地块自然资源的充分挖掘，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验。类产品为顶级塔尖

56、人士量身定做。通过豪华精装修、高档次专属性会所等为客户创造私密、奢华、有品位的高端别墅生活。,代表案例：金地佘山天境,金地产品线细分,金地佘山天境 地理位置：嘉松中路6888弄（近业锦路口） 占地面积： 210228平方米 容积率：1.0 绿化率：51.9% 开发期数:两期 开盘时间:2011年06月25日(一期) 总户数：713户 建筑形态：高层，多层 项目信息: 金地佘山天境，作为2010年上海的地王之作，不但是金地集团在中国60多个项目中最顶级的项目，也将是金地里程碑式的作品。项目南揽佘山，视野所到之处，便是佘山九峰十二山，逶迤十余公里。在被中外富贾名流公认为是上海顶级富人区的佘山，金地

57、佘山天境首创创新平墅，开拓豪宅的全新境界，为中国高端阶层打造享受性豪宅的平墅生活。近6米的挑高，超大私家游泳池等创新性产品设计，将为居住者开拓全新的豪宅生活方式。 项目位于新佘山国际住区嘉松中路。项目周边高端生活配套环伺，附近有佘山高尔夫球场、世茂佘山艾美国际酒店、宋庆龄国际学校、奥特莱斯购物中心等，在建中的75万方珠江生活广场集餐饮，购物，超市，娱乐于一体，将充分呈现静谧中的繁华。项目交通便捷，A9高架赵巷出口转瞬即达，近距离接壤轻轨9号线佘山站，30分钟可至市中心，工作、生活有效结合。新佘山国际居住，依托世界级枢纽-大虹桥枢纽中心，将使上海西部的区位价值发生重要变化，一个沟通长三角，面对全

58、世界的崭新繁华中心即将呈现。金地佘山天境将是百年佘山新国际住区中，自然与人文的完美结合！,88,金地产品线细分,附:金地产品线细分2,恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕，现已进入了27个城市，产品布局较为合理。 根据恒大自身优势，采用项目快速流转，通过规模化占领二三线城市市场，成为恒大的下阶段开发战略。 精品化、规模化、标准化的项目成功复制成为恒大在二三线城市发展的主要途径。,恒大金碧天下 城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目,恒大名都、恒大绿洲 坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目,恒大城 城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅社区,恒大华府 繁

59、华都市中心区域的顶级豪宅项目，设计有私家空中花园、空中别墅等超豪华产品,五类产品细分,建筑风格,恒大所有的项目为欧式风格，区别只在于现代或古典。 除“金碧天下”系列外，全部为精装修，无一例外,产品分阶,高端、中高端、中端、中低端、形成全面覆盖的产品供求链。 高端：恒大华府（城市豪宅产品）金碧天下（旅游复合产品） 中高端：恒大绿洲 中端：恒大名都 中低端：恒大城,恒大集团产品系列,高端产品线,目前在武汉、重庆、长沙、合肥、包头等地，位于城市中心。是恒大系列产品中最高档次、最豪华的豪宅项目 园林极尽奢豪，拥有辽阔的水景和丰富的植被资源。以大户型为主，超豪华装修。 配套以会所、幼儿园、商业街、综合商业中心为主。,恒大华府品牌系,繁华都市中心区域的高级豪宅项目，设计有私家花园、空中别墅等超豪华产