房地产现状及未来展望.ppt

1、房地产现状及未来展望,我们生活中的几个问题,1.目前最困扰你的事是什么？ 答：没有房！ 2.过去几年中最遗憾的事是什么？ 答：没买房！ 3.过去几年中做的最正确的一件事是什么？ 答：买房！ 4.最近1年中绝对不能做的事是什么？ 答：买房！ 结论：房子已经成为中国社会最大的一块心病,房子：中国社会最大的心病,房地产是一个民生问题 房子里包含着广大百姓太多的喜怒哀愁。 房地产是一个经济问题 房子事关我国经济增长和社会就业，事关地方政府财政收入，兹体事大！ 房地产是一个政治问题 房地产事关社会稳定和政权稳固，千万马虎不得！ 房地产是一个令人头疼的众口难调的问题 有房的人希望房价涨，没房的人盼望房价跌

2、。房产商、地方政府希望房价挺住，中央政府希望房价稳住，银行祈祷房价千万不要暴跌,多少平方米1斤？,新闻标题：男子无钱买房，同居4年女友投入房东怀抱！,想脱光，先买房吧！,房产商广告词：结婚不买房，就是耍流氓！,一、一路狂奔20年,（一）房地产市场发展历程 1.1978年前 只有建筑业，没有房地产业 2.1978-1991年 房地产市场初步形成 3.1992年下半年至1993年上半年 房地产过热时期 4.1993年下半年至1997年 市场调整时期 5.1998年下半年至2002年 培育新的经济增长点时期 6.2003年-2013年 宏观调控期 7.2014年- 市场调整时期,一、一路狂奔20年,

3、（二）狂飙突进的20年 上个世纪90年代初，中国房地产市场初步形成之后，经历了一个20多年狂飙突进式的疯狂发展过程。期间既历经了1992年的小平南巡、1998年的住房体制改革，也经历了1993-1995年的治理整顿、1997年的亚洲金融危机、2003-2012年的房地产调控和2008年的美国金融危机。但是房地产就像一头凶猛无比的疯牛，除个别年份前进步伐有所放慢外，大部分时间都在前进的征程上一路狂奔。 20多年间，房地产成交量持续扩张到天量水平，而房价更是一骑绝尘，攀升到令广大买房人望尘莫及的程度。,一、一路狂奔20年,（二）狂飙突进的20年 从上表中可以看出，中国商品房销售面积从1987年的2

4、697.2万平方米，增加到2013年的130551万平方米，是1987年的48.4倍，年均增长16.09%；商品房销售价格从1987年的408元/平方米，增加到2013年的6237元/平方米，是1987年的15.29倍，年均上涨10.87%。,一、一路狂奔20年,（三）推动房地产市场大跃进的因素 1.基本因素分析 （1）经济快速增长，居民收入快速提升 1979-2012年，国内生产总值年均增长9.8%，2012年，城镇居民人均可支配收入24565元，比1978年增长71倍，年均增长13.4%，扣除价格因素，年均增长7.4%；农村居民人均纯收入7917元，增长58倍，年均增长12.8%，扣除价格

5、因素，年均增长7.5%。 （2）城镇化水平快速提升 城镇化水平由1978年的17.9%上升到2012年的52.6%，上升了34.7个百分点，年均上升1.0个百分点。城镇总人口年均增加1586万人，乡村总人口年均减少435万人。,一、一路狂奔20年,（三）推动房地产市场大跃进的因素 1.基本因素分析 （3）国家最严格的耕地保护政策 严防死守18亿亩耕地红线。 （4）东方人传统的地主情结,一、一路狂奔20年,（三）推动房地产市场大跃进的因素 2.其他因素分析 （1）宽松货币政策的推波助澜 宽松的货币政策向市场注入大量的流动性，是导致房价飙升的货币因素。,一、一路狂奔20年,（三）推动房地产市场大跃

6、进的因素 2.其他因素分析 （2）土地财政及不合理的土地招拍挂制度 一些地方政府财政支出过度依赖土地出让收入，加上不合理的土地招拍挂制度，助推土地价格节节攀升，推高了房地产的土地成本。,一、一路狂奔20年,（三）推动房地产市场大跃进的因素 2.其他因素分析 （3）房地产市场投机等因素引发恐慌性需求 投机等因素推高房价的同时强化了房地产价格上涨的预期心理，而涨价预期增强引发恐慌性需求大量入市，进一步推高房价，导致房地产市场过度繁荣。,一、一路狂奔20年,（四）房地产过度繁荣的危害 1.影响房地产市场的可持续发展能力 房地产市场的繁荣以透支未来需求为代价，寅吃卯粮不可持续。 2.房地产泡沫过度膨胀

7、威胁经济和社会稳定 3.房价高企极大的降低人们的幸福指数 4.房价过快上涨加剧了社会贫富两极分化,二、这次调整看来是真的,当上一届政府手段用尽无计可施之际，在全国人民迷茫于房价是否还要继续攀升之际，疯狂暴涨的房地产价格停止了攀升的脚步。从2013年年底开始，中国房地产开始出现调整的态势。,全国70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况,二、这次调整看来是真的,9月1日发布的2014年8月“中住288指数”显示，288个城市一手房价格指数较上月下降2.9点，环比下跌0.26%，跌幅较上月扩大0.13个百分点，同比涨幅继续收窄至2.93%，全国一手房价格指数连续五个月出现下跌。 在监控的288个城

8、市中，一手房价格下跌的城市数量为153个。其中辽宁省锦州环比下跌4.38%，居全国跌幅之首，贵州省毕节、江苏省泰州、安徽省蚌埠和贵州省六盘水分别下跌4.00%、3.88%、3.76%和3.73%，分列跌幅二至五位。 全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域数为13个，分别为贵州省、安徽省、辽宁省、北京、湖北省、江苏省、云南省、江西省、天津、黑龙江省、上海、广东省、山西省。,二、这次调整看来是真的,2014年8月，中国城市住房二手房价格60指数较上月下降4.3点，环比下跌0.39%，同比上涨7.77%。 监控的60个城市中，共有52个城市指数环比出现不同程度下跌，较上月环比下跌城市数

9、量增加4个。其中，湖南长沙跌幅明显，环比下跌1.72%，广西北海环比下跌1.32%。北京、上海、重庆、天津四个直辖市的二手房价格指数环比仍持续下降。,二、这次调整看来是真的,一年多来，尤其是今年以来房地产市场的运行，基本上已经确认了房地产市场的调整态势。如果不出意外，未来1-2年内房地产市场调整的态势仍将持续。 现在的分歧是： 1.此轮房地产市场调整是深度调整还是一般调整？房地产市场会不会崩盘？ 2.从长远来看，中国的房地产价格未来是否还有上升的空间？,三、如何认识当前房地产市场的调整,（一）这次调整是市场机制自发调节的结果 从此轮房地产调整的背景看，这次调整既没有外部经济危机发生，新一届政府

10、也没有主动采取调控措施，所以有比较充足的理由认定这次调整属于房地产市场的自发调整。属于市场机制的自我纠错。 （二）此次调整属于亡羊补牢，为时未晚 就我国的实际情况来说，房地产市场早调比晚调好。房地产市场此时调整的结果，要好于泡沫继续膨胀后突然破裂导致的灾难性后果。 （三）此次调整对中国经济有利有弊 此次调整有利于中国经济转型升级和结构优化，也有利于房地产市场自身的可持续健康发展，对于城镇化推进和低收入阶层解决居住问题也有正面作用。负面影响是对当前的经济增长和就业会形成冲击，对于地方政府的财政构成一定压力，也有可能诱发区域性金融风险。总起来讲是长远利益和眼前利益的冲突。,四、调整会以何种方式进行

11、,（一）总体的判断 1.从调整时间看，房地产市场的此轮调整不会是暂时现象，将持续一段时间，可能会持续1-2年。 2.从调整深度看，个人认为房地产市场不会出现30-50%的极端深度调整，更不会出现崩盘现象。,四、调整会以何种方式进行,（二）调整为什么会持续较长时间 1.市场的力量难以抗拒和扭转 脱离公众购买力的房地产市场缺乏有效需求的坚实基础；寅吃卯粮透支未来需求的市场不可持续（出来混总是要还的）。 2.买涨不买落的购买心理 房地产的投资属性、购房支出的巨额性更强化了这一特征。投资性商品价格下降基本上都会出现“墙倒众人推”现象。 3.不动产统一登记制度出台，房产税改革与开征等因素。 还包括反腐、

12、股市转牛、房产商资金链紧张等因素。都会减少房地产市场的需求而增加市场的供给。,四、调整会以何种方式进行,（三）为什么房地产市场不会极端深度调整和崩盘 1.支持房地产发展的积极因素依然存在 包括：城镇化的持续推进、改善性需求等刚性需求的存在、宏观经济较高增长潜力的长期存在。 2.货币政策不再紧缩，逐渐转向宽松 3.中央政府和地方政府稳定房地产的强烈意愿 房地产对于宏观经济的重要性，土地收入对于地方政府的重要性，都决定了中央和地方政府具有稳定房地产市场的强烈意愿。 国家统计局的统计数字显示，2013年房地产投资对GDP的贡献率为13.6%左右，IMF报告称，房地产业为约9000万城镇劳动力提供了工

13、作，相当于城镇就业总人数的14%。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。 4.政府稳定房地产市场的储备手段较多 包括：放开限购、限贷，降低首付比例、税费减免等。,五、房地产市场的长期远景如何,（一）中国房地产衰落需具备的条件 1.经济高速增长的青春期消失 2.城镇化达到顶峰 3.人口开始负增长 这三个条件大约在2025-2030年以后开始出现 （二）房地产在10-15年内仍会有一定的发展空间 随着中国经济转型升级走向成功，随着工资和物价水平持续上涨，中国房地产价格在经历此轮调整后仍会有一个稳步上升的时期。 (三）我国未来房地产的区域分化问题 长远看，随老龄化和人口负增长，人口和产业逐渐向中心城市集中，中心城市和中小城市将出现分化。中心城市房价将保持坚挺，部分中小城市房地产市场将可能凋敝,六、策略建议,（一）政府应该采取的策略 贯彻“以稳为主”的方针。一方面采取有效措施来防范房地产泡沫破裂带来的严重冲击；另一方面也避免重蹈强力支持和刺激而加剧泡沫的覆辙。以时间换空间，通过工资和物价的上涨使房地产在平稳调整中逐步消化泡沫。