山东滨州黄河五路项目产品定位及发展战略沟通_93PPT_XXXX年.ppt

1、,【滨州黄河五路项目产品定位及发展战略沟通】,从“地王”到“楼王”,2010年1月23日,100万1亩，滨州的“天价”地！,我们面临的客观状况,毗邻滨州学院、市政府及市政办公大楼群、市政广场、新立河沿线大型生态绿地公园，新区交通干道黄河五路众多优势资源集于一身！ 本地块堪称新区的地王！,中心城区,行政、居住、文化、教育中心,滨州学院,我们面临的矛盾,地块规模小，做不成大社区，缺乏豪宅必备的先天条件； 地块小、地价高，不适合做低密度产品； 地块性质，不适合整体做商业。,高价地块常规的定位思路：商业？ 豪宅？ 花园洋房？ 高层？ ,商业,商业,梯形地块，东北有缺角，影响商业的展示,项目类比,我们要

2、清醒,地王就一定能成为楼王吗？,【前车之鉴】 渤海国际：06年 位于滨州商业中心，历经3年仍在销售，2、3层近100%空置。 金座豪庭：08年 同样位于繁华之巅，历经2年仍未售罄，目前2楼售价仅1950元/m2，均价仅2400元/m2左右。 可见，如果项目产品定位偏离了地块属性，地王未必就能卖成“楼王”！,充分利用地块，最大化做出面积 做高端产品，最大化提升单位利润空间 充分利用地块商业价值，最大化挖掘商业价值 打造产品高端形象，最大化提升价格,如何实现高利润？,？,高地价下怎样才能提升房价，提高利润,滨州市住宅市场分析,滨州市楼盘分布图,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,

3、13,14,15,1,4,中海城 望海花园 新河湾 麒麟阁 中海豪庭 名仕龙城 领域尚城 至尊门第 海通时代花园 泰山名郡 瑄嘉名都 滨州国际大厦 国贸新天地 清怡国际 金都汇 滨州国际大厦,2,3,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,以中海为中心的高档住宅区,新立河沿线住宅区,以市政府为中心的公务员住宅区,本案优势:要鱼更要熊掌,一个人可以拥有两座城,老城区 商业区,17,17,普通住宅销售均超70%，公寓销售过83%，别墅销售不理想,公寓在售项目较少； 销售率达90%以上； 面积集中在3060。,整体档次不高 除新河湾外，销售率较低，销售周期较长。,普通住宅,公 寓,别

4、 墅,在售项目以小高层、多层为主； 销售率达70%以上； 以大面积户型为主。,祥泰新河湾,项目规模 ：总建面7万，共400户 价格：多层;1F 3500，2F 3700，3F 3800，4F 3550，5F 2960；小高层:3200元/；别墅:6500元/ 户型及面积：多层103-180,小高层107-220 ,别墅200-360 目前销售：总体销售率达90%左右 后期开发：2010年3月推出19#、20#楼，两栋高层，为一梯两户，面积在107-180 营销诉求点：主打教育及配套，品牌地产，高档社区，打造新立河万亩氧吧,在售区域,商业未动,售罄,多层 价格：1F 3500；2F 3700 3

5、F 3800；4F 3550 5F 2960 面积：103-108,2010年4月 面市,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,优势学区概念对房价拉升效应明显,小高层 均价：3200 面积：107-220 剩余：178 4室，18# 138 3室，12#,望海花园,项目规模 ：总建面30万平方米 项目类型：多层20栋、小高层8栋、高层7栋，叠加别墅5栋 均价：小高层3000元/ 户型及面积：小高层 2房 88、91、98 3房：128-137 别墅：160 -240 销售率：约92% 营销诉求点：中海景区及周边奥体、五星大饭店等配套资源，地中

6、海风格，中央水岸，名流府邸,在售区域,下期开发,售罄,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,均价:3000 面积：88-137,锦绣城,温泉、高尔夫：只有2800，叠加的营销概念没有带来价格的明显提升,名仕龙城,项目规模 ：总建面10万平方米 项目类型：小高层4栋、高层7栋 均价：小高层均价3300元/ 户型及面积：1房：65,2房：107 ,3房：120-150 目前销售：目前一期4栋小高层剩余房源面积以148 为主，目前销售率约90% 后期开发：预计2010年推出二期4栋高层 营销诉求点：主打城市成熟配套，定位高端人群，纯小高层、高层社区。,在售

7、区域,下期开发,均价:3300 面积：65-150,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,先期展示、体验营销，户型设计优势明显,商业未售,锦绣城,项目规模 ：总建面30万 项目类型：小高层5栋，高层3栋，超高层5栋 均价：3280元/ 户型及面积：1房：53、56,2房：96,3房：128 、145 目前销售：裕华集团投资开发，裕华集资款可多顶房款，2009年12月开盘，但现在仅作场地平整，仅有两证，交房时间分别为2011年年底，2012年6月 营销诉求点：位置优越，教育配套齐全，人文氛围好小高层、高层社区,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚

8、城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,全部在售,均价:3280 面积：53-145,滨州首个大规模、纯高层社区,麒麟阁,项目规模 ：总建面32万，约3800户 项目类型：多层，花园洋房6栋，高层9栋 价格：4F 2500，15F 2800，均价约 2700元/ 户型及面积：2房：93、94、98，3房：119 、128 、135，4房：145-168，复式：159-235 目前销售： 剩余房源面积以148 为主，目前销售率约90% 后期开发：预计2010年4月推出三期2栋高层 营销诉求点：规模化社区，社区内麒麟湖湖景,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中

9、海城,中海,新立河东路,锦绣城,与新河湾形成产品档次错位，大户型销售难度大,领域尚城,项目规模 ：总建面20万 项目类型：一期5栋多层，11栋高层 均价：高层最低2700，最高4100，均价3300元/ 户型及面积：2房 129，3房 143、 154 、164，4房167 目前销售：一期多层被工商银行团购，1高层剩余房源面积以148为主，销售率约70% 后期开发：预计2010年推出二期5栋高层 营销诉求点：南派风情社区，新区品质大盘，中海湖景。,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,全部在售,典型的大户型、团购定制社区,在售项目中，2房面积

10、集中在90-120，3房面积集中在120-150,2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房 2房 3房 4房,面积,201以上,181-200,151-180,141-150,131-140,121-130,111-120,101-110,91-100,81-90,71-80,61-70,60以下,项目,88,98,望海花园,110,107,新河湾,名仕龙城,领域商城,锦绣城,瑄嘉名都,115,128,137,147,175,138,178,117,139,148,麒麟阁,165,129,95,116,96,143,164,16

11、0,147,131,122,145,128,117,167,170,70-90的2房，100-130的3房，存在市场供应断档。,189,70-90平米的 2房市场紧缺,100-130平米的 3房市场紧缺,95,116,180,清怡国际（公寓）,46,46,项目规模 ：4万平方米 项目类型：高层 现况：目前售楼处已开始接待客户，预计2010年4月推售； 户型及面积：公寓，30-46；2房，132；3房，152 营销诉求点：核心商圈，无限升值空间，首席星级商务生活区,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,中海城,中海,新立河东路,锦绣城,清怡国际,152 132,152 132,

12、小户型公寓与大户型公寓形成矛盾组合，定位摇摆不定，样板房展示有诱惑力,整体住宅类楼盘市场小结,滨城区目前多层供应量降低，小高层、高层产品供应量增加； 目前市场对高层产品的接受度逐渐转好，部分高层项目销售顺利； 大户型同质化严重，部分150以上大户型出现滞销。,高层、小高层住宅现状,目前公寓类产品市场供应量较小；多为大户型的边角料； 在售的公寓项目销售状况好，公寓产品较为紧俏； 同类投资类产品稀缺，公寓市场前景看好。,公寓类产品市场现状,1梯2为高层主力，大面积户型同质化严重,户型面积,新河湾,90-120 2房,110-130 3房,130-160 3房,望海花园,名仕龙城,领域尚城,麒麟阁,

13、无,滨州在售楼盘户型同质化严重，户型上没有创新，只是面积的叠加。,在售楼盘户型特点分析点评,面积多在100m2以上，其中以140m23房为主，面积普遍偏大， 设计多为1梯2户，多为南北通透，使用功能较舒适，但存在面积的浪费。 户型设计同质化严重，缺乏创新产品。,1,2,3,我们面临的难题：110亩 1000亩,2,3,6,已经出让地块,滨州市国有建设用地使用权出让公告 （2010.1.7）,5,7,8,10,11,6,5,6,7,8,9,10,11,第一竞争圈层供应量巨大,贴身肉搏将拉低房价上涨势头;第二竞争圈层将再现地王,推高房价继续上扬.,第一竞争圈层,第二竞争圈层,5,9,1,VS,1-

14、2年内,市场不可预期性骤然大增,对本项目定位提出严峻挑战!,4,2010年，项目周边预计有100万的供应量,2,3,6,5,1,4,名仕龙城,望海花园,麒麟阁,领域尚城,新河湾,至尊门第,我们做什么？,高价值产品，何去何从？,根据容积率对应各个物业类型的特点，再结合本项目地块的自身特点，我们认为复式高档住宅、高层两种物业形式符合本项目的实际情况。,独栋 别墅,Townhouse、叠拼 花园洋房,复式、高档住宅,中档住宅、高层住宅,普通多层、小高层住宅,财富阶层,准财富阶层、上层中产,普通中产阶层,底层中产、小资,普通工薪层,远郊、低密度,郊区、低密度,近郊、低密度,城区、高密度,城区、高密度,

15、高层就一定难卖吗？,高层为什么难卖,为了追求容积率,大户型市场供应大,高层滞销,为了做到户型通透,为了多出面积,做大户型,做1梯2户,做高层,高层难卖的原因：1梯2户的设计始终走不出大户型的圈套，如打破“高层就是一梯二”的思维限制，户型布局采用“点板结合”的创新布局，可将单户面积控制得当，再加产品推陈出新，高层将能实现顺畅销售。,？,应对不确定性市场核心策略定位完全差异化！,【小高层】中等户型+中小复式+居家型公寓 + 【多层】空中别墅,核心产品, 提升利润空间,价值提升标杆，补缺产品,价值提升标杆，补缺产品,80-130m2,130-180m2,40-60m2,130-150m2,补缺产品，

16、吸纳刚性需求,40%,30%,10%,20%,本项目住宅业态定位建议,小高层 多层,80-130m2,130-180m2,130-150m2,40%,30%,10%,20%,（中等户型 + 中小复式 + 服务式公寓）,面积区间,产品类型,配 比,（挑空复式+高厅三叠）,40-60m2,核心产品, 提升利润空间,价值提升标杆，补缺产品,价值提升标杆，补缺产品,补缺产品，吸纳刚性需求,应对不确定性市场核心策略定位完全差异化！,小高层：别人做普通大3房，我们做挑空小复式！,【产品定位策略】：差异化产品定位，吸纳刚性需求，填补市场空白 【产品面积定位】：平层：80-90m2的2房占20%；100-13

17、0m2 3房占40%； 复式挑空：130-140m2复式占15%；140-150m2复式占5%。 【主力目标客户】：中等收入购房客户，政府机关公务员，私营业主，社会精英,应对不确定性市场核心策略定位完全差异化！,抢占市场空白点沿路小高层做居家型公寓,居家型公寓,40-60m2,【产品定位策略】：1房1厅独立厨卫，填补市场空白，吸纳投资置业者 【产品面积定位】：40-60m21房1厅独立厨卫，完全满足居家需求 【主力目标客户】：中高收入投资客户，个体生意人，企事业单位高管，公务员,鲁中唯一创新挑空小复式中产阶级的时尚奢华家,鲁中唯一创新挑空小复式，建筑面积：126m2，,5.4米挑空餐厅,首层设

18、置为公共空间 ：客厅、餐厅、厨卫、书房等,上层为私密区：主卧室、次卧室、家庭厅，卫生间,首层,上层,挑空复式设计特点：2层空间，客厅局部挑空设计，独特的空间感，尽显客厅的尊贵豪华。,已经市场验证,推出即售罄,多层：别人做普通3房，我们做电梯空中别墅！,中等挑空复式 + 高厅3叠,140-160m2,140-150m2,【产品定位策略】：价值提升标杆，带电梯挑空复式填补城区市场空白； 【产品面积定位】：电梯复式洋房：140-160m2的2房占60%； 1层设院落。 3叠空中别墅：140-150m2占40%；每户设挑空入户花园 沿黄河四路多层做平层中小户型：80-120m2 【主力目标客户】：高端

19、收入购房客户，企业主，事业单位高层，政府官员,注：复式及3叠户、产品能够拉升项目整体价格，但需要做挑空设计，将会牺牲少量面积。,【注】： 沿黄河四路多层: 做80-120m2平层中小户型。,经典三叠产品鉴赏,三叠成功人士的空中别墅！,复式洋房的升级版：复式+错层 三叠空中别墅 三叠设计要点：复式中间再做夹层，2层空间变3层！客厅为挑空设计。,1,2,3,剖面示意：,复式上层,夹层,挑空部分,创新3叠，建筑面积约：140m2，,住宅差异化一揽子解决,本案产品,竞争产品,151-160,141-150,131-140,121-130,111-120,101-110,91-100,81-90,71-

20、80,61-70,51-60,41-50,31-40,161-170,171-180,181-190,大两房,大三房,1房1厅1厨1卫,复式挑空、高厅3叠,平层三、四房,供应基本为0,中等三房,中等两房,鲁中创新小复式,如按本项目产品能够做到差异化， 住宅均价有望突破4000元,商业部分产品定位,我们要打造什么样的产品？,中兴 地王广场,地块商业价值分析,行政、居住、文化、教育中心,成熟商业中心,黄河八路,黄河五路,黄河二路,滨州学院,新区商业潜力巨大,商业与住宅区的过渡带,滨州主要商业、酒店分布及特点,1,2,3,4,5,6,7,8,名雅商务酒店 银座佳驿酒店 格林豪泰酒店 如家快捷酒店 和

21、佳商务酒店 怡家商务酒店 浩泰商务酒店 贵和商务酒店 银座商城（中心店） 中百商场 渤海国际 时代购物中心 银座商城（黄五路） 银座商城（渤八路） 银座家居（在建中） 银座商城（中海店）,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,16,15,9,10,11,12,13,14,15,16,新城区商业配套严重缺乏,老城区商业扎堆,分界线,商务酒店,商业,新立河东路,银座的发展轨迹表明：商业不过新立河成为滨州商业发展的一大现象，但是随着新区的成熟，就近购物已成为迫切需求。本项目位于新城门户，存在巨大商业机会！,项目北对面滨州学院,滨州学院,【滨州学院】 综合性普通本科院校 占

22、地2436亩，建筑面积49.5万平方米 在校生19000余人，普通本专科生14180人 21个系，26个本科专业，38个专科专业 专任教师701人，教授、副教授203人，具有博士、硕士学位的262人,【滨州学院学术大厦】 占地面积：12423.3 建筑面积：21577 容积率：1.74 1-3F，大堂、会议室、办公室、宴会大厅 4-8F，客房 9F，设备间,滨州经济型酒店发展迅速,经济型酒店主要集中在老城区，新区及开发区经济型酒店明显偏少； 如家快捷酒店和银座佳驿连锁酒店，在当地影响力较大； 价位在80151元之间，整体经营状况良好；,新悦国际,渤海国际,黄金国际,经济型酒店,商 业,“一星的

23、墙、二星的堂、三星的房、四星的床”,本区域缺乏经济型酒店,商业定位组合建议,综合体 2-3层大卖场，引进大型连锁超市 2-3层引进大型连锁超市，物业持有获取长期增值收益。 以超市做依托，1层可做内街铺出售。 如内街铺出售5000平米则销售额约6千万。 注：本部分商业建议在2期开发，先进行招商，如招商困难则可考虑与具有商业运营资源的实体（如深国投）合作开发或直接卖楼座。,2-3F超市,公寓,1F内街铺,经济型酒店,【定位解析】： 大卖场可充分利用本地块商业价值， 引进成熟大型连锁超市，可在短时间内吸纳人流，聚集商气，给住宅提供支持，并且能够启动和带动新立河沿线的商业价值。,沿黄河五路,商业上层沿

24、街投资型公寓定位组合建议,经济型酒店 + 服务式公寓,30-40m2,40-60m2,【产品面积定位】：酒店式公寓：30-40m2； 服务式公寓：40-60m21房1厅占60%；独立厨卫，具备居家功能 【主力目标客户】：中高收入投资客户，个体生意人，企事业单位高管，公务员,可提前联系加盟速8酒店，利用连锁品牌效应，保证后期经营稳定； 体量建议控制在150-200套。 可通过返祖形式出售，低首付门槛，利于快速出手。 后期经营可与周边政府机关单位，签署协议会员单位。,商业定位组合建议,【定位解析】： 新立河沿线，虽然目前不具有商业氛围，但随着本片区的日益发展成熟，依托社区居民及滨州学院的消费力，有

25、较大的商业发展潜力。 如引进成熟大型连锁超市，可在短时间内吸纳人流，聚集商气， 带动新立河沿线的商业发展。,沿新立河与黄河四路沿线,2层沿街迷你商铺,如果北侧大商业招商不确定性大，沿街铺面积建议控制在100m2以下； 如果大商业确定，沿街铺面积可做到100-150m2。 如二层商铺能将面积和总价控制得当，将迅速扩大客户群，快速出手。,原规划方案 面积少，赚钱少，但好卖,优点：多层占有相当比重，无商业，销售风险小 不足：损失面积，高价地无法卖出高价利润 关键：解决高层销售难和商业招商难的问题,1期,2期,建议：解决高层销售难问题，多出面积多赚钱,商业 + 公寓17F,商业,17F,22F,17F

26、,主题景观,为最大化利用地块，建议尽量多开高层，考虑采光影响及多层电梯洋房将来的私密性及组团的完整性，建议将多层设在东南侧；小高层放在西侧及北侧。,业态排布考虑因素：,建议南侧4栋小高层，7栋多层及商业作为1期，约11.5万m2。 北侧3栋小高层作为2期. 北侧商业及公寓作为3期。,2期,3期,1期,2期,3期,开发顺序：,1期,回款目标预计： 如工程手续进展顺利，2010年4月能进场，7月能取得预售证 2010年9月底，预计1期可销售50%，回款 1.1亿元。,营销推广策略,把握市场形势，打一场闪击战！,行动纲领步步为营，快速出手！,闪击战 Blitzkrieg,闪击战三要素： 1、奇袭差异

27、化 2、集中全方位 3、速度迅速传递 目标：5大战役，环环相扣，迅速出手,目标客户分析,本项目的目标客户群可分为以下3类：,期望时尚、高档、体面的居住环境是目标客户共同的居住理想,客户,身份感优越感安全感舒适感 （根据客户盘整结果）,推售节奏,先多层空中别墅，后沿街多层，小高层，分批推售 （大规模推广启动基础）,开发商发 展战略,项目需要提升市场美誉度，以产品目标为基础切入市场打造名牌效应的发展战略面临着以综合服务为基础的品牌战略过渡的困境；,推广策略,建立以客户为导向的营销策略,包装先行,高举高打,集中宣传,主动出击,活动营销,特别营销手法,配套、管理,策 略,（制造营销节点）,（酒店、超市

28、、展销点）,高形象占位，高品质展示,客户体验，事件造势,A,B,C,主动出击，引导消费,（制胜三招）,形象导入：以别墅高端的姿态拔高整体形象,打造滨州首个 异国风情空中别墅社区,以多层复式及三叠产品（空中别墅），作为整体形象的提升点，提出一种居住“新别墅”时代的概念，：,比望海花园更精致， 比名仕龙城更体面！ 比新河湾更惊艳！ 让滨州的富人都翘首驻足！,开启滨州居住升级新时代！,让理想生活不再遥远！,案名建议： 【中兴香槟美墅】 【中兴理想之城】,制造悬念,引发关注,蓄势待发,蓄势开盘,雷霆亮相,引爆市场，开闸放水,推波助澜,卖点剥离,层层推进,激发共鸣,激发欲望，积累需求,项目推广五大战役,

29、强势亮相，引发轰动,雷霆亮相,制造悬念,激发共鸣,推波助澜,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,积累咨询客户 150组,预计目标 重要节点,临时售楼处 开放接待,售楼处开放 沙盘模型,公关活动 活动广场,预售取得 样板房 样板园林,积累咨询客户 400组,VIP卡300张 预交订金5000,分阶段推广节奏,第五阶段,蓄势开盘,选房150套 回收资金3500万,推出第二批房号,配套资源 工程进度,开盘后销售期12个月,营销渠道策略,两条腿走路：线上、线下双管齐下,临时售楼处包装；售楼处建设，样板间筹备,围墙广告更换、户外广告牌,围墙广告,筹备期,内部认购期,开盘热销期,重点：确定产品方案,样

30、板间体验馆开馆仪式,客户积累，收诚意金,开盘销售，密集推广 活动聚客，热度维持,各项工作筹备,2010年3-4月,7月-12月,广告出街、价格摸底，接受预约登记、活动推动宣传，首批选房,中兴置业会成立，周末USP聚客,围墙广告、售楼处外包装展示,户外广告：户外广告牌,报纸广告：渤海晨刊等,人员派单：持续派发单张,楼体广告,2010年5月-6月,准备工作就绪,首批客户锁定,二批客户蓄积，开盘强销,5月初接受预约登记,4月下旬进场,6月底首批选房,指示牌、道旗,7月底开盘,开盘活动,阶段性派单,围墙更换、楼体包装,强力宣传、2批预约登记展开、促销活动持续聚客宣传，开盘,短信广告：预约登记到开盘后1

31、个月,3月初销售员招聘到位,行销开展,瑄嘉老客户回访、老带新政策推出；中兴置业会成立；政府事业单位团购拜访,线上推广节奏,启动前奏 围墙广告,形象启动 户外广告 短信广告 报纸广告,包装先行,形象导入 高举高打,集中宣传 形象巩固 卖点诉求,形象巩固 户外广告 短信广告 报纸广告 单张宣传,价值提升 楼体包装 户外广告 短信广告 报纸广告 电视宣传,形象巩固 卖点诉求 价值提升,价值巩固期,价值持续提升,持续热销期,线上营销,策略效用,营销节奏,线下推广策略,客户梳理 分类梳理客户 问卷意向盘点,梳理目标客户 分类营销策略,线下营销,策略效用,地产峰会 集中项目价值传递,老带新 业主联动，口碑

32、传播,客户拓展 全线挖掘客户渠道，搜寻目标客户,客户联动 增值计划，全民联动推介,集中项目宣讲，传播产品价点，精准目标客户,开盘前借势一期成果，全线拓展客源,开盘后巧借客户口碑传播，实现线下推广,客户精准，价值升级,营销节奏,营销措施“老带新”奖励活动,有效、充分调动金椅豪园业主的积极性和资源，使老业主成为有效的营销渠道之一。 “老带新”奖励活动设计： 对“老业主介绍新客户”采取递进式奖励办法，并且奖励实用，兑现及时。奖励设立如下： 老业主介绍第1个和第2个新客户： 每成功介绍1个客户获得1000元消费金额； 老业主介绍第3个或以上新客户： 每成功介绍1个客户获得1500元消费金额； 说明：老

33、业主需于新客户签定买卖合同后方可兑现奖励。,“利益驱动”,线下,客户联动：突破直效营销的束缚，全线联动,间接联动： 间接联动，是常见的一种链式联动方案，这里的参与主体是“第三人”，所有的营销活动均由“第三人”独立参与，“第三人”与开发商和产品不构成直接的利益关系。 间接联动机制：,开发商,营销人员,第三人,产品,第3.1人,第3.2人,联动协议,客户成交,客户推介,客户上门,上门记录,成交记录,联动奖励,继续推介,奖励机制： 统一按成交量计算： 每推介客户成交1套，每套奖励1000元； 每推介客户成交3套以上，每套奖励1500元；,线下,联动对象：滨州各售楼处销售代表桑拿馆经理人员酒店宾馆经理

34、人员企业员工等,广告推广,全民大调查： 一次有关滨州都市居住理想的探索与发现， 一次所有滨州人理想生活的寻梦之旅 寻找你梦中的房子 滨州人，你住的怎么样 ？ 什么样的生活才是你希望的理想生活？ 你的理想生活在哪里？ 参与调查可参加抽奖，一等奖QQ汽车！ 开通有奖调查热线，欢迎广大市民踊跃参与！前200位参与对者将获得精美礼品份，并有机会赢得万元超值大礼！,第一战役全民有奖大调查，引发全城热议,全民调查结果揭秘：68%的滨州人没有理想居所！ 中兴置业 许滨州人一个理想 1000亩沿河生态园林之畔 10万平米空中豪宅即将面世 滨州新区居住即将升级 理想生活，现在起航,第二战役激发共鸣：中兴置业许滨

35、州人一个理想,理想之城，创作中,围墙广告出街：,第二战役激发共鸣：中兴置业许滨州人一个理想,提前10年住别墅 中兴置业引领滨州进入新别墅时代 源自北美现代休闲格调建筑群 一期130-160m2空中别墅风情面世 交1万顶2万，VIP卡限量申购开启,第三战役雷霆亮相，开启VIP卡申购,中兴，做山东的万科 开启滨州新别墅时代 源自北美现代休闲格调建筑群 一期140-160m2空中别墅风情面世 交1万顶2万， VIP卡限量申购中,第三战役雷霆亮相，开启VIP卡申购,第四战役卖点层层剥离，蓄势开盘,新别墅生活六大宣言,宣言一：要鱼也要熊掌 宣言二：拒绝一层不变 宣言三：不得浪费空间 宣言四：告别平庸时代

36、 宣言五：不可浪费票子 宣言六：出入要有面子,新别墅生活十大标准,1.规划超前化 2.户型合理化 3.建筑艺术化 4.质量标准化 5.建材环保化 6.配套完善化 7.服务酒店化 8.环境公园化 9.生活科学化 10.社区人性化,第四战役卖点层层剥离，蓄势开盘,制造节点，聚集人气，提高成交率,5月中兴置业会成立,4月一期多层vip申购,6.01/一期小高层认购,周末楼盘活动,3月全城造势,7.15/小高层解筹,制造节点，聚集人气！ 提高成交率,通过稳定周期持续的活动营销（公关）事件，聚集人气，进而影响和促动意向客户咨询购买。,活动具备：新颖性、娱乐性、表演性、展示性、参与性。,8月开盘,事件,营

37、销活动：产品说明会暨vip认购,活动时间：2010年4月 活动方式：邀请客户参观楼盘现场并召开产品说明会，说明楼盘优势，为开盘积累意向客户。,【成立目的】： 通过成立置业会，将中兴客户资源有效整合挖掘，扩大品牌知名度及市场影响力；与项目的促销活动充分结合，促进得利斯现有项目的销售。 【会议主要流程】： 入场登记并发放会员手册及入户申请表； 介绍成立置业会的意义、远大目标，做表态性发言； 介绍置业会各种说明、规定、制度、办公地点等； 现场办理入会手续颁发银卡（也可以会后到售楼处办理）；,营销活动：中兴置业会成立仪式,营销活动：新别墅生活体验馆开放,通过高端项目定位推广，抬高客户对项目售价的预期，

38、经过充分蓄客聚势，开闸放水，引爆市场。 样板间究竟有多美？ “赶大集”，看看别墅生活样板城究竟啥模样？ 五月黄金周，通过“赶大集，逛别墅”展示活动引发全市公众现场体验，彻底征服公众，提升客户价值期望 9点9分，通过液晶显示器显示开盘起价，客户兑奖认购。,产品差异化营造策略,开发制胜策略一：把金子贴脸上 别人有的我们也做得更好！只要看得见的，一定显得很高档，给客户最直观的尊贵感受！气派的小区大门主入口，社区景观园林设计。 开发策略二：把铁皮包在衣服下只要客户看不见的，在确保质量合格的前提之下，该省的钱就省，以求产品保持最强价格竞争力,让银子看起来象金子,打造高贵优雅的法式风情建筑群落,打破本土传

39、统住宅楼的外形设计， 采用优雅浪漫的法式建筑风格， 使每一栋楼都像一座奢华城堡， 营造高贵与诗意的高端社区形象。,沿街多层设计屋顶花园,沿街部分多层，3层可设计屋顶花园，增加项目卖点,法式建筑：优雅，稳重，浪漫,打造差异化的社区绿化特色,打破传统社区古板的绿化方式 采用丛林式，层叠法，亲人化的绿化理念 充分利用每一寸道路以外的空地进行绿化布景 营造郁郁葱葱的度假小镇,关键词： 亲人化绿化：绿化与人、与房屋零距离；强调人的可参与性，绿化不仅只有观赏性，而是人可以在草坪、绿树中活动。绿化仅靠房屋来做，即充分利用了空间，增加了室内的景观。又是一层绿色屏障，保证了住户与外界的私密性。 丛林式，层叠式：充分利用仅有的平面空间，采用高低不同的绿植，设计出丰富的层次，充分利用垂直空间，给人