培训课件物业 (4)Microsoft PowerPoint 演示文稿.ppt

1、培训课件4,目 录,安全保卫服务 消防管理 车辆管理,安全保卫服务,门卫服务按照规章制度及警容风纪的管理要求 1、通过检查出入证及要求来访人员填写“访客登记薄”控制外来人员出入 2、门卫保安人员应按有关物品出入管理规定对带入、带出建筑物的物品进行检查、控制 3、门卫保安人员应按部门或项目的规定对车辆、行人进行管理 4、门卫保安人员应监督、控制施工人员、供应商和推销人员入内 5、门卫保安人员应与巡逻保安、车场保安及消防监控室值班员紧密协作联防，最大限度地保障客户的生命和财产安全,安全保卫服务,门卫服务按照规章制度及警容风纪的管理要求 6、门卫保安人员在遇到异常事件时顺应报告领班、主管、部门经理，

2、紧急时直接向部门经理报告 7、门卫保安人员应劝阻在禁烟区域吸烟的行为 8、门卫保安人员在遇到客户、员工情绪激动或其他紧急情况时应保持冷静，并采取控制措施，避免事态进一步恶化 9、门卫保安人员应汇报值岗范围内的项目财产受损情况及所需要的维修。关系到安全问题时应立即上报部门经理或主管 10、门卫保安人员应打扫岗位区域卫生，记录当班的重要事件，交接物品，如钥匙、对讲机等 部门经理和主管应定期检查门岗保安人员的工作情况以确保其遵守相关规定,安全保卫服务,巡逻服务工作职责 巡逻的目的是巡视和检查物业管理公共区域，防止不安全事件发生，维护物业管理区域的公共秩序 1、熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处

3、理疑难问题 2、巡查楼层等共用部位、共用设施设备完好情况，做好记录 3、维持物业管理区域的治安秩序 4、协助班长处理紧急情况 5、当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作质量，并做好记录，及时将当班情况反馈给相应部门 6、主管负责检查、督导工作，对有关工作提出改进方法及注意事项,安全保卫服务,巡逻服务巡逻内容 1、检查治安、防火、防盗、水浸等情况，发现问题，立即处理，并通知中心控制室 2、检查消防设备、设施（烟感器、温感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关等）是否完好 3、检查防火门是否关闭，机房门、电井门等是否锁闭及有无损坏 4、巡视房屋外墙、玻璃等设施是否完好，有损坏应做记录

4、，并上报主管或服务中心领导 5、在物业管理公共区域内巡查，发现有可疑人员，前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。如果是摆摊叫卖的推销人员，应劝其离开物业管理区域 6、详细记录意外情况发生时间及确切位置,安全保卫服务,守护服务守护安保工作程序 1、保安人员上岗前进行自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，做好上岗签名 2、保安人员应精神饱满、站姿端正、真诚微笑地在岗位上执行安全保卫任务 3、对来访者值班人员应先联系所去的部门，办理有关手续后方可允许入内。建立岗位记事本，发现可疑情况应及时记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报 4、严格执行各项规章制度，严格工作作风，树立保安的良好形象,

5、安全保卫服务,守护服务应急情况处理 1、遇有违法犯罪分子进行纵火、行凶、爆炸抢劫、盗窃财物等违法犯罪活动，在保证自身安全的前提下要及时制止，并将其抓获，同时应迅速报告保卫部门或公安机关；或积极采取扑救、抢险、排除险情等措施，尽力避免或减少损失，并做好现场的保护工作。 2、遇有聚众闹事的问题，应立即向有关方面书面报告，并协助客户单位或保卫部门、公安机关迅速平息事件，妥善处理问题，防止事态扩大。 3、遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标时，要进行劝阻，让其离开；如果上述做法无效，应通知呆傻、精神病人或醉汉家属或工作单位或当地公安派出所，尽快将其领回或采取控制、监护等措施。 4、守护目标发生火警时要迅速报警

6、，讲明火警的单位、地点、着火的是危险物品还是一般物品，在路口引导消防车进入现场并介绍火场情况和水源情况；积极扑救要迅速切断与灭火无关的电源，关掉煤气总开关，将易燃易爆物品撤离起火现场，启用灭火器材努力扑灭初起之火，保护好现场维持好火场秩序，防止坏人趁火打劫并积极参加抢救工作，向消防和保卫部门提供情况协助有关部门查找火灾原因，研究和改进防火安全措施。 5、守护范围内发生盗窃案件时，应迅速向上级报告；主动维护好现场，不准无关人员进入；积极向公安机关、保卫部门提供情况、协助破案；要认真总结守护工作的经验教训，堵塞漏洞。 6、发现在守护范围内有行动诡异、神色慌张、行为可疑的人时，要留心观察，注意其行为

7、的发展，并及时向保安部门有关负责人报告，请示如何处理，做好控制工作。,安全保卫服务,安保常见问题的处置 1、遗失物品招领程序 员工在工作中如发现遗失的物品，应主动交到保安部门，保安部门的内保员在接到送来的遗失物品时，要登记、备案，逐项登记核对，贵重物品必须存入保险箱；在确认所拾物品的物主无误时，才能发还，并请物主在丢失物品认领本上签字认领；遗失物品逾期无人认领，可经保安部经理签字，上交上级部门处理。 2、可疑人员处置程序 发现可疑人员，对其跟踪观察，暗中进行监视，防止其制造破坏事件；及时报告保安部门的负责人，并发出信号，通知门卫及其他保安人员对其严密监视；情况确属可疑的，应对其进行盘问，查验其

8、证件，注意对方的神态，查明原因后视情况进行处理，确认没有问题后放行，必要时送公安机关。 3、电梯困人处置程序 当有乘客被困在电梯内，如有闭路电视或对讲机，应观察电梯内的活动情况，详细询问被困者有关情况及通知服务中心人员到电梯门外保持联系；立即通知电梯维修单位派人解救被困者及修理电梯；密切留意被困者有无不适，如有不适立即通知医护部门、消防部门；被困者救出后询问被困者是否需要帮助；记录从开始至结束的时间、详细情况及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离去时间，消防车、警车及救护车的号码等；记录被困者姓名、地址、联系电话及到本物业项目的原因，如被困者不肯留下姓名等自行离去则记录备案；记录被困者救出

9、的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。,安全保卫服务,安保常见问题的处置 4、停电处置程序 接到停电通知时，物业服务中心写出通知告知全体客户；准备充足的照明工具，保安人员与物业管理员逐点检查备用照明的配备情况；工程部门负责后备电源启动的具体操作工作；保安人员加紧巡逻防止盗窃、火灾等事件发生，同时加强出入物业管理区域人员的登记工作。 5、易燃气体泄漏处置程序 收到易燃气体泄漏的信息应立即通知主管部门并尽快赶到现场；抵达现场后要谨慎行事，敲门进入后（不可打电话、开灯、开风扇及任何电掣）立即打开所有门窗，关闭煤气或天然气掣，严谨在现场吸烟；有关人员到场检查，劝阻围观，若有围观者应劝离现场；如发

10、现有受伤不适者应小心妥善处理，等待救护人员及警员到场；记录详细情况尽快呈交主管。 6、大风雨处置程序 定期检查应急备用工具、急救箱；将应急使用的电话号码张贴在宣传栏上；提醒客户搬离放在窗台及阳台花架上的花盆及杂物；紧闭所有门窗、电梯机房或垃圾房等门窗，作好防水措施；留意天气预报并通知客户；如大风雨天气昼夜不停，需安排物业管理人员值班；物业管理人员参加抢险工作时，要注意自身安全，采取适当的安全措施。,安全保卫服务,安保常见问题的处置 7、客户斗殴处置程序 立即劝阻斗殴，并劝双方离开现场，如能确认属违犯治安管理规定或犯罪行为，应及时报告公安机关或将行为人送公安机关处理；提高警惕，防止坏人利用混乱之

11、际，进行破坏活动或盗窃活动；说服围观群众离开，确保物业管理区域的正常治安秩序。 8、对不执行规定、不听劝阻人员的处置程序 立即规劝。对不听劝阻者，查清姓名及单位等情况，如实记录并向保安部门汇报。发生纠纷时，要保持沉着冷静，任何情况下不要与客户发生争吵，以理服人，对蛮横无理者或故意扰乱滋事者，视情节报告公安机关依法处理。 9、发现有人触电的处置程序 发现有人触电，应马上赶到现场，关闭电源，在未关掉电源之前切不可用身体去接触触电人，以防止自己触电，用绝缘体把电线或人拉开，立即进行人工抢救，并叫救护车。,安全保卫服务,门卫、巡逻、守护服务范围、方式及措施 1、门卫协助性服务的内容和方式友善与威严共存

12、，服务与保安并举 为客户提供物业管理区域内的引导服务；为客户提供有关物业服务方面的简单咨询服务；组织、帮助客户有秩序地进出物业管理区域；当客户携带较多物品时，应提供必要的帮助；对老弱病残及需要帮助的客户，应提供必要的帮助。 用诚恳对待无理、用善意化解蛮横、用祥和化解粗暴、用耐心赢得理解 2、巡逻服务的范围和方式 限定在物业管理区域的公共地方：物业管理区域内的绿化区、休闲娱乐场所、停车场、走廊通道、电梯间、安全通道、消防通道等。未经客户允许，安保服务人员一般情况下不允许进入客户的房间内。 巡逻方式：1）定时巡逻和不定时巡逻。定时巡逻（如每隔2小时）巡逻一次，作用是对安全情况心中有数并能控制秩序，

13、发现问题及时解决。为防止犯罪分子了解巡逻规律，有必要采取不定时的方式。2）穿制服巡逻和着便装巡逻。保安人员穿制服巡逻，保安主管穿便装巡逻，可以同时或交替进行。3）巡逻要求。次数根据实际情况和客户要求而定；巡逻人员要多看、多听、多嗅；按要求作好记录，及时反馈情况。,安全保卫服务,门卫、巡逻、守护服务范围、方式及措施 3、安保守护的形式和措施 1）设置必要的守护哨位根据具体目标、特点及周围环境条件设置 固定哨。一般设在小区出入口。 游动哨。薄弱环节或易出问题的部位、区域巡逻。节假日、夜间及气候恶劣、社会治安情况复杂的时候特别要加强。 瞭望哨。守护范围大，选择制高点。 2）使用电子保安系统 闭路电视

14、监视系统。固定摄像头、球型机。录像保存。 电子保安系统。门窗电磁开关、红外线幕帘、紧急按钮、燃气报警、巡更系统等 维护与管理。定期维护和管理，定期模拟现场进行功能测定。 还可用以测试保安人员的反应。,消防管理,火灾预防 1、执行消防检查制度 定人、定时进行消防安全巡逻，做好检查记录，发现问题上报；定期由主管会同各部门防火负责人进行安全检查，由消防监控领班对器材、设备、设施进行点检；消防主管应按时会同工程部专业人员对消防系统进行测试检查；每逢重大节日、活动前夕进行消防安全检查；每年（一般在年底）由项目经理会同保安负责人进行年终消防安全大检查；所有检查过程中发现的问题及时发整改报修通知，并在完成后

15、复查。 2、应对火灾的准备工作 定期检查及保养消防设备，确保设备正常；培训物业管理人员熟悉灭火设备的使用，包括各类水枪、灭火器的种类及使用范围和使用方法；制定及熟悉逃生路线（包括指导客户）；消防通道必须保持畅通无阻，防火门不能上锁；防火门必须保持关闭及没有损坏。,消防管理,消防应急救灾程序 1、报警 物业管理区域内的人员在发现火灾险情后，均需立即向值班室报警。 2、接到报警后通知 火警经确认后，值班保安员应立即告知保安部、工程部及其他部门，并及时报告分管领导直到总经理。 3、请求支援 火灾难以控制时必须拨叫119请求支援。报警时应讲明火警的单位、地点、着火的是危险品还是一般物品。有条件的要派出

16、保安人员，在路口引导消防车辆进入现场并清楚明确地介绍火场情况和水源情况。 4、明确领导或主管人员职责。 5、按照疏散程序进行人员和物品的转移。 火灾扑救初起火灾抓住时机，组织义务消防员集中精力迅速、果断把火灾扑灭在初起阶段 1、及时报警，组织扑救；2、集中使用力量，控制火势蔓延；3、消灭飞火（阻止死灰复燃）；4、疏散物资，建立空间地带；5、注意安全；6、积极抢救被困人员；7、善后运作。 拍片留证，估计损失及呈报详细的事件报告，通知消防保养公司检查系统，确定公安、消防机关及保险公司调查工作完成后，清理火灾现场。,消防管理,应对火灾的准备工作 培训物业管理人员熟悉灭火器的使用；熟悉逃生路线，防火门

17、不能上锁；防火门必须保持关闭及没有损坏。 发生火灾火警时的紧急疏散 立即报警、切断火源或事故源，积极组织人员疏散。 紧急疏散程序 1、疏散人员（火灾现场总指挥在指挥救火的同时应成立疏散领导小组，决定疏散和撤离命令，由总指挥通知消防中控室通过消防紧急广播系统发出疏散通知；保安部人员坚守岗位，防止无关人员进入，造成财产损失，将备用的照明器材发给保安人员，在建筑物内设立安全区，办公室留人职守，准备与医院或急救中心联络；在疏散通道指挥疏散，检查各房间内是否有人滞留；工程部将电梯停滞在首层，检查轿厢内是否有人；切断与消防无关的全部电源；准备破碎门窗的工具，首先应保证人员的生命安全，如果发现不能制止事态扩

18、大，则应尽快组织人员疏散） 2、转移危险品。在可能的条件下尽量将危险品转移。3、抢救贵重财产。在人员安全有保证的前提下，可将贵重财产运送到安全地带。4、清点人员。 常见火灾隐患的处置 1、煤气或液化石油器具火灾。先用浸湿的麻袋、棉被覆盖使或窒息，然后关闭阀门断绝气源，再用水扑灭燃烧物或起火部位的火，灭火后打开门窗通风。2、油锅火灾。将锅盖盖在油锅上使火熄灭。3、儿童玩火。在灭火的同时迅速将液化气罐搬走。4、电器设备、电路火灾。迅速切断电源，用干粉灭火器或水扑灭。,消防管理,常用消防器材对扑灭初起火灾效果明显 空气泡沫灭火器。距离燃烧物6米左右，先拔出保险销，一手握住开启压把，另一手握住喷枪，紧

19、握开启压把将灭火器密封开启，空气泡沫即从喷枪喷出，对准燃烧最猛烈处喷射，注意不要扩大燃烧面积。适合可燃气体、一般固体物质火灾，不适合电气设备火灾。 干粉灭火器。距离起火点5米处（室外占据上风方向），先上下颠倒几次。适合电气设备、一般固体物质火灾，不适合可燃气体火灾。 卤代烷灭火器“1211”和“1301”。距起火点大约5米处。适合电气设备、可燃气体火灾，不适合一般固体物质火灾。 二氧化碳灭火器。不戴防护手套时，不要用手直接握喷筒或金属管以防冻伤，室外使用选择上风防线喷射，室内灭火后迅速撤离以防窒息。适合电气设备（电压600V），不适合可燃气体或一般固体火灾。 消火栓的使用与管理室外消火栓和室内

20、消火栓 室内消火栓：定期检查是否完好，定期放水检查 室外消火栓：与城镇自来水管相连接，可供消防车取水也可连接水龙带、水枪,消防管理,消防水箱的使用与管理 消防水箱是自建筑物给水管网不能经常保证室内给水管道有足够水压式设置的，底层建筑应贮存10分钟室内消防用水量。 消防电梯的使用与管理 高层建筑必须设置消防电梯，当建筑物起火后，全部电梯须召回首层，若火灾发生在首层则停于较近层，待人员撤离后即锁上停止使用，消防电梯由消防队员操纵投入灭火救援工作使用。 火灾自动探测报警系统的使用与管理 感烟式火灾探测器，对可见的或不可见的烟雾粒子相应；感温式，安装在起火后产生烟雾较小的场所；感光式，响应火焰辐射出的

21、红外线、紫外线及可见光；可燃气体，可燃气体浓度达到危险值报警 自动灭火系统的使用与管理 喷雾水冷却设备、喷雾水灭火设备和喷洒水灭火设备。扑救一般固体物质火灾和对设备进行冷却，不适于易燃、可燃液体或气体火灾。喷雾水的电气绝缘性强，可扑救电气设备火灾。 火灾事故照明和疏散指示 疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所，设于走道的墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环形走道中，间距不宜大于20米，距地1.51.8米，应写“EXIT”字样，且为红色，此色易透过烟火而被识别。,消防管理,消防管理制度 1、值班制度 消防监控室应实行24小时轮班制，做好工作记录；上班时间禁止在消防监控室接待客人或

22、容留无关人员闲谈；禁止使用消防报警电话闲谈；禁止将私人用品或易燃易爆物品存放在消防监控室内；未经批准，消防监控室禁止参观；当消防报警后，应迅速赶赴或通知巡逻保安人员赶赴报警地点，查明原因，有情况时须立即报告上级。 2、消防档案管理 防火档案、火灾档案、消防设施档案。 3、消防安全检查制度 公共区域、公共设施消防安全检查，设备系统消防安全检查。,消防管理,房屋二次装修消防管理要求 1、施工现场按面积和使用材料配备灭火器。 2、禁烟、禁明火烧杂物、弯胶管。 3、禁易燃、易爆、带腐蚀性、有毒物品。 4、不储存有机溶剂、油漆等。 5、遵守用电安全，不乱拉乱接电线或超负荷用电。 6、用阻燃导线并用硬塑料

23、管或钢管敷设。 7、不使用易燃材料。 8、动明火焊接要申请开动火证，按规定作业。 9、动明火按程序进行。 10、未经申报批准，不得改动触动烟感、喷淋、紧急广播和消防栓。 11、装修施工不得遮挡消防设施、疏散标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散走道正常使用。,消防管理,火灾扑救基本方法 1、冷却法 消火栓、容器盛水，降温至燃点以下 2、窒息法 用浸透水的海绵被、湿麻袋、沙子等不易燃物覆盖在燃烧物上，阻断氧气灭火 3、隔离法 将火灾现场周围尚未燃烧的可燃物与火源隔离，将其拆除或转移至安全地点，防止火势串联蔓延 4、抑制法 用灭火器，如泡沫、干粉中的化学灭火剂灭火,车辆管理,一、车辆出入管理 救护车、

24、消防车可进入小区 二、停车场车辆管理 按规定行驶方向前行，停放于适当的位置。巡检停车场车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主并做好记录。发现无关人员或可疑人员在车场闲逛时，应劝其离开，若有紧急情况应及时处理并做好记录。若遇醉酒驾车者应立即劝阻。定时检查防火卷帘门、消防栓和灭火器等，禁止司机（车主）用消防栓洗车或在非洗车地点洗车，经劝阻不听者按有关规定处理。若对出场车辆和驾驶员有疑问时，应立即到车辆前面向司机敬礼，再有礼貌盘问，若是车主的亲友（经与车主联系认可）并有驾驶证应放行；若盘问时发现有问题，应立即阻止车辆出库，并及时通知负责人和巡逻保安，做好应对准备，防止不法分子盗车行凶。 三、停车收费 已购车位、租用公共车位、临时车位收费标准按政府相关批准标准执行,车辆管理,一、车辆管理常见问题处理 1、车辆碰毁设备设施的处理。记下肇事车辆号码，暂不放其