外部环境分析(PPT 51页).ppt

1、、阅读地图，当前主要战略问题，宏观环境分析，供应商分析，房地产市场分析，外部分析，内部分析，战略计划，业务分析，实施任务和计划，资源分析，能力分析，组织结构，完整战略，使命和实施计划，实施，国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强大的动力，为历年GDP、历年人均可支配收入、历年恩格尔系数、国民经济保持高速增长，为区内生产的发展提供了发展动力。居民可支配收入的增加大大提高了购买力。恩格尔系数(食品占总消费的比重)继续下降，住宅等消费必然上升。技术创新是对房地产发展的新要求，信贷政策的放宽和另一方面，紧缩不能不说是信用度好，项目开发是对中低档巴士房地产的福音。(威廉莎士比亚、信用政策、信用政策、信用

2、政策、信用政策、信用政策、信用政策)中国经济发展态势、经济体制改革为巴士房地产的发展提供了机会。中国加入WTO和申办奥运会的成功促进了房地产的发展。对房地产信用审查的严格性和高级项目银根的紧缩成为巴士房地产进入高级住宅需要考虑的障碍之一。技术的不断创新，项目经验还不丰富，市场敏感度不足的巴士房地产提出了新的挑战。土地的上市交易将增加成本，削弱原有土地的优势，进一步扩大强弱差距。WTO和申奥带来的市场繁荣只能同时带来新的竞争对手，深化市场竞争。毫无疑问，巴士房地产要迅速改变机制，掌握当前的先机。地图阅读、当前主要战略问题、宏观环境分析、供应商分析、房地产市场分析、外部分析、内部分析、战略计划、业

3、务分析、实施任务和计划、资源分析、能力分析、组织结构、整体战略实施计划、实施任务、实施任务牙齿部分考虑了巴士房地产公司的实际情况，从房地产开发的产业价值链角度市场、供应商、产业竞争结构和特性三个茄子方面进行了比较分析，明确分析了产业价值链中的各个因素对巴士房地产的影响。同时，希望一些发展比较成功、有特色的标杆选择，对巴士房地产的发展有所启示。在房地产市场分析中，从房地产的房地产形态分类，即商品房和住宅两个茄子角度进行分析。考虑到巴士房地产相关领域，重点分析了写字楼和普通住宅。，房地产的形式分为住宅和商业用房两个茄子主要类别。商品房投资回收期长，经济实力强的开发商可能会进入牙齿牙齿领域。香港的六

4、大房地产商主要位于高档写字楼或写字楼市场(Office Office)。经济实力不强或缺乏商品房管理经验的开发人员应慎重进入办公楼、独立购物中心或商场领域。写字楼市场现状分析和预测，资料来源：建设部信息中心房地产信息中心，北京市写字楼市场：大单体客户分析，大客户购买写字楼注意事项：相对独立性，公司形象，房地产等级，位置交通，特殊需求，辅助设施，区域要素，资料来源：建设部信息中心2001，资料来源：建设部信息中心房地产信息中心、不同住宅类型、不同消费群体的消费主体将随着地区市场的发展而演变，各种因素使住房成为消费热点，居民个人成为消费投资、决策主体，居民购买能力的提高和消费结构的变化使住房消费成

5、为热点，北京市居民消费突飞猛进。在恩格尔系数中，分析个人住房购买潜力还没有发掘出来。资料来源：建设部信息中心房地产信息中心，北京市居民的住房需求刚刚进入“社交需要”阶段，资料来源：中国房地产报，但房价仍居全国第一，超过国际标准。全市住房和住房每平方米的平均价格分别为全国6.8倍，6.6倍以上。对联合国、世界银行、52个国家的城市住宅价钱及收入水平的调查结果显示，平均比率为5，北京市垄断为14.8。上市售价高，特别是地价高，售价每年增加5.4%，始终在高位徘徊，高空行进。北京市全职平均年薪12，000韩元，双职工家庭为24，000韩元，家庭收入与房价的比率为14。也就是说，一个家庭买房子需要14

6、年。一个家庭用6年的收入远远高于足以买房子的国际标准。房价太高，超过了大多数普通消费者的承受能力。供求不一致，商品房的公屋和滞销到2002年底达到774万平方米，多年来，公屋率超过国际警报线10，公屋面积也呈增长趋势。面积比、价值比、价钱角度来看，供求的讹误问题很突出。如上图所示，市场需求主要集中在5000以下的住宅，特别是30004000区间突出，市场供应在3008000区间内保持平均状态，供求误差明显。资料来源：中国房地产报、东北地区、两卧室、中小户型是需求主流，消费者选择地区基本聚集在东北地区，110平方米以下的户型、两卧室需求比较旺盛。资料来源：消费者对中国房地产报纸、消费者购买考虑、

7、自然、人文环境的要求最高，其次是户型和布局设计。开发者应尽快从“概念时代”过渡到“产品质量时代”。这应该成为所有开发者关注的问题，并以此为方向，回归住宅“轻重”的质量主体。房地产市场分析摘要及其对巴士房地产公司的影响，房地产市场特征：受全球经济衰退的影响，目前写字楼市场供应超过需求，今后市场的情况将严重影响经济，进入的风险很高。居民的消费能力不断提高，可以支撑房地产业的持续繁荣。供求误差突出的矛盾主要表现在价钱需求、户型需求、区域需求、面积需求方面。可以看出，随着价钱稳定化的下降，开发商逐渐关注消费取向，开发中心变成了中低档产品。东北地区、中低档价钱、中小型住宅是需求的主流。对巴士房地产的影响

8、：市场定位时要充分考虑家族结构、年龄特征、家具年薪等因素。根据消费者购买住房的注意事项，应该努力向消费者提供性价比高的产品，而不是单纯的销售和投机。地图阅读、当前主要战略问题、宏观环境分析、供应商分析、房地产市场分析、外部分析、内部分析、战略计划、业务分析、实施任务和计划、资源分析、能力分析、组织结构、整体战略实施计划、实施任务、实施任务考虑到巴士房地产的情况和与各供应商价钱讨价还价的能力，我们认为房地产开发公司在土地供应和资金供应方面处于弱势，重点分析牙齿两个茄子方面。，周边功能不足、潜在需求、北京市未来地价的趋势将稳定提高，区域经济、竞争、投资、物流等发展不平衡导致地价可能跳跃，地价整体呈

9、增长趋势。入世后，外商投资事业范围扩大，地区限制开放，投资面扩大，北京市人均耕地面积只有全国水平的四分之一，只有我市目前未利用土地上可开发为耕地的40万亩，土地是不可再生资源，当地企业和居民用地需求增加，供需矛盾日益突出，奥运会前夕国际发展加速的整体情况。供给地压力加大，土地投资增加，土地开发保护法规完善，土地有偿转让招标，以招标方式为主，无偿使用土地资源，反市场化模式过渡，打破真正的市场竞争，区域格局和关系保护，实现优胜劣化，计划经济模式政府导向，市场经济模式市场导向，双重土地转让政策的变化，在房地产开发商发展的基础上。不合理存在严重的市场投机者交易成本不透明控制，缺乏公平性，难以摆脱人际关

10、系的干涉土地政策不完善，变化开发战略困难，中环减少，隐形交易成本减少，优势企业全国规模化预防和反腐败，防止贪污，创造公平竞争环境，深化土地争夺，房价过高，占土地占有的巨额资金。供应商分析，台湾：最大的房地产开发企业(如国泰建设)有庞大的土地储备，度过了从石油危机到第二经济的萧条，目前价格飙升到原来的10倍以上。，选择地块的决策，推进新的圈地运动，有时推迟4件，供应商分析，资料来源：北京市房地产市场调查报告、供应商分析、供应商汇总及其对巴士房地产的影响、阅读指南、当前主要战略问题、宏观环境分析、供应商分析、房地产市场分析、外部分析、内部分析、战略使命和目标、战略措施、行业和竞争者分析、 房地产投

11、资逐年增长，如下图所示，从1990年到1993年，房地产投资持续增长，1990年2002年房地产开发投资额，资料来源：北京市统计局，房地产业处于第二个发展时期，经济体制改革和对外开放不断推进。 象征着住房制度和土地制度的商品化改革，房地产作为生产要素开始进入市场。安定期邓小平南顺讲话和14大召开，房地产产业迅速成为国民经济的热点产业生产，低迷受国家宏观调控、货币紧政策的影响，房地产业进入低迷状态，恢复期进入房地产市场标准化，住宅建设大发展，第二次发电机奥运会成功，入世成功，投资需求扩大，房地产业成为新的增长经济点，房地产业开发企业很多，但整体规模小，但素质要优化，据统计，到2001年底，房地产开发企业数量为北京市房地产开发企业2604家。牙齿中，内磁业2174家占83.4%，比2000年增加了1550家。从左资质比率中可以看出，1，2，3级资质企业将渡边杏5度，大部分属于项目公司。而且，大部分最近成立了2，3年，实际上只有4，500个有开发业绩的地方。开发企业代表第三阶段梯队、第三阶段、第二阶段、第一阶段、城市开发、华润地区、天红集团，大量土地储备、年开发量、年销售额居北京市前列。以万科、万通、珠